济南计划开工改造老旧小区 68 个片区，惠及居民 9.9 万户，给当地发展带来哪些帮助？

老旧小区改造对于广大居民的重要性

老旧小区改造是为了提高人们的生活质量、消除危险的隐患、创造美丽的环境、完善社区的功能，以达到给人们带来美好生活环境的最终目的。

一、生活质量的提高

旧小区改造前的路面早已坑坑洼洼、楼梯不平整、路灯不亮，严重影响了老人出行。私人霸占消防通道，造成安全隐患。排水管道老化、堵塞严重、线路老化给业主的生活带来诸多的不便，大家都迫切希望改变这种状况。解决这些问题的关键是全面整顿，建立完整的管理机制，形成良性循环。

二、建立和谐的社区

美好的生活环境对于形成和谐的社区人际关系起着重要作用。旧小区改造综合整治的意义，除了改善、维护社区秩序，保障居民的基本生活条件外，还要协调社会各个方面，解决一系列的矛盾，创造出和谐的人文环境。道路修复、照明完善、线路更换、私人建筑被拆除，绿地、停车场和休闲健身活动区域将被一一安排。旧小区改造好让人们的居住环境条件得到改善，环境变得优美，生活也会更幸福，精神文明的建设水平自然会提高。

三、提高城市的良好形象

随着城市的发展，小区环境优美、物业服务全面、功能齐全、设施先进的新住宅社区如雨后春笋般涌现出大批量，给居民带来强烈的视觉冲击和心理感受，已成为城市建设和管理的重要窗口。相比之下，那些旧小区就黯然失色。所以老旧小区改造的工程要重视。

老旧小区不论是安全还是功能都已不再完整，因为时间长久的原因，这些旧设备旧设施给居民带来的安全隐患更是越来越大。一批批旧小区改造将会被人们所重视。

天桥区2022年改造计划

沉寂了许久的济南市天桥区将迎来大发展！3年内，天桥区将拆迁1000万平，供地10000亩，计划到2023年全面实施115个城市更新项目，惠及居民10万余户。

对于天桥区来说，这是一个大手笔！对于天桥区的老百姓来说，天桥的大开发终于开始了！

为了加快建设“大强美富通”现代化国际大都市，以全新理念实施全域城市更新，助力黄河流域中心城市建设，推动建设“北起”“中优”城市发展新格局，为天桥区城市更新行动出谋划策、献智献力，11月27日上午，天桥区召开黄河流域生态保护和高质量发展战略引领下的天桥城市更新行动专家研讨会。会议提出计划到2023年全面实施115个城市更新项目，惠及居民10万余户，实现发展空间全面拓展、城市品质全面提升、综合功能全面优化，成为济南新的城市天际线。

拆供结合

三年完成供地10000亩 城市更新全域展开

位于水屯北路与联四路交叉口的成大社区现场施工正酣，不久的将来，这里将建成小清河风貌带上宜居宜业宜乐宜游的特色区域。“成大社区是上个世纪的老旧小区，之前那里生活条件较差，居民们都盼着搬迁，今年7月15日，成大社区低洼地区搬迁项目启动后，299户居民仅用10天全部签约，同步推动房屋拆除。”该项目相关负责人介绍。

“没有拆迁就没有天桥脱胎换骨的变化”，拆出来、供出去是检验城市更新成效的重要标尺，为此，天桥区全力以赴推进拆迁供地。

近日，济南市自然资源和规划局发布关于征求《城市发展新格局之“中优”——近期重点打造片区和项目行动方案》意见建议的公告，天桥区改造更新小清河——黄河之间地区被列为全市重点打造的5大片区之一。据悉，天桥区正积极对接深规院，对前期制定的《黄河南岸高质量发展战略研究与重点地区城市设计》进行优化完善，加紧编制泺口二期、新徐——丁太鲁、药山南等重点片区详细规划，以规划先行引领城市更新。

