湖南省直公积金称近期二手房业务和商转公业务增长近 2 倍，这反映了什么？

长沙住房公积金贷款政策2022年

2022年长沙住房公积金个贷率为 80.89%，个贷倍数为15。1月26日，长沙住房公积金管理中心发布关于明确2022年个贷倍数的通知。通知称，2021年底长沙市住房公积金个贷率为80.89%，介于80%和 85%之间，2022年个贷倍数为15，与 2021年相同，即长沙市缴存职工(含省直分中心)可贷额度仍按借款人夫妻双方住房公积金账户余额之和的15倍计算。
一、普通个人公积金住房贷款
贷款条件
1、住房公积金账户状态正常，且近12个月连续正常缴存。
2、信用良好，收入稳定，有偿还贷款本息的能力。
3、未超过国家规定的法定退休年龄。
4、异地住房公积金连续正常缴存6个月以上且无间断在长沙公积金中心连续正常缴存6个月以上的，异地住房公积金转移到账后，两地缴存时间可以合并计算，若异地缴存不连续或间断后在长沙公积金中心缴存的，则仍需在长沙公积金中心连续缴存12个月以上方可申请贷款。
5、职工家庭(已婚指夫妻双方，单身指职工个人，下同)未办理公积金贷款(包括但不限于长沙公积金中心的)，如已办理则须公积金贷款结清满6个月。
6、职工家庭购买该套住房未在长沙办理过住房公积金购房提取(包括长沙公积金中心和省直分中心)。
7、职工及其配偶均无2次以上公积金贷款记录，该贷款记录为长沙公积金中心和省直分中心的贷款次数之和，婚姻关系存续期间办理过公积金贷款的，原夫妻双方各算1次贷款记录。
8、申请人须在长沙市购买自住住房且为所购房屋的产权人或共有人，并已付清规定首付比例以上购房款;
9、具有长沙公积金中心认可的资产设定抵押，同意选择长沙公积金中心规定的偿还和担保方式。
此外，在申请公积金购房贷款时，住房存在以下特殊情况则不能进行贷款：
不能申请公积金住房贷款的特殊情况
贷款利率、期限和额度
贷款利率
2022年长沙市套数认定标准以及贷款利率
注：职工申请住房公积金贷款时，家庭已注销的房产，其中1套无论面积大小不计入家庭住房套数。（也就是说，如果家庭仅有一套住房，并且已经注销，公积金贷款还可以按照首套办理，以此类推。）
职工家庭（已婚指夫妻双方，单身指职工个人）在长沙市房屋管理相关部门住房登记信息系统记录以及在其他公积金缴存地的住房套数合并计算，中国人民银行个人征信系统个人住房贷款记录和其他贷款资料显示的两地之外的住房也应计入家庭住房套数。公积金缴存地指夫妻双方公积金正常缴存所在城市。
职工家庭已注销的住房不计入职工家庭住房套数。
离婚2年内申请公积金贷款的，婚内房产无论是否分配给借款人，只要尚未注销，均计入职工家庭住房套数。职工家庭名下共有产权住房应计入家庭住房套数，住房产权面积按照所占产权份额计算。
职工离婚后2年内申请公积金贷款的，婚内房产还在夫妻双方或一方名下的，不论是否分配给借款申请人，均计入职工家庭住房套数。婚内房产原则上住房未出产权证的以合同备案时间为准，已出产权证的以产权登记时间为准，职工有异议的应提供相关资料证明为原夫妻一方婚前房产。合同备案时间在婚前，产权登记时间在婚内的住房不计入婚内房产。
贷款年限
1、公积金贷款，最短不少于1年，最长不超过30年。
2、贷款期限可以延长至法定退休年龄后5年，即男性贷款期限可至65岁，女性贷款期限可至60岁（(高级职称技术人员和县处级以上干部可计算至65周岁）
注：灵活就业人员申请的贷款期限不得超过缴存协议约定的缴存时限，同时不得超过贷款申请时至退休年龄的时限，即男性计算至60周岁，女性计算至55周岁。
贷款金额
1、借款人家庭可贷额度，按照个贷率、账户余额、购建房、家庭收入等进行测算，取测算结果的较低值，较低为20万，较高为70万（生育三孩的职工家庭住房公积金较高贷款额度提高至80万元）。
注：按贷款额度计算公式测算，职工家庭贷款额度低于20万元的按20万元核定。职工家庭近12个月办理了公积金提取的(租房提取除外)和灵活就业人员不适用前款较低贷款20万元的规定。
2、职工家庭贷款月还贷额不得超过家庭月收入的50%。
3、公积金额度计算公式：
贷款额度=（职工住房公积金账户余额＋配偶住房公积金账户余额）×n倍数
注：2022年，长沙个贷倍数为15，即长沙市缴存职工（含省直分中心）可带额度仍按借款人夫妻双方住房公积金账户余额之和的15倍计算。
4、目前长沙已开放湖南省内、长江中游城市群异地贷款，余额可合并至账户余额。
湖南省内：株洲、湘潭、岳阳、常德、益阳等省内地县级市的省直公积金可以在长沙贷款买房。
