武汉诞生 2023 年首个日光盘，这对房地产复苏有哪些帮助？

深圳今年首个“日光盘”诞生，这体现了什么？

这样的购房场景，发生在深圳2022年首个“日光盘”的海德公园一区房源上的场景。2022年5月30日，深圳海淀区A区开业，起拍价1800万元。9点正式选房，15点左右售罄。该开发商在6小时(约90秒)内售出了239套公寓，售价57亿元。不仅仅是深圳。随着全国各地调控政策的不断释放和积极信号的释放，房地产市场正在企稳。这是2022年深圳第一天光盘，不是500万张，不是1000万张，而是2000万张。

300多名参与者的得分均在53.5分以上。剩下的300多个买家没有什么可买的，他们每个人都能买得起2000万套房子。我们还没有计算得分在53.5分或以下、能买得起2000万美元或以上豪宅的人的数量。不要谈限价带来的套利空间，要看实际购买力，这才是重点。在2021年这样的市场上，好要约卖得好，坏要约卖得差，这是市场的正常行为。因此，在2021年第四季度低迷的市场上，深圳仍有几张“线上红盘”继续售罄。因此，像海德园这样的商店卖光是正常的，但不卖光是不正常的。但值得注意的是，2月以来情况发生了翻天覆地的变化，很多人的市场预期极其悲观，包括对于海德园这样的豪宅，市场也产生了“未售出”的评估。

有一位“社保大亨”，他缴纳了477个月的社保/个人所得税，离480个月的上限仅一步之遥。即使是最低的53.5分，门槛也高得惊人——购买第二套住房的夫妇必须缴纳超过16年的社保或所得税;如果是首套房购房者，按照最低总价1800万元，70%的贷款，月供约6.6万元，月流量13.2万元。

6小时后，海德园A区一票售罄，不负期望成为今年深圳市场近30张新专辑的首个日光盘 ，收入57亿元。中原地产(中国大陆)华南区总裁、深圳中原地产总经理郑叔伦在接受时代周刊采访时表示，目前的投资产品并不好，豪宅具有一定的稀罕性、保值性、抗风险能力强，因此受到购买力较强的买家的喜爱。

2022年首个放开限购的城市出现了，对当地的房地产市场有何影响？

这会进一步提振当地房地产市场的信心，同时也会鼓励更多的人购买房产。

这个放开限购的城市是福州，也是福建省的省会城市。在此之前，郑州和哈尔滨已经相继放开了限购和限贷的基本措施，通过这种方式来进一步鼓励大家买房。在此之后，越来越多的城市都会像这三个城市一样放开限购措施，很多地方的房价也可能会继续上涨。

这个事情是怎么回事？

这是关于福州地区放开限购措施的新闻，为了进一步提振当地的房地产市场的信心，福州地区已经全面放开了限购措施，没有户籍的人也可以在福州地区购买属于自己的房产。限购和限贷是一个地方的房地产基本调控措施，在此之后，福州地区的购房者的买房难度会进一步降低。

这会进一步提振当地的房地产市场的信心。

对于福州地区来说，虽然福州地区的房价已经非常贵了，但很多市民的收入水平并没有那么高，这也直接导致大家买房的热情进一步降低。为了进一步提振当地的房地产市场的信心，福州才会全面放开限购的基本措施。在此之后，买房的人会变得越来越多，房地产企业也可以通过这种方式缩减自己的债务水平。

这可能会导致房价继续上涨。

虽然放开限购可以帮助房地产企业缓解现金难题，但这个问题也会导致福州地区的房价继续上涨。对于更多的年轻人来说，年轻人在进入社会以后本身就没有较高的收入，更多的年轻人将买不到属于自己的房产。我认为这是一个非常遗憾的事情，我们不能总是通过房地产的方式来解决问题，因为这种行为无异于饮鸩止渴，很多人也真心希望房价能够慢慢降下来。