该区确定三年完成拆迁1000万平方米、供地10000亩的目标，今年完成拆迁300万平方米、供地3000亩。截至目前，全区已完成拆迁218万平方米，实现供地3785亩，新开工建设326万平方米，达到了历年同期最好水平。其中，除了成大社区外，标山二期37天完成签约1056户、签约率达到70%，展现出天桥人的硬核担当。

新旧交融

重现泺口古镇盛景 建设“产城河”共融标志区

“天桥区未来发展要实现五个转变，即由边缘到中心转变，由灰色到绿色转变，由分散到融合转变，由粗放到精致转变，由低效到高端转变。”研讨会上，济南市规划院规划设计三所所长周东围绕小清河——黄河片区与“中优”“北起”战略作了主旨发言，他坦言天桥区存在旧厂房、旧企业、旧居区较多，一直以来地域特色不突出，风景平庸无奇等问题，要通过城市更新，赋能赋绿，在原有历史底蕴的基础上形成区域特色。

据悉，《城市发展新格局之“中优”——近期重点打造片区和项目行动方案》中明确提出把改造更新小清河——黄河之间地区作为重点，全力打造泺口古镇文化区，打造黄河几字湾丁太鲁三角区。

对此，天桥区住建局局长、区城市更新工作领导小组(指挥部)办公室主任黄光秀表示，根据规划部署，泺口二期将建设8座超高层建筑，同时注重重现泺口古镇盛景，建设“产城河”共融标志区。成大——国棉一片区将打造小清河风貌带上宜居宜业宜乐宜游的特色区域。药山南片区将打造集城市综合体、高端商务和居住于一体的产城融合示范区。新徐——丁太鲁片区将建设展现黄河文化、集聚高端业态的文旅新城，建设冰雪世界和星级酒店群，打造“黄河之窗”文旅城。中恒——四建片区将打造新旧动能转换商贸总部基地。

“3个月时间我区14个拆迁改造类项目有序推进，成大片区安置房、标山二期、四建-交运等9个项目已完成或正组织实施征迁；泺口二期项目规划方案已上报等待批复，已启动项目征收冻结程序；中恒金至、王炉北辛等4个项目已编制完成规划方案，正全力推动后续相关工作。保留提升类已组织实施10个老旧小区改造项目，总投资约2亿元，将于2021年8月前全部完工。铜元局街、仁丰前街、北坦大街等环境提升改造工程已基本完工。”黄光秀说。

层层创新

采用“政府补贴+平台融资+社会资本参与”融资机制

“改造老旧小区的同时，改造地下管网，有效解决居民长期反映的逢雨必淹问题，实现地上地下改造一举双得。”天桥东街街道办事处相关负责人表示。近日，新时报记者来到天桥区乐康街，那里之前老旧小区云集，现在旧墙面被刷上了新石灰，下水管道也进行了疏通，雨天不积水了，旱厕不堵塞了，居民群众满意度颇高。

这些群众的赞扬，跟创新更新理念密不可分。今年来，天桥区突破传统老旧小区改造方式，对保留提升类项目从楼内到楼外、从地上到地下、从基础设施到绿化景观，进行全域规划、系统设计，十几项功能设施同步规划建设，实现“地上一张图，地下一张网”。既有效避免了传统改造模式造成的重复建设，又给居民生活环境带来了根本性、颠覆性的变化。其中，天桥东社区被列为2020年全国城镇老旧小区改造试点，义合社区被列为“4+N”改造融资模式省级试点。

此外，据了解天桥区城市更新项目总成本逾1000亿元。为解决启动资金问题，该区抢抓国家开发银行支持济南城市发展战略机遇，为后续项目启动作出了样板、趟出了路子。与此同时，采取“政府补贴+平台融资+社会资本参与”运作方式，运用市场化方式吸引社会资本介入。

