深圳房地产的底层逻辑是什么？

房价上涨背后的本质逻辑是什么？

————房价上涨的本质是“财富转移”。

就国内而言，每一次经济危机都是财富重新分配的契机。原因是由于经济危机，大家的收入减少了，但是物价和房价却上涨了。

进一步剖析的话，每一次货币放水，财富都会优先转移到富人手里。因为富人有资产，银行为了把风险降到最低，优先放贷给他们。他们拿到钱以后，除了一部分用于经营，更多的钱都会流向优质资产，首选就是房产。房价涨了，普通人的收入却没变甚至减少了，是不是变相的更穷了。

• 变穷的本质是因为手里的现金被稀释了，普通人手里蒸发的钱，其实就是富人得到的钱。

回归到房价，20年前1万元的购买力远远超过现在5万元的购买力。如何打破这种局面呢，普通人唯一的办法就是提前在核心城市买房，特别是一二线城市。

• 用负债来减缓财富转移的速度，用未来的钱来买核心资产。

换句话说，先买房就是抢到了没有买房的人蒸发的那笔财富。比如你十年前买房子月供オ5000元，当时也是一笔巨款。现在来看5000元根本不算什么，背后的原因是你用负债的方式躲避了财富的转移。

• 在核心城市还没有买房或者有买房能力还犹豫不决的人，实际上成了财富转移的牺牲品。

房价一般最先上涨的都是北上广深，最近广州深圳上海房价已经开始跳涨了。财富都是从低能级城市流向高能级城市，这是经济规律，不会变的。就好比人往高处走，水往低处流是自然规律。

还是说国内，我国的经济底层规律是每次货币放水都需要有个地方来兜底和承接。最典型的就是房价，因为目前我们国家金融信任的机制是房子，没有之一。

• 所以，明白了房价上涨的意义了吗？

"底层逻辑”是什么意思?

也是：指从事物的底层、本质出发，寻找解决问题路径的思维方法。底层逻辑越坚固，解决问题的能力也就越强。

底层的意思：

1、建筑物地面上最底下的一层，泛指事物最下面的部分：大楼的底层是商店。

2、社会、组织等的最低阶层：生活在社会底层。

拼音：［dǐcéng ]

详细释义：

1、下层。指阶层等。

茅盾《吴敬梓先生逝世二百周年纪念会开幕词》：“值得注意的是，吴敬梓笔下的那些来自社会底层的‘小人物’大都是朴质、善良、热心肠的好人。”

2、指事情的本质。

柳青《狠透铁》：“只有这样的忠诚，才能在任何是非不明的时候，看透底层，挺立在歪风逆流中，一分一寸地前进。”

反义词：高层

拼音：[ gāo céng ]

1、高的层次：他住在高层，我住在低层。

2、属性词。（楼房等）层数多的：高层住宅。

3、属性词。级别高的：高层职务。高层领导。高层人士。

详细释义：

很高的建筑物。

北周 庾信 《奉和同泰寺浮图》：“长影临双阙，高层出九城。”此指塔。

深圳调整二手房交易规则，全流程纳入监管

新华社深圳11月29日电（记者赵瑞希）在实施二手房成交参考价机制后，深圳近日上线新版二手房交易网签系统，通过与多部门的数据对接，将二手房交易全流程纳入政府监管。

新系统对中介行业的运行逻辑进行了两大调整：一是从“多方委托”变为“独家委托”，卖方在同一个时间段里只能委托一位经纪人销售房源；二是从“双边代理”变为“单边代理”，买卖双方需有代表各自利益的经纪人。

深圳上线新系统

二手房交易全流程监管

11月19日，深圳市住房和建设局主办的深圳市房地产信息平台正式上线新版二手房交易网签系统，将二手房交易涉及的挂牌、委托代理、产权核验、购房资格查验、网签备案等环节纳入政府监管。

新系统有三个入口，分别为“我要找中介买房”“我要找中介卖房”“我要自助卖房”。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，虽然开通了自助卖房渠道，但由于二手房交易的环节特别多，涉及片区价值、楼盘筛选、房屋安全、价格撮合、资金监管、缴税过户等多个方面，因此通过中介买卖房产仍是市场主流选择。

在新系统中，卖方可在“我要找中介卖房”中，依次完成填写房屋产权校验、房屋状况说明、选择中介、填写卖房信息来发起委托。买方可在“我要找中介买房”中依次填写购房需求、选择中介来发起委托。

为解决交易标的和交易主体真实性问题，新系统要求：一是买方、卖方、中介这三类交易主体都必须实名认证；二是通过与不动产登记部门数据对接，实现对系统内挂盘出售的房源进行产权核验，核验通过的房源将生成唯一有效的房源编码，实现百分百真房源。