环境分析对房地产的发展有哪些帮助？

一、我国房地产市场现状
目前，中国房地产业受经济环境、政治法律、社会文化和技术环境等方面的影响产生了巨大变化，从20多年的房地产业发展历程来看，房地产行业逐渐进入了规范化、制度化的道路。国家的宏观调控和相关政府部门的监管力度也日益有章可循，全国范围内已基本建立起了较为完善的行业规范。另外，尽管我国经济已出现全面的复苏和走稳迹象。但从中央到地方的高层和业内人士仍然明白。在地方政府的考核机制和就业困境未得到根本改观以前。房地产业的支柱性地位仍不可动摇。环论是城市化建设和国民经济持续发展的需要，还是解决低收入人群的居住保障，都还离不开房地产。可以确信，当前及今后相当长的一段时期内，房地产业仍将是我国国民经济发展中的重要支柱性产业．是我国人民居住生活水平不断提高和财富增长的最重要的途径之一。
二、房地产行业的外部环境分析
1、经济环境对房地产的影响
 经济周期：经济周期情况决定了房地产的有效需求，房地产市场
的有效需求受到消费者的实际购买力的限制，房屋的销售情况取决于消费者的购买能力。从需求和成交看，预计2010年部分一二线城市交易量受房价预期上涨和供应不足影响会下降，但多数城市特别是三四线城市，由于房价绝对水平和涨幅较低，交易量仍可能增长。若政策引导得当，商品房消费将回归理性，全国总的销售量会比较平稳
 国民收入水平和趋势：国民的收入水平决定了房地产需求的档次，
收入的趋势决定了未来房地产发展的方向和速度。2010年全年城镇居民家庭人均总收入18858元。其中，城镇居民人均可支配收入17175元，比上年增长8.8%，扣除价格因素，实际增长9.8%。农村居民人均纯收入5153元，比上年增长8.2%，扣除价格因素，实际增长8.5%。这意味着人们有更多的钱投入到房地产市场。
 通货膨胀率：在经济发展过程中，通货膨胀与通货紧缩交替变化，
必然会周期性地影响房地产投资的预期回报率，从而影响房地产市场的周期波动。例如，人民币升值和通货膨胀的预期也强化了人们对住房保值增值的预期。
 成本：成本决定了房地产商的底价，虽然成交价格受供求关系的
影响，但行业的成本决定了长期可接受的价格。虽然受国家政策影响，目前房价价格下降，但房地产开发商出于自身的利益考虑和对未来的发展预期，不希望房价下降。
 城市化进程：城市化进程的影响因素包括人口增长，城市基础设
施建设和交通运输业的发展。城市化进程对地价上涨和房地产业的发展具有强烈持久的作用，也影响到各类房地产业长期趋势。我国目前阶段加速城市化进程仍是拉动我国经济增长、保民生和维护社会稳定的重要支撑．而房地产业仍是支撑我国城市化进程持续推进的最重要也是最为显著的产业。
 家庭收入和支出结构：家庭收入是影响住房消费的最重要的因素。
没有一定的家庭积累和家庭收入，根本无法进行住宅消费；家庭支出结构对家庭住房消费能力和意愿有很大的影响。
2、政策法律环境对房地产的影响
 住房政策：住房制度的改革主要指国家和政府在住房方面的投资
政策和住房分配政策的变化，这将对房地产企业产生巨大的影响。例如2011年1月26日，国务院常务会议研究部署了进一步调控房地产市场的各项工作，出台了新的八条政策，主要内容有加大保障性安居工程建设，调整供给结构，限制高档房，增加中低型住房。  财政政策：财政政策包括财政收入政策和财政支出政策。前者主
要通过调节与房地产有关的税种与税率来控制房地产市场的运行，后者作为房地产市场的参与者，以自身的支出总量和结构影响房地产市场的总量和结构。例如，新的八条政策中的降低地价，征收物业税，从源头控制房价，
 货币政策：货币政策对房地产市场的调节主要是通过利率工具，
以控制银行对房地产业的信贷投向和信贷规模。利率对房地产市场的影响分为供给和需求两个方面。供应方面是影响房地产开发商的财务费用，需求方面主要是影响按揭利率和按揭比例。例如，国家调整完善相关税收．强化住房信贷等等。
 产业政策：政府调节房地产业的产业政策工具包括：建设项目结
构控制，政策性资金控制。上市政策，外资投向引导等。
 土地政策：土地资源短缺成为房价上涨的主要因素。同时，促使
城市发展向城郊扩展。所以国家颁布相关政策，土地政策对房地产开发的影响主要从以下三个方面来分析：土地供给政策，补地价和土地补偿费的规定，土地出让方式。
3、社会文化环境
 人口统计：与房地产有关的人口统计主要包括：人口总量与人口
增长，人口的年龄结构，人口的地理迁移，家庭规模与结构。现如今，城市居民每个家庭只有一个孩子，必然影响房子数量和卖房结构。
 生活方式：生活方式的变化将直接导致对房地产产品需求的变化。
工作和休闲的方式：工作与休闲方式的变化，改变了传统的办公与生活的区分，由于信息的快速发展，使得在家办公成为可能，并因此对住宅的通信设施提出了更高的要求。所以，随着人们的健康意识逐渐增强，人们花钱是希望得到绿色、环保、节能、智能化等适合人居的住所。
 教育水平：由于我国在高等教育上取得的长足发展，我国的高知
阶层迅速扩大。这一群体与普通居民相比，对住宅有着特殊的要求。一个人要实现自我价值，教育是实现他的最好方式。对于广大的房地产商来说，把学校教育纳入小区楼盘规划，提供相当多的学位，不仅可以解决业主的教育需求，而且可以提高小区的文化品味。从全国各地情况下，业主挑选精品楼盘，除了满足正常的居住需求，如追求高尚生活外，大部分人是为了给子女挑选就学的学校。
 消费习惯：不同种族，地区，国家人们的消费习惯差异很大，也
会对住宅的需求产生影响。