武汉、合肥、南昌、黄石、九江、黄冈、抚州、咸宁、宜春，宜昌、荆州、鄂州、孝感、天门、仙桃、潜江等16个外省城市可以在长沙申请公积金异地贷款。（这些城市异地公积金贷款，可以申请组合贷，但不能申请商转公。）
5、商业银行住房贷款转公积金贷款的贷款额度不得超过原商业银行住房贷款所剩本金余额。
商业贷款转公积金贷款
对于公积金暂时未连续缴满12个月的购房者，如果心仪的房子处于“手慢无”的状态，先使用商业贷款拿到房源，后续再转公积金贷款就成了权宜之计。
1、商业银行贷款转公积金贷款有两种方式：
所购房屋设定抵押
职工家庭先提出贷款申请，审批通过后再结清商业银行贷款，解除抵押并办理住房公积金贷款抵押手续后，方可发放公积金贷款。
本套房未取得产权证时，可使用其他房产设定抵押。
申请公积金贷款的房产（本套房）未出产权证，使用他套房抵押的情况，无需提前结清商业贷款，放款时由公积金中心与商业银行直接对接。
用其它住房设定抵押的，该抵押住房需满足以下条件：
条件
注：其中关于“该房屋需能在所购房屋行政区域内办理抵押”的规定是指，由于长沙市不动产中心抵押业务办理受区域限制，故在内五区（芙蓉、天心、岳麓、开福、雨花）购买房屋只能使用内五区的他套房作抵押，买长望浏宁的房屋也只能用长望浏宁的房屋作他套房抵押。
此外还需要注意，目前暂不支持异地公积金商转公。
还款方式
1、公积金贷款期限为1年的，实行到期一次性还本付息，利随本清。贷款期限超过一年的，按月分期归还贷款本息。职工可以选择等额本息或等额本金的还款方式。
2、对冲还款：住房公积金账户余额冲抵每月还贷额
二、自贸区高层次人才公积金贷款政策
贷款条件
长沙片区范围内创业或工作的高层次人才符合下列条件的可申请住房公积金贷款:
1、经长沙市认定为A、B、C、D类高层次人才，获得人才绿卡或人才证书;
2、在我市开设住房公积金账户且正常缴存，不受正常缴存12个月以上限制;
3、高层次人才家庭(已婚指夫妻双方，单身指职工个人，下同)在长沙市行政区域内购买首套自住住房;
4、高层次人才作为主借款人申请住房公积金贷款;5、符合现行住房公积金贷款政策规定的其他条件。
5、进一步提升业务便利度
职工家庭住房套数认定更加简便。职工家庭住房套数认定以长沙市行政区域范围内的自有产权住房为限，以长沙市住房登记信息查询为准。个人征信中显示的贷款记录不再需要借款人提供相关资料证明。
贷款额度
1、较高贷款额度。高层次人才家庭公积金贷款额度较高可放宽至我市较高贷款额度的4倍。
2、可贷额度计算。高层次人才可贷额度为当前贷款额度计算公式测算额度的4倍,即高层次人才本人住房公积金账户余额×n倍×4,配偶可贷额度仍然按照当前贷款额度计算公式测算，夫妻双方可贷额度可以合并计算。
3、最终贷款额度计算。最终贷款额度为在较高贷款额度内按照可贷额度计算公式、首付款比例、还贷能力等进行测算取低值。
三、其他事项
贷款申请、贷款利率和期限等其他贷款事项和流程按照现行住房公积金贷款政策执行。
法律依据
《关于优化住房公积金业务政策和流程的通知》
第一条 提高住房公积金最高贷款额度
《通知》明确，将我市住房公积金贷款最高贷款额度从60万元提高至70万元，生育三孩的家庭住房公积金贷款最高贷款额度提高至80万元。
第二条 重点支持缴存人首套房购房需求
实施首套房阶段性“可提可贷”政策。为帮助缴存人缓解疫情影响下的购房压力，《通知》明确，职工家庭在政策实施之日至2022年12月31日期间，购买首套房可申请公积金贷款，也可申请购房提取，同一套房屋提取总额不得超过购房首付款。贷款办理成功后申请购房提取的，夫妻双方住房公积金账户应留足住房公积金贷款12个月的还贷金额。
第三条 满足合理的改善型住房需求
降低二套房首付比例。为支持职工改善居住环境，职工家庭购买二套房申请住房公积金贷款的，最低首付款比例由60%调整至40%。
取消首套房面积限制性要求。购买二套房申请住房公积金贷款的，取消“首套自住房面积不得超过144平方米”的规定，即对首套房面积不再有限制性要求。
同时，已有住房公积金贷款结清后再次申请住房公积金贷款的，取消“需结清满6个月”的规定，即现有住房公积金贷款结清后可立即再贷。提高租房提取金额
为帮助缴存人减轻租房压力，职工提取住房公积金支付房租，每年提取一次，由“每次提取金额不得超过近1年实际汇缴额的50%”，调整为“每次提取金额不得超过近1年的实际汇缴额”，提高对职工租房提取的支持力度。

