北京首轮土拍，首开以底价 27 亿元摘得昌平新城东三期 0001 地块，这给当地发展带来哪些帮助？

大戏启幕：北京土拍市场的惊喜、遗憾与未完待续

紧随复工复产的步伐，先于餐饮门店恢复堂食，北京二批集中出让的土地已迫不及待地端上餐桌，但三个月前刚刚“饱腹”的房企却似乎“消化不良”。
资料显示，本轮集中供地推出17宗地块，土地总面积约98公顷，总建筑规模约175万平方米，总起始价约560亿元。
中指研究院分析称，本次供地与第一批次出让的18宗地块、规划建筑面积169.5万平方米、出让金491.8亿元相比基本持平，但本次推出的地块较去年第二批次变化明显、推出规划建筑面积较去年收窄64.7%；平均楼面价31989元/平方米，较去年二批次供地高出14.9%。
尽管如此，本轮供地吸引了30家房企报名参与，多为联合体形式，15宗地有房企参与报名，其中7宗地仅有1家报名。
5月31日，截至线上竞价环节，最终共7宗地块底价成交，总成交金额218.1亿元，此外三宗地块流拍。
根据此前发布的出让通知，剩余7宗地块将于明日转入线下竞拍。
那么，此次土拍“大戏”究竟云集哪些“大咖”，高手过招之间碰撞出怎样的火花，故事情节又将走向何方？
前情提要
昨天上午9点开始，房企陆续到六里桥提交竞买文件，截至昨天15点30分，此次推出地块的报名情况浮出水面：
01
两兄弟提前出局
截至竞买申请结束，朝阳区前苇沟地块、丰台北宫镇东河沿地块，因无企业报名而提前出局。
值得一提的是，前苇沟地块已经不止一次被摆上货架了，此次再度出现，起拍楼板价明显下调，但遗憾的是，还是未能挑起在座房企们的“食欲”。
据悉，这2宗无人报名地块此前为预拍卖地块，曾预先调查房企意愿，获得过房企出价才转入本次供地，而此次“落选”或许与附近在售项目情况相对“拉跨”有关。
02
高光是它们的
有人暗淡出局，自然也有站在聚光灯下的佼佼者。
从报名结果看，此次热门地块共有6宗地，朝阳区太阳宫、丰台小瓦窑、顺义薛大人庄、昌平平西府分别获得7家、13家、6家、8家房企（或联合体）报名。
自此次土拍信息发布以来，朝阳太阳宫地块因其地域上的稀缺性和配套齐全，一直被外界推测为最热地块，据悉，该地块起拍价为58.1亿元，设定土地合理上限价格66.815亿元，当地价触及上限后，竞报政府持有份额，上限为10%，之后是摇号+竞报高标准方案，预计指导价为13万/平方米。
实际上，从房企投票的结果来看，丰台小瓦窑地块风头盖过太阳宫，成为了最热门标的，共有13家房企及联合体报名。该地块挂牌出让起始价为23亿元，设定土地合理上限价格26.45亿元。
资料显示，小瓦窑地块为纯 住宅 地，不要求配建，其7.5万元/平方米的指导价与周边竞品存在最多1万元单价的倒挂，业内人士分析认为，其相较于太阳宫地块总价更低，对拿地房企来说去化速度更快并且资金压力较轻，这也正是当下市场环境下，最为打动房企的绝对优势。
03
老熟人VS生面孔
大致浏览一下报名情况不难发现，这次重仓北京的，还是那些老熟人。
其中，“国家队”代表中海、华润、绿城、金茂等已接连多次坐上餐桌，此外，也不乏首开、首创、金隅、住总、城建等国企。
当然，最豪横的还是“老大哥”华润，竞报9宗地块，保证金交了70多亿，其次，首开报名7宗，保证金交了50多亿。
值得注意的是，不同于以往为其他房企撑腰的金主爸爸形象，这次除了太阳宫地块与保利建工组建联合体之外，其他6宗地块，首开都是独立报名。这对于常被外界诟病过度依赖联合体的首开来说，是迈出了实质性成长的一步，可喜可贺。
