大发地产前 5 个月合同销售额总额约为 15.1 亿元，目前该企业经营现状如何？

公司有四位员工，税务局规定至少给一个员工买保险，那其他没买保险的员工工资可以计入报表吗员工个人所

目前，我国很多企业有意识地或无意识地偷逃税款，换句话说，都或多或少存在这样那样的纳税风险，只是程度不同而已。这些风险往往存在于：第一是在公司的注册阶段存在风险；第二是在公司的收入方面存在纳税风险；第三是在成本费用方面存在着纳税风险；第四是公司的会计报表存在纳税风险；第五在其他方面存在纳税风险。下面将展开进行分析：
（一）虚假出资与抽逃注册资本
表现形式为：注册资本不实或注册后不久资金退回或转移。
很多公司注册的时候，就存在着风险了，所谓资本的“原罪”。基督教说，人在哇哇坠地的时候就有原罪。公司虚假注册现象在以前很普遍，现在也时有发生。早几年，会计事务所假验资现象很普遍，现在随着监管措施的加强，以假验资报告虚假注册的现象有所减少，大多数改为由中介公司代为垫资，验资后再抽走。有时也可能是自己真出资，但在注册完公司后不久，即将注册资金抽走挪作他用，在财务上则形成一长期应收款一直挂帐无法处理。这种现象在很多企业非常普遍，有很多老板对此可能会嗤之以鼻：“这有什么大不了的，我很多朋友公司都有这样的问题，也未见出什么事。”对于这样的问题，我们必须搞清楚，有可能会受到什么样的处罚？轻则工商局年检时发现注册资本不到位或抽逃注册资本，会根据《工商登记条例》要求补足，并给予抽逃金额5-12%的罚款；重则《刑法》上有抽逃注册资本罪，一旦企业和其他市场主体发生了经济纠纷，或造成重大社会危害，则就有可能追究股东的刑事责任。当年的“琼民源”和“银广厦”事件就是这方面的典型案例。
(二）收入纳税风险
1、隐藏收入不入账
隐藏收入的普遍做法是设账外账或叫内外帐。销售收入不入外帐入内帐，资金体外循环。与之相矛盾的现象是，由于收入不记或少记帐，公司常年出现亏损或处于微利的边缘。而公司生产经营规模却越来越大，公司规模扩大，而帐面资金不足，就会出现不断向股东个人借款的情况，因此，这种偷漏税的表现形式是，外帐上的与股东的往来账发生额较大，且较频繁。
2、收入长期挂往来，不纳税申报
收到销售款后，不记收入，而是挂往来，计入应付账款或其他应付账款，不做纳税申报。这种偷逃税款的手法大多是在客户不需要企业出具发票的情况下使用。这种偷漏税的表现形式是，应付款项长时间无法支付也不须支付。
3、不依合同规定确认收入，收款时开票确认收入
根据《中华人民共和国企业所得税法》及《中华人民共和国企业所得税法实施条例》规定的原则和精神，2008年国家税务总局发布了《关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函〔2008〕875号），对企业销售产品和提供劳务收入的确认时点进行了明确。除企业所得税法及实施条例另有规定外，企业销售收入的确认，必须遵循权责发生制原则和实质重于形式原则。但有的企业不按规定确认收入，延期确认收入，以滞后进行纳税申报。例如：
风险分析案例2：不按税法规定确认收入推迟纳税时间
某公司与一客户签了一笔合同，销售100万的货给客户。客户已经把货物取走，公司给该客户3个月的帐期，3个月后向客户开票收款时才交税。
这种情况下，什么时候产生纳税义务需要进行纳税申报呢？是合同签定当月还是3个月以后开票收到款时呢？按照税法有关规定，在客户取货当月就应确认收入，即使增值税发票尚未开具。而在现实中，很多企业会与这一公司一样，大都采取的是在收取货款时出具发票，出具发票后才确认收入。这样推迟3个月的纳税收入，可以减轻公司现金流的压力。而按照税法规定，这就引发了补税、滞纳金和罚款的风险，甚至要承担刑事责任。我们可以算一笔帐，对这样做的好处与坏处进行一个对比：
假定企业为一般纳税人，本次合同销货100万元，进项税额为14万元。另假定资金年利息率和机会收益率均为6%，应纳增值税为：100×17%-14=3万元，则这样做的好处是：
①获得了3个月的资金利息
资金利息=30000×6%÷12×3=450(元)
②取得了推迟3个月纳税的机会收益
机会收益=30000×6%÷12×3=450(元)
好处合计为900元。
假定半年后偷税被发现，则推迟3个月纳税的风险即坏处是：
①补税=0
②罚款=30000元（按偷税额1倍计算）
③滞纳金=30000×0.05%×90=1350（元）
三者共计=30000+1350=31350（元）。弄得不好，可能还会有刑事责任。
