【正本清源】放不放开限购，很重要吗？

放开限购意味着什么

放开限购意味着房产市场购买力的放开，有购房实力的购房者不再局限于有限的购房资格限制，楼市的销售量也会因限购的放开而出现一定回升。但不同城市放开限购的程度不同，带来的影响不一，也不会必然带动市场销量上涨。买房限购的目的如下：

1、减少购买力。其实限制购房，主要是为了限制那些有经济实力的人群去买房。从而可以减少楼市的旺盛购买力，然后去平稳一个城市的房价，过快上涨的房价，回归健康平稳。毕竟房价的上涨始终是那些购买力特别旺盛的人，在买多套房，房价就会涨得很高。

2、调整楼市。如果从长远的一个角度来看限购政策的出现，一定是在调整我国的楼市。虽然房地产市场依然非常的重，要依然是我国的支柱产业，依然绑定着我国的经济。但是需要通过这样的一些政策来长远考虑，让房地产市场真正的回归健康平稳的发展，房子是拿来住的，而不是拿来炒的。

万亿GDP热点城市全面放开限购，这一信号代表着什么？

这代表着房地产市场转型已到了关键阶段，未来放开限购已逐渐成为趋势。

万亿GDP热点城市全面放开限购

日前，佛山市住建局发布相关通知，通知内明确指出在本市禅城区祖庙街道、南海区桂城街道、顺德区大良街道区域内购买的新建商品住房需网签备案后满三年才能够进行上市交易， 而以上区域暂时停止实施商品房限购政策，这意味着这些区域内进入了全面放开限购的新阶段。作为国家万亿级GDP城市之一，佛山此次放开限购政策房地产市场带来了新的信号。

相关通知引发网络热议，有网友表示放开限购政策使房地产市场发展过程中的无奈之举，也有网友表示让市场的回归市场，房地产市场才能发展的更健康。

这一信号代表着什么？

一、这一信号代表着房地产市场转型已经到了关键阶段

现阶段房地产市场发展已经陷入瓶颈，各区域都在试图通过各种政策化因素推动房地产市场转型，但从现阶段状况来看效果并不大。佛山此次部分区域放开限购的措施代表着房地产市场转型已到关键阶段，未来房地产市场或将更大程度上受市场影响。

二、这意味着房地产市场发展将步入新的阶段

从限购到逐步放开，再到全面放开，整个过程其实就是房地产市场发展的历程。佛山此次放开部分区域限购政策，意味着当地房地产发展已经来到了一个新的阶段。未来放开限购的措施或将会逐渐蔓延开来，各区域房地产市场发展都将结束以往粗犷发展状态，将进入未来的精细化发展时期。

在现阶段房地产市场发展当中，由于其依旧在整个社会体系中占据重要地位，政策倾向性依旧不会发生本质改变。但随着时代的不断进步，未来房地产市场势必将更加理性化，市场是否能够和谐健康发展还需要时间来验证。

广州为什么不放开限购政策

楼价不断上涨，为了抑制投机者哄抬楼价。
广州限购没有取消，短期内也不会取消限购，但是会有放松限购的可能，楼价不断上涨，为了抑制投机者哄抬楼价，国家制定了一系列的限购政策来抑制房地产交易，直到今年才再次有所放松，从而转变为支持房地产的发展。
限购房是指限制购买数量的房产。一般对已拥有1套住房的当地户籍居民家庭限购1套住房;对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭暂停在限购区域售房。

