辽宁首笔二手房组合贷款带抵押过户业务在连办结，这对二手房市场有哪些改变？

二手房“带抵押过户”究竟意味着什么？对房地产有哪些影响呢？

带抵押过户意味着二手房买卖交易的过程会变得更加流畅，整个交易的成本和风险有所降低，在一定程度上有利于二手房市场的发展，对房地产没有太大的影响。

由于疫情环境的影响，最近几年房地产行业的发展并不是很景气，特别是许多新开启的楼盘，销售量远不如之前。现如今二手房交易的环境也并不是特别的顺畅，再加上各种复杂的交易环节，许多人都不想去承担这样的风险。

带抵押过户。

带抵押过户是指卖家的房子虽然正处于在银行抵押的阶段，但是不需要还清未偿还的贷款，只需要跟买方完成交易，把所有的贷款转到买方身上，就可以完成二手房的交易过户。

意味着二手房交易流程简易，风险成本降低。

这一政策实施之后，这对于二手房交易来说拥有非常多的好处，首先在此之前半个月左右的交易过户流程将会缩减到1~3个工作日左右，整个流程可以说是非常的简单。其次能够实现带抵押过户之后并不需要筹措过桥资金，在很大程度上降低了卖方需要贷款的成本以及相应承担的风险。在此之前买方在买房子的过程当中，如果遇到不良的卖方，很有可能导致自己最后房子和财产都没有。

一定程度上促进了二手房市场的交易。

随着二手房可以实现贷抵押过户政策实施，再加上央行在不断的降低LPR水平，各方面的政策对于二手房市场的交易可以说是拥有非常大的积极作用。通过这一政策的实施，能够有效促进二手房的良性循环，将会有更多的人选择购买二手房，但真正有购房需求的人只要资金到位，他们还会选择购买全新的房子。

“带押过户”在多个城市推出，此举会对二手房市场带来怎样的影响？

此举会让二手房市场更加活跃，能有效防范交易风险，提振地产需求市场。

“带押过户”在多个城市推出

随着房地产市场的转型与调整，一种新的二手房交易模式“带押过户”已在多个城市推出，并且被视为活跃楼市的重要政策调整。所谓带押过户，即存在抵押的房产想上市交易，无需卖房先行还贷或找机构垫贷，就可以实现抵押变更、转移登记及新抵押设立。

这对于以往的二手房过户形势来说是一个巨大进步，既让卖方减轻了筹集资金、提前还贷等各种压力，又节省了相当多的业务流程，对于银行而言也是件好事。

此举对二手房市场的影响

• 有助于简化二手房交易流程

以前二手房想要过户，需要先行还贷款，或者由机构进行垫付，在银行解抵押之后再进行过户再抵押，而在带押过户实行之后，二手房卖家及买家直接到相关部门办理相关业务即可，二手房交易流程被大大简化。

• 降低卖方交易成本，提升买方成交意愿。

以往想卖二手房，卖方往往需要付出巨大的时间和金钱成本，这不利于二手房市场的发展。在带押过户实行后，卖方成本被大大降低，买方也不必等待太长时间就能实现房屋过户、重新抵押并获取新贷款，这对于提升买方成交意愿也是极有帮助的。

• 有效防范交易风险，防止一房多卖。

以往的交易方式当中，很容易存在各类交易风险，甚至有可能出现一房多卖状况。在带押过户，既能锁定真实买方，又能有效防范交易风险，还确保银行抵押权的落实。

• 能有效提振房地产需求市场。

以往买方和卖方都需要承担较大经济压力和时间成本，而在流程简化之后，刚需及有改善性需求住房的用户购房意愿会提升，这对于二手房市场的健康发展和提振房地产需求市场都是有极重要作用的。

对于二手房市场来说，带押过户能有效促进二手房市场的健康与有序发展，对买家及卖家、银行来说都是一个好政策，是有助于二手房市场可持续发展的措施之一。

二手房“带押过户”有啥好处，又有何风险？

“带押过户”可以解决很多地方的二手房交易痛点，同时也能够进一步优化整个二手房的交易流程，所以这个方式非常好。

从某种程度上来说，我们全国其实已经在很多年前就应该全部推行“带押过户”，如果一个人想要交易二手房的话，因为交易二手房的流程本身比较繁琐，同时也需要使用到过桥资金，所以二手房的交易难度非常大。如果想要进一步提振整个二手房的交易行情，我们就需要进一步精简整个二手房的交易流程，更需要主动为购房者和卖房者节省相关费用。

“带押过户”可以优化二手房的交易流程。

这个道理其实非常简单，如果一个城市推出“带押过户”，因为“带押过户”可以直接缩短二手房的交易流程，所以这个方式会直接刺激到当地的房地产行情，同时也会改善很多人的住房需求。对那些卖房者来说，买房者将不需要通过过桥资金的方式来卖出自己的房子，所以这个方式也会降低卖房者的卖方负担。