收益和承担的风险相比实在不值得。对这种纳税风险，很多企业没有重视，不单企业管理者（或老板）没有重视，甚至连财务人员也不重视。财税专家
而对此我们如稍加注意，是可以做到既合理合法推迟纳税时间，又没有税务检查风险的。如根据修订后的2009的1月1日起执行的《增值税暂行条例实施细则》规定，按销售结算方式的不同，纳税时间具体为：
（一）采取直接收款方式销售货物，不论货物是否发出，均为收到销售款或者取得索取销售款凭据的当天；
（二）采取托收承付和委托银行收款方式销售货物，为发出货物并办妥托收手续的当天；
（三）采取赊销和分期收款方式销售货物，为书面合同约定的收款日期的当天，无书面合同的或者书面合同没有约定收款日期的，为货物发出的当天；
（四）采取预收货款方式销售货物，为货物发出的当天，但生产销售生产工期超过12个月的大型机械设备、船舶、飞机等货物，为收到预收款或者书面合同约定的收款日期的当天；
（五）委托其他纳税人代销货物，为收到代销单位的代销清单或者收到全部或者部分货款的当天。未收到代销清单及货款的，为发出代销货物满180天的当天；
筹划思路：
结算方式不同，纳税时间自然不同。所以只要对销售合同中的收款结算方式稍加改变，就可以达到想要的目的而又没有风险。
4、价外收入不入账，私设小金库，不做纳税申报
企业将价外收入或零星收入如边角余料变卖收入不入帐，私设小金库，体外循环，隐匿收入。这种情况在很多企业都存在，实事求是的讲，越管理正规的企业存在这种现象的可能越多。如果设内外帐的企业，设小金库的需要和冲动越小。因价外收入和零星收入占营业收入的比重较小，这种手法不容易被发现。国营企业和上市企业采取这手法的较多。
5、视同销售行为不遵税法规定，逃避缴纳税款
按照税法规定，企业有很多行为要视为销售，有的企业不按政策处理，应该视同销售的项目不视同销售，不做纳税调整。出现这种情况大多数是因为财务人员不了解税收法律政策所致，少量的是懂政策但故意违背。
由于不同税种的税收政策往往出于国家税务总局不同司室，相互之间没有协调，所以不同税种政策间往往会出现不一致，甚至自相矛盾现象。例如企业为了促销，经常会推出“买一赠一”政策。按照《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函〔2008〕875号）第三款规定，企业以买一赠一等方式组合销售本企业商品的，在所得税方面不属于捐赠，应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例来分摊确认各项的销售收入；但按照《增值税暂行条例实施细则，则须视同销售缴纳增值税。但很多企业不视同销售，不纳税，这就产生的纳税风险。
再如根据国税函〔2008〕828号《关于企业处置资产所得税处理问题的通知》规定，企业将资产在总机构及其分支机构之间转移，除将资产转移至境外以外，由于资产所有权属在形式和实质上均不发生改变，可作为内部处置资产，不视同销售确认收入，相关资产的计税基础延续计算。但根据《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（财政部国家税务总局令第50号）第四条规定，设有两个以上机构并实行统一核算的纳税人，将货物从一个机构移送其他机构用于销售，除相关机构设在同一县（市）的，则须视同销售货物。
附录：
《中华人民共和国企业所得税法实施条例》（中华人民共和国国务院令第512号）第二十五条，企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。
《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（财政部国家税务总局令第50号）第四条，单位或者个体工商户的下列行为视同销售货物:
（一）将货物交付其他单位或者个人代销；
（二）销售代销货物；
（三）设有两个以上机构并实行统一核算的纳税人，将货物从一个机构移送其他机构用于销售，但相关机构设在同一县（市）的除外；
（四）将自产或者委托加工的货物用于非增值税应税项目；
（五）将自产、委托加工的货物用于集体福利或者个人消费；
（六）将自产、委托加工或者购进的货物作为投资，提供给其他单位或者个体工商户；
（七）将自产、委托加工或者购进的货物分配给股东或者投资者；
（八）将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人。
（三）成本费用纳税风险
