上海土拍 8 宗地块揽金 193.8 亿元 保利、华发、招蛇均有所获，这对当地房地产行业有何影响？

揽金2712.7亿元，2022上海土拍收官，这些土地被哪些企业收购？

揽金2712.7亿元，2022上海土拍收官，这些土地被哪些企业收购？龙湖在上海拍到土地对很多企业来说是一个非常令人激动的消息，因为它是民营的房地产企业。当然雅伦等民营的企业也在这次的竞争中额有所收获。不过国企依旧是上海土拍中的主力军。毕竟这些企业在近些年的发展中可以说是非常优秀了，获取了非常高的利润。这也说明如今的上海房地产市场总体来说是非常乐观又积极的。

上海竞争市场非常健康

企业想要拍下土地，肯定不想承担非常高的风险。有一些地的市场是不可预期的。让很多企业不太敢去竞争。尤其是如今市场大环境非常的不好。现在能够拍下地的，可以说是实力非常雄厚了。其实我们也可以看到房地产市场的竞争是比较的可控的。释放了非常好的房地产信号。因为上海的土拍政策在全国来说是比较严格的。他们严格的控制上海土拍的利润，非常为房地产的开发商所考虑，给所有的地都保留了一定量的利润空间。这也是很多企业喜欢在上海拿地的原因。毕竟他们的市场算是比较健康的。竞争压力没有那么的大。

龙湖拿下民宅基地

龙湖拿下了面积非常高的一片宅基地。成交价非常之高。这个地块可以说是性价比非常高的，因为它周围有很多的学校医院以及购物的中心。这个地块建成民宅的话将会很受欢迎，因为这附近的教育和医疗机构都非常的完善。交通也是非常的优越。可以说是还没开始建就人们就已经想买了。

聚焦都市圈

对于一线城市的来说，他们的房地产总体来说是比较的乐观的，尤其是他们具有非常多的都市圈。这也是公司愿意在这里投资的非常重要的原因。毕竟这一片的经济发展潜力好，那么他们居民的购买力就强。房地产公司从中获取的利润就更大。这也是市场理性竞争的原因。

房地产改革提速 中国城镇化开启

原标题：房地产行业市场化改革提速 中国城镇化迈开新步伐

中国房地产行业走过了起起伏伏的30余年。

1987年，一场土拍在南方一城市举行，一宗8588平方米地块的50年使用权被成功拍卖。这是我国土拍史上的“第一槌”，这个城市叫深圳。一年后这里建成了“东晓花园”，并在内地第一次以按揭贷款的方式出售，不到1个小时便售罄。

多年来，房地产行业带动整个社会经济一路狂奔。2018年，房地产行业创下近15万亿元新高。回望来路，房改、招拍挂、房企、调控等等，每一个行业的关键词，都是改变历史的关键节点。

关键词1：房改

“等国家建房，靠组织分房，要单位给房”，延续近半个世纪的福利分房制度，终结于房改。

1988年，深圳颁布《深圳经济特区住房制度改革方案》，在全国率先发起住房制度改革，提出“补贴提租、鼓励买房”，住房分配货币化进程由此开启，积极推动了我国房地产市场的形成。

1998年7月，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，提出的各项政策包括提薪降息鼓励消费、完善住房供应体系、开展住房抵押贷款、放开住房二级市场、支持住房企业发展等核心内容，将我国住房建设与分配推向商品化与市场化。

至此，福利分房制度寿终正寝，“市场化”成为住房建设的主题词。我国真正进入商品房时代。接下来10年间，国人经历了历最大规模的人居变迁，既有从拥挤不堪的弄堂胡同搬到现代化房屋的欣喜，也有房价飙升悔之不及的忧愁。

作为原房改课题组组长，孟晓苏曾透露过一组数据：中国的房地产投资规模从房改前的3580亿元，一路增长到2017年的14万亿元，20年间增幅达40倍;由此拉动国内生产总值从1998年的7.8万亿元增长到2017年的82.7万亿元，20年间增长了10倍。