以收取城市拥堵费换取北京全面放开汽车限购你支持吗？

将征收城市拥堵费与放开新能源汽车限购结合起来，将选择出行方式的自由归还给市民。既给汽车消费松了绑，又以经济手段推动市民选择最合理的出行方式，一举两得。

文丨AutoR智驾子不语

调查

今天（2月17日）自春节假期结束以来倍受打击的汽车相关股票迎来接连上涨，其中长安汽车等多支股票涨停。

而在四天前，中汽协公布的202年1月份乘用车产销预计环比分别下降33.9%和27.1%，同比分别下降27.6%和20.2%，而2月份普遍预计将再下跌40%左右。

＊空荡荡的京城摄影付丁

＊这样的城市你是不是有些怀念？

这一冷一热是资本市场和汽车业人内人士认为，真正的汽车救市政策要来了。

国家主席在2月16日出版的《求是》杂志上的发表的《在中央政治局常委会会议研究应对新型冠状病毒肺炎疫情工作时的讲话》一文中关于汽车行业的部分被各界解读。

其中“要积极稳定汽车等传统大宗消费，鼓励汽车限购地区适当增加汽车号牌配额，带动汽车及相关产品消费。”

当前中国共有北京、上海、天津、广州、深圳、杭州、成都、石家庄等8个城市和海南省依然实行汽车限购。

“鼓励汽车限购地区适当增加汽车号牌配额”被认为这些城市将放开限购或至少增加指标配额。

2019年，有中国第二堵城之称的贵阳取消了汽车限购政策，广州、深圳在不同程度上放宽了汽车限购政策，2019年6月至2020年12月,广州市将增加中小客车增量指标10万个,深圳市将增加投放普通小汽车增量指标8万个,相当于在原有基础上增加了近80%的配额。

2019年8月30日，海南省商务厅等部门联合发文，宣布通过增加当月普通小客车增量指标和将上年度同期废弃指标计入当月指标。据9月5日海南车展上透露的消息，截至2019年8月26日，海南省第一批到期作废的指标约有5000个左右。

这可以说也是变相增加了购车指标。

但是有一个现象，即便有国务院的政策文件，只有一个城市例外，北京。

在2019年6月，国家发改委发布了《推动重点消费品更新升级畅通资源循环利用实施方案（2019—2020年）》通知，要求各地不得对新能源汽车实行限行、限购，已经实行的限购、限行政策应当取消，并严禁各地出台新的汽车限购规定，已实施汽车限购的地方政府应根据城市交通拥堵、污染治理、交通需求管控效果，加快由限制购买转向引导使用。

2019年8月，国务院办公厅印发的《关于加快发展流通促进商业消费的意见》也指出，实施汽车限购的地区要结合实际情况，探索推行逐步放宽或取消限购的具体措施，有条件的地方对购置新能源汽车给予积极支持。

在2019年北京市没有对上述文件进行任何正面回应。

2019年，北京市针对汽车市场，既没有回应为促进汽车消费增加购车指标的要求，也没有按照相关规定不得对新能源汽车进行限购的相关规定。

2019年北京是全国唯一对新能源汽车要限购要求的城市。

2020年，北京市对于上述文件终于进行了回应。

今年2月7日，北京市小客车指标办公布了2020年小客车指标年度配额，总数为10万个，其中普通指标额度4万个，新能源指标额度6万个。其中，普通车个人指标38200个；新能源个人指标54200个，比2019年个人指标额度（普通车38000个，新能源54000个）微增400个，其中普通指标和新能源指标各增加了200个。

