前 4 月中国房地产开发投资降幅扩大，销售持续回暖，这对房地产行业有哪些改变？

1-7月全国房地产开发投资降6.4%，这将对房地产行业造成哪些影响？

上半年，我国对房地产市场的投资同比下降6.4%，这反映出了在经济压力持续下行下，我国房地产行业正在经历一轮寒冬。同时，国家对房地产行业相关金融政策的调整，也会给房地产企业带来一定的融资风险。这将造成房地产行业在资金方面，流通不畅，导致企业的经营成本和资金成本增加。同时，随着房地产供给的不断增加，消费者对房地产价格的预期将会下降，从而导致房地产需求的下降，从而造成市场供大于求的局面。

如今，国家也在加大对房地产市场的整治力度，使其正常有序地发展，以免拖累经济发展，使房温降下来。房地产行业的资金减少，势必会对房地产市场的需求产生影响，如果房地产市场需求持续萎缩，房地产开发商的资金链就会受到影响。而目前房地产行业的政策也在收紧，这给房地产行业的金融机构带来了不小的压力。一方面，部分房地产企业向银行申请贷款受到限制，部分开发商资金链出现了紧绷的情况。另一方面，部分房地产企业通过多种方式进行杠杆融资，存在一定的信用风险。同时，目前房地产市场及其衍生金融产品的投资也受到国家“去杠杆”政策的制约，整个市场的政策环境、资金环境、供给需求关系趋于恶化。房地产企业对市场的预期也受到了较大的影响，土地市场也不可避免地受到了影响。这些因素将对房地产市场产生直接或间接的影响，特别是对房价和销售的影响。

房地产行业与宏观经济发展具有较强的关联性，同时也受到诸多因素的影响，如调控政策、信贷政策、资本市场运行等。政府的税收政策，特别是土地增值税、企业所得税等对房地产行业有特殊的要求，其变动对房地产企业的盈利能力和资金流状况有直接的影响。由于房地产开发周期长，房地产企业在开发周期内都要承受政策变化所带来的财务风险。

总的来说，投资比例的下降，减少了资金流向房地产，进一步导致房地产资金链断裂，从而增加金融风险。

房地产开发投资增幅下降，对楼市有影响吗？

2023 年 1-2 月份全国房地产开发投资下降 5.7%，住宅投资下降 4.6%，这意味着什么？房地产行业行业萎缩趋势早就已经形成，只是疫情和经济下行加速了萎缩的进程而已，这没有什么值得惊讶的，而且这个下降趋势是完全不可逆的，主要基于以下四个原因： 一是城市化进程将会放缓。中国城市化水平已经比较高，未来增速将会显著降低。城市化率预计将从现在的60%增长到70%，城市化率上升面临天花板现象，城市人口增速放缓，未来每年再增长几个百分点是不可能的，城市化的人口红利会逐渐消失。 二是旧城改造总量将会减少。经过20多年的城市建设，旧城改造“大拆大建”的状况会逐渐消失。 三是住房质量已大幅提高。2012

今年前两月，房地产投资和销售等数据出现了什么变化吗？

今年前两月，房地产投资和销售等多项数据出现明显反弹。3月15日，国家统计局公布的《2022年1-2月全国房地产开发投资和销售情况》显示，前两月全国房地产开发投资13669亿元，同比下降5.7%，较去年1-12月回升4.3个百分点。其中住宅投资10273亿元，下降4.6%，较去年回升4.9个百分点。 商品房销售方面也明显回暖。今年前两月全国商品房销售面积15133万平方米，同比下降3.6%。其中住宅销售面积下降0.6%，增速与2022年1-12月（下降26.8%）相比，大幅回升了26.2个百分点。住宅销售额同比增长3.5%，带动商品房销售额增速接近回正。

房地产市场出现回暖态势，这是什么原因造成的？

在疫情期间中国的房地产市场出现严重的低迷状态，但随着疫情得到进一步的控制，中国的房地产市场现已经逐步回暖，市场成交量也节节攀升，特别是在一些大城市，这种现象特别的明显。

