部分早已陷入流动性危机的房企渐取得债务重组新进展，这对房地产行业复苏有何影响？

恒大重组对房地产的影响

影响如下：
1.将出现大量失业人员，这些人的再就业可能会引发地产行业薪酬变动；
2.其持有土地、楼盘将会被瓜分，行业格局可能会出现变化；
3.恒大期房、尚未交付的小区可能面临长期停工问题，买了这些楼盘的业主可能在短期内无法收楼入住。
【拓展资料】
房地产行业因其行业自身体量庞大，上下游产业链条较长，在宏观经济运行中起着举足轻重的作用。行业发展至今虽然经历多轮周期波动，但直到恒大事件前，并未出现全国性龙头房企的全面流动性危机。对于恒大事件是否会向相关产业扩散、是否还有其他企业面临流动性危机、房地产行业及政策演绎方向等等这些市场关注的热点问题，李迅雷就此对话中泰证券研究所房地产行业负责人陈立，深入探讨恒大事件来龙去脉及对房地产和相关行业的影响。
李迅雷：高杠杆经营一直是市场质疑恒大地产的核心，杠杆经营也被认为是房地产行业经营的一把双刃剑，那这次恒大危机时间背后的直接原因是高杠杆经营吗？
陈立：我们这里先抛出一个观点，高杠杆并不是决定房企生死的核心因素，房企核心资产的变现能力才是企业的生命线。实际上，恒大整体的净负债率自2017年来是持续下降的，但公司自身房地产项目的变现能力的全面快速恶化直接导致了当前的流动性困境。
从房地产开发流程来看，房企商获取土地后，通过土地及在建工程获取信贷资金。达到预售条件后，完成商品房销售，归还前期借贷资金，通过销售回款进行后续开发。
对于恒大当前情况来看，触发风险事件发生的原因并不是房地产市场走弱，房价下行带来的金融机构抽贷引发的流动性风险。恒大至2022年3月前，公司也没境内外公开市场债券到期带来违约压力。因此，我并不认为高杠杆导致了当前企业的经营困境，透过现象看本质，房地产销售回款的快速恶化才是导致当前流动性问题的核心因素。
李迅雷：当前房地产市场环境下，由于金融系统尤其是银行，与房地产行业景气度息息相关，恒大危机是否会持续扩散影响金融系统稳定？
陈立：从房地产价格的角度和流动性风险在行业内扩散的范围来看，我并不认为当前恒大的问题会持续向金融体系传导。一方面来说，确实从今年以来，房地产行业整体的经营压力在增加，但并非所有的房企都面临严重的流动性风险，中央三道红线监管政策其实已经给予了市场一个简单有效的房企风险评价标准，尤其是当前诸多绿档、黄档的房企，虽然增速上面临一定的压力，但从违约风险的角度来看，并不显著，稳健经营的房企融资成本甚至还在持续下行。
另外一方面，从以往境内外房地产危机向金融体系扩散的情况来看，通常金融系统受到冲击的原因在于大范围的资产价格快速下跌。本轮开发商流动性危机属于个别企业的点状爆发，并非由于全行业库存过高、需求下行的环境下的房价下行风险。当前“房住不炒”大背景之下，行业供需关系相对平衡，全国房价还是比较平稳。
李迅雷：从恒大事件引申到到房地产行业来看，其实这一轮地产周期自2018年至今，购房需求端政策与开发商供给端政策持续收紧，为何在今年下半年才看到行业基本面的下行？
陈立：由于内外部环境相比过去三年发生显著变化，2018年来收紧行业融资倒逼企业推地增加市场供给，进而支撑房地产开发投资的现象，在当前时间点发生反转。
外部环境方面，三年去杠杆后，行业债务到期压力快速下降。2018年以来房地产行业的债务到期规模持续增长，偿债压力之下倒逼企业供应存量土储，增加销售回款保障现金流安全，造成了2018年至2020年新开工与销售增速的反向变化，行业整体处于去库存状态。
而2021年下半年后，债务到期规模快速下降，偿债压力的降低直接促使企业经营方向从追求规模转向追求安全，经营风格变化直接抑制了企业拿地与推盘意愿。企业经营的内部角度来看，从企业土地储备角度来看，2018年至今开发商带息负债规模持续下降，伴随着表内已开工未销售的土地储备规模持续下降。存量土地不足的情况下，市场供给弹性需要依靠增量贡献。
此外，2020年下半年至今，行业信用事件频发，信用债违约规模大幅增长，违约债券余额628亿，而2018至2019年信用债偿还高峰期的两年中合计违约债券余额仅106亿。伴随中小企业出清，市场整体供应能力边际走弱。
李迅雷：9月以来，第二批集中供地陆续出让，从已经进入集中成交阶段的几个城市来看，房企拿地热情并未如期恢复。为何在限制溢价率等拍地制度优化措施后，房企实际拿地情况与市场预期大相径庭？
陈立：我们认为，开发商拿地动力不足，不仅仅是受到地价较高的单一因素影响，在融资政策收紧，企业现金流状况不断恶化之下，拿地能力走弱也是供给不足的核心因素。
由于拿地及开发资金不足，信用收缩带来的土地储备规模的持续下降，而供应不足叠加当前房地产市场需求走弱，进一步抑制了销售回款的增长，形成了比较明显的负反馈机制。即使集中供地制度优化改善企业拿地意愿，但从拿地能力上，整体行业并未出现显著的改善。
李迅雷：最近公布的8月房地产数据出现了不同程度的下行，市场中也不乏放松地产的声音，对于未来政策的演绎我们应该如何判断？
陈立：整体上来说，我们认为地产政策全面放松的可能性不大。2017年后，调控政策呈现分城市、分供需的精细化特点。回顾历史，房地产需求和供应端调控政策的边际变化分别取决于房价的边际变化及地产投资和固定资产投资的增速差。
而当前市场环境则与过去存在显著不同，历史上典型的房地产下行周期中，房价下行的核心因素在于供需关系的恶化，比如2008年、2011年及2014年，房企信用无序扩张带来的库存高增长，叠加需求边际走弱导致了价格快速下行。当前环境下，由于2020年下半年来的拿地下行，土地市场供给不足持续向商品房销售市场传导，核心城市市场供应短缺更为显著，房价并无快速下行压力，需求端宽松可能性较小。
从供给侧角度，历史上来看，当房地产开发投资持续低于固定资产投资，对全社会投资增速形成拖累时，供给侧房企融资政策出现明显宽松。这也是为何在2018年至2020年，虽然地产融资持续收紧，房企持续降杠杆，但行业整体投资增速大幅高于固定资产投资，而调控政策整体也没有宽松的必要。
但当前阶段，近几个月房地产数据来看，新开工面积快速走弱。同时，竣工面积增速持续复苏，开工弱竣工强带来施工规模的边际放缓，进而拖累实际房地产开发投资增速快速回落。伴随二三轮土地市场流拍率增加，对于优质房企的按揭回款及流动性投放可以适度增加，缓解流拍现象扩散带来的房地产开发投资下行风险。