是的，你没有看错，在总额度10万个指标未变的情况下，个人购车指标增加了400个。

这一公告发布后，外界希望的北京大幅增加新能源汽车指标的愿望再次落空。

截止2019年年底，超过333万人参加了普通指标摇号，轮候新能源指标的人数则突破45万，按现在的额度需要9年才可能排到。

在国家领导人亲自讲话提出“鼓励汽车限购地区适当增加汽车号牌配额”的情况下，北京市会放开汽车限购这一延续近十年的政策吗？

外界的预期是普遍不会，再增加部分名额的可能性是有的。

但增加多少，事实上北京市民并不乐观。

＊北京拥堵全国第一

北京实行与全国各大城市不同的汽车政策有没有北京这座城市的特殊性呢？

当然有。

＊2月10日的北京，出行人锐减，经济活力大幅下降摄影付丁

但是智驾君可以借助此次国家对汽车消费的重视进行更全面的城市治理能力的提升。

智驾君认为北京市可以一面全面放开新能源汽车的限购政策，一面以特定时间特定地段收取城市拥堵费为平衡。

这其中有两点需要解释。

其一在国家将新能源汽车做为汽车产业的战略性选择之后，在汽车限购的政策上全面放开新能源汽车指标，而对燃油车延续每年6万辆的指标。

这并不是歧视燃油车，当前北京市每年燃油车置换的销量已可以维持燃油车市场的稳定发展。

新能源汽车只有达到一定的数量才能推动纯电动汽车基础设施的建设与维护。

其二，以收取拥堵费提高用车成本是用经济调控的方式取代纯粹的计划调控的管制手段，将购车选择还给消费者。

与房产一样，拥有一辆汽车是现代公民的基本权利，也是基本的经济自由，是市民实现出行自由的重要保障。

在当前疫情背景下，各地鼓励市民驾车出行，而避免搭乘公共交通，将购车自由还有消费者是一个恰当的时机。

今天北京市政策办公厅印发的《2020年北京市交通综合治理行动计划》在首都之窗公布，该计划中表示北京将完善优化小客车调控政策，加大打击租售指标力度。

其核心内容是：

今年，北京将按照“优供、控需、强治”总体思路，坚持“慢行优先、公交优先、绿色优先”理念，实现中心城区绿色出行比例提高到75%，路网交通指数控制在5.6左右，高峰时段公交车与小汽车速度比达0.7：1。

行动计划明确提到，今年研究完善优化小客车调控政策，继续实施工作日高峰时段区域限行交通管理措施，更加精准地降低机动车使用强度。

这一文件引发各界猜想。

有认为增加购车指标者，也有认为北京市将开启征收城市拥堵费的政策。

对此，北京开征城市拥堵费并无不可，但需要与保障市民的出行需求相配合，既不剥夺北京市民合理的出行需求，也不加大普通市民的出行成本。

这需要北京市更强大的出行供给服务弥补因城市拥堵费导致的市民驾车出行下降。

而当前北京市的公共出行服务基础设施已经为城市征收拥堵费提供了条件。

2020年北京将开通运营26条轨道线路，形成“三环四横八纵十二放射”的网络运营格局，加上有轨电车，运营总里程将达到900公里以上。

按照《北京市“十三五”轨道交通建设计划》，北京市中心城区750米轨道交通站点覆盖率达90%以上，这意味着中心城区绝大多数市民从家里出门步行距离在750米以内就能搭乘轨道交通，极大地提高了居民日常乘坐轨道交通的便捷性。

此外，日均客运量也将由目前的1100万人次增加到1850余万人次；轨道交通将成为公共交通出行的主要方式，占比达到58%以上。

同时，北京16区将实现区区通轨道目标。其中，在13个区开通轨道交通线路；S2线、京张铁路服务于延庆区；S5线、京沈客专服务于怀柔区、密云区，实现怀柔、密云等新城与中心城的快速轨道交通联系。

也就是说，伴随着北京市轨道交通的完善，可以给市民提供自驾出行之外更高效的出行选择。

将征收城市拥堵费与放开新能源汽车限购结合起来，将选择出行方式的自由归还给市民。

既给汽车消费松了绑，又以经济手段推动市民选择最合理的出行方式，一举两得。

当然“拥堵费”收取的方式，地段的设定需要城市管理者细心规划，新加坡自20世纪70年代已开始征收，新世纪以来伦敦和斯德哥尔摩也已试行多年，2019年4月，纽约州公布2020年财政预算，纽约市将开始收取“中央商务区费”，即在高峰期期间进入中央商务区（曼哈顿60街以内）的车辆都必须强制缴纳一定费用。

