美国最高监管机构密切关注商业房地产风险，目前该国房地产行业发展现状如何？

中国房市发展现状

房价的变化情况一直受到全国人民的关注。最近几年，我们国家的房价上涨得非常快，很多人表示奋斗了一辈子也买不起一套房子。房价的上涨对于大部分人来说不是一件好事，但是对于一些投资者来说，房价上涨是一件不错的事。根据专家的统计报告指出，目前，人均财富中，房产的价值可以占到总资产的70%，也就是说，绝大多数国人喜欢将自己的资金投入到房地产市场当中。这些投资房地产的人认为，房价上涨，自己手中的资产就有了一定的上升空间，这也导致房价越来越高。目前，我们国家的房市发展状况是怎样的呢?就跟着小编一起来看一看。
中国房市现状
最近，中国经济研究员发布了最新的中国家庭财富调查报告，报告显示了我们国家人均财富值已经超过了16万元，相比前几年都有了很大的上涨趋势，但是城乡差距还非常明显。家庭财富值显著上升的因素非常多，一方面跟收入的积累有关，另一方面和财产的市场价值提高有关。房地产市场在其中起到了非常重要的作用，很多人民在房地产市场获得了相应的利益。
中国房地产发展新模式
中国房价越来越高和国内的有关专家的言论也有很大的关系。前段时间，国内知名的经济学家发表的言论就引起了轩然大波。张教授认为房价上涨是一件有利的事，因为房价上涨代表人民的财富值显著上升，也代表了人民收入的上升，如果高房价不是炒作起来的，那么房价的抬高和人民经济实力的上涨有很大的关系。这番言论受到了很多人的反对。目前，我们国家的贫富差距还比较大，有的人拥有数套房产，有的人一套房产也没有，计算平均值得出的数据可信度本来就不高。因此，张教授关于房价的言论可以认为是一种不负责的言论，因为没有考虑到国内大多数的人民。认为房价上涨有利的人群大多数都是一些炒房客，他们认为房子的买卖可以改善自己的财富值，他们名下的房产并不是用来居住的而是用来投资的。但是，对于大多数人民来说，房子是用来住的不是用来炒的，很多人一辈子都在为银行打工，为的就是一套房子，这也是大多数中国人的生活现状。张教授的言论代表的只是一部分利益群体，他们的财富值和资金力都是普通群众不能比的。
中国房价未来趋势
虽然我们的高房价还没有得到很好的解决，但是国家已经出台了很多调控政策，这些调控政策有的属于长效机制，有的属于短效机制，不管是哪一种调控政策，只要能将我们国家的房价降下来，那就是有利于民生的好政策。房地产市场的稳定不是一朝一夕就可以实现，需要很多人的共同努力。

中国房产现状是怎样的

——预见2023：《2023年中国房地产行业全景图谱》(附市场现状、竞争格局和发展趋势等)

房地产行业主要上市公司：万科A(000002)、保利地产(600048)、新城控股(601155)、招商蛇口(001979)、绿地控股(600606)、华侨城A(000069)、龙湖集团(00960.HK)

行业发展现状

1、房地产行业开发投资规模增速有所减缓

由于国家对房地产行业的严格调控，从开发投资规模的增速上来看，2010-2015年期间，增速总体呈现连续下降的趋势;2016年房地产开发投资增速开始反弹，2016-2019年期间，增速有所回升;由于疫情及房地产行业整体下行等原因，2020年及2021年增速开始下降。截至2022年8月份，2022年房地产行业开发投资规模为9.1万亿元。

在开发投资规模增速减缓的背景下，房企也面临较大销售和资金压力，加之“保交付”等政策影响，房企新开工意愿持续下降。2022年1月至8月，房企新开工面积规模为8.51亿平方米，同比大幅下降37%，与2020年同时期相比下降39.2%。

2、全国商品房销售面积与销售金额规模上升减慢

总体来看，我国商品房销售面积与销售金额在2010-2021年期间呈现上升态势。2017年我国商品房销售面积突破16亿平方米，销售金额突破13万亿元。2017
-2021年期间销售面积与销售金额均维持在较高区间，其中销售面积的上升幅度较小，销售金额保持一定的上升规模。截至2022年8月份，我国商品房销售面积为8.79亿平方米，销售金额为8.6亿元。

