北京房山区辟谣取消认房认贷后楼市转淡，高库存压力仍存，房企应如何进行发展？

黑铁时代，2022年的房地产怎么走

三大趋势初步显露。

虎年伊始，万科董事会主席郁亮又为地产圈拉响警报。

这一次，郁亮将当下房地产行业所处的时代定义为“黑铁时代”，提出2022年是万科“破釜沉舟、背水一战”的一年：要么死、要么活，没有中间状态。

这番言论背后，是源于房地产行业持续近1年之久的寒流。如今，房地产已经笼罩在一种悲观、脆弱的情绪中，股市、债市风声鹤唳。不可否认，2022年的房地产市场已经发生了质的变化。

不过，在一片唱衰言论中，政策暖风近来频频吹向房地产，信贷方面也迎来久违的窗口期。“冷”“热”交替之下，2022年的房地产又将走向何方？

房企扎堆”抢收” 折扣力度超以往

今年以来，个人住房贷款放款提速、利率下调，回暖迹象明显，同时房地产企业融资环境有所改善。

据央行最新公布的数据显示，1月人民币贷款新增3.98万亿元，单月数据创历史新高，信贷方面迎来“开门红”。其中，中长期贷款新增2.1万亿元。

中信证券指出，基建回暖配合涉房贷款放松，信贷窗口料将逐步打开。但这个窗口期时间短暂，其认为一季度将是全年信贷投放的高点，当前债市进入牛尾行情，需警惕一季度末数据回暖后开启调整。

而在上海中原物业顾问有限公司首席市场分析师卢文曦看来，当前救市政策是暖风、市场情绪也偏暖，这个时间窗口期内通过以价换量的方式“回血”是可行的。“预计房企接下来会在营销动作上有积极的举措。”

实际上，不少房企已经开始了”抢收”动作。2月14日，金科陕西官微宣布，西安金科博翠天宸项目0 元抢购特价车位购买资格；咸阳金科集美嘉悦项目日供 13.3 元起抢好位；安康金科集美郡项目首付6万元起，购房即送 10平方米。同日，龙湖东北三城联合推出优惠活动，项目折扣力度在9.3折至9.9折之间。

据不完全统计，打折促销的这份名单上目前已经包含了龙湖、融创、万科、旭辉、保利、金地、荣盛发展（002146）、碧桂园、富力、华润、中海、雅居乐、越秀、金科等在内的10余家大型房企。

例如，金茂北京国际社区新春特惠房源限时立减2万；雅居乐天际715折扣力度近5折；中海寰宇视界在“一口价”特惠房源的基础上，若老业主推荐新客成交，则可获5年物业费，新客也可获得总房款（特惠房源除外）一定减幅等福利。

贝壳研究院首席分析师许小乐告诉

，当前房企偿债压力较大，预计2022年房企到期债务约9603亿元。房企对于销售回款的需求较高，住房信贷环境改善后，有利于购房需求入市，偿债压力较大的房企会采取促销策略，折扣的力度会超过往年。

二手房交易量有望翻两番

尽管开发商祭出真金白银式促销法，但消费者尚并未表现出强烈的购买意愿。

往年的返乡置业高峰期春节假期，今年的表现就十分低迷。据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2022年春节假期期间，重点15城新房成交959套，创近五年新低，同比去年下跌42.1%。同期，中指监测数据也显示，重点监测城市新建商品住宅成交面积较去年春节相比下降51%。

对于造成这一现象的原因，IPG中国首席经济学家柏文喜解释称，是因为现在市场行情很低迷，消费者信心不足，会担心烂尾、质量不达标等问题，所以在房价下降压力较大的情况下，消费者交易心理会向准现房、现房和二手房倾斜。“二手房的成交比例预计今年会显著上升。”

与此同时，景晖智库首席经济学家胡景晖认为，另一个二手房交易的引爆点正在走来，那就是房地产税的开征。今年，房地产税会在国内部分城市落地，大概率会针对多套持有、大面积持有的业主征收，其后果无疑会增加出售及出租的房源。

胡景晖强调，在不增加整体税负的大原则下，持有环节加税的同时，交易环节应该会相应地减税。“房源增加，客源增加，交易环节减税，二手房交易量将大幅增加。”