新系统已与民政、社保、不动产登记等多部门的数据对接，在交易重要节点会对房屋权属状态、买方购房资格等重要事项进行自动核验。通过交易流程的全面数据化，使得任何一方如果存在违规操作或隐瞒必要信息造成后续纠纷的情形，都可被溯源。

深圳市房地产中介协会认为，新系统可以提升消费者权益保障，提高交易效率。

从“多方委托”到“独家委托”

避免纠纷隐患

新系统将推动中介行业运行逻辑变化，从“多方委托”变为“独家委托”。

以往，业主卖房一般会把房源委托给多个中介机构挂牌销售。多方委托，不仅会造成资源浪费，还存在“跳单”等纠纷隐患，买卖双方可能为了少支付中介费，绕开已经提供服务的中介，自行成交或者选择收费更低的中介成交房源。

在新系统中，卖方最多只能委托三家中介机构销售房源。第一家受托机构在委托期限内对房源拥有独家销售权利。其他两家需待第一家委托期限到期才能作为替补获得委托权。

与此同时，新系统引入了评级机制，根据从业年限、信用状态、专业程度、服务效率、成交业绩等对实名登记的经纪人进行星级评定，并根据评级排序进行系统推荐。

卖方要想快速把房源出手，就需要谨慎选择为其服务的经纪人。深圳市房地产中介协会认为，中介从业人员今后将更有动力制定自身长期职业规划、珍视其信用信誉、提升专业能力，从而提升房地产中介行业整体的素质。

拿到委托协议，是中介机构获取售房佣金的前提。正因如此，新系统上线后，各大中介机构都在发力“争抢”房源，赶着发布介绍“独家委托”优势的一对一管家式服务广告。

为了避免出现乱象，深圳市房地产中介协会专门发布通知，严禁各房地产经纪机构、经纪人员以“返佣”“定金”等不正当方式诱导消费者，或通过胁迫等手段迫使消费者签订委托合同。一旦被举报查实，违规机构及个人将被暂停系统使用权限，同时不良行为记录计入诚信档案。

从“双边代理”到“单边代理”

明晰双方经纪人权责边界

新系统还推动中介行业运行逻辑从“双边代理”变为“单边代理”。

此前，二手房交易中，买卖双方委托的是同一家机构，甚至同一名中介。中介方利用“信息不对称”进行居间撮合交易，为了迅速成交赚取佣金，会出现两个问题：一是不向买卖双方透露真实价格，只进行价格撮合，让卖家不断让价，买家不断提价；二是以牺牲或损害买方权益的方式，与卖方形成“攻守同盟”，将房子以高价甚至是“吃差价”的方式售出。

新系统采取“单边代理”模式，建议买方委托与卖方不同的房地产经纪机构购置房产，促使买卖双方与各自的受托中介机构形成单边委托关系。卖方经纪人，只用考虑怎么把委托人的房子快速、保价、安全地售出。买方经纪人，只用考虑如何以高效的方式为委托人匹配到高性价比的房源，同时要对所匹配推荐的房源质量负责。买卖双方经纪人权责边界清晰，“各为其主”，以争取委托人在实际交易中的利益最大化。

新系统是否能切实发挥作用，解决二手房交易现存的一些问题，还有待市场检验。深圳市房地产中介协会认为，基于“单边代理”逻辑运行的新版二手房交易网签系统一旦运行成功，将会改变我国房地产中介服务底层逻辑，不仅将提高房产流转交易效率，还将更有力地保障消费者权益。

李宇嘉认为，从年初的二手房成交参考价，到最新上线的新版二手房交易网签系统，深圳对二手房市场交易的监管正在加强。二手房成交参考价机制已被一些城市采用，此次“单边代理”的中介运营模式也或将产生辐射效应。