以我个人观察观点总结得出以下几个原因。

第一，随着复工复产的开展，社会的运行已逐步回归到正常水平，购房者出于压抑性需求释放的原因，在年前其实也有蠢蠢欲动的念头，经过了疫情的冲击，国家层面金融机构增加对实体经济的支撑力度，引导市场的利率下行，中长期的利率有所降低，减轻贷款购房者的经济负担，免除了很多的忧虑。

第二，各地出台了吸引人才落户的政策，特别是在一些大城市，很多家长为了给孩子提供一个好的教育环境与资源，并且能够尽早获得大城市的户口，对学区房也是相当的青睐。

第三，本身就存在对房子刚需很强的购房者，比如有些人迫切需要成家，就不得不在城里面拥有一套房子，这就促使相当一部分购房者的购房意愿相当强烈。

再者，房地产市场交易的逐步回暖，哪一个市场的繁荣都离不开一大批从众者的追捧，从众消费其实也算是促进市场繁荣的重要推手。

最后笔者认为，经过这次疫情，很多人已经认识到城市医疗资源的重要性，大城市的医疗配备与医疗资源相对充足，与其说消费者购买房产，倒不如说是购买城市的资源，无论是医疗资源还是教育资源，还是个人的就业发展，大城市都能为购房者提供充足的保障，这也就是购房者这么如此热络进入房地产市场，促进房产市场的回暖，综上所述，都是笔者的一些肤浅的见解。

现在房地产行业的现状

——预见2023：《2023年中国房地产行业全景图谱》(附市场现状、竞争格局和发展趋势等)

房地产行业主要上市公司：万科A(000002)、保利地产(600048)、新城控股(601155)、招商蛇口(001979)、绿地控股(600606)、华侨城A(000069)、龙湖集团(00960.HK)

行业发展现状

1、房地产行业开发投资规模增速有所减缓

由于国家对房地产行业的严格调控，从开发投资规模的增速上来看，2010-2015年期间，增速总体呈现连续下降的趋势;2016年房地产开发投资增速开始反弹，2016-2019年期间，增速有所回升;由于疫情及房地产行业整体下行等原因，2020年及2021年增速开始下降。截至2022年8月份，2022年房地产行业开发投资规模为9.1万亿元。

在开发投资规模增速减缓的背景下，房企也面临较大销售和资金压力，加之“保交付”等政策影响，房企新开工意愿持续下降。2022年1月至8月，房企新开工面积规模为8.51亿平方米，同比大幅下降37%，与2020年同时期相比下降39.2%。

2、全国商品房销售面积与销售金额规模上升减慢

总体来看，我国商品房销售面积与销售金额在2010-2021年期间呈现上升态势。2017年我国商品房销售面积突破16亿平方米，销售金额突破13万亿元。2017
-2021年期间销售面积与销售金额均维持在较高区间，其中销售面积的上升幅度较小，销售金额保持一定的上升规模。截至2022年8月份，我国商品房销售面积为8.79亿平方米，销售金额为8.6亿元。

3、房地产开发企业资产负债率呈现逐年上升的趋势

2014-2020年期间，我国房地产开发企业资产规模呈现逐年上升的趋势，2018年突破80万亿元，与此同时，资产负债率也处于持续上升的态势之中，由2014年77%的负债率上升至2020年80.7%。

4、房地产景气指数有所下降

从房地产行业总体景气度来看，2016-2019年，全国房地产总体景气指数呈现上升趋势，2020Q1由于新冠疫情的影响，行业总体景气指数有所下降。随着疫情逐渐得到控制，全国房地产总体景气指数不断回升，2020Q4为118.2%。2021年第二季度开始，全国房地产总体景气指数有所下降，2022Q2为98.5%。

5、2022年共10家房企暴雷

在近几年政府宏观调控收紧的背景下，房地产企业依旧处于高速扩张之中，没有及时调整好经营规模与扩张速度，不少企业陷入资金链断裂的局面，宣告暴雷。目前共有30家房企宣告暴雷，其中，2021年9月恒大出现危机拉开了房企集体暴雷的序幕，2021年共有15家房企暴雷，其中包括恒大、正荣、富力等上市房企;截至2022年10月，2022年共10家房企暴雷，包括世贸、融创等龙头房企。

更多行业相关数据请参考前瞻产业研究院《中国房地产行业市场需求预测与投资战略规划分析报告》。