除了这些鼎鼎有名的央国企之外，还有一些陌生面孔，比如首农发展、汉城重德、石泰集团等，但细究下来，这几家公司也都流淌着央国企的血脉。
当然，也并不是没有民企的立足之地，并且相比于今年第一批次拿地时仅有旭辉一家民企来说，此次有4家民营房企报名。
总之，北京的土拍盛宴，主桌上坐着的还得是国央企。
好戏登场
从今天开始，各宗地块花落谁家就有了定论，我们先来看看率先揭晓答案的地块情况：
01
“不讲武德”的汉诚重德
我们上面提到两宗地块提前出局，但今天，情况又有了新变化，被企业无情抛弃的名单上又添了新的名字——丰台区王佐镇魏各庄地块。
实际上，这宗地块起先是有汉诚重德报名的。汉诚重德何许人也？据说是当地的村属企业，原本打算今年一批次就摘下青龙地块，但因为没有开发资质被耽搁；之后火速补齐资质来参加二批次的报名。
但谁也不曾想，来都来了的汉诚重德，竟然没舍得出价，最终导致该地块跌入流拍阵营。
02
华润战二环 独霸亚林西
老大哥华润不仅在参赛数额上独领风骚，今天更是一举拿下本次土拍的总价“地王”，风头更劲。
此次竞拍，华润独立报名了丰台区右安门街道亚林西地块，也是该地块唯一报名房企，毫无悬念，今日华润以底价74.7亿元如愿收入囊中。该地块位于三环内，周边配套成熟，规划建筑面积20.52万平，住宅部分容积率2.8，限高80米，销售指导价11.2万元/㎡。
实际上，该地块设置了竞政府持有产权比例的环节。当开发商竞买报价达到地价上限时，则不再接受更高报价，转为竞报政府持有商品住宅产权份额程序，份额上限为10%。
但由于并没有出现竞政府产权比例的环节，除去配套的商业办公和幼儿园，业内计算住宅楼面价大约7万多元/平米，板块内华润开发的次新 二手房 昆仑域挂牌价已超14万元/㎡，可见倒挂优势明显。
还是熟悉的位置，华润会不会拿出熟悉的配方，相信很快就会见分晓。
03
中海：铁打的石景山 流水的伙伴
本次土拍中，中海一口气报名了四宗地块：太阳宫、小瓦窑、平西府、衙门口地块。但论钟情程度，石景山还是中海心里的 1 。
从今天的成交情况来看，中海联合体再次斩获石景山衙门口棚户区改造地块，成交价格26.6亿元，地块建筑面积2.9万平，规划建筑面积7.26万平，楼面价5.24万元/㎡。
根据出让资料，该宗地为F1住宅混合公建用地，需建30%即2.2万㎡的商业 写字楼 ，住宅部分有36米高的限制。
对于中海来说，石景山是再熟悉不过的老朋友了，不过，这次中海有了新的尝试，首次搭档石泰拿地。
近几年，石景山的楼市有着不错的表现，长安九里、中海天钻、天玺、长安和玺相继售罄，如今仅有长安润璟、中海云庭2个纯新房在售，首次牵手的中海石泰能拿出怎样的作品，又将创造怎样的成绩，值得期待。
精彩抢鲜
二批土拍的线上戏份杀青，明日，以上我们曾介绍过的诸多重头地块也将迎来“意中人”，房企线下的贴身肉搏，看点更是多多，如：
大热门的小瓦窑地块，13家报名房企及联合体中，既有葛洲坝(600068)、中建、首开等实力夺冠选手的身影，又有生面孔润泽、三元置业（首农发展）。且据媒体报道，5月17日，润泽就对丰台小瓦窑地块报价，似乎对此志在必得。那么，该地块会不会有意想不到的结果？
相较于首批供地，本轮供地，民企积极性提升。润泽计划出手小瓦窑地块；懋源盯紧可打造城市豪宅/低密豪宅的小瓦窑、奶西与薛大人庄等地块；久未公开市场拿地的万科与北京市朝阳区属单位联合，欲夺奶西地块；“拿地大户”绿城亦有报名。夹缝中求生存的民企，究竟能不能分食一杯羹呢？
“三环+临铁+学区+公园”多要素兼备的太阳宫地块，又将花落谁家？
更多精彩，将揭晓答案。