在运作模式上，天桥区在全市率先成立城市开发有限公司，作为征收拆迁项目的土地熟化主体，搭建起城市更新的市场化运作平台。

普惠群众

新增教育、医疗卫生、社区服务等配套设施约4500亩

关于天桥区城市更新项目给居民带来哪些便利，研讨会也进行了介绍。

据悉，天桥区城市更新项目坚持以人民为中心。充分尊重群众意愿，宜拆则拆、宜改则改、宜留则留，分类别、分标准、分阶段进行改造提升。拆迁改造项目，优先开工建设安置房。保留提升项目，重点改造完善小区配套和市政基础设施，提升养老、托育、医疗等公共服务水平，打造品质高端、配套完善的新社区。且注重激发居民参与改造提升的主动性、积极性，注重调动小区关联单位和社会力量支持、参与改造，实现共建共治共享。

“天桥城市更新行动全面覆盖黄河南72平方公里，关乎人民群众的切身利益。为此在项目规划设计阶段，我区采取召开居民代表会议的方式，广泛征求、听取群众意见建议，切实提高居民群众参与度、支持度。”黄光秀说，随着城市更新行动深入推进，将新建住宅及商业设施约1500万平方米，提升住宅房屋556万平方米，新增教育、医疗卫生、社区服务等配套设施占地面积约4500亩，新增绿地面积约2300亩，补齐城市配套和人居环境短板，完善社区治理和服务，推动城市品质化、功能现代化、业态高端化。

“天桥区现已成为全市实施城市更新行动的主战场，省市一些重点片区、轨道交通、桥隧建设等重大项目在天桥展开，天桥的发展战略逐步上升为省市发展战略。”天桥区委书记韩伟表示，将在落实城市更新行动任务中走在前列，为省、市城市更新趟出路子、创出经验，天桥重任在肩、责无旁贷。近期，天桥区对全域实施城市更新行动在发展格局上进行了深化细化，提出着力构建南北贯通、东西连接、两岸呼应的“三条天际线、六大标志区”，即济泺路两翼城市发展天际线、小清河两岸城市发展天际线、黄河两岸城市发展天际线，工商河商埠文化引领区、北湖高端服务业集聚区、泺口国际商贸区、药山都市工业示范区、丁太鲁黄河文旅标志区、桑梓组团产城融合区。相信在社会各界的悉心指导与热情参与下，天桥城市更新行动将按下“快进键”，跑出“加速度”，加快建成连接省会“中优”和“北起”的城市新地标、最美天际线。

济南甸柳小区什么时候拆迁

历下区2022年老旧小区改造项目包含13个片区，涉及甸柳新村、建筑新村、文东、姚家、解放路、千佛山6个街道办事处，198.5万㎡，居民1.8万户，分为历山路以东和历山路以西两部分，历山路以东部分投资3.8亿元，历山路以西部分投资1.4亿元，整体总投资5.2亿元。 历山路以东老旧小区改造整治项目涉及甸柳新村、建筑新村、文化东路、姚家4个街道办事处10个项目的343栋住宅楼，户数14982户，改造建筑面积162.7万㎡，总投资3.8亿元。目前项目已完成立项和民意征集工作，于3月8日完成设计招标并确定了设计单位，正在进行方案设计，计划于4月份进场施工，12月份完工。 历山路以西老旧小区改造项目涉及千

国新办“住有所居”发布会：对城市更新作出重要部署

住房发展取得巨大成就、城市建设取得历史性成就、乡村面貌发生巨变、建筑业支柱产业作用不断增强……在8月31日召开的主题为“努力实现全体人民住有所居”新闻发布会上，住房和城乡建设部部长王蒙徽介绍了我国住房和城乡建设事业的发展情况。

如何实现“全体人民住有所居”这一明确目标？这场备受关注的发布会释放了诸多重要信号：踏上新征程，要加快完善住房制度、稳妥实施房地产长效机制、全面实施城市更新行动和乡村建设行动、大力推动建筑业转型升级……

目标已经明确，政策措施精准发力。“要努力实现住房和城乡建设事业高质量发展，将改革发展成果更多更公平惠及全体人民，推动共同富裕取得更为明显的实质性进展。”王蒙徽说。