成本费用纳税风险主要表现形式有：
1、大量收据或白条入账
我国实行的是“以票控税”的管理制度，因此国家发布有发票管理制度。这些制度规定，不符合国家规定的合法票据，不得入账，不得税前抵扣。在实际工作中，企业有时候很难取得合规的正式发票，就只能白条收据来入账，按规定对这种情况，应作纳税调整。但有的企业不按规定进行纳税调整，存在纳税风险。
从以上的情况我们也可以发现，在目前社会、市场、法律的环境下，企业违法，有时也是无奈之举。我们反对以身试法，我们也希望，政府可以制定一更具人性化的税收政策环境，但在政策未能改变的前提下，企业只能去适应政策而不能与政策相违背。
2、虚增人头，虚增工资
有发现部分企业会采取这种虚增人员工资的方法，偷逃税款。这一手法“技术含量较低”，很容易被识别和查处。随着我国法律环境的不断改善，比如《劳动合同法》的出台实施，虚增人头需交纳社保，因此，采用该手法进行偷逃税款呈下降趋势。
风险分析案例：工资个税“筹划”中的陷阱
一、案例基本情况
2009年7月，某企业邀请深圳智慧源咨询公司为他们提供税务风险模拟检查和税务咨询服务，调研时我们发现，该公司的工资表显示，所有员工工资都是2000元，这是正常的吗？
二、问题及风险分析
第一，这是一家高新技术企业，员工薪酬应该远远高于2000元；另一方面2000元是个人所得税的起征点，2000元正好不用缴纳个人所得税；第三，工资发放表上员工人数和实际情况不相符。实际员工人数100人左右，而工资表上150人左右，虚增人头50人。通过访谈和审核其他资料，我们得知该公司员工收入较高，连普通文员月工资都在3000元，大部分员工月工资在6000元-10000元，少数高收入的员工月收入可达30000元，每月需缴纳的个人所得税数额不小。为了帮助员工少交个人所得税，公司对工资薪酬的人所得税进行了“筹划安排”。他们寻求了外界帮助并找到当地的一家税务师事务所。这家税务师事务所的税务咨询人员和该企业财务总监一起研究，制定出了一个职工薪酬个人所得税筹划方案。要点有：第一、虚增人头。一人的工资由两个人或者三个人领，把工资额降下来；第二、一个人工资由多个关联企业去发放。第三、奖金要求员工找发票来报销；第四、工资的一部分通过小金库发放，不在外账上体现。第五、少量公司高管的工资薪酬部分通过境外公司去发放。这样一来，该公司所有员工每个人的个人所得税一分钱都不交。
这个关于员工工资薪酬个人所得税的所谓的“筹划方案”的效果是很好的，可以极大降低个税，但是他违背了税务筹划“合法性”的基本原则，变成了一个典型的偷税案，给企业埋下了一颗定时炸弹。只是不知何时会爆炸而已。
3、虚开发票增加成本或随意调整纳税期间成本费用
虚开发票以增加增值税进项抵扣或增加企业所得税税前抵扣在企业是很普遍的现象。另外，按照企业会计准则，成本的结转应遵循“配比原则”，不得提前或拖延。而在现实中，有的企业为了偷逃税款，故意违反上述原则，随意调整或提前结转成本费用。比如改变存货计价方法、将应该资本化的费用进行费用化、随意变化成本分配方法等现象也很普遍。
这样的所谓的“筹划方案”表面看起来操作简单，效果明显。但实际上，这不是真正的税务筹划，这就是典型的打着筹划之名的偷税漏税做法。这样的“筹划”方案给企业埋下了偷税的潜在定时炸弹，不时几时会把企业和老板带进“阴沟”里。
问题是，为了少交税，类似的税务安排在很多企业屡见不鲜。虚开建安发票也是房地产企业为了降低税负最常采用的手段。那么，这其中倒底会有什么样的风险呢？我们分析如下：
①虚开建安发票后，建安成本就会虚高
该项目销售额约6.5亿元，原建安总成本约3.8亿元，加上1亿元后则达4.8亿元。而建安成本政府都会有工程定额。比如在北京市地税局2007年5月出台的《北京市土地增值税清算管理办法》（注：这是全国第一个吃螃蟹的，是财税（2006）187号文要求加强土地增值税清算文件出台后全国第一份土地增值税清算细则）就规定，在北京市，前期工程费、建筑安装费、配套设施费、开发间接费用四项成本，多层建筑每平方米1560元；高层每平方米2263元，如超过规定数额，除非有特别理由，否则税务部门不予承认。那么，一下子虚开1亿元的建安发票，必然会让建安成本徒然增加很多，如何向税务机关解释呢？能找到合适的理由让税务局同意吗？如果增加不多，还可以解释，增加如此大金额，通过的概率恐怕是为零的，因为，税务局在这件事上如“过份帮忙”也有“掉乌纱帽”的风险。
②资金回流的风险
