未来十年，房地产谁是下一个接盘侠？

房地产经济情况趋于平坦，下一个热门行业可能是哪个？

房地产黄金期已过

房地产经过了数十年的发展，曾经炙手可热，房子作为百姓安居乐业的刚需，一度成为关注度最高的产业，亦是大多数人投资的首选行业。在富豪榜单中，做房地产的富豪也占据了大半的江山。

房地产曾经的辉煌，任何行业与之相较都“黯然失色”。但在如今，多方现实条件之下，楼市的调控政策不断加码，国家也将逐步发展其它的经济形势，在最新的2020年的胡润富豪榜中，地产富豪比例大幅下降，房地产也慢慢失去它的“造富”能力。

那么，风口也随着时代的变化日新月异，房地产风口已过，下一个风口在哪？

人口老龄化，亦埋藏了巨大的老年消费市场

说起马云，众所周知，他是互联网三大巨头---阿里巴巴的创始人，2020年最新的胡润富豪排行榜中，马云重登榜首。马云就曾说：“未来能超越我的人，一定会出现在健康产业。”

据中国老龄产业发展报告预测，2014年到2050年，中国老龄群体的消费潜力将从4万亿增长到106万亿以上，占GDP比重由8%左右增长到33%。我国将成为全球老龄产业市场潜力最大的国家。

根据报告预测，从2014年起，直至2050年，我国老年群体的消费将从4万亿增至106万亿甚至以上，而在GDP的比重也将会从8%增至33%，在人口老龄化形势严峻的背景下，养老问题逐渐备受关注，康养产业随之开始蓬勃发展起来。

“银发经济”大势将至，养老产业将成为除了衣食住行外的下一个刚需。

养老行业成未来风口

随着老龄化的加速，未来5-10年，我国的养老需求将会迎来大的爆发，在养老行业，将是一个极其庞大的市场。

国家对于养老行业也开始发力，相继出台养老相关政策《“十三五”国家老龄事业发展和养老体系建设规划》、《关于实施健康中国行动的意见》、《关于推进养老服务发展的意见》等等，内容涵盖了养老补贴、金融支持、人才培养等多个方面。

在国家政策的大力推动下，养老行业前景壮阔，无论是从百姓刚需还是行业市场来看，在未来，养老产业的崛起都是势在必行！毋庸质疑，养老行业是当下颇具前途和潜力的朝阳产业！

十年后中国将会怎样，房价将会如

十年后的中国会怎样很难预测，中国时刻都在发生着翻天覆地的变化。个人认为，未来十年，房价的上升空间越来越小。

2019年，由于社保缴费增加，人力成本大幅上升，工薪阶层实际到手收入减少，还会有大量中小企业关停或裁员。连工作都没了，收入都不稳定了，靠什么炒房？靠什么去接盘？靠什么还房贷？在经济充满诸多不确定性时，把存款都投入到流动性极差的房产上，是非常危险的行为。

随着租金上涨和产业结构调整，一二线城市还会有大量人口离开。像北京这样的大城市，近年在调整产业结构，疏解非首都功能，一些劳动密集型产业都迁出了北京。房价已经失去了足够的支撑，一路向下才是健康理性的选择。

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有钱赚，有人接盘，这样的市场才会有人去炒。当炒房的成本越来越高，炒房的风险越来越大，接盘侠越来越难找的时候，再去炒房显然就非常不理智了。

实际上，很多三四线城市的炒房客已经被套牢，未来卖房变现的难度还会越来越大。三四线城市人口趋于老龄化，而开发商前几年开发了很多新楼盘，供大于求，二手房更难于出手。

经济学家：房地产黄金十年已经过去，接下来房地产发展形势会如何？

接下来可能会向一个比较平稳的态势发展，至少以后的房地产不会出现暴涨的情况了。

以前我们在谈房价的时候都会觉得房价涨的特别快，很多地方甚至一年会涨10%以上，这个幅度让很多人觉得特别夸张，以至于很多人都会参与到房地产投资当中，但是随着社会的不断发展，我们会发现现在房子越来越回归到它本来的价值，房子是用来住的，不是用来炒的，这个概念也越来越深入人心。

房地产的黄金10年已经过去。

如果说过去10年最黄金的行业是哪个行业，很多人可能会说银行业，有些人会说互联网行业，但是房地产行业肯定不会缺席，因为过去10年是房地产行业的黄金10年。在过去的十年里，多数一线城市的房价翻了一倍，很多二线城市的房价翻了一倍甚至两倍，这个数字让很多人惊掉下巴，简直夸张透了。