已建成世界最大住房保障体系

王蒙徽从三个方面介绍了我国住房和城乡建设事业的发展情况：

一是住房发展取得巨大成就，建成世界上最大的住房保障体系。2019年，我国城镇居民人均住房建筑面积达到39.8平方米，农村居民人均住房建筑面积达到48.9平方米。累计建设各类保障性住房和棚改安置住房8000多万套，帮助2亿多困难群众改善住房条件，低保、低收入住房困难家庭基本实现应保尽保，中等偏下收入家庭住房条件有效改善。

二是城市建设取得历史性成就。2020年，我国常住人口城镇化率达63.89%，城市数量达687个，城市建成区面积达6.1万平方公里。2019年，我国城镇生产总值、固定资产投资占全国比重均接近90%。

三是乡村面貌发生巨变，历史性解决了农村贫困群众的住房安全问题。全面实施脱贫攻坚农村危房改造以来，790万户、2568万贫困群众的危房得到改造；同步支持1075万户农村低保户、分散供养特困人员、贫困残疾人家庭等贫困群体改造危房；全国2341.6万户建档立卡贫困户实现住房安全有保障。

四是建筑业支柱产业作用不断增强，从建筑大国迈向建筑强国。2020年，建筑业增加值占国内生产总值的比重达到7.2%，为全社会提供了超5000万个就业岗位。工程设计建造水平显著提高，港珠澳大桥、北京大兴国际机场等一批世界级标志性重大工程相继建成。

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受人民网记者采访时表示：“此次发布会政策明确，相比过去单纯从市场角度看制度改革是有差异的。住房制度改革是否深入人心，除了传统的‘房地产平稳健康发展’目标外，也要把惠及改革成果、推动共同富裕等作为重要的目标。”

王蒙徽介绍，新时代新阶段对住房和城乡建设发展提出了新要求，住房和城乡建设工作面临着新问题和新挑战。比如，住房矛盾从总量短缺转为结构性供给不足；城市发展由大规模增量建设，转为存量提质改造和增量结构调整并重等。

推进解决新市民和青年人的住房问题

进入下半年，增加保障性租赁住房供给和加快完善住房保障体系再度被频繁提及，提到了前所未有的高度。

“新市民和青年人住房困难问题，是一个伴随着城镇化发展进程而凸显的问题。”住房和城乡建设部副部长倪虹如是说。

倪虹表示，由于新市民和青年人工作年限比较短，收入相对较少，购房和付租金能力比较弱。“根据有关调查显示，目前大城市有70%的新市民和青年人是靠租房来解决住的问题，然而租金付得起的房子区位比较远，区位比较好的租金又比较贵，这成为新市民、青年人买不起房和租不好房的一个现实困难。”

对此，不久前出台的《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》重点提出五项基础制度和六方面支持政策，包括针对新市民、青年人等群体特点，明确保障标准，建筑面积一般不超过70平方米的小户型为主，租金低于同地段、同品质的市场租赁住房租金等。

“加快完善住房保障体系是完善群众基本住房需求的一个重要措施。”王蒙徽表示，这几年来，住建部主要做了三方面的工作：

一是加快建立以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。公租房主要解决住房和收入“双困”的城镇家庭住房问题。保障性租赁住房重点解决人口净流入的重点城市，特别是城市新市民和青年人住房问题。共有产权住房主要帮助有一定经济实力、买不起房子的城市居民改善居住条件。

二是建立了一套较为完整的住房保障政策和管理制度。主要包括两方面：一是财税、金融、土地配套政策，二是关于准入、使用、退出、运营管理机制。

三是建成了规模巨大的保障性住房。从1994年国务院决定深化城镇住房制度改革到2007年，全国共建设廉租房、经济适用房等保障性住房1000多万套。2008年大规模实施保障性安居工程以来，全国累计开工建设各类保障性住房和棚改安置住房7800多万套，2200多万困难群众取得住房补贴。

王蒙徽表示，“十四五”期间，将以发展保障性租赁住房为重点，进一步完善住房保障体系，增加保障性住房的供给，努力实现全体人民住有所居。

浙江工业大学副校长虞晓芬表示，我国重视通过优惠政策激发出市场主体的活力，推动住房保障主体从政府为主向政府、企业和社会力量共同参与转变，住房保障对象从户籍居民为主向常住人口转变。“一个拥有14亿庞大人口的国家，又以超预期的高速行驶在城镇化、现代化的道路上，也没有相似的经验可以借鉴，取得了这样的住房保障成绩堪称世界奇迹。”虞晓芬说。

