TOP100 房企上半年拿地总额同比下降 10.2%，下降的原因是什么？

2022上半年超七成房企净利润下滑，造成这种情况的主要原因有哪些？

造成超过7成房地产市场企业净利润下滑，主要是因为以下各个方面的因素：国家对房地产市场进行调控、房地产市场的交易量在下降以及房地产市场企业的成本在增加。

根据数据显示2022年上半年超过70%以上的房地产市场的企业的净利润都在下降，这从一定程度上说明了，我们国家房地产市场的发展并不乐观，而且净利润的下降也就意味着房地产市场在未来将会面临着越来越大的困境。

国家对房地产市场进行调控

房地产市场的主要利润来源是通过销售房子来获得利润的，我们国家已经对房地产市场的价格进行了调控，在价格较高的情况之下，自然能够获得更高的收入和利润。国家在进行调控的过程当中，已经限制了房价的上涨，所以利润自然而然会缩小。

房地产市场的成交量在下降

房地产市场虽然有金融的属性，但是房地产市场的房子也属于产品，既然属于产品也就符合经济学规律，在成交量下降的情况之下，价格并不会出现上涨，普通老百姓的生活压力已经越来越大，自然会影响利润。

房地产企业的成本的增加

众所周知，国内受到疫情的影响，导致普通老百姓的收入在下降，在这种情况之下，房地产市场成交量下降也是在所难免的，房地产企业为了能够获得更高的销售量而进行的大量的宣传，在宣传的过程当中付出了更多的广告费用，并且招聘更多的人员进行销售，实际上并没有起到明显的效果，只不过成本增加了。

通过以上三个方面的分析，我们可以发现房地产市场的发展遇到的困境，在短时间之内没有办法得到解决，不过房地产市场价格的下降，会让其他的行业获得更好的发展。

2022上半年超七成房企净利润下滑，这是什么原因造成的？

2022上半年超七成房企净利润下滑，这造成了许多人对此都是忧心忡忡，但实际上造成这种困境的原因在于市场环境差无人购买导致。

一、2022上半年超七成房企净利润下滑

按照目前新闻媒体报告的消息，今年上半年超过七成的房产企业净利润下滑，富力地产更是当上了亏钱龙头，半年亏掉了69.2亿元，其他一些行业小弟也不好过，仅仅就华润等几家投资稳健的企业盈利。由于实在是太惨，不少的人都在思考背后的因素。

二、造成此种现象的原因：厚利销售不出去+薄利多销没人买

出现这种现象我们不能总是说宏观经济，我们要具体问题具体分析。按照此前房产企业的销售策略来看，选好地段并且把价格炒高，同时富裕学区房等概念，那么来购买的人也就会纷至沓来，但是时代变了，大家对于远超自己能力的东西不感兴趣，这就导致高价房卖不出去；按照现在的定价策略来看，不少的房产企业想通过薄利多销扭转局面，由于房产竞争价格不可能无限降低，而且不能低到破坏生态的水平，这种销售把戏也被叫停，最后也就只能愁云惨淡。

三、房企困境也许需要另辟蹊径解决

按照绿城集团董事长的说法，房地产市场在未来几年仍然大有作为，并且会使得该市场一直维持在十万亿级别的水平。按照这种逻辑来看，我们不难发现房地市场还是可以继续做下去的，但是怎么卖和卖给谁就是技术性问题，目前房地产企业卖不出去除了是因为大家更谨慎了以外，那就是很多房企总是把房子建立在刚需不需或者远超刚需的能力的地方，这就导致市场需求与销售错配。放弃想要扭转目前的趋势，还是应该更加智慧一些，而不是像过去一样躺赢。

房地产开发投资同比下降的主要原因是什么？

据统计，1—2月份，全国房地 产开发投资13669亿元，同比下降5.7％，其中，住宅投资10273亿 元，下降 4.6 ％，具体原因应该有下面四 点

第一

、房地产开发投资完成情况
1—2月份，全国房地产开发投资13669亿元，同比下降5.7％；其中，住宅投资10273亿元，下降4.6％。
1—2月份，房地产开发企业房屋施工面积750240万平方米，同比下降4.4％。其中，住宅施工面积527695万平方米，下降4.7％。房屋新开工面积13567万平方米，下降9.4％。其中，住宅新开工面积9891万平方米，下降8.7％。房屋竣工面积13178万平方米，增长8.0％。其中，住宅竣工面积9782万平方米，增长9.7％。
第二、商品房销售和待售情况
1—2月份，商品房销售面积15133万平方米，同比下降3.6％，其中住宅销售面积下降0.6％。商品房销售额15449亿元，下降0.1％，其中住宅 销售额增长3.5％。
2月末，商品房待售面积65528万平方米，同比增长14.9％。其中，住宅待售面积增长15.5％。
第三、房地产开发企业到位资金情况
1—2月份，房地产 开发企业到位资金21331亿元，同比下降15.2％。其中， 国内贷款3489亿元，下降15.0％；利用外资5亿元，下降34.5％；自筹资金6342亿元，下降18.2％；定金及预收款7112亿元，下降11.4％；个人按揭贷款3495亿元，下降15.3％。
第四、房地产开发 景气指数
2月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为94.67。