他以北京为例指出，北京近年平均每年二手房交易量在16-17万套，相对于1000万套的存量池，换手率不过1.6%-1.7%，而美国每年的存量房换手率在7%左右，也就是说，房地产税一旦开征，二手房交易量很有可能会翻两番。

从数据来看，目前二手房交易量已经出现回暖态势。贝壳研究院数据显示，北京热门区域的二手房成交量自2021年11月起在逐月增加，相应的房源带看量也在提升。

中原地产研究中心统计数据显示，北京去年10月、11月、12月二手房成交量分别为9340套、11851套、14265套。今年1月以来，北京二手房成交量保持恢复性增长。据证券日报报道，1月1日至1月23日，北京链家二手房日均成交量较去年12月份日均水平增长约5%。

资产转让潮仍将持续

尽管市场信贷有所宽松，但并不是所有企业都能抓住这一窗口期。对于暴雷房企而言，融资渠道被堵死，消费者、投资者对其丧失信心，即使是政策窗口期，也很难改变自身境地，仍然更多只得依靠转让资产“回血”。

正如花样年总裁潘军在万字言书中所言：“集团现在“回血”的机能没有了，融资的机能也没有，只能靠变卖点资产。“

而2022年开年，多家房企也已经加入到出售旗下资产来补充现金流的大军之中。据不完全统计，恒大、世茂、中南、禹洲、雅居乐、花样年、蓝光发展（600466）等房企，均已将部分资产进行转让。

“卢企业目前还不愿意大幅打折促销，因为现在价格会被压到很低。”卢文曦表示，房企目前还不愿意放太多资产出来，因为现在市场价格很低，但企业更希望通过销售端回血，而不愿意大幅度打折促销资产。但再过一个季度到两个季度，企业意识到实在没办法“回血”了，就会加快变卖资产的步伐，资产转让潮还将持续。那个时候价格就只能是“任人宰割”了，买方拥有更多话语权，预计地方城投、国企央企以及万科、龙湖等手有充裕现金流的民企会来抄底。

尽管这些手头资金充裕的同行就像等待捕猎的杀手，企图杀狠价接下有“血”可图的项目，但在柏文喜看来，非常廉价的转让资产大概率不会实现，因为如果大面积、大幅度廉价处置资产，本已负债率高企、现金流不畅的企业就会出现资不抵债式的普遍性直接破产，所以房企资产处置的折扣力度不会太大。“一般抵押贷款在4-7折，转让资产是为了换钱，所以折扣力度不会高于抵押率。”

如今，已有房企明确不贱卖资产。大年初六，恒大集团董事局主席许家印召开2022年新年开工动员会。会上，他直言绝不允许贱卖公司资产，“要注意防范资产处置过程中的漏洞问题，不能依靠贱卖资产去还债务，否则资产贱卖完了也很难还清债务。”

然而，无论房企愿不愿意承认，偿债压力已不容忽视。据克而瑞数据显示，100家典型房企2022年的境外债权融资到期主要集中在上半年，其中1月到期规模高达627亿元，为近两年中最高；此外3月、4月、6月、7月均为境外债权融资的偿债小高峰。

2022年的开局，较往年更为复杂。接下来，等待房企的仍将是一场腥风血雨式的混战，谁能最终立于不败，考验着决策层的判断力与决策力。

不是穿越！多地真的在发“房票”，影响几何？

中新财经6月22日报道，“欢迎回到七十年代？！”近来，“房票”一词再度现身河南郑州等地的房地产政策之中，让不少网友直呼有种穿越到上世纪的感受。

毋庸置疑，此“房票”已非彼“房票”。但当尚未走出低谷的楼市遇上“老招新用”，是否会擦出新的火花？

资料图：郑州一景。丁友明 摄

去库存，郑州出新招

6月20日，郑州发布《郑州大棚户区改造项目房票安置实施办法(暂行)》。郑州中心城区的棚户区改造将推行房票安置，对被征收人使用房票购买商品住房，给予安置补偿权益金额8%奖励，且不计入家庭限购套数。

政策同时为接受房票安置者设置了奖励和优惠政策，涉及资金、购房区域选择、购房资格、契税减免、子女入学资格等。

需要注意的是，房票实行实名制，持有人为被征收房屋的所有权人，使用人限定在持有人、持有人配偶、持有人近亲属范围内。房票不得转让、赠与、抵押、质押、套现。

同时，房票持有使用期限自房票核发之日起计算，最长不超过12个月，被征收人应在房票有效期内购房支付。逾期未使用的，视同自行放弃房票安置，重新按照货币补偿方式进行安置，不再享受房票安置相应的政策性奖励。

