房地产政策持续调整优化，释放出哪些信号？

首套房贷“降息”20个基点，政策优化释放了哪些信号？

现在年轻人普遍都降低了对于结婚和生育的愿望值，很多人都选择不结婚不生育，其实有很大一部分原因都是和房子有关系的，自从有车有房变成了婚恋市场上男方必备的条件之后，就大大增加了年轻人的生活压力，初入社会的年轻人想要在五年内买房真的就像天方夜谭，但是如果等年轻人买得起房子却又基本上错过了最佳的婚恋和生育的年龄，非常难以解决，还好现在国家下调了首套房的贷款利率，真的是一个很好的消息。

一、我国的经济结构逐步成熟，不断优化

我们都知道最近的二十年来，我们国家的经济增长趋势能够呈现比较好的局面，跟房地产行业的繁荣发展是有很大的关系的，但是现在我们进行了房产行业的大调整，可以说我们国家一定是有了更好的发展机会，才会选择调整房市，这样一来，其实可以看出我国的经济结构将会更加多样化，更加成熟。

二、提高生育率刻不容缓

最近几年我国不断地调整政策，开放二胎、三胎，其实就是为了能够提高生育率，但是后来在时间的过程中发现买不起房子，打击了年轻人的工作和婚恋热情，导致了现在的社会矛盾，所以房子才是所有环节当中比较关键的一环，现在想要提高生育率就必须把买房的难度降低再降低，现在这个政策力度还是比较大的，可以看出我们国家的决心，以及生育率问题的重要性。

三，在今后房地产市场将会迎来大变革

其实近几年国家一直在不断的调整房地产行业中存在的各种问题，也出台了好多政策，目前房地产行业还没有稳定下来，所以在后续的发展中可能还会有更利于普通百姓的好政策，房地产行业的乱象将会不断地得到解决，我们普通人的生活压力也会逐步得到缓解。

国家对房地产定调，传递10大信号，支持购房者迎实质利好

尽管2022年房地产市场定调已经板上钉钉，但是大家依然期待这几天国家对房地产的重申和定调，希望能从中寻找到一些新的内容。

3月5日消息，政府工作报告中是如何对房地产定调的呢？ 报告指出，要继续保障好群众住房需求。 坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

然后还谈到新型城镇化质量的提升等方面，那么诸葛找房结合3月1日央行发布的内容及3月2日银保监会发布会相关房地产信息，谈一谈如今房地产到底处在一个什么样的地位，接下来要做的有哪些事，释放了哪些信号呢？

1、保障好群众住房需求成为房地产发展的第一要义。

不是说不重市场，而是说房地产市场回归居住属性成为最基本的需求和定位。我们要在这个目标下寻找机会，寻找方向，寻找策略。

2、坚持房住不炒的定位不动摇。

这次报告中再次重申房住不炒，包括央行也强调了房住不炒，可以看出这个定位自从2016年提出以来，就没有动摇过，也可以看出国家在保障好群众住房需求方面的决心和力度，从调控中则能看得出来。因为调控成果已经非常明显。

尽管去年四季度以来特别是今年以来，各地利好政策不断，但是都是在坚持房住不炒基础之上的因城施策。经济日报就说过，莫误读！“房住不炒”的定位不会变。

3、房地产泡沫化势头扭转，调控效果明显。

银保监会表示，房地产泡沫化金融化的势头已经得到根本扭转。要知道说出这句话那是一百八十度大转弯，前两年还在表示房地产泡沫的严重性，如今说法改变意味着楼市调控效果很明显，这是坚持房住不炒的结果和成果。

实际上，也是对房地产政策风向的调整给出了定调，此一时彼一时，所以，合理的政策宽松是有必要的，也是与时俱进的。

4、因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

既然房地产的市场面发生了变化，政策上也不宜过紧，那就是继续坚持房住不炒的定位基础上，可以因城施策，确保市场平稳健康发展。

因城施策与房住不炒并不矛盾也不冲突，二者相辅相成，是确保市场健康发展的基石，是注重民生和市场的统一体。那么相对过去过紧的政策，很多地方城市将采取宽松的政策环境，以促进市场稳步回归。

5、稳地价、稳房价、稳预期的目标始终不变。

既然是房住不炒，要让市场健康良性发展，那么就要确保市场不会过大波动。都提到了稳地价、稳房价、稳预期，这三稳可以说既是目标，又是手段。而且三者密不可分，只有地价稳了，房价才能稳，房价稳了，人心和预期才会稳，反过来又会影响地价的稳定。