百强房企前10个月拿地总额降至11229亿元，背后的逻辑是什么？

从“金九银十”销售数据来看，当下房地产市场仍有待回暖，相应地，土地市场也处于低温状态。当下，地产商投资意愿、聚焦城市以及拿地支出计划早已改变了节奏，场上的玩家亦随之悄然生变，这从跻身今年前10个月拿地榜TOP100的房企变换中已可窥见一二。

11月2日，万科发布简报称，自9月份销售简报披露以来，公司新增开发项目5个，需支付权益地价款77.89亿元。此前一天，据中指研究院监测数据显示，今年1月份至10月份，百强房企拿地总额11229亿元，同比下降50.2%，降幅连续5个月维持收窄态势。

10强房企新增货值占总货值50%

今年10月份，7个城市扎堆进行集中供地，多城宅地以底价成交为主，房企拿地策略进一步分化。

据第三方机构克而瑞监测数据显示，超过九成50强房企10月份无投资，2022年至今投资暂停企业超过30家。三季度以来，拿地相对强势的招商蛇口、华润置地、建发房产等房企，10月份也放缓了投资脚步，仅有保利发展、龙湖集团等规模房企加大投资力度，如龙湖集团单月新增拿地金额近90亿元，创年内新高。

另一组数据显示，截至10月末，TOP10房企新增货值占百强房企新增总货值的比例已经达到50%。同时，跻身今年前十个月销售榜TOP10房企中，有6家同样位列新增货值榜TOP10内，重合度较高，说明当前销售仍正常维持的规模房企是拿地大户。

此外，从新增货值TOP10房企来看，华润置地、保利发展、中海地产、滨江集团、招商蛇口、万科以及绿城中国新增货值均超过了千亿元。总体来看，新增货值长期集中于销售TOP20的房企中，剩余的80家房企新增货值仅占25%。

在李宇嘉看来，当前具备拿地能力的房企主要有以下几类：一是央企国企等稳健型房企；二是部分有央 国 企参股的混改房企；三是地方国资平台企业；四是部分优质民营房企。

地铁公司大手笔拿地

成土拍市场“生力军”

在今年的土拍市场上，地铁公司开始崭露头角，这是一个值得关注的新现象。

9月28日，沈阳进行第二次集中供地，此次成交的10宗地块中，8宗均由沈阳地铁经营有限公司所属全资子公司获得，成交额约为43亿元，占总成交额比例接近九成。

另据中指研究院监测，2022年1月份至10月份，广州地铁集团、厦门轨道交通、深圳地铁集团、苏州轨交集团、杭铁集团、沈阳地铁集团、合肥轨道交通集团位列拿地金额前100企业，合计拿地金额约572亿元。其中，广州地铁集团、厦门轨道交通拿地金额均超百亿元，深圳地铁集团、苏州轨交集团、杭铁集团均超50亿元。

“除了常规的商业模式外，地铁站建设对于地段的升值有直接影响。”东高科技高级投资顾问毕然向记者表示，地铁公司对于地铁站的建设进度有天然的优势，在招投标过程中对于工期的准确性要强于其他房企，有利于后期的招商引资。加上后期的运营优势，地铁公司愿意在当前时点进行布局。

资料参考：东高科技高级投资顾问毕然接受《证券-日-报》采访：《地产投资变奏曲：百强房企前10个月拿地总额降至11229亿元 地铁公司成土拍市场常客》

“三道红线”威力显现 上半年中型房企融资规模“腰斩”

原标题：“三道红线”威力显现 上半年中型房企融资规模“腰斩”

每经记者 吴若凡 每经编辑 陈梦妤

政策的威力正在显现。

自三道红线和贷款集中度政策出台后，房企融资供需两端持续收紧。

据克而瑞不完全统计，2021年上半年100家典型房企的融资额为6090亿元，同比下降34%，环比下降29%，是2018年以来的最低水平。与此同时，企业融资情况不容乐观，仅有36%的房企融资规模有所增加，规模减少的房企中有约30%企业同比降幅超过50%。