而且，房票购房也安排了“最低消费标准”，即购房款应不低于房票票面金额的90%。达到该比例且购房后房票还有余额的，被征收人可向征收人申领剩余货币。

“我们老百姓常说一句话，‘拆迁拆迁，一步登天’。”从事房地产销售工作的郑州本地人王淼(化名)对中新财经记者表示，房票的推出不难理解：有些人拆迁后便拿着补偿款离开了，没有在本地买房，或者干脆存到银行不动了，没有刺激到本地的楼市交易量和交易价格，郑州便是吸取了这些经验。

“首先，房票可以妥善安置城改未安置群体，保障此部分群体的合法权益，同时目前房票在使用金额、区域及政策额度激励方面，有利于盘活郑州房地产市场；其次，政府通过鼓励安置群体的房票安置，可起到托底市场的功能，有利于市场去库存，提振整体房地产市场信心。”中指研究院河南公司总经理梁波涛也认为。

资料图：城区楼宇林立。中新社记者 王东明 摄

多地已有先例，能否达到双赢？

当然，郑州此次新招的“新”，是对郑州本地而言。近来，河南信阳、浙江绍兴、江苏常熟、江苏南京溧水、江苏宿迁泗阳等地也陆续推出了房票安置政策，只是郑州作为首个省会城市尤其引发关注。

其中最早“出手”的为河南信阳。4月初，信阳发布新政，拆迁户可凭票通过“房源超市”选购商品房。被征收人选择房票安置的，被征收人所得补偿按信阳市国有或集体土地征收办法计算后，给予5%奖励，可享受一定税收减免。

此前，房票也会被解读成在限购城市拥有了购房权的含义。但近来，以郑州对房票作出的清晰界定为例：棚改中被征收人房屋安置补偿权益货币量化后，征收人出具给被征收人购置房屋的结算凭证。所涉及的主要为旧改、棚改需求。

追溯至更早的2015年，我国就有城市在棚户拆迁安置中推出类似房票制度，当时的房地产市场同样面对着较大的去库存压力，最终随着2018年棚改货币化权限被强制收回而暂时退出了历史舞台。

但需要强调的是，房票制度并非强制，而是多了一种选择。“补偿办法仍延续此前办法，只是在安置方式上，新增加了一种可供选择的途径。”58安居客房产研究院分院院长张波表示。

身在江苏的毛女士，老家所在的村也实行了房票制度，她不久前刚刚签字确定选择了房票。

“按房票走，我可以拿到120㎡和90㎡左右的两套房，外加近150万元的安置费，分三年到手；如果要钱，按照不到2.5万元的单价，大概一次性拿到650万元，算算还是要房划算。”毛女士对中新财经表示。

当然，也有许多人更倾向于货币安置。 “我们最担心的就是留给我们安置户的都是些位置、楼层等不理想的房子，或者是撞上烂尾楼，老房子拆了新房子还没建起来。”身在郑州的苏女士便很为这事儿犯愁：“所以我们更倾向直接折合成钱，但又担心钱也不好申请，等多久也不知道。”

但苏女士也提到，是否愿意选择房票，和本身的房屋情况也是密切相关的。“我有邻居本身的房子位置很好，就希望能回迁，起码还好租出去；有位置一般，或者子女要上学的住户，就很希望通过房票能直接进入主城区，还能一步到位少操心。”

资料图：城市一景。王晓斌 摄

郑州多次出手，会有更多跟进？

“其实不光是老百姓纠结，房企最近也在多方打听这件事。”王淼提到，对于开发商来说，他们首先不确定政府开具的房票要如何变现，是通过直接的现金，或是抵扣土地款税款尚未可知，这对房企自己的现金流也是比较大的考验。

“但在我们看来，政府推出的新措施肯定是对市场有助益的。从买涨不买跌的心态来说，有大量拆迁户可能要涌入市场一起‘抢房’了，对于当前处在犹豫阶段的买房人出手，是会有推动作用的。”王淼对于新政的推出比较乐观。