2018年6月5日，深圳发布《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见(征求意见稿)》，重塑整个住房供应体系，确立租购并举下各类住产的硬性供应指标，深圳二次房改来临。

从福利分房到住宅市场化，再到租售并举，时至今日，不仅新地块配建(或自持)租赁住房常态化，且存量用地盘活建设租赁住房也已常态化。以租为主、租售并举、先租后买的住房供应新体系也正在形成，房地产长效机制有了更清晰的突破框架。

关键词2：招拍挂

以协议方式拿地，动辄100%、300%乃至更高利润的土地暴利时代，终结于招拍挂。

2002年，北京市发布《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让有关规定的通知》，简称“33号文”。

2003年12月8日，北京国际饭店举行了北京市土地整理储备中心成立以来的第一次土地拍卖会。来自全国各地的10家开发商参与了大兴区黄村卫星城北区一号地的角逐，最终，当时的北京顺驰以9.05亿元天价拿下了该地块，高出起拍价1倍多，改写了北京市场的土地价格标准。

8个月后，2004年8月31日，国土资源部发布《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》(“71号令”)，要求从2004年8月31日起，所有经营性土地一律都要公开竞价出让。各省区市不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性国有土地使用权，以前盛行的以协议出让经营性土地的做法被正式叫停。

全国土地政策正式实施的2004年8月31日，即业界俗称的“8·31大限”。

至此，资金实力成为开发商获取土地的最大决定因素。部分资金实力偏弱的开发商因无力拿地而退出江湖，留下的强者开始抢夺优质地块，并不断创造“地王”。很长一段时间内，这一被给予厚望“从土地供给上抑制房地产过热”的杀手锏，被诟病为推高地价进而导致房价高涨的元凶。

当年的数据很快就有了反映——2004年房地产开发投资额持续增长的同时，地价和商品房价格双双走高。国家统计局资料显示，2004年房地产开发投资13158亿元，比上年增长28.1%;商品房销售额10376亿元，增长30.0%;土地购置费同比增长19.9%，全国商品房价格同比增长15.2%。

关键词3：房企

1992年，是中国历史进程中极具里程碑符号的年份，第一个房企诞生潮来临。

碧桂园、雅居乐、保利地产、合生创展、绿地集团、建业地产、华发实业、宝能集团、金融街、北大资源、泰达股份等，都在这一年登上历史舞台。

如今活跃在房地产市场的关键人物，多与这一年休戚相关——杨国强、许家印、冯仑、潘石屹、易小迪、张玉良、胡葆森等企业家逐渐闯出中国房地产独特发展之路。

次年，龙湖地产、富力地产、远洋集团、保利置业、五矿地产、敏捷地产、珠江投资、新城控股等房企相继成立，并逐渐成长为如今的行业弄潮儿。

与此同时，房企上市潮也接连诞生。

自万科1991年挂牌上市之后，公开资料显示，1993年~1998年6年间，23家房企在A股或港股上市，比如大悦城、华润置地、路劲集团等;2006年~2009年间，35家房企成功上市，其中在港交所上市的房企数量达到了22家，包括碧桂园、中国恒大、龙湖集团等;2013年~2015年，国家对房地产市场的调控开始有所放松，这段时期也成了房企高速发展重大机遇，不少房企因此开始将上市提上日程，但多为借壳上市方式，包括绿地控股、招商蛇口等都是如此。

发展至今，据克而瑞研究报告，有不少房企已实现了双平台上市，如万科、世茂、大悦城等。截至2019年7月，TOP200房企上市数量已有118家，若再包括正在申请中的5家，这一比例将超6成。

由此可见，在TOP200强中房企上市已成常态，借力资本市场支持以谋求更好发展，成为大多数房企的共识。可供佐证的数据是，TOP100以内的房企上市率达74%，而TOP101~200上市房企的比例则仅44%。

截至2018年12月31日，中国内地共有203家主营业务为房地产开发的上市公司。Wind数据库上市公司年报统计显示，这些房地产上市公司2018年总营业收入为44256.49亿元，总营业利润为9340.13亿元。