贝壳研究院高级分析师黄卉表示，如今，老百姓的居住需求已经初步得到了保障，我国住房市场也将迎来居住服务数字化、产业化、品质化、都市圈化、机构化的新浪潮。未来，随着我国住房供应的层次更加丰富、体系更加健全，人们的居住环境有望得到进一步提升。

我国房地产市场总体保持平稳运行

住房回归居住属性的根基在于“房住不炒”，自2016年年底中央经济工作会议上首次提出后，逐渐成为我国房地产市场调控的核心逻辑。

住房和城乡建设部副部长倪虹表示，经过两年多的实践，我国房地产市场总体保持了平稳运行，这充分表明了党中央、国务院关于房地产长效机制的决策部署是精准的、有效的，“下一步，我们将继续全面落实房地产市场长效机制，稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展。”

记者梳理发现，今年以来，中央及地方始终坚持“房住不炒”定位，房地产市场调控全面升级，从紧从严，加大了对房地产市场调控政策“打补丁”，从严堵住监管漏洞。

从调控城市分布来看，近期调控城市向三四线过渡；从调控手段来看，调控框架基本稳定辅以少量新增条款，调控监管政策主要以“升级”“补丁”形式进行，旨在遏制投机炒房，落实三稳目标；从调控走势来看，今年多采用“资金来源”“房地价联动”“限购”等强控房价类政策，以结果为导向加大调控力度。

倪虹介绍，近年来住建部围绕着稳地价、稳房价、稳预期，重点开展了三个方面的工作：

一是始终坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，这是做好房地产市场调控的根本遵循。以此为出发点，不断扎紧房地产市场调控制度的笼子，特别是扎紧防止“炒”的方面，切实防范和化解市场风险。

二是落实城市主体责任。督促城市政府不把房地产作为短期刺激经济的手段，多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。

三是建立人、房、地、钱四位一体的联动新机制，因城施策，因地制宜，坚持从实际出发，不搞“一刀切”。同时，建立了监测预警和评价考核新机制，常态化开展月度监测、季度评价、年度考核，加强房地产市场监管，整治房地产市场秩序。

在严跃进看来，房地产的新问题和新挑战已经有所变化，此次发布会首次提出“人房地钱”四位一体管控内容，从近期的一系列调控看，已经可以比较真切感受到四位一体调控带来的变化。

以老旧小区改造为抓手推进城市更新

今年以来，全国各地在老旧小区改造上持续发力，并鼓励社会资本积极参与到老旧小区改造工作中。

住房和城乡建设部副部长黄艳透露，“十四五”期间，我国将基本完成2000年底前建成的21.9万个城镇老旧小区的改造工作。

黄艳介绍，2019年-2020年，全国累计新开工改造城镇老旧小区是5.9万个，惠及1088万户居民。今年，计划新开工改造的老旧小区是5.3万个，涉及居民900多万户，截至7月底，已开工建设4.22万个小区，涉及764万户，占整个年度目标的78.2%。

从实际效果看，实施城镇老旧小区改造，完善了水电路气信等配套基础设施，因地制宜增加了养老、托育、便利店等公共服务设施，消除了大量的安全隐患，改善了老旧小区居民的居住条件和生活环境。

下一阶段，住建部将聚焦群众“急难愁盼”问题，在推动有条件的楼宇加装电梯、完善老旧小区物业管理等方面加大力度。

此外，针对日前出台的备受关注的“限拆令”，黄艳表示，实施城市更新行动，其内涵应该是推动城市结构优化、功能完善以及品质提升，要划出城市更新重要底线。

今年8月初，住房和城乡建设部就《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知（征求意见稿）》（以下简称《意见稿》）公开征求意见，要求严格控制大拆大建，坚持留改拆并举。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，《意见稿》的核心内容是彻底告别大拆大建，转向“保留—利用—提升”为主，“这也意味着旧改告别了急风暴雨般的大拆大建，走向和风细雨般的城市更新。”