“当然，我认为这一切的达成还是要看政策的执行力。比如房票价格给得是否合理，政府有没有投入足够的资金，对于安置户的各方面奖励优惠是否到位，房企的回款速度能不能跟上等等，这几方面转起来了，才是真正的双赢、多赢。”王淼认为。

事实上，郑州已是今年最早迈出楼市政策系统化调整步伐的城市之一。3月1日，郑州发布《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》，涉及取消“认房又认贷”、松动限购等多维度措施。

4月，郑州又推出青年人才新政；5月，郑州房贷利率下调，有些地区已开始执行首套房贷利率4.25%的标准。但持续加码之下，郑州楼市仍未出现明显回暖。

诸葛找房数据显示，今年4月，郑州新建商品住宅成交6892套，环比3月下跌11.25%；5月，郑州新建商品住宅成交4884套，环比继续下跌29.14%，同比下跌73.54%。整个2021年，郑州新房销售套数更是不及2018年一半。市场信心的回复仍倚赖更多强力政策的注入。

“房票安置的政策创新，意味着房地产单一维度的需求刺激已经过时，必须要制定更加精细化、满足居民心理诉求的政策，才能引导需求释放。”广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。

至于房票能在多大程度上提振郑州等地楼市，又能否扩围至更多城市，仍需我们等待观察。

取消商品房预售呼声再现 专家：争议十余年，时机仍不成熟

取消商品房预售再次引发关注。2021年全国两会期间，全国政协委员、安徽省律师协会副会长周世虹提交提案，建议取消商品房预售制度，同时以套内建筑面积计价销售商品房，原因是违反市场交易规律，对购房人显失公平。

事实上，关于商品房预售制度的讨论已经持续了十余年，而且并非首次出现在两会的提案里。不过，对于此时取消商品房预售制度，专家仍认为，目前我国取消商品房预售制的时机还不成熟，可以试点部分城市实行商品房现售制，但不能“一刀切”取消。

全国政协委员周世虹：建议商品房预售改为现售

“商品房预售制度已弊大于利，改商品房预售为现售已经水到渠成。”全国政协委员、安徽省律师协会副会长周世虹表示，在商品房预售制度下，开发商将经营成本和经营风险转嫁给了购房者。先预付房款后交房不仅让购房者承担了本应由开发商承担的资金成本，还会导致开发商挪用、占用资金，项目烂尾，购房人无房可住等风险。

商品房预售制度，也被叫做卖期房、卖楼花。这一制度最早出现于香港。1994年，中国内地出台了《城市房地产管理法》在总结各地经验基础上，建立了预售许可制度。最初是为解决房地产开发企业资金不足、商品房供不应求的问题。

十余年来，取消商品房预售制的声音不断。早在2005年，中国人民银行就曾在其出具的《中国房地产金融报告》中建议取消房屋预售制度。2006年，在全国两会上，33位全国人大代表联名建议取消商品房预售制度。

2009年，两会提案中首次出现相关内容，建议加快修订《城市房地产管理法》，全面取消预售商品房制度，建立商品房竣工入市销售制度。此后，周世虹曾在2018年的全国两会上提出过取消商品房预售制的提案。

如今，争议十余年的商品房预售制再次出现在今年两会提案中。对此，周世虹认为，商品房预售制度存在的历史条件已不复存在，因为目前我国房地产开发企业大多已经完成了资本积累，具备了较强的资金实力和市场竞争能力，金融体系和资本市场发展也为开发商提供了多元化融资方式。

周世虹举例表示，自2016年起，深圳、杭州、南京、苏州等已开始试点或探索现房销售；2018年7月江门市正式发布商品房现售管理办法征求意见稿；2020年3月7日海南省正式取消商品房预售，在全域实行现房销售。上述有关省市实行现房销售的试点经验已经为住建部门改革预售制度提供了借鉴，打下了坚实的基础。

而对于实行以套内建筑面积计价销售商品房制度，周世虹认为，“由于公摊面积存在缺少限制性标准，由开发商委托测量机构测绘面积，容易产生暗箱操作等导致公摊面积无序增加和不断上涨。”而“以套内建筑面积计算售房价格，让购房人看得清楚，买得明白，既能避免购房人利益受到损害，又能促进房地产市场交易公平、公正。”