未来的房地产会越来越平稳。

我们不能总是指望着房地产来带动整体经济，因为房地产会过度透支居民的购买力。在现阶段，很多地区都已经对房地产做出了相关的限制措施，正是通过这样的方法来稳定房价，从而达到一个给楼市降温的目的。以后的房子会越来越回归到它本来的居住价值，而不是所谓的投资价值。

房子会回归到它的居住价值。

这个道理非常简单，因为房子本来就是用来住的，不是一个固定的投资品，把房子当成投资品的时代已经过去了，现在如果有任何人想通过加高杠杆的方式来炒作房子的话，这样的行为非常危险，也会给自己带来非常大的财务风险。对那些有刚需需求的小伙伴来说，他们也可以在这段时间内买到自己心仪的房子。

现在该不该买房?未来十年房价走势如何？

目前处于2020年的第四季度，我们并不建议大家买房，主要原因有以下几个：一个是，目前国内房价正处于2007年10月股市的6124点高位，中国房地产的总市值达到65万亿美元（相当于450万亿人民币），这要大于日本、美国、欧盟房地产市值的总和60万亿美元（420亿人民币）。国内房地产存在着较大的泡沫。向上空间受到房地产调控压制，而向下空间却已经打开。如果你是普通的百姓，买房总归不希望买在房价的最高位吧，所以，不希望大家进入楼市来做接盘侠。

二个是，中国人的房地产杠杆已经用到了极致，很多人把一生的财富都压在房产上面。资料显示，中国家庭财富中有77%是房地产，而只有23%是金融资产，中国有3亿人是有房贷的。而在美国房地产占家庭财富的40%，其他60%是金融资产。显然，中国居民的杠杆已经用到了极限了，现在要降杠杆了。就像近期央行、住建部对房企融资也提出“三条红线”的要求，就是要把房企过高的杠杆率给调降下来。对于投机购房者，现在并不是买房的好时候。

三个是，目前国际经济出现了大衰退，国内经济也在艰难复苏，经济结构要进行调整，内循环经济要启动，未来经济不确定性很强，如果不是铁饭碗，或者高收入，只是普通人家，我劝大家还是降低负债率更安全一些。过去很多人敢于高负债买房，主要是经济高增长，带来收入不断提升的预期，以及房产有赚钱效应。而现在收入高增长预期降低了，国内房价走势出现分化，买房闭着眼睛赚大钱的日子已经过去，所以，大家还是要谨慎购房。

四个是，租金回报率和房价收入比，这两项指标都说明了，目前热点大城市房价连投资价格都没有。在上海市中心租一套二室一厅的房子，一年的租金在12万左右，而这样的二手房价普遍要达到7-800万元/套，这意味着房东把房子出租要58年以上才能收入投资，这样的投资回报率还不如存银行拿利息。再看房价收入比，上海普通家庭一年存个10万元就不错了，这7-800万元的房价，可能要70-80年才能买得起，房价实在与当地居民承受力相差太远。

再看一下房价的走势，个人认为是房价将逐步回归居住属性，去投机化、去杠杆化，这才是真正住房不炒的十年。第一，央行告诉你未来房价往哪儿走，央行高层曾在《求是》杂志撰文，明确指出房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛”。而央行原副行长吴晓灵更是直言，在泡沫中狂欢的日子已经不多了，要做好潮水退却后的准备。从目前看，三四线城市房价比较容易下跌，而一二线城市房价较抗跌，但房价一旦趋势形成，下跌只是时间早晚问题。

第二，房价已经造成很多城市结婚率低，生育率低。事实上，我国90后人口有1.75亿人，要远小于70、80后人口，但是00后人口只有1.45亿，又比90后人口少得多。城市年轻人越来越少，购房需求越来低。更何况，现在很多家庭房产趋于饱和，90后、00后与前辈相比，他们多数人只要继承上辈传下来的房产，买房的需求大幅降低。

第四，高房价会给国内社会带来的是高昂的运行成本，只有房价降下来，消费才能启动起来，企业用工成本、租赁成本才能降下来。更关键的是，未来十年，我国要进行产业结构升级，由中国制造向中国智造转型，还要发展先进的科学技术，要走在世界的科技最前沿，那只能把房地产去泡沫，把房地产里的资金引向实体经济。