3、房地产开发企业资产负债率呈现逐年上升的趋势

2014-2020年期间，我国房地产开发企业资产规模呈现逐年上升的趋势，2018年突破80万亿元，与此同时，资产负债率也处于持续上升的态势之中，由2014年77%的负债率上升至2020年80.7%。

4、房地产景气指数有所下降

从房地产行业总体景气度来看，2016-2019年，全国房地产总体景气指数呈现上升趋势，2020Q1由于新冠疫情的影响，行业总体景气指数有所下降。随着疫情逐渐得到控制，全国房地产总体景气指数不断回升，2020Q4为118.2%。2021年第二季度开始，全国房地产总体景气指数有所下降，2022Q2为98.5%。

5、2022年共10家房企暴雷

在近几年政府宏观调控收紧的背景下，房地产企业依旧处于高速扩张之中，没有及时调整好经营规模与扩张速度，不少企业陷入资金链断裂的局面，宣告暴雷。目前共有30家房企宣告暴雷，其中，2021年9月恒大出现危机拉开了房企集体暴雷的序幕，2021年共有15家房企暴雷，其中包括恒大、正荣、富力等上市房企;截至2022年10月，2022年共10家房企暴雷，包括世贸、融创等龙头房企。

更多行业相关数据请参考前瞻产业研究院《中国房地产行业市场需求预测与投资战略规划分析报告》。

应对国内房地产泡沫措施

　　2008年美国次级房贷危机波及全球，各国的经济资本市场深受影响，投资机构破产、股市重创、房价暴跌，但对中国经济影响不大。而中国房地产在其后也展开了一段快速上涨的行情，去年开始，国内外机构和专家纷纷唱空中国楼市，指出中国房地产存在严重的泡沫，一旦泡沫破裂，可能也会发生如美国、日本一样的危机。

　　房地产泡沫形成原因

　　因为市场交易情绪热烈，导致房价快速上涨，导致价格与实际价值发生严重的背离，由此产生出房价泡沫。这种泡沫一旦破裂，房价就会发生短时间内的暴跌，带动经济产生衰退。在历史上，国外多次发生房产泡沫，由房价暴涨导致投机氛围加剧，投机需求加重了房地产风险，最后泡沫破裂引发了巨型的金融海啸，造成人民消费危机，加大收入储蓄，没有消费就没有了经济增长点。

　　中国房地产泡沫的应对措施

　　中国房地产市场存在一定的泡沫，主要集中在一二线城市，但目前还未形成危机。浙江温州周边城市房价在过度热炒之后，接连出现下滑。政府一直通过各项政策，积极控制房地产系统风险。

　　控制各地土地供应

　　前几年，各地政府财政被土地“绑架”，以拍卖土地的方式来解决地方债务问题。为了防止房地产泡沫过大，政府应该根据市场情况控制土地供应量，在存量房过剩时，减少住宅用地供应，转为商业用地和文化、体育用地。

　　监管金融机构房贷水平

　　银行在保证首套房需求的情况下，对于投资房和多套房的贷款要求予以控制，减低房屋贷款抵押比例，严格审核房贷条件。

　　推进不动产登记和房产税执行

　　各地积极推行房屋信息登记工作，便于了解市场情况，以此制定防御机制，保证房地产市场健康长期发展。不动产登记不断推进，避免短时间热炒楼市的行为，引导人们正确投资观，为以后征收房产税做准备，通过税收手段干预、调控市场行为。

　　房地产泡沫的防范措施

　　1、加强对房地产市场的宏观监控和管理

　　政府制定合理的政策，是预防房地产泡沫的首要措施。房地产兼有资产和消费两重性，正因为如此，房地产市场的投资十分活跃，容易产生房地产泡沫时，就必须加强对房地产市场的管理。首先，要加强对房地产建设的投资管理，根据收入的水平来确定投资规模，使房地产的产与销基本适当，不至于过多积压;其次，要加强房地产二级市场的管理，防止过分炒高楼市，使房地产泡沫剧增;最后，大力发展安居型住房，同时应加强市场统计和预测工作，从而使房地产行业成为不含泡沫的实实在在的主导产业。