实际建筑安装费为3.8亿元，虚开成4.8亿元的发票，资金流如何处理？虚开的1亿元要不要付帐？如果1亿元长期挂账，容易引起税务部门的怀疑，而且按照规定应付未付不得进入成本。如果转帐，则1亿元资金如何回流？对方会不会有信用风险？会不会耍赖？
③回流资金的帐务处理风险
我们假设建筑商信用良好，资金回流没有关系。对方将1亿元资金重新打给公司，这么大的一笔资金如何下账？入内账还是入外帐？如果通过银行进账，则帐务上会出现入帐风险，只能长期挂“往来款”，无法削除。如以现金入帐，则可以计入“小金库”，而如此大金额要提取现金，则只能分取若干次，而“小金库”里放这么一笔资金后就不是“小金库”了，这个“小金库”的管理会存在很大难度和风险。
④对方账务处理的风险
换位思维，如果从建筑商的角度来考虑，建筑商也将面临账务处理的极大困难。如何处理1亿元的虚开金额？2亿元的收入变成了3亿元的收入，要多交企业所得税，如何应对？1亿元的现金如何提取出来？建筑商为应付这种困局，只能采取不规范的手法进行处理，比如他自己再弄张假发票抵帐或虚列人头，虚加人工来解决。这就会放大了建筑公司的税务检查风险。而一旦建筑公司出事，则税务机关就会顺藤摸瓜，将该开发企业牵扯出来。在现实中类似的由于上、下游出现而被税务稽查的案例屡见不鲜。
三、偷税与筹划的区别分析
而我们提供的方案，与之相比，因属合理合法的税务筹划范畴，所以手续会繁琐，时间成本、人力成本、资金成本都会发生，节税额与直接偷税相比也会较低，但两者性质以及操作平台却完全不同。偷税的做法，会给企业今后留下税务检查风险与隐患。筹划的方案虽然操作起来麻烦，但是是合法的，将来贵司股东、法人、财务都会睡觉踏实。即使税务局发现交易金额大，认为不合理，也仅仅属于“关联交易转移定价不合理，需做特别纳税调整”的范畴，不能定性为偷税，没有法律风险，这是两者间的本质区别。
（四）会计报表税务分析风险
一个企业的业务活动，都会通过财务报告的会计信息反映出来。如果企业存在偷逃税行为，也会通过这些信息体现。企业不论请的会计水平多强，做假帐的水平多高，想不被发现是很难做到的，假的终究是假的，假的永远做不成真的。因为会计报表不会骗人。可有一些老板偏不信邪，总以为我请的人水平高，税局抓不住。通过对企业提供的会计报表进行分析，会计报表税务分析风险表现形式有:
1、在资产负债表上的表现则为：存货、应收帐款、其他应收款、应付帐款、其他应付款、资本公积等会计科目经不起推敲；账务处理混乱、帐实不符；
2、在利润表上的表现则为成本费用与收入不配比，利润结构不合理；
3、各项指标，忽高忽低，或如过山车，或漏洞百出。
具体而言，假帐通常会在以下几个方面留下蛛丝马迹：
①各项财务指标跟相同行业的平均水平作横向比较，会出现过高或者过低的现象。
②企业各项指标如与往年做纵向比较，会出现忽高忽低现象，就像坐过山车一样。
③企业的利润率、税负率较长时间处于较低水平。
在现实中，有的企业连续几年都做成亏损，可问题是公司规模却是越来越大，那资金从哪来呢？公司股东以个人名义借款给公司用于营运资金。长期下来正常吗？有的老板稍微聪明一点，不做成亏损，让它每年赚几百块钱，象征性交几十块钱的税。但如果连续微利，利润率会明显低于同行业平均水平，税赋率也明显地低于同行业平均水平。现在我国各地税务机关都有一个不成文的规定，都会内部掌握一个最低的税赋率水平。比如在深圳，税务机关内部规定的工业企业增值税税负率不低于1.5%，商业企业增值税税负率不低于8‰。有人说，知道这些数值就好办了，就按照这个标准来，正好比它规定的最低标准高那么一点，税务局就不会来找麻烦。注意以上是最低值，不同行业标准还不一样呢。你略高于最低标准就可以了吗？
④账实不符。现金和银行存款对企业来说一般容易控制，做到账实相符不难。不真实的财务行为很难做到存货的账实相符，一般经不起盘点。要么帐大于实，要么实大于帐。这种现象在现实中很常见。比如说我一次采购了100支笔，全部售出，可是有80支出具正式发票，还有20支没开发票，企业就入了小金库。那么这一来就造成仓库里面零库存，可是账面上仍有20支笔的存货。这就造成账大于实的现象。如果经常这样操作，就会像滚雪球一样越滚越大，账实不符的现象越来越严重。到最后可能出现这种情况，账面上有一堆存货，几百万几千万的金额，可是仓库里早就没了。实大于账的现象也很普遍，比如说企业在采购的时候为了控制成本，从规模较小的供应商处采购，它不能出具合规的发票，采购回来的货物没法入账。而仓库里面有实物，就会造成实大于账的现象。存货账实不符是企业最难以处理、也是最无法向税局解释的问题。