6、稳妥实施好金融政策，推动金融机构降低实际利率，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。

房住不炒定位之下，最重要的当属自住需求，而目前则是刚需和改善性等合理住房需求，如何保障刚需又要满足改善？这个需要央行和银保监会在金融等政策方面加以引导。

央行表示，稳妥实施好房地产金融审慎管理制度，实际上，兵马未动粮草先行，各地已经纷纷在调整房贷方面做出了努力，支持刚需和改善购房者的合理住房需求。 因为只有他们也才是市场最健康的保障，也是第一条当中的核心目标，即保障好群众住房需求。

7、坚持租购并举，加大住房租赁金融支持，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设。

提到探索新的发展模式，什么是新的模式呢？保障性住房建设就不多说了，其实是包括商品房中的共有产权住房等，也包括公租房等。这些都是以住为导向，以人为本的政策性住房形式。

这是多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。未来会继续加大租房市场的权益赋予，倒不是说真的实现租房跟买房一样，而是说将尽最大可能保障租房者的合法权益与购房者趋同。这是鼓励租房市场的表现。

从银保监会和建行董事长对租房的表态，也可以看出国家的政策导向。支持3亿新市民买房租房等需求。接下来将进入实质利好阶段。

8、肯定房地产调整是好事，但不希望调整太剧烈。

银保监会近日就房地产市场的下行发表看法，“2021年房价下降，楼市不像以前那么活跃，对金融业来说是好事，但是我们不希望调整得太剧烈，对经济影响得太大，还是要平稳的转换。”

这应该是对房价最直白的表述了。 虽然稳定强调了多次，但是没有直接表态房价，这个就是给购房者吃定心丸的，无论是买了房的，还是没有买房的，都不要被房价大涨大跌所吓倒。

市场失去了稳定的基础，也就失去了房地产健康发展的基础。

9、提升新型城镇化质量，住房需求依然旺盛。

前不久官方刚刚公布数据，2021年末全国常住人口城镇化率为64.72%，这个数字既是对过去成绩的肯定，也是对未来的期待。因为预示着未来还有更长的路要走，银保监会就提到，虽然去年市场成交活跃度有所降低，但房地产的住房需求还是有基础的。

住建部提到，我国现在仍然处于城市快速发展的阶段，城镇的人口规模、家庭数量仍在持续增加。目前，每年城镇新增就业人口超过1100万，住房的刚性需求比较旺盛。再加上一些老旧小区群众改善需求，都是健康的住房需求。

但是要知道，新型城镇化不只是搞房地产，而是要深入推进以人为核心的新型城镇化，不断提高人民生活质量。

10、稳步推进城市群、都市圈建设，促进大中小城市和小城镇协调发展。

城市群这个问题就不用过多解释了，目前房地产市场较好的大多处在城市群，一线城市或热点二线城市不用说，一些三四线城市之所以没有陷入魔咒，还主要得益于城市群的效应。

未来城市发展、房地产发展机会一定在城市群或都市圈的建设，大城市离不开周边的城镇，周边的城镇也离不开大城市，只有促进大中小城市协调发展，才能走向更加健康的良性循环。

因城施策完善房地产政策，释放出了哪些信号？

主要释放了以下三个方面的信号：房地产市场稳定发展不会改变、普通老百姓更容易购买房子以及各地将会出台有利于老百姓买房子的政策。

我们国家拥有着上百个城市，而且每一个城市的具体情况都是不一样的，所以必须要根据每一个城市的具体特点来提出不一样的对策。房地产市场对于我们国家的发展来说非常重要，所以每一个城市都必须要从自身实际情况出发来针对性的制定更多的政策。

房地产市场平稳发展不会改变

房地产市场的稳定发展政策在短时间之内是肯定不会改变的，我们国家已经明确的强调了，房地产市场是用来满足刚需性的需求的，而不是为了炒作而存在的，炒作虽然能够让国内的GDP获得发展，但是普通老百姓会面临着更大的压力，所以在短时间之内政策不会改变，房地产市场会平稳的发展。

普通老百姓更容易购买房子

这对于普通老百姓来说其实是一件好事情，因为普通老百姓能够得到当地政府的支持，从而以更低的价格购买到房子的，即便没有更低的价格，各个地方都会拿出更好的政策来，让普通老百姓购买房子。

各地将会出台针对性的政策

每一个地方的实际情况是不一样的，对于南方的一些城市来说，反市场拥有着非常不错的发展空间，但是对于北方的城市来说，房地产市场的交易量并不活跃，通过刺激房地产市场的发展能够让北方的市场变得更活跃更稳定。