徐州三批土拍结果:10宗地块底价成交，对当地的房地产市场带来哪些改变？

可以看出徐州三批土拍都是国企自己拍的，很多大的房地产商已经不拿地了，这说明房价将由高涨会改变成一步趋于稳定，不会再大涨。
将来也必定会影响到二手房市场和今年第一次竞拍高价所得的地王的楼价。
如今的房地产市场，无论是从土地端，还是到开发商销售端，再到购房者端，处处遇冷。绝大部分人都在观望。

一，土拍市场遇冷，没有开放商愿意拿地。
前几年，楼市火热，由于土地溢价率限制较高，部分地区为100%，因此“地王”频出，所以开始规定土地溢价率不能超过15%，可以房地产商依然拿地很多，因为市场好，可是在这两年，因为疫情和烂尾楼等事的影响，政策不算一再放宽，徐州三批土拍土地都是0溢价，其实都是国企兜底在拿地，就是左手倒右手，楼面价自己标高点让外人看。

二，土拍遇冷后将会造成什么影响。
也许会加快房产税的推出，高收入群体的税收和资产持有税，由于我国财富分布只分先富起来的群体和还没富起来的群体，财富分配差异和集中度很高，少部人掌握了大部人的财富和分配权。
推出房产税还要考虑高收入群体逃税漏税的问题，这也是一个很复杂的问题，我国的这方面的法律并不完善，实行起来，任重而道远。
土拍市场连续三个月减少，未来可能会影响楼市中的住房，会不会导致房价上涨呢？其实未必。从以往的经验来说，土拍减少，土地供应也会减少，需要一段时间擦灰出现。
所以如果真的要收，体量并不会像一些人预测的那么小，毕竟扩张性货币政策既创造了负债，也创造了资产，只是少部人拿走了资产，留给大部人的只有负债。

三，这件事我的看法。
虽然这一年楼市惨淡，但未来的趋势是集中供地，核心区域的核心房产还有增值的空间，比如上海北京深圳，还有二线城市等核心区域，未来的房价也许会出现两极化的趋势。

北京集中土拍：建工+首开联合体摘得丰台万泉寺地块！

近日，北京市集中开展土地拍卖活动，据了解，10月13日，成功出让了丰台万泉寺地块、DX00-0102-0208-6026、6020地块。北京第二批集中供地继续进行剩余7宗地块的竞拍。
建工+首开联合体以41.8亿竞得丰台万泉寺地块，溢价率7.18%，楼面价约7万每平米， 住宅 销售指导价11.2万平米，该宗地须配2.57万平保障房。
根据挂牌文件显示，丰台区卢沟桥乡万泉寺村A地块一级开发项目0616-0660、0661、L05、WQS-02地块用地性质为R2二类居住用地、A33基础教育用地、B4综合性商业金融服务业用地，起拍价为39亿元，建设用地面积约4.3万平米，建筑控制规模≤101601㎡。地块 容积率 2.5，建筑控高80米，将以"临时三通一平"形式供地。
该地块靠近西六环，东侧直线距离约2公里处为京新高速，西侧为在建中的海淀大悦城，距离地铁16号线永丰站直线距离约2.3公里。