央行降准释放长期资金约5000亿元，对房地产市场有何影响？

降准如期而至。 11月25日，央行发布消息，为保持流动性合理充裕，促进综合融资成本稳中有降，落实稳经济一揽子政策措施，巩固经济回稳向上基础，中国人民银行决定于2022年12月5日降低金融机构存款准备金率0.25个百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构）。本次下调后，金融机构加权平均存款准备金率约为7.8%。 此次降准共计释放长期资金约5000亿元。 从时间点上看，这是今年以来第二次降准，上一次央行宣布降准是今年4月15日。彼时，央行发布消息，为支持实体经济发展，促进综合融资成本稳中有降，中国人民银行决定于2022年4月25日下调金融机构存款准备金率0.25个百分点（不含已执行5%存款准备

为什么房地产行业因流动性危机导致海内外债券、金融贷款和私募基金大规模违约

随着政策的不断落地，房地产市场终于透露出些许暖意。 中达证券研报数据显示，6月初至17日，其覆盖的42个主要城市新房成交面积环比增长49%，其中一、二、三线城市环比分别增长122%、44%、31%。 多家受访房企内部人士、市场人士也提及近期销售有较为明显的修复。据华南一家房企提供的数据显示，6月以来，其重点布局的大湾区及华东区域有翻倍增长。 销售市场尽管有些许回暖，但对于房企即将到来的偿债高峰来说，杯水车薪。 据克而瑞统计显示，2022年6-7月，200家核心房企境内外债券合计到期规模约1755亿元，其中，近两个月民企到期债券合计约1178亿元，占总规模的67%。同期，民营房企的融资环境并无明