佳源地产定融产品未违约，罗半城还让沈天晴做“接盘侠”吗？

此前媒体报道佳源地产5000万定融违约消息有误。佳源南方（深圳）集团有限公司（简称：深圳佳源南方）通过深圳千红资产管理有限公司（简称：千红资产）进行金交所定融，实际募集资金0.51亿元。深圳佳源南方对到期部分已安排兑付，融资余额0.3亿元，目前并未到期。此前与机构在还款支付环节出现误解，目前双方已协商解决。

不过，佳源地产母公司佳源创盛控股集团有限公司（下称：佳源创盛）近日确有压力。据企业预警通，目前，在境内债方面，佳源创盛还存续8只债券，存续规模43.3亿元，其中有4只债券将于2022年到期，到期规模19.3亿元。

此外，佳源创盛还有一笔收购尾款迟迟未付，已是二度展期。去年年底，佳源创盛与上海杰忠企业管理中心（有限合伙）（下称：上海杰忠）收购上市公司中天金融（000540.SZ）地产业务，即中天城投集团有限公司（下称：中天城投），交易总价89亿元，目前还剩73.2亿元没有结清。

佳源创盛对中天城投的收购被外界视为「蛇吞象」。违约传闻乍起，债券期限逼近，使得外界更加关注这笔交易是否能够顺利完成。

中天金融的「接盘侠」

这场历时半年的收购，已经是一波三折。

中天金融是贵州第一家上市公司，也是贵州目前最大的民营企业。在过去43年间，其掌门人罗玉平以房地产开发商的身份为人们所熟知，多年登顶贵州首富宝座的罗玉平在贵阳市人称「罗半城」。

2021年8月，一直筹划剥离房地产业务的中天金融终于找到了自己的接盘方。

当时，中天金融打算以180亿元把中天城投100%股权转让给佳源创盛。但12月2日，中天金融公告称，收购方变为佳源创盛和上海杰忠，转让价格腰斩为89亿元。其中，99%股权转让给上海杰忠，将1%股权转让给佳源创盛。

据中天金融公告，增加的上海杰忠并不是「外人」，成立于2021年4月，其设立显然为收购而来。其股东都来自浙江——杭州仁和智本股权投资管理有限公司（下称：杭州仁和）、佳源创盛、仁和智本有限公司（下称：仁和智本）、浙江德丰科创集团有限公司（下称：德丰科创），分别持有上海杰忠1%、3%、47%、49%份额。其中，德丰科创创始人赵建忠曾是佳源系高管。

对于交易价格突然少了90.97亿元，中天金融表示，是根据对方要求，将中天城投83.2亿元应收款划转到了其他全资子公司，中天城投净资产较2021年6月30日减少83.2亿元。

这笔不太寻常的交易很快引起了深交所的关注。深交所关心的问题就包括定金支付情况和后续履约能力如何。

中天金融当时表示，交易总价89亿元，佳源创盛已支付15.8亿元的定金，剩下的73.2亿元，将转为上海杰忠支付。对于第二期、第三期股权转让价款，上海杰忠打算通过自由资金、合伙人增资、引入其他战略有限合伙人、金融机构借款等方式筹资。中天金融还认为，佳源创盛和上海杰忠具有较强的履约意愿及履约能力。

然而，佳源创盛和上海杰忠并未如期付钱。今年1月，中天金融公告称，没有收到佳源创盛和上海杰忠的第二笔股权转让款29.59亿元。

彼时，市场消息多认为佳源创盛和上海杰忠构成实质性违约。

而据自媒体「国潮说」表示，佳源并未违约，之所以迟迟没有支付二期股权转让款，主要是因为中天金融违约在先，其在平安银行的融资已经发生实质性违约，未经平安银行书面许可，中天金融不得进行任何集团内资产的处置，包括但不限于处置中天城投100%股权。

「国潮说」还附上告知函加以佐证，函上有平安银行惠州银行公章。

按照中天金融公告说法，其又给了佳源创盛和上海杰忠15天宽限期。但再次到期后对方依然没有付款。

2月8日，中天金融公告称，双方协商后，第二期转让款的最后支付期限推至2022年3月28日；第三期股权转让款的最后支付期限推至2022年6月28日。

短短半年，这笔交易已经历了打对折、展期、再展期，到3月28日又能否顺利推进呢？

「绿档兄弟」佳源国际

佳源创盛的控股股东为沈天晴，沈天晴还有一家上市房企——佳源国际（2768.HK）。

2020年7月，佳源创盛将五星电器100%股权卖给京东商城，其手上的主营业务就剩下了房地产开发与销售，主打平台为全资子公司浙江佳源房地产集团。

同为地产主业，佳源创盛和佳源国际这对「同胞兄弟」血脉相通。

近年来，沈天晴频频将佳源国际的优质项目以「低价」注入到佳源国际。被「喂养」的佳源国际，不仅在2021年以32%左右的毛利率，在行业内颇受瞩目，还成为了「三道红线」全部达标的绿档房企。