现状：期房销售超90%以上，仍占市场主导地位

为什么热议十余年，至今商品房预售制仍在执行？

中国城市房地产研究院院长谢逸枫认为，中国商品房预售制自1994年出台，到2020年已有20多年的时间。目前中国商品房销售的主要是期房销售，占比超90%以上，占市场的主导地位，而现房销售占有率不到10%。

谢逸枫表示，预售制最大的优点是缩短了房企现金流回笼周期，一定程度上满足了房企的融资需求。目前，商品房预售款占到房企到位资金的34.5%。商品房预售制非常符合房企投资、开发、运营、盈利模式，也就是房地产项目投资滚动的开发模式。

中国人民大学商学院教授、国发院城市与房地产研究中心主任况伟大也表示，商品房预售制为房地产开发商提供了一条以极低成本向购房者融资的渠道，解决了房地产开发商及时筹措资金投入商品房开发的资金周转问题。

“相较于大型房企有能力进行多元化融资，中小型房企的融资能力不足，如果取消预售制后有可能导致中小型房企破产。”况伟大如是说。

争议：取消预售将致供求关系不稳定，房价出现上涨预期？

从目前看，商品房预售仍对市场起着举足轻重的作用。况伟大分析说，“对于开发商而言，预售商品房提供的资金可缓解资金周转问题，有利于增加商品房供给，缓解楼市供不应求的局面。而对于购房者而言，预售商品房相对于现售商品房有价格优势。”

在很多业内人士看来，如果取消商品房预售将导致市场住房供求关系不稳定，助攻房价上涨的预期。谢逸枫表示，期房具备优惠的价格优势，刺激市场需求，同时加快了商品房供应，缓解了市场供需关系，稳住了房价上涨的心理预期。

在广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，房地产是资本密集型产业，如果地价高、融资成本高、房价高，开发商没有预售，销售周期会拉长，最终导致商品房供应减少，房价上涨。

况伟大也认为，虽然在楼市供过于求的地区，房价本身处于下行区间，取消商品房预售制度，有利于防止开发商将风险转移给购房者，也有利于防止库存过剩。但在楼市供不应求的地区，取消商品房预售制的条件还不成熟。而从目前来看，一线城市楼市还处于供不应求的局面，二线城市供不应求的局面也还未完全改变。在这些地区，商品房预售制还有存在的必要性。

“虽然从长期看，取消商品房预售制，实施商品房现售制，是保障购房者的合法切身利益，从根子上去除商品房预售制导致的货不对板、烂尾楼等一系列问题。不过，目前中国取消商品房预售制的条件和时机还不成熟，可以试点部分城市商品房现售制，不能一刀切取消。否则将带来市场混乱，引起金融、债务、房企的危机。”谢逸枫说。

业内：应加强预售资金监管及信息披露力度

目前，商品房预售制度出现的弊端也是显而易见。但是李宇嘉认为，这并不完全是期房制度的问题，而是监管的问题。目前对于商品房的施工证批准预售，竣工交付，预售资金监管，都有严格的制度，按道理来讲，预售资金监管到位的话，商品房烂尾的问题就不会存在。而烂尾的项目大多是预售资金被挪用，房屋交付后产生的质量问题。这与预售资金监管也有很大关系。

此外，李宇嘉强调，在建房屋预先卖给购房人，开发商提前收回资金和利润，这是行业普遍奉行“高周转”模式。只是在执行过程中，开发商过于追求“高周转”导致了部分质量以及安全事故的发生。

况伟大也建议，防止开发商欺诈购房者，还要加强对房地产开发商信息披露力度。

虽然对于取消商品房的预售，出现了很多的反对声音。但是对于取消公摊面积，并以套内建筑面积计价销售商品房，却赢得了更多赞同。对此，况伟大认为，这虽然无法明显降低购房者的购房压力，但会使得开发商少了暗箱操作的空间，房价也变得更为透明，有利于保障购房者的权利，同时会削弱开发商的利润率。

多地出台稳楼市政策，2022年房地产市场现状如何呢？

我觉得2022年房地产市场发展不容乐观，将会继续萎靡下去，可能楼市将更加的不景气，房价会持续的跌落，开发商的房子很难卖出去。特别是受到疫情的影响，国内经济发展受阻，房地产商的日子并不好过，甚至有不少小的开发商资金链出现断裂，导致产生了很多的烂尾楼，很多购房者交了首付，但却迟迟拿不到房子，也引发了一系列的社会矛盾。