这些城市的经验都堪借鉴。

而我们需要大声疾呼的是，这些城市都是汽车不限购的城市。

而对于北京市民需要回答一个问题，如果推动北京市放开新能源汽车限购，你支持特定地段特定时间征收拥堵费吗？

本文来源于汽车之家车家号作者，不代表汽车之家的观点立场。

又一省会城市“松绑”楼市！福州放开“外地人限购”业内：对市场影响不会太大

继哈尔滨、郑州之后，又一省会城市对楼市调控政策有实质性放松。

今日（3月30日），《每日经济新闻》记者从福州多家中介机构及地产人士处了解到，福州开始对限购政策“松绑”：即日起针对非五城区户籍家庭（含港澳台）在福州五城区购房，无需提供近两年内满12个月医社保或纳税证明或落户，即可购买一套福州五城区144平米以下的普通住宅。也就是说，外地人不需要落户就可以在福州买房。

对此，记者第一时间咨询了福州市房管局，相关工作人员表示，“情况属实，限购放松是从这几天开始的。”

事实上，福州并不是今年第一个放开限购的省会城市。今年3月1日，郑州发文明确，已有两套房的家庭可以再买第三套房，被外界视为变相放松限购。在此之前，哈尔滨出台的房地产新政则明确放开限售，也成为第一家正式放开限售的省会城市。

福州城市建筑 图片来源：视觉中国-VCG211308787791

外地人可直接买房

具体来看，针对非五城区户籍家庭（含港澳台）在福州五城区购房，无需提供近两年内满12个月医社保或纳税证明或落户，即可购买一套福州五城区144平米以下的普通住宅。此外，长乐户籍也属于福州本地户籍，拥有长乐户籍的购房者可在福州五城区购买两套住宅。

而此前福州的限购政策规定，外地户籍家庭（含港澳台）在福州五城区购房，需提供2年内在五城区累计满12个月的医社保证明或个人所得税。

某头部房企福建区域营销负责人告诉《每日经济新闻》记者，此次放松限购并非全面取消限购，只能说是简化其中环节，毕竟自从全面放开落户政策后，外地人在福州买房基本没有任何障碍，所以新政对市场影响不会太大。

“区别在于，原先福州实行的是零门槛落户，只要在福州工作就能落户。而此次无非是简化了这道落户程序，可以新增这一波客群，比如有些农村户口不想来福州来落户的人。”上述营销负责人表示，要想这批人来福州买房，最终还是要看房价和市场的接受度，即房子是否值得买。毕竟受疫情等因素影响，市场整体购买力出现明显下降。

“此次限购松绑的操作，主要目的在于给福州五城区去库存，让企业能尽快回笼资金，让市场活跃起来。”克而瑞福州区域研究负责人张暑娇表示，现在只是第一步，下一步预计首付款比例也会进一步放开。

事实上，此前福州已下调了住房公积金贷款的首付比例。自今年2月1日起，第二次申请纯住房公积金贷款的，首付款比例由50%调整为40%；首次申请使用住房公积金贷款的，首付款比例为30%

去化周期近20个月

自去年以来，不少房企因现金流紧张导致债务违约甚至“爆雷”现象，在一定程度上加剧了购房者的观望情绪。

“去年下半年开始，金融利率不断收紧，在贷款层面上对购房者不是很友好，虽然现在虽然有一定放松，但购房者依然选择持续观望。”上述营销负责人告诉记者，福州五城区商品住宅去化周期达近20个月，市场供大于求的态势依然明显。“在此背景下，适度放松限购有利于市场供求平衡，更有利于缓解供给的结构性压力。”

克而瑞数据显示，截至2021年12月底，福州五区商品住宅广义存量约585.42万平方米，其中帝封江、三江口、北区等板块存量均超80万平方米，库存高企。

据国家统计局数据，去年4月份至11月，福州新房价格持续下跌，自去年12月以来开始回升，不过今年2月的新房价格较1月又出现小幅下滑。

福州的新房市场自去年下半年以来持续探底，不少楼盘项目也推出一些打折促销，或通过加大分销点数的方式来以价换量。该营销负责人表示，“大部分楼盘主要靠分销，而现在新盘比较多，有的营销点数已经高到10%，但不敢降价，只是以特价房或工抵房的方式来促销。”