“带押过户”会存在一定的交易风险。

之所以这样说，主要是因为“带押过户”之下的二手房交易流程会显得有些过于简单。对于那些想要交易二手房的人来说，因为并不是所有的人都是普通购房者，有些人本身属于所谓的炒房客。如果炒房客通过这种方式来交易楼盘的话，这个方式毫无疑问会继续助长炒房客的风气，甚至有可能会导致当地的房价重新暴涨。

最后，我个人觉得“带押过户”所带来的积极意义要多于负面意义，特别是对于那些房地产行情比较差的城市来讲，我认为这些城市需要主动推出“带押过户”，同时也需要进一步全面放开限购限售措施。

什么是“带押过户”？新政策会对市场有什么影响呢？

在以前的二手房交易中，按揭贷款购买的房产，需要原房主提前还贷解除房产抵押才能进入交易过户的相关流程，如今各地推出的“带押过户”顾名思义就是即便没有解除抵押，也可以进入市场完成交易。众所周知，没有还完贷款的房产，产权是在银行进行抵押的，因此以往的二手房交易无法过户便不难理解，而在“带押过户”政策实施以后，最大的影响便是原房主的资金筹措压力得到了明显缓解，甚至不需要大量筹措资金就可以按照相关规定完成过户交易。

对于“带押过户”政策的出现，其实很多人都存在疑惑，要知道按揭房主可以从中获益匪浅。房产交易领域任何政策的制定，都会充分考虑到市场需求和公众利益，房产购置通常都是少则一二十年，多则二三十年的按揭周期，如果不能带押过户，无形之中遏制了二手房交易的量化。而在政策调整以后，无论是自住房还是投资房，只要符合相关政策要求，都可以进入市场寻求交易，这也是政策出炉以后对整个房产市场最大的影响。

按揭购房的大部分业主，购房之初都没有想到会卖方过户，但是在新冠疫情持续肆虐的客观背景下，还贷压力也骤然增加，尤其是今年各地法拍房数量与日俱增，跟这方面原因是密切相关的。随着“带押过户”政策的逐步放开，这部分房主便不用担心辛辛苦苦购置的房产成为法拍房，因为即便没有还完贷款，也可以按照相关的法律法规完成整个交易流程，这对缓解原房主的经济压力无疑起到了积极作用，也是该政策实施以后比较显著的影响。

由此可见，新政策的实施还是得到了整个社会的高度评价，尤其是各地在实施新政策的同时，也尽可能的简化了繁琐的经办流程，这对降低买卖双方的交易成本是有很大帮助的。当然，通过“带押过户”政策的实施，二手房市场势必会迎来新的发展契机，至于整个楼市会不会从中受益，则需要结合新政策的实施效果做出客观而理性的判断。

多地试行二手房“带押过户” 流程简化有助激发市场活力

鼓励推广二手房“带押过户”模式又添数城。9月21日，据当地媒体报道，中国人民银行广州分行近日向辖内各中心支行及银行机构发布关于鼓励推广二手房“带押过户”模式有关事宜的通知。

9月中旬以来，已有海南省、江苏省无锡市等地相关部门发布消息提出，存在抵押的二手房可以“带押过户”。新京报记者注意到，所谓的“带押过户”并非新生事物，据初步统计，截至目前已有超过10个城市推出该政策，但各地操作模式不尽相同。

对此，部分业内人士认为，从表面上看，“带押过户”模式的确可以降低部分购房者成本，但对于市场交易量和房价的影响会有多大还有待观察。值得注意的是，“带押过户”实为二手房“转按揭”，在实际操作过程中需注意确保交易安全。

近期，海南省、江苏省无锡市等地相关部门发布消息提出，存在抵押的二手房可以“带押过户”。图/IC photo

动向：

多地出台新规试行“带押过户”

什么是“带押过户”？通俗来讲，“带押过户”是指存在抵押的房产，不用提前还清贷款就可以完成交易、过户，并发放新的贷款。也就是说，这种模式省去了原房主的赎楼费用和筹措资金的时间成本，大大降低了二手房的交易难度。

对于“带押过户”的法律依据，北京金诉律师事务所主任王玉臣指出，可以依据民法典第406条“抵押财产的转让”，即抵押期间，抵押人可以转让抵押财产；当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。但他同时强调，即使是在可以“带押过户”的城市，也并非所有房产都能实现。如果之前设定抵押时，明确约定了不能转让，则约定优先。

2022年以来，多地出台新规推行“带押过户”，近期更为集中。比如，9月17日，海南省人民政府办公厅印发《海南省统筹疫情防控和经济恢复提振行动方案》提出，探索对未设立住房公积金贷款抵押的二手房开展“带押过户”登记试点。

中国人民银行广州分行于9月15日向辖内各中心支行及银行机构发布的通知也称，推广“带押过户”需兼顾便利性与资金安全，鼓励结合实际探索“带押过户”模式。

与此同时，无锡市住房和城乡建设局也于近日对外宣布，无锡市区二手房可以“带押过户”，无须提前还贷、无须垫付资金，可实现全程免费。为支持“带押过户”模式顺利实施，无锡市住房城乡建设局对二手房资金监管业务进行了全流程再造。截至目前，无锡市区15家二手房交易资金监管银行中，已有建设银行、农业银行、工商银行等可以开展同行贷款业务。