之前买房贷款利率比较高

文/子木

房贷利率降得有点夸张。

前几天有读者告诉我，苏州的银行首套利率可以低至4.65%，最快两天就可以放款。

这意味着全国“4字头利率”重现江湖，苏州房贷利率也突破5年历史新低。

记得去年苏州楼市，8月份主流利率是6.0%，部分银行最高达到6.6%！而且2个月开始放款，放款总是停。

短短4个月，苏州房贷利率犹如过山车，从顶峰暴跌至谷底，下降195BP。

如果按照30年等额本息计算，商业贷款200万，前后利息差88万，月供差2500元。

那些在高息时买入的，恐怕都躲在厕所里哭了。

苏州是长三角经济强市，完全不依赖房地产。房贷利率为什么跌得这么厉害？答案只有四个字：

火上浇油。

新年伊始，万物复苏，各大银行贷款额度充裕。新年过后，银行对业绩“开门红”，放贷速度加快。这是燃烧的火。

另一方面，石油是RRR切口。

我在文章中多次写道，12月央行放水必然利好楼市，因为RRR降息相当于给了银行一大笔钱。时间紧，任务重，钱得想办法。

在银行眼里，贷款买房的客户比贷款创业的客户好，因为生意破产了还能忍，家没了一切都完了。

苏州房贷利率下降只是冰山一角。

举报信称，从去年10月开始，一二线城市房贷利率都在回归“五字头时代”，广州、重庆、郑州、武汉、徐州、常州、日照、江门等都在争相调整利率。

与此同时，中国60%城市的放贷周期正在缩短。Xi和上海最快一个月就可以放款。深圳、南京部分银行最快一周就能放款，部分城市甚至两天就能放款。

对于购房者来说，在这种情况下，应该做出怎样的选择？正如市场上很多媒体所说，如果降低利率，房价就会上涨。想快点买房吗？这就是子木今天要帮你分析的。

回顾几轮房地产潮，房价和房贷利率的关系是深刻的，其底层逻辑是：

利率-购房成本-房屋成交量-市场供求-房价。

我们看到的最常见的现象就是利率上行房价下行，利率下行房价上行。

比如2015年全国房贷利率下调，深圳、北京领涨，掀起新一轮周期。这是因为房贷利率下降，降低了买房成本，刺激了成交量向上，导致房价大幅上涨。

但我也见过“双升双跌”的情况。

去年广州就是这样。之后房价大涨。为了维稳，各大银行纷纷加息，但即便如此，还是压不住房价。最终，在压低房价之前，他们别无选择，只能大规模停止放贷。

3000公里外的哈尔滨，却是别样的风景。10月以来，利率一路下调近5%，房价还在跌个不停，实现了“双降”现象。

所以我们要明白，房贷利率影响房价是有前提条件的。这就是这座城市的真实存在：

“购房需求”。

2023年此轮房贷利率下调，将重点惠及那些回调充分、购房需求旺盛的城市。

最典型的是成都。

11月成都二手房成交量达到5600套，12月更是直接突破万套大关。相比前几个月3000套/月的平均销量，11-12月的二手房销量有点令人瞠目结舌。

还有北京老大哥。在12月

对于那些住房需求较弱的城市，即使利率下调，也可以继续等待，比如洛阳、绵阳、太原、兰州等。所以他们要多等一天才能多赚一分。

在我看来，这波降息的最终结果大概是一二线5%到5.5%，三四线可以跑“四字头利率”。下降的具体幅度取决于利率对房价的刺激。

那么，这波全国房贷利率下降何时结束？

我觉得未来的利率走势也是会分化的，只能遵循城市的实际情况，也就是“因城施策”，这才是最科学的。

房贷利率下调的城市，202个

2年3月份会迎来小阳春，房价上涨，房贷利率就会逐步“触底”，不再下调甚至上涨。

6月份是一个很重要的时间分割线，也是银行额度转向的节点，一般都是“上松下紧”。

而购房需求疲软的三四线城市，2023年出现小阳春的概率极低，那么房贷利率下调可能是长期的，大概率会横跨2023年，直至逼近5%，跌入4字头时代。

利率走势，最终都要服从房价的稳定性。

最后，我们还要重点研究一个问题，放水。

这波房贷利率下跌，主要是全国银行额度充足外加放水导致的，银行额度是具有“周期性”，但放水对房地产的刺激是长期的。

去年三季度，央行的货币政策执行报告，删掉了管好货币总阀门和坚决不搞大水漫灌的表述，紧接着在12月释放长期资金1.2万亿元。

这段时间，一些城市已经开始做战略规划，“把稳增长摆在更加突出的位置，促进经济平稳健康运行”。

“稳增长”，意味着接下来还会有一轮接一轮的热钱入场，刺激经济。

“资金敏感型城市”的楼市，会不断被利好冲击。

北京、上海、深圳、广州、杭州、成都、重庆、南京、苏州、天津、武汉等等一二线城市均在列表之内。

这些城市的购房者，无论房贷利率是否下行，从现在就开始谨慎起来，只要成交量出现连续2个月上涨，就要抢着入场了。

相关问答：

相关问答：怎样计算买房的贷款利率？

虽然现在的贷款买房方式已经方便了很多朋友提前实现买房的梦想，但是贷款买房产生的利息也不是一笔小的数目，贷款毕竟是件大事儿，我们要提前做好准备，有些注意事项是要注意的，那么贷款买房利息怎么算，买房贷款怎样划算呢？