“购房者总想再等等，或许价格会更低。”上述营销负责人介绍，去年以来福州几乎一半的项目要靠渠道来去化。而且分销佣金很高，一套100万元房子，要给10万元佣金，分销平台可能会收走一部分，但很大一部分是返还给客户的。

“但如果分销平台不这样操作，就无法吸引客户。一些离福州主城区较远的项目，如琅岐、马尾、桂湖等区域，靠高佣金帮助去化的现象很普遍。其他类似于福州苍山城南版块，因为竞争激烈，分销点数有的高达5个点，一般也在3个点左右。”

当然，福州也有个别地处中心城区的热门板块，因为新房供应少且需求量旺盛，新房销售相对乐观。也造成了福州楼市的两极分化现象明显：外围市场冷，利用高分销去刺激销售；而主城区地段好的项目，去化相对较好。

目前，福州市下辖鼓楼、台江、仓山、晋安、马尾、长乐6个区，闽侯、连江、罗源、闽清、永泰、平潭6个县及福清市。

嘉论市场研究中心统计显示，近六周福州五区商品房住宅成交量变化不大，均在2600套以上；成交价格也变化不大，上周的成交均价为25841元/平方米。

近八周福州五区新房量价走势 来源：嘉论市场研究中心

土地市场持续冷清

在张暑娇看来，当下的福州市场还处于冰冻待解封状态，尤其是土地市场依旧冷清。

3月16日，福州今年首轮集中土拍结束，17宗用地现场取消出让3宗，流拍2宗，8宗低价成交，仅4幅溢价出让。尽管国企托底占比进一步提升，在本次土拍中拿地占比高达70%，但并没有扭转土地市场的颓势。

就溢价率来看，福州今年首批集中土拍溢价率仅4.42%，虽然两幅地块撤牌流拍，但从实际情况来看，起拍价175.08亿元，实际成交价仅77亿元，相比去年的第三批次集中土拍缩水约47%。

“虽然自去年9月份以来房地产行业信贷端有所改善，但在地方政府加强预售资金监管、市场周期性调整，致去化速度放缓等因素叠加影响下，房企现金流压力仍然较大，民营房企拿地积极性并未有显著提升，现金流的持续承压，民企的投资力度持续降低已经是不争的事实。”

张暑娇表示，土地市场能否回暖，还是要看金融端，能否向以往一样将资金引入房企。春节后高层就连续表态要把房地产引导到平稳阶段，并给房企纾困。但目前来看，涉险房企的资金问题并未得到真正解决。

“福州今年的商品房用地们基本没有民企参与。”张暑娇告诉《每日经济新闻》记者，民营房企自去年第二批集中供地到本次的共三批次土拍，基本是销声匿迹，偶尔在租赁住房和安置房用地上才有民营房企的身影。

上述营销负责人告诉记者，福州在土拍在价格上也没有让步，尤其是纯商品房地价和以前相比还有所增加，虽然有15%的溢价规定，但起拍价留给房企的利润空间已经很小了。“如福州东二环两宗非常优质的地块，起拍楼面价接近每平米3万元，虽然政府放开销售指导价，但目前市场看，是很难卖到这个价格，所以很多企业在首轮就会取消跟踪。”

58安居客房产研究院分院院长张波向记者表示，未来限购放松的城市会增多。从全国调控放松的节奏来看，一二线热点城市步子普遍偏小偏慢也更谨慎，而三四线城市以及部分高库存的二线城市则步子更大。放松限购本身就属于放松力度偏大的政策类型，也是拉动市场改善需求以及部分外来人群首置需求的重要政策。这类政策一旦出台，就说明市场压力已经偏大，市场信心建立的内在诉求已经偏强。

不过，张暑娇表示，近期市场仍然存在买卖双方的博弈行为，但受到外部大环境和内部市场走势等因素影响，购房者的观望情绪还将持续加重。“预计接下来楼盘以价换量现象还将进一步向福州中心板块蔓延。”

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