深圳今年首个日光盘，套均2388万，未来当地房地产行业会是啥发展趋势？

我觉得房地产行业发展的趋势并不好，至少很多城市的房价会越来越低，当地的房子也会越来越难卖。

以我个人来看，不管深圳是否出现了所谓的日光盘，我们都没有必要把这个现象当成普遍现象来看待。对于深圳来说，因为深圳本身属于一线城市，深圳的新楼盘的数量也非常少，所以深圳的楼盘可能会存在众人抢购的情况。但对于全国其他城市来说，很多城市的房地产问题已经非常严重了，同时也存在巨大的负增长泡沫，所以我们根本就没有必要指望房地产行业继续快速发展，房地产行业的快速发展也不利于普通人的正常生活。

这个事情是怎么回事？

这是来自深圳的一个日光盘到新闻，在一个楼盘发售的时候，这个楼盘的成交均价达到了2,388万元。尽管如此，在发售短短一天之内，所有的楼盘都已经被抢售一空。因为深圳的有钱人的数量本身就非常多，真正的买房也需要有相应的资格，所以并不是所有的买房者都是正常的购房者，有些人其实是当地的炒房客。

未来房地产行业的发展前景并不好。

这个道理其实非常简单，对于深圳这样的城市来说，深圳的住房收入比已经是55倍以上。对于其他城市来讲，全国的平均住房收入也达到了20倍到30倍左右。如果我们拿这个数据跟其他国家做比较的话，我们就会发现发达国家的住房收入比只不过只有5~10倍左右。在这个数据之下，我们以后的房地产行业的发展前景只会变得越来越差。

与此同时，我觉得大家需要尽可能警惕房地产泡沫破裂的问题，而不是期待房地产行业快速发展。对于前者来说，我们的很多城市确实会存在房地产泡沫破裂的危险。

重庆巴南区购房最高可享合同成交额1%补贴，对房地产发展有何帮助？

首先能够恢复当地房地产的发展，同样也能够提高房产的销售数量。而另一方面，由于补贴政策的出台。能够降低群众购买房产的压力，增加群众的消费意愿。

房地产目前是比较火爆的，尤其是在前几年的时候。一线城市以及二三线城市的房地产，价格长期以来都处于较高的位置。但是这也直接导致很多年轻人在经济方面的确存在着问题，根本没有能力直接购买房产。但是如果通过贷款的方式，意味着年轻人一辈子就要背上房奴的称号。

重庆巴南区购房最高可享合同成交额1%补贴。

我国针对于房地产市场的问题，各地区都出台了相关优惠政策。尤其是重庆巴南地区，当地政府给予了很多优惠政策。比如巴南地区购买房产的时候，最高能够享受合同成交的1%的补贴。如果在当地购买房产，那么只需要付出99%的房款就能够购买得到一套房子。此项政策的确是在一定程度上降低了群众的生活压力，同样对房地产的发展起到了促进作用。

恢复房地产的发展。

重庆巴南地区出台的相关政策，对于当地的房地产市场而言有很多的好处。首先给予购房者一定的经济补贴，那么意味着购房者在积极压力这方面会有所下降。因此当地群众在购买房产的时候，将会有更高的积极性。房地产的销售数量将会大幅度增加，房地产市场能够得到有效的恢复和发展。

还是要加大优惠力度。

但是仅仅1%的购房合同，我认为应该还要加大力度。毕竟并不是所有年轻人都有足够的经济实力，归根结底还是需要降低房产的价格。只有当房产的总体价格有所下降，消费者的购买意愿才会更加强烈。才能够从根本上解决房产市场不景气的现状。