今年多地发布公积金新政策，公积金的取用会发生哪些变化？

刚刚搜了一下“公积金新政策”，发现今年发布公积金新政策的地区确实蛮多的，像湖南、太原、郑州、宿迁、聊城等多地都出台了新政策。下面我们来看下各地的新政策有哪些调整？新政策执行后，公积金的取用发生了哪些变化？

（一）湖南

4 月 21 日，湖南省直单位住房公积金管理中心发布《关于调整部分住房公积金政策的通知》（以下简称《通知》），通知对部分住房公积金政策进行优化、调整。该《通知》从 2020 年 5 月 1 日起开始施行，主要调整如下：

编辑搜图

1.不再限制所抵押房产房龄

贷款政策调整方面，借款人购买、建造、翻建、大修自住房后申请贷款的时间，由贷款申请前 2 年内调整为 1 年内。

根据《通知》，借款人购买二手房申请住房公积金贷款及申请银行按揭贷款转公积金贷款的，不再限制所抵押房产房龄，也不再限制所抵押房产房龄和贷款年限之和，但贷款期限不超过房屋剩余的国家规定使用年限，且需该套房能够正常办理抵押登记手续。

商转公房产未出不动产权证书的，设定抵押的房产不再限于借款人本人、配偶和直系亲属名下，他人名下符合抵押条件的房产也可以设定抵押。

借款人月偿还贷款本息额与借款人及其配偶月工资收入之比，由不得超过 55％调整为不得超过 50％。借款人当前有其他贷款的，合并纳入月还贷本息测算。

2.不再禁止还贷提取

《通知》还明确，职工所购自住房按掲贷款额超出购房总价款 ( 以契税完税凭证所核定的计税金额为准 ) 的，不再禁止还贷提取。

职工家庭既有住房公积金贷款又有商业银行贷款的，其住房公积金余额应优先用于偿还住房公积金贷款，住房公积金贷款未还清之前，不得提取住房公积金用于偿还商业银行贷款本。

职工可以委托同一户口本内的直系亲属代办住房公积金提取，除提供基本提取资料外，还需提供代办人个人身份证能证明直系亲属关系的户口簿。

3.离职提取不再需要 " 离职证明 "

《通知》强调，职工购买房地产开发公司开发的商品房、经济适用房，申请提取的资料中，购房款发票 ( 收据 ) 调整为购房増值税普通发票。

职工离职后未继续缴存且账户封存满半年申请提取的不再要求提供与单位解除或终止劳动关系的合同 ( 或离职证明）。

职工到国外、港、澳、台地区定居申请提取的、不再要求提供与单位解除或终止劳动关系的合同 ( 或离职证明 ) 。

增设电梯提取所需资料中，建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、安装告知备案证复印件等统一变更为《长沙市既有多层住宅増设电梯联合备案和竣工验收表》。来源：红网综合潇湘晨报

（二）郑州

郑州公积金新政策已于2020年1月1日起开始执行，主要调整如下：

1.改变了贷款额度审定方法

此前夫妻双方如果在同城不同系统缴存或夫妻双方异地缴存公积金的，在审定贷款额度时均按单缴职工结算，贷款额度最高到40万。从2020年1月1日起，这种情况将按照双缴职工结算，最高可贷80万。