然而，对于佳源国际「绿」的成色，不少业内人士表示质疑。

自媒体「氢财经」分析指出，佳源国际的绿档的统计口径藏有玄机。例如，其1.29的现金短债比，计算中只涉及到81.28亿元的短期借款，却没有计入应付票据、一年到期的非流动负债等科目。

此外，佳源国际美元债还有7个，规模超过13亿美元，其中有5个票息超过12%，最近一个债券到期的时间为2022年3月11日，规模1.32亿美元（目前价格还在90美元以上），境内债方面，存续规模约43.3亿元。

虽然在2020年，佳源国际信托贷款余额占有息负债比重下降至17%。从中信登公示的信托产品来看，目前佳源存续信托产品还有13个，规模最大的是「佳源青岛2号融资集合资金信托计划」，总金额40亿元。

佳源国际2020年总营收183.63亿元，净利润35.31亿元。截至2021年三季末，佳源创盛有息负债达到188.94亿元，其中短债38.6亿元，而在手的货币资金45.4亿元。

地产分析师张银银曾表示，为了实现千亿销售目标，佳源一直在谋求大举扩张，这一过程中势必会推高杠杆。尽管佳源的负债率并不高，地产三条红线都是绿档，但是在企业负债绝对值本就不小的情况下，还大举举债扩张，会不会走向过度，很成问题。

2019年，佳源国际股价盘中闪崩后，汇生国际资本总裁黄立冲曾对《第一财经》表示，沈天晴除了佳源国际还有很多个平台，不清楚其他钱的流向，不排除杯子太多盖子不够盖，容易引发连环爆。

作为沈天晴「两面一体」的平台，佳源创盛和佳源国际都面临一定资金压力。

沈天晴与「佳源系」

佳源系创始人沈天晴，1959年生于浙江嘉兴桐乡青石，初中毕业后做了村会计，期间创办了乡镇企业足佳皮鞋厂。因企业业绩好，其后沈天晴升任嘉兴市乡镇企业局副局长，三年后调任嘉兴市驻深办主任。

深圳期间，沈天晴把内地的白厂丝运到深圳转手卖给香港商人，一年就赚了200多万元，因而被扣上了投机倒把的「帽子」。沈天晴觉得自己不适合当官，于是辞职创业。

1995年，在嘉兴的一栋小楼房里创办了佳源房地产公司，开始进军房地产业务。这就有了后来的佳源创盛。2018年10月，沈玉兴以255.3亿元财富排名《2018福布斯中国400富豪榜》第62位。

在不到30年的时间，沈天晴和佳源系旗下已有6家公众公司，包括：深圳美丽生态（000010.SZ）；分拆地产港股上市的佳源国际和物业公司佳源服务（1153.HK）；挂牌新三板的西谷数字（836081.NQ）；在澳交所上市的博源控股和联合锡矿。

沈天晴在一次佳源创盛的部门大会上表示，「这个世界上能当将军元帅的人毕竟是少数，我是能的。」其自信可见一斑。

尽管「佳源系」资本布局广，但近年在资本市场并不那麽顺风顺水。2019年，沈天晴控制的佳源国际（2768.HK）因投资机构恶意做空，股价暴跌，这位老江湖不由感叹「谁知资本市场那麽复杂」。

2020年3月11日，美丽生态罕见发布了《关于立案调查事项进展暨风险提示的公告》。原因是美丽生态在2019年屡次遭深交所问询，并因股东王仁年的成绩补偿款违规拖欠、信息披露违法违规两项事由受到立案调查。

美丽生态因2017年、2018年连续净利润为负，被交易所警告退市风险，被「ST」。2019年因出售两家全资子公司，净利润增加，扭亏为盈。

截至目前，「佳源系」在A股、港股上市，及在新三板挂牌的公司市值合计约170亿元。沈天晴最终能不能给「罗半城」掏出73亿的剩余收购款呢？

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