北京开年土拍以石景山不限价地开锣，释放什么信号？

1月3日，石景山两宗不限价地块收金70.5亿元，新年土地首拍一扫上个月一家房企报价、底价成交的阴霾。其中一宗地有15家房企竞价、溢价率达到25.93%，给市场带来回暖的信号。重返土地市场的不限价地块是吸引众多房企的原因之一。而石景山作为北京楼市福地，连续两年百亿单盘销冠位居此地，加上北京去年头号“地主”中海助阵。以石景山不限价地块开锣的2020年首场土拍岂能不春暖花开。
北京今年土地首拍回暖，成交70.5亿
1月3日，2020年北京土地市场迎来开年第一拍，石景山首钢园区两宗纯商品住宅用地出让。与去年12月北京宅地悉数底价成交相比，石景山两宗地块在众多房企的竞买下，比58亿的起始价高出12.5亿元，总成交金额70.5亿元。以此开启的2020年的土地市场可谓开门红。
其中，石景山区古城南街东侧（首钢园区东南区）1612-757地块共有绿城、电建、招商、融创、中海、金茂+保利、旭辉+首创、首开+华润+建工8个竞买主体参与现场竞价。最终，融创以34亿元的价格竞得，溢价率约25.93%，折合楼面价52109元/平方米。
而石景山区古城南街东侧（首钢园区东南区）1612-759地块则出现15家房企争夺，最后由中海36.5亿元竞得，溢价率约为17.74%，楼面价48650元/平方米。
上述两宗石景山地块，此前就被业内称为北京优质地块。中原地产首席分析师张大伟分析称，石景山2019年全年销售3471套住宅，这也是区域历史高点。为此，大部分房企看好石景山未来的发展。从开年土拍有这么多企业参与来看，虽然北京房地产市场依然处于低迷中，但房企对于热点优质地块依然热衷。
石景山大手笔供地，不限价地块或步入8万元时代？
此次在石景山拿地的中海，与石景山有着不少的渊源。由中海开发、连续两年位居北京销冠宝座的中海寰宇天下就在石景山区域。
中海寰宇天下在业界名气不小，2018年中海寰宇天下以103亿的成绩打破北京楼市历年单盘销售最高纪录。2019年仅用了11个月时间，实现了100.13亿元的网签金额。
目前，石景山已成为北京楼市热点区域，在中海寰宇天下即将收盘之际，中海并不甘心就此退去，因此接连补货
去年11月20日，中海+首钢联合体就以51亿元的价格竞得石景山区古城南街东侧（首钢园区东南区）1612-805、812、823、822、811等地块，该地块同样为不限价地块，楼面价约为4.2万/平方米。
众所周知，中海虽然是全国性房企，但对北京持续深耕，2019年，中海在北京以197亿元的拿地金额，占据中指研院发布的《2019年房企在北京拿地总金额排行》的榜首。而石景山又是中海在北京布局的重点区域。
去年6月27日，同样是石景山古城南街的一宗不限价地块出让，当时吸引了首钢基金+中骏+招商、中海、华润+电建、平安4家企业及联合体，最终华润+电建以73.4亿竞得，溢价率11.63%，住宅部分楼面价5.5万/平方米，该地块位居2019年全国住宅用地成交总价排行榜第七名。
据悉，该地块产品定位为华润最高端的产品系九里系，以四居为主，以住宅楼面价推算，单价应在7万元以上。
从近一年石景山土地供应来看，用“大手笔”来形容并不为过，地块面积大、总价高，为此吸引了一些规模房企。据悉，未来石景山仍不乏优质土地推出。
据张大伟称，石景山在过去几年一直是北京楼市的福地，连续两年的销冠都在该区域，从目前来看，石景山区域的限竞房供应量不多，除了五里坨之外的限竞房大部分项目都做到了热销。
如果按照1月3日融创获得的地块成本来看，张大伟预期售价将在8万元/平方米左右。高于当下市场平均6.5万元/平方米左右的商品房价格。由此，可以期待石景山进入8万元的时代。
不限价地块重返北京主流市场
今年北京土地市场以两块不限价地开启，意味着土地结构发生变化，不限价商品房正在重回市场。
截至目前，北京等待出让的住宅用地合计有13宗，其中有2宗为共有产权地块，2宗限竞房地块，9宗不限价商品房住宅地块。不限价地块占有绝对优势。
在很多业内人士看来，不限价地块不断增多，源于2019年，楼市整体表现不佳，限竞房去化仍不理想，加之土地出让限制条件较多， 房企拿地仍较谨慎，北京宅地市场呈现持续低温态势。
据中指研究院的信息显示，2019年，北京成交的 50 宗住宅用地中，有 28 宗为溢价出让，平均溢价率为 10%，较去年下降 5%。而北京宅地溢价率从2016年开始连续三年下跌。
众所周知，近几年，限竞房是北京市场的绝对主力。据中原数据显示，过去三年，所有包含居住的土地一共212宗地块供应（包括部分流标），限竞房供应了113宗，共有产权52宗地块，不限价的商品房地块只有21宗。
北京从2018年6月10日开始，合计入市限竞房项目达到了76个项目。限竞房也已经连续16个月出现了供应大于签约的现象。库存积压问题不可回避。
张大伟认为，从目前来看，北京从过去以限竞房为主的市场，逐渐回归到以不限价商品房为主的市场。以后北京有望逐渐进入高端有商品房、中端有限竞房、低端有共有产权房的三分时段。
2020年，对于房企来说，融资环境收紧或将持续，顺势而为、理性拿地的原则不变。但是，在市场低迷时候，对于一些优质地块的果断出手，亦不可或缺，因为活得好首先要活下去。
新京报记者 袁秀丽
编辑 武新 记者 柳宝庆