2. 扩大了贷款对象

此前郑州公积金贷款仅限郑州户口，在市内或省内异地缴存公积金的职工申请办理，在省外工作、缴存公积金的郑州人回乡购房时并不能使用公积金贷款。2020年1月1日起，具备郑州户口、在外省缴存公积金的，在郑州购房时也可使用公积金贷款。

3.提高了公积金贷款额度

从2020年1月1日起，借款人夫妻双方均符合公积金贷款条件且为家庭首次申请公积金贷款，最高贷款金额由60万元提高至80万元。单人购买首套房且首次使用公积金贷款的，最高可申请至60万元。

4.取消了缴存账户余额限制

此前有“贷款金额不超过缴存余额的规定倍数”的规定。从2020年1月1日起，首次使用公积金贷款的家庭购买首套房，将无缴存账户余额限制。

（三）太原

太原公积金新政策自4月30日开始施行，主要调整如下：

1.收紧公积金提取范围。支付物业费将不能提取公积金。

2.限制提取额度。职工购买、建造、翻建、大修自住住房的可提取金额不大于实际支付的购房款，取消住房面积每平方米1000元装修费用。

从上面省市的公积金新政策来看，有的地区放宽了取用规则，有的地区收紧了取用规则，因各地政策不同，具体变化要看当地政策。另外，上面只列举了几个省市，更多地区的公积金新政策，可到当地政府官网查看相关文件。

多城密集发布房贷商转公政策

近期以来，包括云南普洱、广西防城港、甘肃甘南州等多地密集发布房贷商转公政策。 云南省普洱住房公积金公共服务平台显示，近期普洱市住房公积金管理中心(下称公积金中心)发布了《关于开办商业银行住房贷款转公积金贷款业务的通知》(下称《通知》)，将实行个人商业性住房贷款转住房公积金的业务。 根据《通知》，商业银行住房贷款转公积金住房贷款业务是指在普洱市缴存住房公积金的职工家庭在普洱市行政区域内购、建自住房时申请了个人商业住房贷款(下称商业住房贷款)，在正常还款期间，向公积金中心申请将商业住房贷款全部余额或部分余额转为住房公积金个人住房贷款的业务。 普洱市住房公积金管理中心的解读称，商转公和商转组是商业性

公积金商转公是什么意思

房贷商转公就是把已经办理好的商业住房贷款转换成公积金贷款。
所谓的商转公和商转组业务是商业性个人住房贷款转公积金贷款业务的简称，是为了减轻购房职工还贷压力，减少贷款利息支出，保障缴存职工合法权益的一项公积金便民业务。
商转公贷款是指已办理商业房贷且具备住房公积金贷款资格的借款人，在还款期间申请“商转公”贷款。
商转公贷款是指商业银行住房按揭贷款转为住房公积金贷款。原商业贷款已提取住房公积金还清贷款本息的，不能申请“商转公”贷款。“商转公”贷款不支持组合贷款。

为购房者减负！这个城市拟推“商贷转公积金”

9月21日，洛阳市住房公积金管理中心发布《洛阳市商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款管理办法（征求意见稿）》（以下简称《办法》），表明目的是为了“进一步发挥住房公积金保障职能作用，减轻缴存职工家庭购买自住住房贷款利息支出和生活压力”，还规定“商转公贷款采取先还后贷的方式予以办理。”

相关专家表示：“此次政策进一步说明，商转公操作是近期各地降低房贷压力的一种重要渠道。”

《办法》中称：商贷转公积金贷款是指符合公积金贷款条件的职工，向洛阳市住房公积金管理中心申请将尚未结清且已办妥房屋所有权证的商业性个人住房贷款（商贷）转为住房公积金个人住房贷款（公积金贷款）。商贷是指具有完全民事行为能力的自然人购买自住住房时，以其所购住房为抵押而向银行申请的商业性个人住房贷款（不包含住房公积金和商业组合贷款、住房公积金转商业贴息贷款）。

办法明确，商贷转公积金贷款采取先还后贷的方式予以办理。即已办理商贷的职工向中心申请商贷转公贷款，经中心同意后，职工以自筹资金还清商贷并办理相关手续后，中心再发放商贷转公积金贷款。

