江苏苏州吴江区 2 宗地块成交，7 宗地块因系统原因中止出让，这对当地房地产行业有何影响？

苏州2022年首批集中供地全部成交，这些地大多被哪些企业拿走了？

5月10日，为期两天的苏州首批集中供地正式结束，本次共出让涉宅用地15宗地块全部成交，其中，11宗底价成交，2宗拍至中止价进入一次报价环节，2宗地块溢价成交，总成交金额233.77亿元，竞拍结果显示，15宗地均被央企及地方国企摘得。据悉，本次供地涉及姑苏区1宗、吴中区3宗、园区3宗、高新区4宗、相城区2宗、吴江区2宗，总出让面积约81.81万平方米，总起拍价227亿元。

在出让规则方面，苏州本批地块延续此前的竞价方式。出让文件显示，本次国有土地使用权挂牌出让按照价高者得原则确定竞得人，地块均设置起始价、中止价和一次性报价。进入限时竞价阶段后，当竞价未超过中止价时，按照价高者得的原则确定竞得人；当竞价超过中止价时，转为一次报价方式确定竞得人。所有取得相应地块网上竞价资格的竞买人均可参加该地块一次报价。

竞买人报价在出让人公布的一次报价总额有效区间范围内，进行一次报价。以一次报价中最接近所有一次报价平均价的原则确定竞得人，以其所报价格确定为地块竞得价格。值得注意的是，两宗拍至中止价进入一次报价环节的地块为：大悦城以10.52亿元竞得苏地2022-WG-9号地块，溢价率12.5%，楼面价28124.97元/平方米。该地块位于高新区狮山街道吴前港绿化地南、渠田河绿化地西，为城镇住宅用地，土地面积20772.7平方米，建筑面积37390.9平方米，起始价93477万元。另一宗为招商蛇口以36.16亿元竞得苏园土挂（2022）02号地块，溢价率15%，楼面价31046元/平方米。该地块位于苏州工业园区旺墩路南、津梁街西，为住宅用地，土地面积58233.95平方米，容积率＞1.6且≤2.0，起始价31.45亿元。

两宗溢价成交的地块为：苏州市保障性住房建设有限公司以19.11亿元竞得苏地2022-WG-3号地块，溢价率1.64%，楼面价18294.96元/平方米。该地块位于姑苏区苏锦街道广济路以西，日益路以南03-05地块，为城镇住宅用地，土地面积40167平方米，建筑面积104434.2平方米，起始价187982万元。另一宗溢价成交地块为：中国铁建以19.73亿元竞得苏地2022-WG-8号地块，溢价率3.14%，楼面价21658.7元/平方米。该地块位于苏州工业园区斜塘街道蔺谊路北、朝前路西，为城镇住宅用地，土地面积45550.05平方米，建筑面积91100.1平方米，起始价191311万元。

总体来讲，本次苏州供地拿地企业以地方国资企业为主，头部央企国企则以参与热门地块为主，而民企参与热情不高。

2022年是不是买房的好时机？你有买房的打算吗？

2022年是不是买房的好时机？

其实对于需要买房的刚需人来说，不管是高价，还会低价，到了需要的时候不管时机你都得买，只不过你买房的时候是不是遇到了好政策，实属运气，其实2022年就是一个买房好时机。

先来回忆一下2021楼市。

一、2021年的楼市动荡

2021年上半年楼市快速增长，到了下半年直接腰斩。

原因是由于疫情后货币环境较宽松，经营贷等各种投机投资资金流向楼市，叠加一线城市“学区房”热，全国一线及核心二线城市的新房和二手房价同步飞涨，尤其是珠三角和长三角更为明显。

2021年大城市的楼房成交量并不理想，特别是二手房这块业务的保费量直接比腰斩还惨，一降再降，从2万套左右，直接降到1万套左右，甚至月成交量低于一万，更别说二三线城市的二手房成交了，个别区更是半年没一个。