部分房企复工见成效，10余城优化预售资金监管助力

2021年下半年以来，受行业整体下行叠加疫情等因素影响，多家房企出现流动性危机，多地亦出现楼盘项目停工现象。但自春节以来，各地停工楼盘项目就开始陆续复工。

为纾困房企，监管部门近期频频出手。4月18日，央行、外汇局出台23条支持经济金融举措，针对房地产提到“商业银行、金融资产管理公司等要做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务”；4月25日，央行召集国有银行、股份制银行及资产管理公司机构召开专题会议，商讨纾困问题房企，并确定了首批12家纾困房企名单。

值得注意的是，近期各地为房地产复工复产也陆续出台相关扶持政策。如徐州近日召开房地产行业复工复产及纾困解难工作会议，提出降低土拍保证金等18条具体措施；此外，目前已有10余个城市相继调整商品房预售资金监管办法，帮助有困难的房企复工复产。

与此同时，部分房企也通过转让项目或股权、与第三方合作等多种方式，努力实现复工复产及保交楼。如目前恒大集团已实现562个保交楼项目正常施工、179个保交楼项目正在复工复产过程中；花样年应复工的49个项目标段中有39个已复工，整体复工率达八成；截至3月24日，世茂在全国范围已有超120个项目全面复工；截至3月下旬，奥园地产全国正式复工复产逾130个项目。

来源：恒大集团官微

房产积极复工“保交楼”

在业界看来，自去年以来发生的多地多楼盘项目停工现象，从根源上来看是房企长期以来形成的高周转、高杠杆发展模式在新形势下难以为继，叠加疫情等因素影响所致。

当然，各地楼盘停工大致可分为两种情况，一种是受疫情防控影响，如吉林、上海等地；另一种是行业下行之下部分房企资金链出现问题所致。

而自去年以来，多家发生债务危机甚至爆雷的房企中不乏恒大、佳兆业、花样年、蓝光发展等头部房企，这些房企开发的楼盘项目遍布全国重点城点，因此停工现象也涉及众多城市。

事实上，今年以来房地产行业仍在持续下行。国家统计局数据显示，今年1-3月份全国住宅新开工面积下降20.3%、住宅销售额下降25.6%。

同时，今年以来房企推盘意愿明显下降。据中指研究院统计，今年1-4月，全国重点50城商品住宅月均供应规模1461万平方米，同比下降超四成，与2019-2021年同期均值相比下降37.3%。特别是4月的新批上市面积1688万平方米，在去年同期高基数的情况下同比降幅超五成。

在今年以来中央及各部委频繁表态维稳房地产市场的同时，地方政府亦在积极落实因城施策。根据中指研究院不完全统计，今年以来，全国已有超100城优化调整房地产政策超200次，尤其是4月至今各地出台政策的节奏明显加快，且政策进一步向优化限购、限贷、限售等方面延伸，部分一二线城市亦加入政策优化调整行列。

“面对当前疫情多点散发带来的不确定性及购房者置业信心不足，过去在市场热度较高时出台的调控政策已不适合当前的市场环境，这部分不合理的房地产政策应及时退出，需求端限购、限贷、限售等方面政策应加大优化调整力度，平稳市场情绪。”

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静5月10日下午通过微信向《每日经济新闻》记者表示，各在在企业端应加大房企纾困力度，改善融资环境，同时继续优化预售资金监管，为企业释放更多资金流动性，缓解企业资金压力，从而稳定市场预期。

从今年春节以来，多家出险房企就开始积极开展复工复产，且取得了不错的成效。

5月5日，恒大召开集团月度工作会议，许家印表示，恒大从大年初六就启动了复工复产工作，集团上下齐心协力，目前已实现562个保交楼项目正常施工、179个保交楼项目正在复工复产过程中。4月份实现销售30.9亿元，坚决完成5月份10万套的交楼目标。