虽然房地产市场有利于我们国家经济的发展，但是我们国家不能够让房价过快的增长，否则会让普通老百姓面临着更大的压力。房子是用来住的，而不是用来炒的，我们国家早就已经明确了，这一点各个地方也必须要落实。

住建部定调，透露房地产发展四大信号

2月24日，住建部再次为2022年房地产发展定调，在“房住不炒”主基调下，因时制宜给出了政策方向。事实上，相关部门的多次表态，既体现出行业出现的阶段性问题需要解决，又相当于再度明确房地产“支柱产业”地位不变。

这次发布会，全场贯穿一个“稳”字。在纷繁复杂的信息中，“楼市维稳，保障民生”是主线，促进房地产市场平稳健康发展是目标。在笔者看来，住建部此次再谈房地产，说了四句“关键话”，亦是四个重要信号。

第一句，精调控。“增强调控政策的精准性和协调性”，这是过去“因城施策”“调控联动”两大提法的“加强版”。重点做到三个“加强”：一是加强土地、金融和市场监管等政策的协同，二是加强部、省、市的调控联动，三是加强对城市“一城一策”政策的指导和监督。日前出台的商品房预售资金监管新规就体现了这一思路，其在全国层面统一安排，各地将因企施策、“一城一策”进行资金监管。

当然，后期地方政府预计会出台精细化程度更高的配套政策，不排除出现“一区一策”或者“一县一策”。但仍需强调“联动”，可以理解为住建部、央行、银保监会、自然资源部等各部委之间将协同推进，在“一盘棋”思维下，超前筹划，发挥政策“组合拳”中先“组合”后出“拳”的优势。

第二句，稳预期。“保障刚性住房需求，满足合理的改善性住房需求”。这意味着将继续激活购房需求，恢复基本面“稳预期”。有了“因城施策”的前提，各地可根据房地产市场运行情况灵活调整政策。据不完全统计，年初至今，超40城出台稳定楼市新政，涉及降首付、提高公积金贷款额度、发放购房补贴等方面。未来从三孩家庭等角度看，可能会适度释放以二套房、大户型房为主的改善性需求。事实上，针对刚需和改善性需求，适度调整过于严格的限制性政策已在进行中。

第三句，保交付。“以‘保交楼、保民生、保稳定’为首要目标”。这“三保”去年底正式提出，此次再提“三保”是首要目标，是住建部对个别房企因债务违约所引发的项目逾期交付风险的再次“亮剑”，即“坚决有力处置”。

众所周知，2022年是房企偿债高峰期，到期债务近万亿元。今年以来，并购贷登场、银行间债券融资放行，都是缓解流动性压力，防风险，助力行业跨越信心修复期的举措。但核心就一条，维护购房群众合法权益。购房者不该为房企过去过度金融化引发的恶果买单，交楼、民生、稳定三者辨证统一，要压实企业主体责任，落实属地政府管理责任，维护社会稳定。

第四句，护大盘。“努力为稳定宏观经济大盘发挥积极作用”。或许，这是从业者希望听到的，也是住建部首次提出的新定位。在笔者看来，这是对“房地产是支柱产业”定位的新延伸，意味着有望看到更多稳定市场的政策出台。稳住房地产市场，助力行业从粗放式发展转为精细化管理，适度去金融化，提升产品力，同时激活存量市场，有助于从居住领域护经济大盘。

不短视，从长计议，不再靠房地产短期刺激经济景气度，但不是经济增长不需要房地产。结合行业现状来看，调整态势仍在深化，但是在调控政策坚持连续性和稳定性下的调整，“稳”，从来都是主旋律。

2022年房地产政策优化超千次 明年有进一步放松空间

2022年无疑是近年来房地产政策调控优化大年，密集且力度愈渐加大，政策空间从三四线城市覆盖到一二线城市。

受疫情等多因素影响，2022年房地产市场进入深度调整阶段，中央坚持“房住不炒”总基调不变，年内多次释放积极信号优化调控政策，进一步丰富和完善政策工具箱，并支持各地从当地实际出发调整房地产政策，促进房地产市场平稳健康发展。

据中指研究院监测，2022年已有超300省市（县）出台房地产调控政策超千次，政策调控力度和频次达到近年来峰值，房地产政策已进入实质放松阶段。从政策优化节奏来看，4月以来政策进入实质性宽松期，政策节奏加快和力度明显加大，且城市不断向热点二线城市扩围；下半年开始各地因城施策频率稍缓，9月政策优化节奏有所加快，热点城市加大优化力度。四季度，各线城市政策继续优化的空间有限，政策调控频次有所放缓。