当然做最主要的还是银行杠杆率太高，而超八成杠杆全部流入房地产行业，更可怕的是，购房需求的放缓迹象已经开始显现，一旦后期居民购房需求跟不上，资产价格在上涨到难以承受的程度时，那么开发商和银行手中的杠杆就会雪崩式崩塌，必然会发生暴跌，仿佛气泡破灭，经济开始由繁荣转向衰退，人称“泡沫经济”(Foam Economy)。

这也是为什么二手房速冻，新房降温，房企资金无法回笼，房企债务危机立刻到来的原因，现金流枯竭，无法良性循环，某大就是例子。

住建部开始严控炒楼，哄抬价格，约谈炒房客、房企、银行，银行不得不踩急刹车了。

二、2022楼市将是平稳的一年

为什么这样说？

虽然出台了“限涨“政策，但是很多地方也推出“限跌”政策，以确保楼市的稳定，经过了2021的动荡，稳定持续性是必然的。

2月24日，国务院新闻办公室举行发布会。

住建部部长王蒙徽对2022楼市重磅定调，主要为两个方面：

第一，就是保持调控政策的连续性和稳定性，增强调控政策的精确性和协调性。

第二，就是继续稳妥实施房地产长效机制，保障住房的刚需，同时满足合理的改善性需求，促进房地产良性循环和健康发展，不把房地产作为短期刺激经济的工具和手段，努力地稳地价，稳房价，稳预期。

以“保交楼、保民生、保稳定”为首要目标，稳是重点，坚决有力处置个别房地产企业因债务违约所引发的房地产项目逾期交付风险。

而且新年开始，也有一些政策，楼市政策、信贷环境无一释放出松动的信号，许多城市已经出现了降首付、降利率。

跌是很难再跌的了，这种平稳不涨，有政策的的时候不就是入手的好时机吗？

2022年首套买房新政策：

贷款买房首付规定：公积金贷款首付比例为首套房90㎡(含)以下的公积金贷款首付比例不得低于20%，90㎡以上的住房公积金贷款首付款比例不得低于30%。首套房商业贷款首付比例为30%，使用商业贷款买房利率将会上浮。

契税规定：家庭首套房购房面积90平米及以下，契税为1%;购房面积90平米以上，契税为1.5%。

当然刚需的时候，不管是农村自建房房，还是城市里买房，不管是高价还是低价，该建还得建，该买还是得买。

百度百科-房地产泡沫

苏州第二批集中供应22宗宅地，总起始价292.4亿元

5月25日，江苏省苏州市自然资源和规划局发布了苏州市第二批集中供地出让的土地情况，总计22宗地块，其中3宗为安置房地块，剩余的19宗均为涉宅地快，总起价292.4亿元，封顶溢价率15%，地块将于6月23日出让。 资料显示，19宗地块中苏州工业园区有4宗地块，吴中区8宗地块，高新区3宗地块，相城区1宗地块，吴江区3宗。 相对于第一次的集中供地，此次出让的商品住宅地块数量有所增长，总共有19宗，总出让面积111.27万平方米，总建筑面积197.09万平方米，总起拍价291.5亿元。 从地块竞拍规则上看，此次延续首批供地规则，苏州第二批次集中供地仍然设置了中止价，即当土地竞价未超过中止价时，按照价高

第二轮集中供地规则迎“巨变” 多个热点城市将控地价、降低溢价率

继深圳、天津之后，又一热点城市宣布暂缓第二轮集中供地。

8月11日，青岛市自然资源和规划局在官网发布公告称，7月30日青岛公示的第二批次集中出让的100宗地拍卖活动因故“终止”，再次实施公开出让时间，以届时公告为准。

同日，有市场消息称自然资源部已召开闭门会议，明确二批次核心城市土地出让政策调整。与此同时，一份文件在业内流传，文件提及“单宗住宅用地溢价率不得超15%，决不允许通过提高起拍价方式调整溢价率；在达到地价或溢价率上限时，不得以竞配建等方式增加实际地价，可通过一次性合理报价、摇号、竞更高更优品质建设方案等方式确定竞得人。”经媒体核实，该文件内容属实。