在宏大的时代背景下，有人春风得意，也有人黯然出局，但不管怎么说，中国房地产加速向前发展的动能已然形成，为经济发展贡献力量。

关键词4：调控

宏观调控，则是贯穿房地产行业整个发展周期的关键词。

1993年，国务院出台《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，提出整顿金融秩序、加强宏观调控的16条政策措施(即“国16条”)，开启我国房地产行业调控先河。

2003年6月，中国人民银行下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(俗称121号文件)，调整商业银行个人住房贷款政策。规定对购买高档商品房、别墅或第二套以上(含二套)商品房的借款人，适当提高首付款比例，不再执行优惠住房利率规定。这是中国第一轮房地产牛市启动之后，官方第一次采取抑制房地产过热措施。

同年8月，《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(俗称18号文)，首次明确“房地产业成为国民经济支柱产业”。

2005年3月底，国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》，提出抑制住房价格过快上涨的8项措施(即“国八条”)，建立政府负责制，将稳定住房价格提升到政治高度。

2006年5月，国务院常务会议通过有针对性的6项措施(即“国六条”)，将调整住房供应结构作为调控着力点。

2009年，中国房地产市场从年初的“试探性抄底”，到年中的“放量大涨”，再到年底的“恐慌性抢购”，短短一年间迅速地由低迷转变为亢奋，由萧条转变为繁荣，调控由“去库存”转变为“挤泡沫”。

从2010年开始，宏观调控成为常态，限购、限贷、限价三管齐下。

2010年4月27日，国务院发布《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(即“国十条”)，二套房首付比例提高至不低于四成，房贷利率上浮10%，当时被称为史上最严厉调控政策。2011年1月26日，以限购为主要内容的“新国八条”全面跟进，全国36个城市先期纳入限购范围，此后限购范围越来越大，达到46个。

2018年末，中央经济工作会议明确定调，要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。

今年以来，据中原地产研究中心统计数据，继7月的56次调控之后，8月全国共出台60次房地产调控政策，单月数量已接近今年1月份68次的最高峰值。

与此同时，今年前8个月，全国累计出台房地产调控政策已达到367次，相较去年同期的315次增长17%，累计次数刷新房地产调控纪录。

结尾：

这是中国房地产行业起步、成长、腾飞的30余年，作为国民经济的支柱产业，房地产以其广泛的关联性，带动了建材等多个产业链行业，为中国经济的高速增长作出了巨大贡献。

“两集中”供地：第二轮整体遇冷 新一轮多地放宽出让要求

11月4日，宁波第二轮集中供地落下帷幕，最终共出让28宗地块，仅3宗地块溢价，另有18宗地块流拍。至此，第二轮集中供地的22个城市中，仅剩郑州还未进行土拍。

高流拍率、低溢价率 二轮土拍明显降温

第二轮集中供地中多地调整出让条件，提高了房企参与拿地的门槛和难度，同时面对房地产行业融资紧缩、资金压力加大，房企拿地能力与拿地意愿双双降低。因而，相较于首轮集中供地，多地二轮土拍市场出现不同程度的降温，但整体来看均具有流拍率走高、溢价率降低、“国家队”成拿地主力的情况。

除郑州外，21城共计流拍88宗地块，撤牌195宗地块，整体流拍撤牌率达到32.2%，较首轮土拍提高了25.7个百分点；平均溢价率约3%，较首轮集中供地平均溢价率下降约12个百分点，底价成交成为多个城市的主基调。

具体来看，天津、青岛、成都、苏州、沈阳等多城在开拍前公告暂停出让或终止出让，其中沈阳共有24宗地块公告停牌，占出让地块总数的52%；沈阳、长春、福州、天津等多地流拍率均超30%，长沙、北京、沈阳、杭州、广州5城流拍率均超50%。

另外，国企、央企凭借稳健的资金实力成为本轮土拍的“主力军”，北京本轮土拍报名的房企共有16家，其中14家为央企或国企；上海本轮土拍中，国企、央企拿地占比超70%；此外，苏州、成都本轮拿地企业中国企、央企的占比分别达到了84%、76.92%。