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现在房地产行业的现状

——预见2023：《2023年中国房地产行业全景图谱》(附市场现状、竞争格局和发展趋势等)

房地产行业主要上市公司：万科A(000002)、保利地产(600048)、新城控股(601155)、招商蛇口(001979)、绿地控股(600606)、华侨城A(000069)、龙湖集团(00960.HK)

行业发展现状

1、房地产行业开发投资规模增速有所减缓

由于国家对房地产行业的严格调控，从开发投资规模的增速上来看，2010-2015年期间，增速总体呈现连续下降的趋势;2016年房地产开发投资增速开始反弹，2016-2019年期间，增速有所回升;由于疫情及房地产行业整体下行等原因，2020年及2021年增速开始下降。截至2022年8月份，2022年房地产行业开发投资规模为9.1万亿元。

在开发投资规模增速减缓的背景下，房企也面临较大销售和资金压力，加之“保交付”等政策影响，房企新开工意愿持续下降。2022年1月至8月，房企新开工面积规模为8.51亿平方米，同比大幅下降37%，与2020年同时期相比下降39.2%。

2、全国商品房销售面积与销售金额规模上升减慢

总体来看，我国商品房销售面积与销售金额在2010-2021年期间呈现上升态势。2017年我国商品房销售面积突破16亿平方米，销售金额突破13万亿元。2017
-2021年期间销售面积与销售金额均维持在较高区间，其中销售面积的上升幅度较小，销售金额保持一定的上升规模。截至2022年8月份，我国商品房销售面积为8.79亿平方米，销售金额为8.6亿元。

3、房地产开发企业资产负债率呈现逐年上升的趋势

2014-2020年期间，我国房地产开发企业资产规模呈现逐年上升的趋势，2018年突破80万亿元，与此同时，资产负债率也处于持续上升的态势之中，由2014年77%的负债率上升至2020年80.7%。

4、房地产景气指数有所下降

从房地产行业总体景气度来看，2016-2019年，全国房地产总体景气指数呈现上升趋势，2020Q1由于新冠疫情的影响，行业总体景气指数有所下降。随着疫情逐渐得到控制，全国房地产总体景气指数不断回升，2020Q4为118.2%。2021年第二季度开始，全国房地产总体景气指数有所下降，2022Q2为98.5%。

5、2022年共10家房企暴雷

在近几年政府宏观调控收紧的背景下，房地产企业依旧处于高速扩张之中，没有及时调整好经营规模与扩张速度，不少企业陷入资金链断裂的局面，宣告暴雷。目前共有30家房企宣告暴雷，其中，2021年9月恒大出现危机拉开了房企集体暴雷的序幕，2021年共有15家房企暴雷，其中包括恒大、正荣、富力等上市房企;截至2022年10月，2022年共10家房企暴雷，包括世贸、融创等龙头房企。

更多行业相关数据请参考前瞻产业研究院《中国房地产行业市场需求预测与投资战略规划分析报告》。