据贝壳研究院统计，至8月10日，22个集中供地城市中，已有11个城市公告了第二批集中供地计划。苏州、深圳、青岛、长春、杭州、济南、天津二批次起始楼面价，较首批次均有一定幅度上涨。其中，深圳虽然加大了非核心区土地供应的规模，但起始楼面价仍较首批上涨了29.1%。

“政府之所以展开集中供地，是为了实现‘三稳’目标，但从热点城市首批集中供地的实际情况来看，土地市场热度不降反升，进一步增强了房价上扬的预期。这样的市场表现，一定程度与试点集中供地的初衷相悖。”中原地产高级研究经理卢文曦表示，因第二批次集中供地规则生变，近期将有更多城市中止或延期进行土地出让。

首轮集中供地问题凸显

在青岛“终止”第二批次集中供地出让活动的前一天，天津市规划和自然资源局发布公告，延长了61宗国有建设用地使用权公开挂牌出让的公告时间，挂牌截止时间由8月20日调整为9月10日，延期20天。

此外，深圳原本应于8月9日进行第二批22宗土地的集中出让，但8月6日暂停这批地块的出让，参与房企已交纳的竞买（投标）保证金将原路退回。

“几个城市之所以暂缓二次集中供地，很可能是留出时间对土地出让规则做出调整。近期中央多次明确要稳地价、稳房价、稳预期，而土地市场作为稳预期的重要部分，如果不对相关规则做出调整，恐怕不能很好适应当前的市场环境。”亿翰智库首席研究员张化东告诉记者。

多位接受采访的业内人士指出，部分城市今年首批集中供地溢价率高企，导致地价居高不下。

“青岛首批土地集中出让中，开平路45号地块曾引发多家房企竞价，最终以超过60%溢价率成交，这样的走向与政策基调不太相符。”中指院青岛分院研究主管郭晓锋说。

一家福建房企市场部经理表示，“首次集中供地中有好几个城市的土地成交，不仅溢价率高，而且土地成交单价较去年出现不同幅度上扬。“由于土地市场热度较高，市场预期也随之水涨船高，一定程度对房地产调控措施形成了反作用力。”

而地价进一步走高，在很大程度上压缩了房企的利润空间。此前有投资者在滨江集团业绩说明会上提问，杭州首批集中推地中滨江所拍几块地利润预期情况如何，董事长戚金兴回应，公司努力做到1%-2%的净利润水平。而前段时间宋都股份不惜损失5000万元保证金也要退掉杭州一宗宅地，在业内引发热议。

前述福建房企市场部经理指出，在企业层面，首批集中供地拿地的企业希望能在年内实现销售并回笼资金，但由于土地成交单价走高，有不少项目赚取的只是销售额，项目利润很低甚至没什么利润。

一家大型房企投资部人士告诉记者，其所在公司参加了今年热点城市的首次集中供地，虽然参拍率很高也对不少地块意向很强，但真正出手的并不多。

“这其中的原因在于，一些热度较高城市土地单价上扬幅度之快，超过我们预期。经过测算利润实在太低，有些项目按拍下来的成本测算，短期内甚至可能是亏本的。当然企业之间资金成本、产品策略不同，可能会有所差异，这些项目他们也许是赚钱的。”上述人士补充道。

其进一步表示，“如果二次集中供地的地价还那么高，企业拿地意愿会明显下降。而且经过首轮供地，不少企业手上可投资的资金也有所减少。考虑到房企购买意愿及投资实力的因素，一些城市也不希望在二次集中供地中出现流拍。”

调整规则能否降温土地市场？

据了解，目前杭州、天津及苏州等城市，已在土地溢价率、保证金等方面做出了适当的调整。

其中，杭州修订了第二批集中出让的31宗地块的竞价规则，包括首次推出竞品质的试点地块、土拍溢价率的上限由之前的30%调整为20%（“竞品质”试点地块溢价率上限为10%）、竞买单位需足额缴纳20%竞买保证金后方可参与竞买等。