热门城市中除深圳热度不减外，北上广及杭州集体遇冷。深圳二轮土拍共成交21宗地块，另有1宗地块流拍，总成交价452.97亿元。其中，深圳共有4宗地块以底价成交，17宗地块达到上限价格。

与首轮土拍揽金1110亿元的狂热相比，北京二轮土拍从报名就遭遇“霜降”。开拍前夕，挂牌的42宗地块中仅有16宗地块获房企报名，剩下26宗地块因无人问津而延期出让。除1宗招标地块外，北京共成交16宗地块，5宗地块以底价成交，溢价成交的11宗地块中仅有2宗地块触得竞价上限，平均溢价率为6.23%。值得注意的是，本次土拍中房企联合拿地数量共计9宗，还有1宗地块由金隅、首开及建工3家房企联合竞得。

而上海开拍前不久，便叫停了7宗地块出让。最终共成交18宗地块，其中9宗地块以底价成交，6宗地块触得中止价，平均溢价率仅为3.87%。同北京土拍相似，此次上海土拍中也有不少房企抱团拿地，共有6宗地块由房企联合竞得。

相较于北京、上海延期出让或叫停出让，广州二轮土拍流拍率高达52%，共有25宗地块流拍，最终出让23宗地块，其中18宗地块以底价成交，溢价率仅为1.5%。而“卖地大户”杭州也遭遇滑铁卢，提前终止17宗地块，10宗竞品质地块全部流拍，最终仅成交14宗地块，其中9宗地块以底价成交，平均溢价率仅为4.6%。

多地第三轮集中供地放宽要求 土拍市场或将持续低迷

第二轮集中供地接近尾声，多地新一轮集中供地迎来“官宣”。

无锡第三批集中供地已于11月1日收官，是首个完成第三轮集中供地的城市。相较于无锡前两轮集中供地，地价触顶率分别达到93%、39%，此次无锡以无地价触顶平淡落幕，成功出让20宗地块，仅3宗地块以低溢价率成交，总成交价约273.8亿元。

截止11月9日，除无锡外，已有南京、苏州、深圳、上海、广州、济南、合肥、杭州、福州共9城公告第三批集中供地信息。

鉴于二轮土拍中大量地块流拍撤牌，多地的年度供地计划未达标。据克而瑞数据显示，21城（除上海外）前10个月宅地成交面积占全年计划供应量的平均比例仅为52%，整体土地供应节奏较慢。

而供不应求同样会对房价造成影响，与国家“稳房价、稳地价、稳预期”的目标相偏离。为减轻供地压力，调动房企拿地积极性，实现房地产市场长效平稳，部分城市不仅增加了土地供应量，还从不同方面优化了土地出让条件。

第三轮集中供地苏州共挂牌26宗地块，总出让面积203.5万平，总起始价405.61亿元，较二轮供地增加5宗地块，出让面积增加45.2%；杭州拟推出51宗地块，主城区地块明显增多。另外，上海、深圳还增加了政策性住房用地数量，上海推出31幅为租赁、征收安置等保障性住宅地块；深圳的住宅用地全部涉及政策性住房，其中9宗将建普通商品住房及只租不售人才住房，2宗建设出售型人才住房。

第三轮集中供地的入场条件也有所放宽，如南京将参拍企业的资质由“二级或一级”降至三级及以上，同时取消“不得联合报名竞买、不得合作开发，严格限制股权转让”的要求；苏州保证金比率下调至30%，而二轮供地中保证金比例大多为50%，首次付款比例由60%下调至50%，并且取消了土地市场指导价（除园区地块外）。另外，广州第三轮集中供地中南沙、黄埔地块取消了“限房价”的要求，部分“回锅肉”地块起始价小幅下调。

多城放宽土地出让条件，第三轮集中供地的整体成交量有望回升，但近期部分房企债务违约事件频出，行业资金状况仍不容乐观，预计第三轮集中供地市场热度分化加大，多地土拍将持续低迷。

深圳第三批次集中供地：成交6宗地块揽金106亿元，多家民企参与竞买

9月28日，深圳第三批次集中供地完成出让，6宗成交、1宗流拍。其中，2宗拍至最高限价成交，4宗底价成交，共获土地出让金106.38亿元，成交地块面积47.3万平方米，总成交建面约111.09万平方米，成交楼面均价11062元/平方米，平均溢价率4.98%。