为了维持房地产市场的平稳发展，多地也出台了稳楼市的政策。在江苏泰州，湖南浏阳等地都发布了购房补贴政策，而且还鼓励房企自行制定让利政策，减轻这些购房者的压力，提高他们购房的积极性，但是我觉得仍然很难取得一个好的效果，因为现在的房价处于高位，而且市民对楼市充满一种悲观的情绪，很多人都处于观望的状态，而不会轻易的下手。

还有不少市民担心自己购买到的房子变成烂尾楼，所以纷纷取消了自己的购房计划，由于经济的下滑不少，企业倒闭很多员工被迫失业，连日常生活开支都存在问题，就更别提拿钱够买房子了，越是经济发展不景气的时候楼市也会受到相应的影响，毕竟市民的口袋里没钱，不管政府推出多好的楼市政策，也不会取得一个好的效果。

国内的出生率在不断的下降，但是很多开发商仍然在新建房子，这就势必会出现人少防多的局面，房子会变得越来越不好卖，将成为一种趋势，所以房地产市场的现状会遭受到重创，特别是今年的开发商日子尤其不好过，我觉得政府当务之急就是要让楼市回暖，不要让房地产市场出现崩溃，到时候会引发一系列的负面影响。

如何看待当前房地产市场的现状及前景分析？

房地产行业主要上市公司：万科A(000002)、保利地产(600048)、新城控股(601155)、招商蛇口(001979)、绿地控股(600606)、华侨城A(000069)、龙湖集团(00960.HK)

本文核心数据：中国房地产行业发展历程、中国房地产行业重点政策汇总、全国商品房销售面积与销售金额、产业链各环节市场份额占比

行业概况

1、定义

房地产业是指以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。根据用途的不同，主要分为住宅房地产、商业房地产及产业房地产。住宅房地产是指用以居住的地产，包括普通住宅、公寓、别墅等房地产形式;商业地产通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式;产业房地产是指以产业为依托，地产为载体，实现土地的整体开发与运营，打造产、学、研产业集群，帮助政府改善区域环境、提升区域竞争力的新型房地产形式。

2、产业链剖析：产业链环节市场庞大

随着我国房地产行业的快速发展，在带动一个城市GDP增长的基础上，房地产产业链上相关产业也随之壮大。产业链主要分为上中下三个阶段，房地产上游主要包括土地供应、建筑材料、工程机械三个环节;中游产业链包括工程咨询(规划、勘察、设计等)、施工建设、房地产开发三个环节;下游主要包括装饰装修、物业管理两个环节。其中，上游的土地供应环节由政府部门主导。

行业发展历程：行业正处于规范调整期

1998年住房市场化改革完全推开了我国房地产市场发展的大门，房地产业迅速崛起，随着住房建设的快速发展，其对经济的影响愈发不容忽视。我国房地产市场自发展以来主要经历以下几个阶段：

(1)萌芽阶段(1978-1998年)。在改革开放前二十年的时间里，房地产市场的发展停滞不前，虽然政府当时进行了多方面的尝试，但是效果不大。

(2)起步发展阶段(1998-2002年)。1998年标志着我国福利化分房制度的彻底结束和住房制度改革市场化的正式开始，至此，我国住房制度发生本质性变化。金融业改革和国外资本介入为房地产行业带来资金支持，同时外资流入带来对写字楼和办公楼的需求，房地产市场的供给和需求进一步扩大。

(3)快速发展阶段(2002-2009年)。2003年房地产业被列为我国经济性支柱产业，房地产投资大幅增加，房价上涨。同时，针对房地产市场在此时期的一些表现，国家逐渐加强房地产信贷控制，灵活调整房贷利率等促进和规范房地产市场发展。

(4)频繁调控阶段(2009-2013年)。针对不断上涨的房价，国家频繁出台相关调控政策，进一步强化差异化住房信贷政策，严格控制对非首套房的信贷政策，抑制投资、投机性购房需求。国八条和新国五条出台，各大城市相继颁布限购限贷政策，企图控制房价过快上涨。