天津也对第二批集中供地的溢价率进行了限制。据中指院统计，天津对第二批次集中供应的61宗地块最高限价均进行了调整，60宗地块最高限价下调，最高下调幅度近24%；52宗地块最高限价下调幅度在20%以上；1宗地块增加最高限价。61宗地块最高溢价率均不高于15%。

而苏州对保证金额度、合作拿地规则做出了调整。据苏州市自然规划局7月30日挂出的苏地网挂7号公告，今年第二批次将供应23宗地块。苏州第二批集中供地拍卖规则的一个变化是，除吴江区所出让地块保证金仍是30%，其余区域保证金比例均上调至50%，而苏园土挂（2021）03地块的保证金比例上调至100%。

亿翰智库研究总监于小雨认为，上调保证金比例将限制一些资金压力较大的企业拿地，间接加强资金雄厚企业的拿地优势。另外，保证金比例的上调，也有利于减少土地市场上多个马甲抢地的现象。

此外，对于深圳暂停第二批次集中供地出让活动，一家深圳开发商表示，今年以来，深圳的楼市调控持续升级，但现有的土拍规则最终还是价高者得，从首轮集中供地来看，土拍市场依然很火热，这与深圳的调控目标不相符，所以竞拍规则会有所调整。

张华东指出，从第二轮集中供地城市的最新情况来看，已有城市在溢价率方面进行了限制，预计接下来还会有更多城市在不同方面，进一步完善土地拍卖规则。

“接下来是不是会有城市在出让起始价、竞配建，到达上限后通过摇号、一次性报价、竞高标方案方面也做出调整，还有待观察。而这些规则的变化，能否让土地市场降温，又会给楼市带来哪些影响，值得关注。”张化东说。

多城下调竞拍门槛，第三批集中供地规则优化能否带动地市回暖？

22城第三批集中供地开始启动。截至10月27日，无锡、南京、苏州和深圳已经挂牌第三批集中供地，从竞拍时间来看，预计多数城市将在11-12月集中出让。

值得关注的是，随着第二批集中供地流拍、撤牌率明显上升，土拍趋冷，南京、苏州等地在第三批集中供地计划中，竞拍规则已出现放松迹象。对此，业内人士预计，在稳地价、稳房价、稳预期下，重点城市第三批集中供地或做出优化。与此同时，在各地供地计划不达标的压力之下，优化地块的出让条件，提高房企拿地意愿也是当务之急。

南京、苏州等城市明显下调竞拍门槛

10月25日，苏州挂牌第三批集中供地，共推出26宗地块，总出让面积203.5万平方米，总起始价405.61亿元，计划于11月24日开始出让。与第二批集中供地相比，苏州第三批集中供地的数量及面积均明显增加，共增加5宗地块，出让面积增幅达到45.2%。

而从苏州第二批土拍结果来看，土地市场降温明显，大多数地块以底价成交。为此，第三批集中供地在出让规则和要求上出现了一定程度的放宽。

据亿翰苏州研究中心分析，苏州第三批次地块的保证金全部下调至30%，而第二批集中供地中除吴江区出让地块保证金为30%外，其余区域保证金比例大多为50%。

此外，第三批次地块不仅将首次付款比例由60%下降至50%，还取消了土地市场指导价（除园区地块外），这也意味着取消了因超溢价而需提前支付尾款的要求。这在一定程度上减少企业需提前支付二期土地款的压力。

而计划于11月25日出让第三批集中供地的南京，在10月24日挂牌了61宗地块，也同样调低了拿地门槛。南京第三批集中供地总出让面积274.16万平方米，总起始价482.86亿元，将按“限房价、定品质、竞地价”的方式出让。

对比来看，南京第二批集中供地中有11宗土地要求不得联合报名竞买、不得合作开发，严格限制股权转让，而第三批集中供地，这一约束则取消了。在房企资质方面，第三批供应地块全部要求资质为三级及以上，此前多数要求二级甚至一级。