商贷转公积金贷款额度按洛阳市现行公积金贷款额度计算方式计算，且申请额度不得超出商贷剩余本金（取千元以上整数）。且商贷已还款期限与商贷转公积金贷款期限之和，商品房不得超过30年，二手房不得超过20年。

易居研究院智库中心研究总监严跃进严跃进认为，此规定说明“商转公的基本前提是，商转公贷款采取先还后贷的方式予以办理。换句话说，购房者需要先把商业银行的贷款还清，然后再去申请更低利率的公积金贷款”。

申请商贷转公积金贷款应符合洛阳市现行的公积金贷款有关规定，同时还须满足以下条件

（一）借款申请人须为商贷的借款人或配偶（配偶应为本套住房共有产权人）。

（二）借款申请人的商贷尚未还清。

（三）所购住房已办妥《不动产权证书》或《房屋所有权证书》、《土地使用权证书》。

（四）所购住房仅为原商贷银行设定抵押权登记且未设定其他抵押事项。

商贷转公积金贷款业务应当实行额度管理的原则予以开展。具体额度为：每年年初根据年度资金使用计划的30%份额均分至每月，按月进行业务受理，当月额度使用完毕后，轮候至下月受理；当月额度节余资金，自动顺延至下月累计使用。

此外，《办法》第六条规定：“当我市公积金贷款个贷率连续3个月低于85%（含）时，开展商转公贷款业务，个贷率连续3个月高于95%（含）时，暂停商转公贷款业务。当上级公积金政策发生调整或我市房地产市场形势发生变化，中心可在市住房公积金管理委员会的决策指导和授权下，适时开展和暂停商转公贷款业务。”

严跃进认为：“这说明，此类业务是否开展，和个贷率或公积金资金池的充裕度有关。这也要求购房者密切了解公积金贷款资金池状况，以积极获得政策支持。”

能省多少利息？

今年5月1日，洛阳市提高公积金贷款额度，个人最高贷款金额调整为55万元，夫妻双方、青年人才最高贷款金额调整为65万元。加大对第二套使用公积金贷款购买改善性住房的支持力度。二手房公积金贷款最低首付比例不再设置房龄年限范围，统一按照20%执行。

对贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付比例为20%；对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，再次申请贷款购买普通商品住房的，执行首套贷款政策；对拥有一套住房且未结清相应购房贷款的家庭，再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，最低首付比例为30%。

9月20日，新一期LPR（市场贷款报价利率）出炉。中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%。

因为房贷利率定价参照5年期LPR报价，而此前，中国人民银行、中国银保监会5月15日发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》提出，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

也就是说，若一位洛阳市民买第一套房，按照55万元商贷，利率4.1%，等额本息，还款期限20年来算，利息总额为25.7万元，每月月供需要3361.94元。

而转成公积金贷款后，由于利率变为3.25%，相应的利息总额变为19.8万元，每月还款3119.58元。相比较商贷， 可以少还约6万元利息，月供可减少200多元 。

多地施行近期多地都推出了商转公政策。

就在洛阳公布《办法》的同天，广西防城港市住房公积金管理中心也发布《关于开展商业银行住房贷款转住房公积金贷款免自筹业务的通知》（征求公众意见稿），规定“商转公免自筹贷款的额度最高不得超过原商贷余额（即在商业银行的贷款总额减去借款人已归还的本金金额），且不超过规定的商转公贷款限额40万元。商转公免自筹贷款测算按照住房公积金贷款额度测算的相关规定进行。”

长春也颁布了商业性个人住房贷款转个人住房公积金贷款管理办法（试行），自2022年9月15日起施行。

严跃进表示：“实际上商转公政策并非新鲜政策，各地都有类似操作。但鉴于此类政策在购房者中的关注度不高，所以恰是需要积极推广和宣传的。若能够利用好商转公贷款政策，其实提前还贷后，也可以获得低利率公积金贷款，这是购房者需要注意的。此类工作做得好，则可以主动降低月供成本。”

“此类政策也是有阶段性的，和公积金池是否充裕有关。购房者要密切关注公积金的资金状况。尤其是从洛阳此类操作看，每个月的此类业务是有名额和额度的，所以若是要申请，还是要趁早。主动申请此类公积金，对于降低月供成本等有积极的作用。”

“鉴于此类政策在购房者中的关注度不高，所以建议各地公积金中心要积极做宣传，让购房者主动了解一些省钱的住房金融政策，其对于释放政策效应、落实减负功能等有积极的作用。”