李宇嘉认为，城市告别大拆大建，本质上也是告别房地产依赖，夯实“房住不炒”，“此后，因拆迁导致的被动式住房需求爆棚，以及规划概念和炒作导致的房价租金上涨，也就不存在了。”

“城市更新的工作刚刚起步，仍在探索过程中。”黄艳表示，下一步，住建部将推进城市更新试点，探索城市更新的方法路径，推出一批示范项目，积极、妥善、有序地实施城市更新行动。

全国老旧小区改造的建设成效与新发展格局

在当前经济转型和新型城镇化背景下，我国已不再把追求经济数字增速作为主要目标，转而将居民福利和民生事业作为政策关注重点，挖掘存量空间承载力潜能，增强城市空间服务功能。老旧小区改造作为新型城镇化的重要内容，不仅事关民生福祉，也是推动城市治理体系建设的重要驱动力。

在《国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》(以下简称《纲要》)中，明确提出要提升城镇化发展质量，全面提升城市品质，实施城市更新行动，推动城市空间结构优化和品质提升。按照《纲要》提出的目标，“十四五”期间将完成2000年底前建成的21.9万个城镇老旧小区改造。今年两会政府工作报告则提出了2021年新开工改造城镇老旧小区5.3万个的任务目标。巨量的老旧小区改造不仅是对各级政府的一场大考，也为房地产行业转型发展带来了市场机遇。

一、实践中完善政策机制

2020年7月，国务院办公厅发布《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，确定2020年新开工改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户，支持管网改造、加装电梯等，发展居家养老、用餐、保洁等多样社区服务;到2022年，基本形成城镇老旧小区改造制度框架、政策体系和工作机制。据住房和城乡建设部公布的数据，2020年，全国全年实际新开工改造城镇老旧小区4.03万个，惠及居民736万户，超额完成目标任务。

在新开工小区计划任务数方面，河南省计划任务数最多,为5480个，四川计划任务数为4193个，河北、甘肃、山东、内蒙古、吉林、广西、黑龙江、江西、福建、湖南、云南、新疆、陕西、湖北等14个省份新开工小区计划任务数也超过1000个。截至2020年末，各省份均较圆满地完成了计划任务，其中过半数省份超额完成。以河南为例，2020年政府下达的老旧小区改造目标任务是50万户，截至2020年末实际完成改造76万户，远超目标任务。

各地在圆满完成老旧小区改造目标任务的同时，也在实践中积累了丰富的试点经验，形成一批可复制、可推广的政策机制。去年12月和今年1月，住建部对全国各省市在城镇老旧小区改造过程中实践经验进行了梳理，分两批印发了《城镇老旧小区改造可复制政策机制清单》，在全国范围内推广。内容涉及改造项目的审批，存量资源的整合利用，改造资金如何实现政府与居民、社会力量合理共担，金融机构可持续支持，以及既有住宅加装电梯在前期准备、工程审批、建设安装、运营维护等各个环节的经验。

例如在加快改造项目审批方面，可借鉴山东、浙江两省经验，采取各相关部门联合审查的方式，根据联合审查意见一次性告知所需办理的审批事项和申请材料，直接办理立项、用地、规划、施工许可等，无需再进行技术审查。浙江和甘肃的经验是，简化立项用地规划许可审批，对不涉及土地权属变化，或不涉及规划条件调整的项目，无需办理用地规划许可。

在存量资源整合利用方面，根据辽宁、福建、江苏南京、山东济宁等地经验，通过整合利用公有住房、社区办公用房、小区综合服务设施、闲置锅炉房、闲置自行车棚等存量房屋资源，用于改建公共服务设施和便民商业服务设施。鼓励机关事业单位、国有企业将老旧小区内或附近的闲置房屋，通过置换、划转、移交使用权等方式交由街道(城关镇)、社区统筹。整合利用小区内空地、荒地、拆除违法建设腾空土地及小区周边存量土地，用于建设各类配套设施和公共服务设施，增加公共活动空间。