同样将于11月25日竞拍的深圳，在10月27日集中挂牌了第三批11宗地块，总规划建筑面积约192万平方米，总起始价352亿元。据深圳市规划和自然资源局表示，本批次用地挂牌方案延续了第二批次用地成功出让经验。

根据深圳第三批集中供地出让规则，除2宗地块拟用于建设出售型人才住房用地外，其余9宗地块均采用“三限双竞 摇号”的方式挂牌出让。其中包括限出售型人才住房面积/可售公共住房面积，以及竞出售型人才住房面积或可售公共住房面积。相比第二批供地，深圳此次没有出现竞自持的规定，这也被业内人士评价为土拍规则略有宽松。

据悉，深圳土地市场供货紧缺，第二批供地在诸多城市土拍转冷的情况下，只有深圳仍有房企积极举牌。在多宗土地竞拍中，突破最高限价标准，进入竞公建面积阶段。

优化“出让条件”以提升房企拿地意愿

“考虑到当前房企面临较大的资金困难，为避免大比例的土地流拍，竞拍门槛将有一定程度的放松。”克而瑞分析人士认为，苏州、南京两城均为热点城市，在第二轮土拍中表现尚可，这样来看，流拍率较高的部分城市竞拍放松的可能性更大。

在中指研究院指数事业部研究副总监陈文静看来，此前，重点城市响应中央“稳地价”要求调整土拍规则，但第二批集中供地与市场下行周期及企业资金承压时点重合，市场整体明显降温，超两百宗地块流拍或被撤牌，“从目前来看，除政策调控频繁、市场调整压力、房企资金承压等因素外，第二批次地块的初始价格、捆绑限制、试点规则、品质要求等出让条件限制，也是房企观望情绪上升和流拍撤牌上行的一个重要原因。”

“基于部分重点城市可售库存整体偏低、涉租赁用地流拍撤牌等原因，重点城市土地市场低迷态势亟须改善。”陈文静预计，第三批次地块或将从参拍门槛、保证金比例、地块体量、自持配建面积、初始价格、试点规则和品质要求等方面做出调整，优化地块的“出让条件”，提高房企拿地意愿，促进土地市场平稳运行。

另据克而瑞分析，虽然“两集中”新政之后，大部分重点城市在供地计划中都加大宅地供应力度，但从重点城市1-10月宅地实际成交规模来看，除广州、深圳已完成全年宅地供应计划超八成外，其他大部分城市如北京、郑州、宁波、厦门、济南等供地完成情况均相对偏缓。而随着第三批土地密集入市，为完成全年供地计划，供地计划完成率不高的城市预计进一步加大宅地供应量。

展望：拿地“盛况”难再现？

值得关注的是，受部分房企财务风险的影响，一些地方在土地竞拍门槛下调的同时，对于房企的资格要求也在提升。其中，苏州第三次集中供地对于参拍企业资质及资金来源的要求更为严格，比如审查资金来源，并在严防金融风险、禁“马甲”参拍同时，要求联合竞买的各方均具有房地产开发企业资质。

对此，克而瑞分析人士认为，市场资金实力雄厚的企业仍存在较好拿地机会，预计市场热度分化延续。

在陈文静看来，9月底以来，中央连续释放维稳信号，市场短期内有望改善，但“房住不炒”基调下政策调控难言大幅放松，房地产市场压力仍在。预计第三批集中供地在土拍规则和出让条件的优化下，房企拿地预期或将边际改善，整体流拍和撤牌情况或略有好转，但市场热度分化态势依旧延续。

亿翰智库分析人士则认为，接下来，行业投资将触底回升，但幅度或有限，第一批集中供地的“盛况”难再现；国企、央企以及部分财务和经营状况优良的民企具有较强的应对外部环境波动和风险的能力，其在此轮供地中表现强韧，享受到了低成本拿地的红利，接下来这些企业在竞争中仍具有明显的优势。