“花样年投资者关系”微信公号也于5月5日显示，4月潜在战投粤民投另类入场，协助花样年落实债务重组方案，保障了多个难点项目的复工和交付。目前，花样年应复工的49个项目标段中，有39个已复工，整体复工率达八成，剩余标段目前已有明确复工计划和相应复工措施，预计将在6月30日之前全部复工。

此外，截至3月24日，世茂在全国范围已有超120个项目全面复工；截至3月下旬，奥园地产全国正式复工复产逾130个项目。

不过，在陈文静看来，“今年以来，房地产市场整体低温运行，多数城市市场持续调整，企业开工动力明显不足，房地产开发投资额累计同比增速持续放缓。4月底，中央政治局会议定调楼市，‘支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展’，但市场恢复节奏仍有赖于疫情的有效防控及各地政策的执行力度。”

十余城调整预售资金监管办法

5月10日，山西省住房和城乡建设厅发布《山西省商品房预售资金监管办法》，明确施工进度达到地上主体工程封顶的，监管账户留存余额不得低于重点监管资金总额的40%等相关规定。

来源：山西省住房和城乡建设厅官网

据中指研究院统计，今年以来，包括南京、烟台、南平、佛山、常德等在内的十余城相继调整预售资金监管办法。

从调整细节上看，各城市分别从加快审批效率、解控资金监管比例、银行保函等额替换等方式提高预售资金使用效率，同时降低房企重点监管资金沉淀压力。

其中南京、徐州等城市试点商品房预售监管资金使用银行保函方式，南京企业凭银行出具保函可等额替换监管账户的监管资金，但要求房企申请前的两年内无违规使用商品房预售监管资金受到行政处罚，无司法冻结、违规资金划扣、拖欠工程款和拖欠农民工工资等情况。

而常德则适当放宽预售资金解控比例，在开发企业信用等级良好、开发项目销售资金全额归集、申请资金保证用于项目建设的前提下，开发企业申请使用商品房预售资金额度可在原规定基础上提高5个百分点。岳阳规定房企可暂缓储存房地产开发项目资本金，实现销售收入后在资金监管账户上留足项目资本金，存量项目资本金可提前一个节点申请解控。

易居研究院智库中心研究总监严跃进5月11日通过微信向《每日经济新闻》记者分析认为，“商品房预售监管资金政策整体仍然趋严，当然也有灵活性和变通性，即上下浮动5%的规定，一些优质的房企能够在政策下更好地实现资金回笼。以山西为例，基于当前房地产市场的情况，实际上降低5%的概率会更大，多少能够起到保护和鼓励房企的作用。”

尽管多地的商品房预售监管资金有不同程度的放松，但这些松动能否对房企“保交楼”有实质性推进？

“经测算，项目的预售资金监管一般占总的预售金的比例30%-40%，如果预售资金监管有所放松，预售资金监管的比例下降10%左右，有助于缓解房企资金紧张的局面，但是缓解的程度有限。”

中指研究院企业事业部研究负责人刘水通过微信记者表示，真正帮助房企走出困境的焦点在于，一是区分项目风险与企业集团风险，金融机构不能抽贷断贷；二是纾困重点在于出险房企的项目，央行和银保监会鼓励优质房企发行并购债，并购贷款融资，收并购出险房企的优质项目。

对于本轮纾困利好的窗口期，刘水认为：“本轮纾困的重点一是在销售方面，当前中央支持刚性和改善性需求，鼓励因城施策，调整房地产政策，企业应抓住这个政策放松的窗口期，加大销售回款；二是借助于当前政府鼓励收并购融资，积极发债；三是理性拿地，对于优质的地块可以获取，但需要控制拿地节奏，科学测算，确保合理利润空间。”

房地产政策放松为什么债市不涨

释放什么信号？如何影响银行股、债市楼市  新浪财经 2022-11-14 14:39新浪财经官方账号 关注 来源：新京报 11月11日，央行和银保监会联合发布254号文《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，提出六大项16条要求。 本次通知对金融支持房地产市场的表述更为明确，其中提到，要稳定房地产开发贷款投放，坚持“两个毫不动摇”，对国有、民营等各类房地产企业一视同仁；支持个人住房贷款合理需求，支持各地在全国政策基础上，因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定当地个人住房贷款首付比例和贷款利率政策下限，支持刚性和改善性住房需求等。 房地产市场信心增加，银行股受益上涨。沉寂