多地房贷利率降至低点

各地政策主要涉及优化限购限贷政策、降低首付比例和房贷利率、提高公积金贷款额度、发放购房补贴、降低限售年限、降低交易税费等方面，多地房贷利率已降至历史低点。二手房交易流程亦在不断简化，如深圳、南京等地推进“带押过户”模式、北京试行存量房交易“连环单”业务，有利于打通交易链条，降低置换成本。

进入年底，一些核心二线城市仍在持续加码放松政策。自2022年12月5日起，厦门岛外限购政策调整为在厦门市实际工作和生活的非本市户籍无住房家庭和个人可在岛外限购1套住房，岛内限购政策不变。

佛山和东莞则全面解除限购。佛山发文指出，从12月10日起，在禅城区祖庙街道、南海区桂城街道、顺德区大良街道购买的新建商品住房，须自商品房买卖合同网签备案之日起满3年方可上市交易，上述区域暂停实施住房限购政策，也标志着佛山全面取消限购政策。东莞发布“23号文件”指出，自12月26日起，东莞莞城街道、东城街道、南城街道、万江街道、松山湖高新技术产业开发区暂停实行商品住房限购政策。自此，东莞全面放开限购政策。

需求端政策方面，自三季度以来信贷支持力度持续不断加大，“支持刚性和改善性住房需求”始终是政策核心。此前9月底，央行、银保监会已发文明确指出符合条件的城市可以下调或取消首套住房商贷利率下限，央行也已下调首套公积金贷款利率15个基点，均为各地优化信贷政策释放了空间。

中指研究院统计显示，截至11月底，全国已有超20城降低或取消首套商贷利率下限，且均降至4%以下，其中二线城市武汉、天津、温州等城市基本降至3.8%~3.9%水平。本次政策再次强调要因城施策，符合条件的城市有望加快落地降低房贷利率节奏，已经下调商贷利率的城市不排除根据当地实际情况继续调整优化。

政策或进一步宽松

2022年房地产市场下行趋势未得到明显改善，中央在强调房地产政策坚持“房住不炒”基调下，调控已向宽松转变。上半年，全国两会、中央政治局会议多次明确房地产调控思路，强调因城施策支持合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期。7月中共中央政治局会议为下半年房地产调控政策定调，明确从因城施策、保交楼两个方面力促行业预期修复。8月底，国务院常务会议罕见地接连释放房地产积极信号，体现了中央对房地产的态度，稳定房地产市场的重要性更加突出。

11月份以来，多项房地产重磅政策利好陆续落地，尤其是“金融 16 条”出台后，房企融资支持节奏明显加快，政策“托底”信号明确。结合此前支持房企融资的“第二支箭”，政策整体呈现出落地快、范围广、规模大的特点。尤其是11月28日证监会发布“第三支箭”，在房地产股权融资方面进行了调整优化，此后已有超30家发起股权融资计划，其中既有规模房企、也有出险企业，包括民企和国央企。

中指研究院认为，2022年因城施策频次创历史新高，未来核心一二线城市政策空间有望释放今年以来，中央多次提出“因城施策”“一城一策”用好政策工具箱，给予各地较高的调控自由度，地方政府结合当地市场变化及时调整政策节奏，力促市场预期稳定。

总体来看，“房住不炒”基本定位不变，监管部门持续优化供需两端政策，需求端支持政策不断发力，居民购房成本进一步降低，促进刚需及改善性住房需求释放；供给端为房企提供更多资金支持，信贷、发债、股权“三支箭”的融资支持模式持续推进，预售资金监管相关政策继续改善。

12月15日至16日举行的中央经济工作会议指出，明年经济工作千头万绪，要从战略全局出发，从改善社会心理预期、提振发展信心入手，纲举目张做好工作。其中包括有效防范化解重大经济金融风险。要因城施策，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，探索长租房市场建设。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。

对于2023年房地产政策走势，中指研究院预计，坚持“房住不炒”基调不变，供需两端政策均有继续优化空间，政策力度有望进一步加强，核心一二线城市特别是核心二线城市，政策优化空间较大，如限购、“认房又认贷”等方面继续调整；支持企业合理融资需求，房企融资链条有望进一步畅通，企业资金面有望得到改善；“保交楼”仍然是侧重点，专项借款及配套资金加快落地，有望取得更多实质性进展，共同促进购房者预期好转。