在改造资金分担方面，通过完善资金分摊规则、落实居民出资责任、加大政府支持力度、吸引市场力量参与等几个层面的具体措施，形成完善的分担机制。根据湖北宜昌、安徽合肥等地经验，小区范围内公共部分的改造费用由政府、管线单位、原产权单位、居民等共同出资;建筑物本体的改造费用以居民出资为主，财政分类以奖代补10%或20%;养老、托育、助餐等社区服务设施改造，鼓励社会资本参与，财政对符合条件的项目按工程建设费用的20%实施以奖代补。四川省和山东省在“吸引市场力量参与”方面，则采用推广政府和社会资本合作(PPP)模式，通过特许经营权、合理定价、财政补贴等事先公开的收益约定规则，引导社会资本参与改造。

这些试点经验通过住建部的归纳整理并以文件形式下发，为接下来的老旧小区改造工作推广提供了重要的参考依据。

二、老旧小区改造提速升级

根据《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》和“十四五”规划纲要，“十四五”期间计划完成2000年底前建成的21.9万个城镇老旧小区改造，基本完成大城市老旧厂区改造，改造一批大型老旧街区，因地制宜改造一批城中村。2021年作为“十四五”开局之年，政府提出了要实现新开工改造城镇老旧小区5.3万个的目标，比2020年实际新开工量高出1.3万个，可谓任务艰巨。按照中央文件部署，绝大部分省份都出台了改造计划和目标，并对目标进行了层层分解。从各地具体实施方案看，总体呈现以下特点：

一是改造内容系统化

新一轮老旧小区改造大致分为“基础类”“完善类”和“提升类”，优先完成“基础类”，一区一策建设“完善类”，因地制宜推动“提升类”。在基础类改造方面，福建省对零星危旧房，按照政府引导、群众自建、适当补助的原则，推进综合整治和改造，全省房屋安全管理平台建立“一楼一档”。安徽省住建厅发布《关于做好2021年度城镇老旧小区改造工作的通知》，要求指导小区改造的主管部门需提前与各联合单位进行工作对接，协调管辖小区的基础设施更新与公共服务提升活动。

在完善类改造方面，河北省与江西省利用小区公共道路、绿化用地分别计划新增城市公共停车位17万个和17.8万个。广西壮族自治区支持有条件的小区以中央出台的政策为主,因地制宜采取多渠道方式加装电梯。

在提升类方面，辽宁省与吉林省实施合理利用公共空间开展系统化居住社区，铺设5G网络设施建设、支持可再生能源应用，推动数字物业与智能社区建设，配置服务资源设施以便于开展适老化改造。新疆推进物业质量提升三年行动计划，借助数字信息技术发展社区线上线下交叉服务，拓展居家社区养老等多元化公共社区项目，为居民创造宜居宜业的“15分钟活动圈”。

二是筹资渠道多元化

老旧小区改造点多面广，所需资金投入量大，不易形成合理的回报机制，必须通过建立改造资金政府与居民、社会力量合理共担的机制。一方面要加大财政性资金投入力度;另一方面，要将居民的需求与社会资本的赢利点相结合，依靠“自我造血”的可持续发展项目建立各地区的筹资个性化方案。江苏省在《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见》中提出小区改造的三种筹资方式：一是政府加大财政出资力度，二是组织相关专业化企业、金融机构和国有公司等市场主体积极参与小区更新工作，三是鼓励居民依据利益获得直接出资或使用住宅专项维修资金配合小区建设。浙江省制定《关于建立开发性金融支持城镇老旧小区改造战略合作协议推进机制的通知》，发挥建设部门的统筹规划与开发性金融的“低成本、长期、大额”等综合优势，为全省老旧小区改造提出资金解决方案。江西省通过不动产登记与土地政策，探索跨区组合平衡与小区自我平衡等以区域为基本单位的创新资金规划模式。贵州省与银行和其他金融机构在“十四五”期间达成合作意向，为城市更新与老旧小区改造吸纳800亿元的资金。