据无锡当地业内人士介绍，从操作流程上看，“带押过户”可以使二手房交易从过去的“房东筹钱偿还二手房剩余贷款-房东卖房-买家付款-房东收款”，转变为“房东卖房-买家付款-房东偿还二手房剩余贷款和收款”，简化了二手房交易流程、降低了交易成本。在无锡，目前已有多组客户闻讯后前往监管机构咨询，并与商业银行积极对接，希望能够成为“带押过户”模式的首批获益者。

此外，新京报记者注意到，济南市、南京市、福州市及深圳市坪山区等地也已着手推行 “带押过户”政策。

近期部分城市“带押过户”政策情况一览

影响：

或有助于激发二手房市场交易活力

中原地产研究院统计数据显示，截至目前，全国累计已有超过10个城市宣布尝试或者落地二手房“带押过户”，那么，该政策为什么会出台，对房地产市场又有什么影响？

在广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来：“近期多个城市推行带押过户，与当下的市场环境相关。以前在房价快速上涨时，二手房过户涉及到解压、担保、过桥等多种‘寄生’的金融链条，都是获利方，但是现在房价涨幅得以控制，不少城市贷款量和交易量甚至都在下降，倒逼着银行将这些‘寄生’的金融链条砍掉，从而也降低了购房者的成本。”

对于“带押过户”对市场的影响，多位业内人士认为，该政策有助于加快换房需求入市，对提升新房交易量有所助力，并促进购买二手房及购房人在新城市的扎根落户，从而进一步促进房地产市场良性循环。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静指出，二手房“带押过户”意味着居民在购买尚存按揭贷款的二手房时，不用先还清按揭贷款就可以过户、重新抵押并发放新的住房贷款，此方式在节省资金成本的同时，也可以提高二手房交易效率，有利于激发二手房市场的交易活力，促进住房消费。

不过，中原地产首席分析师张大伟认为，大部分“带押过户”其实都有局限性，一般必须是在同一个银行内部带抵押过户。举例来说，过去房主在建行做的房贷，新购房业主也必须在建行申请，才能实现“带押过户”，而当下房贷利率相对优惠的小银行一般都没有执行这个政策，所以对其而言，虽然“带押过户”能节省1%-2%的交易成本，但很可能在房贷利率上又失去了优惠。

张大伟进一步表示，从整体看，当下房地产市场依然处于相对低迷中，今年8月份一、二线城市的房地产销售价格普遍下调，在这种情况下，“带押过户”政策虽然可以降低部分购房者成本，但对于市场交易量和房价的影响不会很大。

提示：

在实际操作中需注意交易安全

在“带押过户”政策被寄予促进交易流畅、盘活二手房资源、带动楼市活跃厚望的同时，部分业内人士表示，虽然“带押过户”政策有多项利好，但如何确保交易安全，依旧面临较多需要解决的现实问题。

对此，有银行业内人士告诉记者，如果“带押过户”按照“二次抵押”的方式操作，很可能导致购房者获得贷款的额度偏低；如果通过“变更借款人”的方式进行，银行则需重新评估购房者是否有相关贷款资质，这些数据会涉及到公积金中心、房管等多部门，需防范风险。

在IPG中国首席经济学家柏文喜看来，“带押过户”这一作法确实在很大程度上减少了二手房交易的流程，让交易更为便利、成本更低，但是这种转按揭和带押过户在实际操作上或有资金面的风险，贷款银行在规避此类二手房交易风险时需要特别注意，一方面要看买房人的还款能力如何，另一方面也与抵押成数以及楼市走势相关。

北京金诉律师事务所执行主任王佳红律师表示，要在实际操作中规避风险，应尽力实现原抵押注销登记和新抵押登记的无缝连接，目前各地出台该类政策还是比较安全的，一般都有第三方公证机构的加持，可有效防范交易风险。比如深圳坪山区除了资金监管的核心流程外，还引入公证处公正提取业务，公证处的介入对各方资金流动具有一定保护机制；无锡的“带押过户”则实行政府监管，在买卖双方签订资金监管相关协议后，待买方的贷款资金足额存入监管账户，再办理不动产转移、卖方原抵押变更等。

而中国人民银行广州分行发布的上述通知中也提出，二手房“带押过户”模式的核心是免去了提前还贷以注销抵押登记的“过桥”环节，实现贷款资金到账与产权过户登记、抵押权注销和设立登记同步办理。针对跨行间二手房“带押过户”可能产生产权过户后，银行抵押权落空、交易最终未达成的风险，可引入公证或担保等第三方机构，保障资金安全，防控业务风险。

此外，王佳红律师提醒，抵押权在民法典中是一个相对重点而又复杂的内容，在遇到“带押过户”的房屋交易时，需要特别注意抵押人和抵押权人是否对财产转让有一定的限制或者禁止性约定，比如，是否已经有第三人因为善意取得、支付合理对价等因素对抵押物造成影响。而且，根据相关法律法规，如果房屋的抵押登记早在民法典施行前就已经存在，没有经过抵押权人的同意，是不能带押过户的。

新京报记者 张建 徐倩

编辑 杨娟娟 校对 陈荻雁