本批次出让的7宗居住用地总用地面积约49.51万平方米，总建筑面积约122.10万平方米（其中初始建设公共住房总建筑面积约39.91万平方米），挂牌起始总地价约117.97亿元。

多家民企参与竞买

深圳市规划和自然资源局表示，本批次居住用地一是持续增加公共住房供应，结合片区特点进一步优化公共住房类型，与前两批次居住用地相比，初始建设的公共住房类型除保障性租赁住房、公共租赁住房外，还增加了安居型商品房，其中龙华区A922-0824宗地整宗地建设安居型商品房。本批次居住用地建成后，可实现供给公共住房建筑面积约39.05万平方米，其中：安居型商品房约34.3万平方米、保障性租赁住房约2.73万平方米、公共租赁住房约2.02万平方米，切实拓宽了公共住房供应渠道，进一步加大了公共住房用地供应。

二是合理安排供地空间布局。本批次用地以轨道交通建设发展为重要抓手，集中加大轨道交通设施周边居住用地供应力度，坚持规划引领推动区域联动式、跨越式发展。本批次有4宗用地临近轨道站点或车辆基地，有利于优化轨道沿线的居住用地空间布局，实现资源优化配置，改善居民出行条件，促进职住平衡与产城融合。

三是引导市场整体平稳发展。从报名情况看，本批次有多家民企参与竞买，占比达27%，民企参与竞买的意愿较强烈；从成交情况看，本批次成交的6宗用地中有2宗达最高溢价15%后成交，龙华区A922-0824宗地达到溢价上限和自持保障性租赁住房面积上限后，有9家企业报名参与摇号，其中包括竞得人深圳市坂腾发展有限公司在内的过半数企业为民企，充分展现了深圳房地产市场平稳发展的良好趋势。光明区挂牌宗地也有多家企业参加推介、积极咨询，并表现出了参与意愿，但因区位条件尚待进一步培育等客观因素未能成交。

挂牌成交地块一览表

主要面向刚需和保障群体

本批次拿地依然以国家队为主。从竞拍结果来看，深铁集团收获3宗，招商、华润、坂腾各收获一宗。除坂腾为本地民企外，其他均为本地国企。

从成交结果来看，宝安区A208-0991宗地、龙华区A922-0824宗地均达到最高溢价15%，其中宝安区A208-0991宗地通过竞建设企业自持的保障性租赁住房建筑面积确定竞得人，龙华区A922-0824宗地在竞建设企业自持的保障性租赁住房建筑面积达到上限后通过摇号确定竞得人。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，深圳第三批次供地延续了今年以来“多批供应、小步快跑”的供地原则，与当前开发商整体拿地信心较弱，减少供地数量以提振市场信心有关。

据深圳市规划和自然资源局消息，第四批次初步计划于9月底或10月份集中发布挂牌出让公告。

从区位上看，7宗住宅用地中，1宗位于宝安区、1宗位于光明区、2宗位于龙华区、3宗位于坪山区。

本次竞拍中，位于龙华区福城街道的A922-0824地块热度最高，有9家参与竞拍。成交结果显示，该地块由深圳市坂腾发展有限公司以封顶价3.47亿元 自持15600平方米租赁保障住房竞得。

该地块起始价最低，挂牌起始价3.02亿元，最高限制地价3.47亿元。该地块用途为居住用地，土地面积15239.95平方米，建筑面积54510平方米，按照出让条件，出让宗地安居型商品房平均销售价格不高于26800元/平方米（不含室内装修价格）、最高售价不高于28100元/平方米（不含室内装修价格）。

相邻的龙华区福城街道A922-0823号地块商品房限价不高于53600元/平方米（不含室内装修价格），是本轮土拍中最高限价地块，该地块最终由招商蛇口以底价15.03亿元摘得。