一、贷款买房利息怎么算？

贷款买房的利息根据还款方式有两种计算方式：

1、等额的本金还款方式：

将贷款额按还款期数均等分为N期，按每期未还本金额乘贷款利率等到当期应还利息；

2、等额本息的还款方式：

将贷款期间的本利和年金化，每期偿还的本息和均相等。利息计算较复杂，每期利息均不相等，但每期的本息和相等。

第一期利息为占用本金额乘贷款利率，将每期偿还的等额年金减第一期利息，就是第一期偿还的本金；第二期利的息计算，是将第一期偿还的本金从贷款本金总额中减去，得到第二期本金数，再乘贷款利率得第二期的应还利息，以后各期以此类推。

二、贷款买房怎样划算？

1、房贷跳槽

所谓房贷跳槽就是“转按揭”，是指由新贷款银行帮助客户找担保公司，还清原贷款银行的钱，然后重新在新贷款行办理贷款。如果你目前所在的银行不能给你7折房贷利率优惠，就完全可以房贷跳槽，寻找最实惠的银行。

2、按月调息

按月调息的方式，2006年开始，不少商业银行推出了固定利率房贷业务。由于固定利率推出时尚处在利率上升通道，所以在设计时比同期浮动利率略高，只要央行加一次息，它的优势就立即显现出来。但是一旦降息，选择它的购房者就吃亏了。

3、公积金转账还贷

公积金转账还贷的方式，在申请购房组合贷款时，一方面尽量用足公积金贷款并尽量延长贷款年限，在享受低利率好处的同时，最大程度地降低每月公积金的还款额；最大程度地缩短商业贷款年限，在家庭经济可承受范围内尽可能提高每月商业贷款的还款额。

以上就是关于贷款买房的介绍了，有的朋友在买了房子一段时间之后，手上有了多的空余资金就会开始想要提前还款了，提前还贷之前要算好账，因为不是所有的提前还贷都能省钱。比如，还贷年限已经超过一半，月还款额中本金大于利息，那么提前还款的意义就不大。

很多人贷款都关心利息问题，贷款利息越低越好，这意味着你的资金成本更低。然而2019买房子贷款利息怎么算呢？

下面小编就跟大家讲一下买房子贷款利息计算方式。

买房子贷款利息怎么算

2015年10月24日后申请房贷的可按最新的4.9%利率（5年至30年）计算。公积金方面，由于2015年10月24日的降息中，个人住房公积金贷款利率未作调整，公积金贷款利率今年经历了4次下调，五年以上个人住房公积金的贷款利率，从年初的4.25%降低到了目前的3.25%。

而在银行没有进一步的调整之前2016年买房贷款利率仍是如此！

由于银行多数按照次年调息来执行，所以很多在贷款利率调整之前就已经贷款的朋友，在2016年1月1日开始，买房贷款利率会调整为最新利率。

例：一套房子，100平方，10000每平方，首付三成，按揭贷款20年，月供多少，总利息多少？

可知房价总共是100万，首付30万，按揭70万，20年期限。按照如今基准利率6.55%。

买房子贷款利息计算方式

1、等额本息法：计算公式

月还款额=本金*月利率*［（1+月利率）^n/［（1+月利率）^n-1］

式中n表示贷款月数，^n表示n次方，如^240，表示240次方（贷款20年、240个月）

月利率=年利率/12

总利息=月还款额*贷款月数-本金

经计算：月还款额为5239.64元（每月相同）。还款总额为1257513.09元，总利息为557513.09元。

2、等额本金法：计算公式

月还款额=本金/n+剩余本金*月利率

总利息=本金*月利率*（贷款月数/2+0.5）

经计算：第一个月还款额为6737.50元（以后逐月减少，越还越少），最后一个月还款额为2932.59元。还款总额为1160410.42元，总利息为460410.42元。

以上两种方法相比较，等额本金法比等额本息法少还97102.66元。

贷款买房是现如今很多年轻人买房时的一个正常现象，但是，对于第一次买房的朋友们来说，特别是新手，如果仓促买房，是出现很多的问题，因此，在买房之前，首先得了解相关的知识，以防上当受骗。

底层逻辑是什么？

大家好，我是科大勇，一个专注个人品牌的运营师，自媒体达人。关注我，分享更多有用的知识干货。跳出思维的陷阱和盲目的勤奋的误区，用底层逻辑去思考和解决当前我们需要解决的问题。