(5)调整规范阶段(2013年至今)。2013年房地产市场长效机制的提出为房地产市场的调控指明方向。2016年提出“房住不炒”定位。2018年强调综合运用金融财税等手段“加快构建多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。2021年楼市“新禁令”提出严格控制房地产信贷供需双方规模，避免炒房行为抬高房价。一系列政策表明，未来长期的一段时间内，我国的房地产行业将进入调整规范阶段，将是一个长期的国家策略，也是未来很多年的一个长期的制度顶层设计。

行业政策背景：频繁调控，保证健康发展

自20世纪90年代土地使用权出让制度的确立以来，我国房地产行业历经了多次重大政策调控。总体来讲，房地产刺激与打压政策对房地产投资相应地形成激励与遏制的作用，即房地产的供给与房地产调控政策的方向一致。

1998年7月，国务院颁布《关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》(简称“23号”文件)，明确提出“促使住宅业成为新的经济增长点”，并拉开了以取消福利分房为特征的中国住房制度改革。调控效果激活了低迷数年的房地产市场，推动了房地产业的高速发展，我国房地产市场和房地产业进入发展新时期。

2003年，国务院发布了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，将房地产业定位为拉动国家经济发展的支柱产业之一，明确提出要保持房地产业的持续健康发展。该政策极大的推动了房地产业的迅速发展。同时，为抑制房价的快速上涨，国务院等部门出台了《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》，又称“老国八条”等政策，以促进房地产市场健康发展。在各类政策下，我国房地产行业处于频繁调控期。

2016年年底的中央经济工作会议首次提出，“房子是用来住的，不是用来炒的”，此后，与房地产相关的部门陆续出台了与之相配套的政策，涉及到房企融资、购房者信贷等方面。国家、地区的各项规划与政策中也在强调要“房住不炒”的定位。

2021年，央行、银保监会等机构针对房企提出三道红线政策，开始在全国实施。三道红线即剔除预收款项后资产负债率不超过70%、净负债率不超过100%、现金短债比大于1。按照监管要求，到2023年6月底，12家试点房企的“三道红线”指标必须全部达标，2023年底所有房企实现达标。

行业发展现状

1、房地产行业开发投资规模增速有所减缓

由于国家对房地产行业的严格调控，从开发投资规模的增速上来看，2010-2015年期间，增速总体呈现连续下降的趋势;2016年房地产开发投资增速开始反弹，2016-2019年期间，增速有所回升;由于疫情及房地产行业整体下行等原因，2020年及2021年增速开始下降。截至2022年8月份，2022年房地产行业开发投资规模为9.1万亿元。

在开发投资规模增速减缓的背景下，房企也面临较大销售和资金压力，加之“保交付”等政策影响，房企新开工意愿持续下降。2022年1月至8月，房企新开工面积规模为8.51亿平方米，同比大幅下降37%，与2020年同时期相比下降39.2%。

2、全国商品房销售面积与销售金额规模上升减慢

总体来看，我国商品房销售面积与销售金额在2010-2021年期间呈现上升态势。2017年我国商品房销售面积突破16亿平方米，销售金额突破13万亿元。2017
-2021年期间销售面积与销售金额均维持在较高区间，其中销售面积的上升幅度较小，销售金额保持一定的上升规模。截至2022年8月份，我国商品房销售面积为8.79亿平方米，销售金额为8.6亿元。

3、房地产开发企业资产负债率呈现逐年上升的趋势

2014-2020年期间，我国房地产开发企业资产规模呈现逐年上升的趋势，2018年突破80万亿元，与此同时，资产负债率也处于持续上升的态势之中，由2014年77%的负债率上升至2020年80.7%。

4、房地产景气指数有所下降

从房地产行业总体景气度来看，2016-2019年，全国房地产总体景气指数呈现上升趋势，2020Q1由于新冠疫情的影响，行业总体景气指数有所下降。随着疫情逐渐得到控制，全国房地产总体景气指数不断回升，2020Q4为118.2%。2021年第二季度开始，全国房地产总体景气指数有所下降，2022Q2为98.5%。

5、2022年共10家房企暴雷

在近几年政府宏观调控收紧的背景下，房地产企业依旧处于高速扩张之中，没有及时调整好经营规模与扩张速度，不少企业陷入资金链断裂的局面，宣告暴雷。目前共有30家房企宣告暴雷，其中，2021年9月恒大出现危机拉开了房企集体暴雷的序幕，2021年共有15家房企暴雷，其中包括恒大、正荣、富力等上市房企;截至2022年10月，2022年共10家房企暴雷，包括世贸、融创等龙头房企。