融资规模大幅降低

在各种政策持续收紧下，房企融资规模大幅下降，房贷集中度管理成效初显，银行业房地产贷款同比增速创历史新低。从政策调控的稳定性、连续性来看，下半年融资环境将维持收紧态势。

一个值得关注的点是，中型房企融资规模下降最为明显，直接拦腰一刀。

具体来看，四大规模梯队房企融资量均同比下降。克而瑞数据显示，TOP31~50的房企上半年同比减少53.50%至922亿元，TOP11~30规模的房企融资规模下降幅度为23.48%，降幅最小。

对此，一家TOP15房企的财务总告诉《每日经济新闻》记者，房企融资规模下降主要有三个原因，一是去年末央行对商业银行双限（对公、按揭）造成今年贷款和按揭规模收缩，融资体量下降；二是地产风险事件频发，有限资源更加集中头部房企，国央企议价能力提升，平均成本下降；三是今年上半年城投债发行同比去年下降40%，市场流动性充裕，也造成资金成本下行。

上述财务负责人告诉记者，有息负债的下降会直接体现在融资规模上。

TOP30~50房企融资规模减少一半主要是因为降杠杆的需要，由于这类企业在踩线之后停止扩张，降负债抓回款就成了他们的唯一选择。

整个行业面临三道红线的监管，排名靠前的房企面只要没踩红线，面对压降有息负债的压力不大，就不会对融资造成太多的影响。如果财务相对稳健，负债情况不会出现大规模下降。

相比之下，头部存量比较多的，就不加杠杆了，把存货做起来。

而排在TOP10~30的房企，有加杠杆空间的，可能会多拿一些地，而必须降杠杆的一些企业，今年拿地就会少一点，以此来控制负债规模。

在此背景下，房企会根据自身的资产负债表来调整策略。目前，房企普遍采取两条经营策略，一个是以降杠杆为主，另一个是原先杠杆不高，在绿档内的企业则借机冲一把规模，借势扩张。

最典型的是招商蛇口，克而瑞数据显示，截至2021年上半年末，招商蛇口新增货值1890亿元，拿地金额同比增长近95%。

融资成本持续下降

克而瑞数据显示，截至2021年6月，100家典型房企新增债券类融资成本为5.59%，较2020年下降0.48个百分点，其中境外债券融资成本达6.86%，下降0.97个百分点，境内债券融资成本4.40%，较2020年下降0.03个百分点。

上半年融资成本下降的原因是，如招商蛇口、保利等融资成本相对较低的龙头企业发债量较多，其中境外融资成本下降1.66个百分点；同时TOP31~50房企中，远洋、越秀发行了数额较大的境外债，使得该梯队房企境外融资成本下降0.73个百分点。

为何融资规模下降，房企融资成本反而降低了？上述财务负责人告诉记者，从资金角度来说，与银行合作深入的房企，在有息负债控制的情况下，反而会导致融资成本降低，因为房企资金需求量并不大，原先可能有10%~20%左右的资金增量需求，但在三道红线的管控之下，房企获得增量资金的空间有限。

“假设今年A房企的有息负债规模是1000亿元，在不增加规模的前提下，一分钱增量的开发贷都没有，意味着房企需要开发贷的缺口很小，这就导致银行要和头部房企合作，就必须主动降利率，谁的利息少，就和谁家合作。”上述财务负责人表示。

从企业性质来看，6月民营企业的融资规模较5月相比变化不大，但国有企业的融资规模大幅回升，主要由地方国有企业债券发行增加所致。6月国企融资规模达452.4亿元，较5月环比大幅上升123.1%，占本月总融资规模由5月59.6%上升到78.9%。同时，国企的比重进一步提升。地方国企方面，6月地方国企信用债融资规模上升至334.7亿元，占总融资规模的比例由40.3%上升至58.3%，其中主要是地方性房企发行增加。

在6月的新闻通气会上，银保监会发言人表示，上半年以来，房地产融资已经呈现出“五个持续下降”的特点，房地产贷款增速、房地产贷款集中度、房地产信托规模、理财产品投向房地产非标资产的规模、通过特定目的载体投向房地产领域资金规模均出现持续下降的趋势，资金过度流入房地产市场问题得到改善。

总体而言，监管层对房地产行业的融资依然保持警惕和收紧态度，对房企来说，加快销售回款，改善企业内部经营管理，提高资金的使用效率，依然是接下来的核心主题。

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责任编辑：戚琦琦