另一宗拍至最高限价的是宝安区福海街道A208-0991地块，最终由华润以27.5亿元总价竞得，成交楼面价21216元/平方米。该地块是该批次地块起始价第二高的地块，用途为居住用地，土地面积30862.51平方米；建筑面积129622平方米；挂牌起始价23.92平方米；最高限制地价27.5亿元。按照出让条件，A208-0991宗地普通商品住房平均销售价格不高于47950元/平方米（不含室内装修价格）。

中指研究院深圳分院研究总监童晓玲分析表示，本批推出用地主要集中在深圳非中心区域核心地段，整体定价不高，主要面向刚需和保障群体。在房地联动方面，明确普通商品住房的最高销售限价，其中，光明区马田街道限售价格相较去年上调5000元/平方米，上调幅度最高；宝安区福海街道和坪山区坑梓街道相较去年分别上调2250元/平方米和1100元/平方米。光明区此次虽上调幅度最大，但也是去年被土拍限价下跌幅度最多的区域，可以看到这些区域的价格体系正在逐步修复。预计房地联动后续对引导楼市预期、提振市场信心将起到积极的作用。

深铁集团独得3宗

坪山区石井街道G13305-0046号地块为今年二批次流拍地块，此次重新挂牌，成交结果显示，该地块由深铁集团底价竞得。

深铁集团在此次土拍中共收获3宗地块，除坪山区石井街道G13305-0046号地块外，坪山区另两宗地块——坑梓街道G14306-8011地块和坑梓街道的G14306-8012地块也由深铁以底价竞得。

坑梓街道G14306-8011地块挂牌起始价最高，地块面积也最大为192237.39平方米；建筑面积427834平方米；挂牌起始价格32.92亿元；最高限制地价37.85亿元；初始建设的安居型商品房建筑面积204960平方米；竞企业自持的保障性租赁住房最高限制建筑面积40980平方米。

G14306-8012地块为二类居住用地 公园绿地 商业用地 教育设施用地 道路用地，土地面积176349.5平方米；建筑面积289305平方米；挂牌起始价16.46亿元；最高限制地价18.92亿元；初始建设的安居型商品房建筑面积101660平方米；竞企业自持的保障性租赁住房最高限制建筑面积20330平方米。

出让条件显示，G14306-8011、G14306-8012宗地普通商品住房平均销售价格不高于35300元/平方米（不含室内装修价格）；安居型商品房平均销售价格不高于17600元/平方米（不含室内装修价格）、最高销售价格不高于18500元/平方米（不含室内装修价格）。

另外，位于光明区马田街道的A629-1340号地块因无人报名流拍。

深圳此批次出让继续坚持房地联动，明确普通商品住房的最高销售限价，继续沿用“三限双竞 摇号”的方式挂牌出让，初始建设公共住房、竞价达到地价最高溢价后竞建设保障性租赁住房。与前两批次相比，初始建设的公共住房类型除了保障性租赁住房、公共租赁住房外，还增加了安居型商品房。

“三限双竞 摇号”，即：限地价、限普通商品住房平均销售价格、限企业自持的保障性租赁住房建筑面积，竞地价、竞企业自持的保障性租赁住房建筑面积，达到最高限制建筑面积后通过摇号方式确定竞得人。

李宇嘉指出，与前两批次相比，无偿移交政府的公共租赁住房和企业自持的保障性租赁住房占比在20%-30%之间，既满足了二次房改要求的公共住房规模，又适当调整这一比例，再加上达到保租房自持高限后摇号，以及增加安居房这个公共住房品种的规模，这些都是政府向开发商的让利。他进一步表示，深圳土地的公共属性越来越强，这是从高位回归理性，也是房地产回归公共服务融资，与区域开发、轨道开发协同发展的表现，更是地产和实体经济良性循环的表现。土地市场降温，并通过限定房价，引导预期，为后续房价稳定奠定基础。深圳卖地时就限定了未来房价的水平，具有价格锚定效应，引导市场价格向锚定价格靠拢。

上海京远地产怎么样？有没有待过的，公司好不好

挺不错的，入职第二天正好是公司组织生日会，啥还没搞明白呢公司先给我过了个生日，在上海工作还是第一次，有点感动！