行业竞争格局

1、区域竞争：广东与江苏商品房销售面积领先

国家统计局数据显示，2021年全国31省市商品房销售面积排在前五位的分别是江苏省、广东省、山东省、四川省、河南省。其中，江苏省、山东省、四川省、安徽省、福建省、湖北省、上海同比增长为正，2021年江苏省商品房销售面积同比增长7.2%，安徽省商品房销售面积同比增长9.7%;广东省、河南省、浙江省同比增长为负，2021年广东省商品房销售面积同比增长-6%，河南省商品房销售面积同比增长-5%。同时可以观察得到，城市之间商品房销售面积梯级分布较为明显，如2021年排名第十的上海商品房销售面积为1880万平方米，与江苏省相差14671万平方米。

2、企业竞争：各环节竞争者众多

房地产行业拥有着复杂的产业环节，市场参与者众多，每个领域的优势竞争者各不相同。通过计算该环节企业2021年营收占该环节所有上市企业的营收总和来得到市场份额占比。中游环节中，在工程咨询方面，太极实业占据了主导地位，市场份额接近三分之一，其次是华建集团，为11%;在建设施工方面，中国建筑占据了绝对的市场地位，市场份额占比接近四分之三，其次是上海建工与陕西建工;在房地产开发方面，由于该环节市场竞争者众多，因此龙头企业的绝对地位不明显，前三名分别是绿地控股、碧桂园与万科A，其中绿地控股市场份额为8%。

行业发展前景及趋势预测

1、坚持“房住不炒”的定位与转型升级

自2016年第一次提出“房住不炒”的理念以来，国家层面及各省市陆续出台了相关房地产调控政策，以促进房地产市场的健康持续发展。《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》提出要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居、职住平衡。目前，全国31个省、自治区和直辖市均对“十四五”期间房地产市场提出了发展目标及方向。其中，有部分地区对“十四五”期间房地产行业规划了具体目标，例如江西省在《江西省“十四五”住房城乡建设发展规划》中指出完成房地产开发投资12500亿元，江西指出在“十四五”期间完成房地产开发投资12500亿元，黑龙江提出城镇人均居住面积达到385平方米;部分地区对房地产行业的规划了发展方向，例如福建省在《福建省“十四五”规划和二〇三五年远景目标的建议》指出要坚持房住不炒，加快形成多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房体系。

另外一方面，随着中国进入碳达峰碳中和关键窗口期，低碳经济将成为各行各业未来重要的发展机遇之一。而房地产行业作为绿色减碳的关键领域，尤其是目前正面临着发展模式转型的“阵痛期”，低碳发展无疑是房地产行业重要的经济发展长线逻辑，更将成为突破行业困局的全新机遇。在“双碳”政策的助推下，借助数字化技术向低碳发展转型，无疑将成为房地产行业转型的新风口，是实现告别“高杠杆、高负债、高风险”的“旧三高”模式，迈向“高质量、高品质、高效益”的“新三高”发展关键所在。

2、预期2022年房地产市场逐渐修复

2022年，受宏观经济下行、新一轮新冠肺炎疫情反弹以及前期调控政策对市场传导作用的滞后显现等因素影响，国内房地产市场景气度继续下行。在市场景气度加速下行背景下，为防范行业出现系统性风险、保持房地产市场平稳健康发展，2022年以来中央多次释放维稳信号，将“保交楼”作为下半年工作重点之一，具体措施包括设立“地产纾困基金”，通过资产处置、资源整合和重组等方式，参与问题楼盘盘活及困难房企救助等纾困工作等，但“房住不炒”仍为政策主基调。

在房地产政策相对平稳的条件下，《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告(No.19·2022)》预计，全年商品房销售面积将增速回落，增长1.7%;房地产开发投资增速下降，增长0.8%，住宅开发投资由正转负，下降0.2%;在土地价格上涨的情况下，销售均价将保持小幅上涨，全年增长2.8%。

更多行业相关数据请参考前瞻产业研究院《中国房地产行业市场需求预测与投资战略规划分析报告》。