三是治理主体科学化

各省市在2021年老旧小区规划中充分体现“共建共治共享”原则，居民与社区街道和物业公司共同维护治理，成为社区的规划师与建设者，各地纷纷开展“居民评选、政府把关”活动，汇集“民需民意民智”。北京市老旧小区改造实施“六治七补三规范”，改造的“自选类”项目都是由“居民点单”的方式实现。重庆市开展广泛宣传政策优势的活动，激发群众参与积极性，引导党员、居民逐户动员、制定方案、征求意见、化解矛盾。江西省在基础类项目的改造过程中，加强与水电气暖信专营机构和居民的构通，充分征求相关主体的意愿，增强改造方案的科学性。贵州省开发建设了“贵州省城镇老旧小区管理系统”与“贵州省城镇老旧小区改造工作联席会议制度”，以实时数据和多方相关利益主体的献策献计为老旧小区改造提供保障。

“十四五”期间，各地区的老旧小区改造工作重点应聚焦于“人”“钱”“管”三大问题，持续推动城市结构优化、功能完善和品质提升。首先，推进以人为核心的新型城镇化，就要关注到城镇化进程中人口流动、社会结构变化、人的利益诉求等，具体到老旧小区改造，居民充当重要的决策者角色。通过政策引导、社区督察监管、业主委员会直接参与老旧小区改造的三位一体的自助模式，解决“人”的问题。其次，社会资本主动参与，充当耐心资本角色。小区内部充分挖掘赢利点，打破资本回收周期长、效率低的瓶颈，在避免大拆大建的前提下，拉动社会投资、促进消费、带动相关建筑装修、建材、家装家电等行业发展，助力“六稳、六保”，解决“钱”的问题。最后，政府加强政策引导，充当引导者角色。老旧小区改造“三分建、七分管”，政府应引导物业人员走向管理一线，用服务代替强制性手段，参与小区改造后的运营维护工作，使物业公司成为小区改造的监管地带，解决“管”的问题。

三、房企积极布局旧改“新赛道”

目前越来越多的城市房地产进入存量时代，一级市场可供开发的土地越来越少，“三道红线”“供地两集中”等政策更加剧了房企在招拍挂市场的拿地的难度。而未来五年21.9万个老旧小区改造，涉及建筑面积约90亿平方米，将拉动数万亿投资，这无疑将成为房企转型发展的“新赛道”。

近期多数上市房企发布了2020年年报，从中可以看出，大量房企已经将开发战略转向城市更新和老旧小区改造。从业务分布看，项目主要集中在珠三角、长三角和京津冀重点城市，其中广州、深圳、东莞涉及项目和参与企业最多，富力、佳兆业等房企是最典型代表，早在数年前已经积累了大量城市更新项目。

根据年报，截至2020年底富力已签约城市更新合作项目规划总建筑面积超过8000万平方米，可售面积超过4100万平方米，货值超过12000亿元。城市更新成为富力集团未来发展的重要支撑。龙头房企万科在城市更新和老旧小区改造领域也逐步建立起领先优势，目前参与旧城改造权益建筑面积已经达到363.4万平方米。此外，中国奥园、佳兆业、时代中国、花样年等众多房企都在发力城市更新和老旧小区改造业务。阳光城集团执行副总裁吴建斌近期在一场论坛上也表示，原来房企拿地主要通过招拍挂，未来土地储备可能要向城市更新延展。城市更新排在第一位，产业勾地排在第二位，第三才是招拍挂。城市更新在房企心目中的地位由此可见一斑。

“十四五”期间，城镇化依然是我国经济增长的重要驱动力，城市更新和老旧小区改造是实现新型城镇化的核心内容。老旧小区改造是一项复杂的民生工程，考验的是政府的智慧，包括政策引导、城市规划、资源整合、综合管理等方面的智慧，同时也考验开发商能力，包括资金实力、项目规划能力、开发运营能力和统筹协调能力等，房企唯有练就扎实的内功，方能在这条“新赛道”占据一席之地。