　　2、规范土地市场，调节供求关系

　　首先要严格执行土地开发规划审批制度。调控好土地供应总量、供应结构和供应区域。其次要严格土地招投标管理，完善政务公开制度。在土地的招投标过程中按照标准程序挑选最优的投标方。再次是开征土地财产税，抑制土地投机和闲置。一是通过征收空地税、土地保有税，提高囤积土地成本，限制以投机为目的土地交易。二是加强土地增值税的征收，限制转手套利的土地交易行为。三是实行中央与地方分税制，把征收土地财产税的税权划归地方政府。四是尽快取消房地产企业征税就低不就高的办法，实行统一的、确定的税率。最后是要建立土地信息系统，实行全国联网，加大信息透明度，防止信息不对称，控制圈地、炒地等现象。

　　3、规范房地产市场秩序，规范房地产企业的市场行为

　　制度建设是规范房地产秩序的根本。要尽快立法，完善各种行政和技术规范，严格执法。严格市场监管，建立良好的市场秩序。完善房地产信用体系，建立诚实守信的市场环境;要用法律形式规范房地产交易方式，继续完善新建商品房网上备案制度，严厉查处网上虚拟交易、哄抬房价的行为。继续加强房地产市场信息工作，重点分区域、分价格段归集商品住房价格信息。不断完善存量房交易服务平台，优化办理流程，提高办事效率，提升服务水平，保障交易安全等。对房地产企业要从资质审查、产权登记、信用档案等方面进行规范，相应提高企业进入门槛，通过市场的优胜劣汰，扶持壮大一些市场口碑好、实力雄厚的房地产开发企业。

　　4、货币政策

　　房地产贷政策要有前瞻性。房地产业跟金融业的密切相关性，决定了房地产泡沫的产生，在很大程度上源自宽松的货币政策，以及与之相适应的宽松的房地产信贷政策。在流动性充裕、融资成本较低的情况下，自住与投资投机需求皆旺盛，企业投资开发热情高涨，市场渐渐出现非理性繁荣现象，在这一过程中，如果政策不能提前、有效的调整，则房地产泡沫很容易产生。而且，事实证明，“救火”比“防火”的难度和成本都要大得多。

　　5、完善金融体系

　　从制度上防止泡沫的产生。房地产业与金融业的关系非常紧密，只有健全金融体系、尤其是房地产金融体系，才能从根本上防范房地产泡沫的发生。目前我国房地产金融体系主要与银行制度有关，我国银行业是在金融体制不健全的情况下涉足房地产信贷业务的，我国的个人信用制度、抵押制度和抵押保险机制不健全，银行自身也存在着许多不足之处，如资本金不足、不良资产过高、资产负债管理水平低等，这些都会加大房地产信贷的风险。但是，随着越来越多的国有银行和股份制银行实现上市，同时面对金融全球化的冲击，商业银行追求利润的驱动力越来越强，房地产信贷特别是个人住宅抵押信贷则成为银行业打造利润增长点的理想选择。

　　6、建立完善独立的房地产价格监测、预警系统

　　经济预警系统逐渐成为经济运行和决策系统中的重要组成部分。能在经济出现问题之前提前发出警报，以引起决策层注意，防止问题扩大化。建立全国统一的、独立的房地产市场运行预警系统，对房地产价格及相关指数进行监测，不断完善房地产市场的宏观监测体系;通过对全国房地产市场信息的及时收集、整理和分析，就市场运行情况进行评价和预测，定期发布市场分析报告，合理引导市场，在必要时通过土地供应、税收和预售管理等手段及时调控，有效防止泡沫的产生。进一步推行城市基准地价制度,加大地价指数、各类物业价格指数等地价信息的公开力度,为市场交易提供合理的价格。基准地价是我国地价体系建设的基础性工作,既是政府调控土地市场的重要工具,也是政府公共服务的一个基础项目。但是目前我国的现状是,基准地价成果公布比例低,使用面窄,利用率低,没有发挥出应有的政府指导和宏观调控作用。各地对基准地价应用的方向和范围不是很明确,一方面基准地价成果基本限于土地管理部门使用;另一方面,土地管理部门不能积极地将基准地价成果向社会宣传,公开性差,这也制约了土地市场健康有序的发展。

　　总之，中国房地产不存在系统性风险，楼市泡沫没有专家鼓吹的那么大，但是房价过快波动对经济发展都是不利的。目前，全国房价处于调整性回落中，市场炒房情绪降温，逐渐回归理性，房地产暂无风险。

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次贷危机的应对和之后产生的行业？

次贷危机是指2007年爆发于美国的一场金融危机，由于贷款买房风险评估不准确、房地产泡沫等多种因素导致贷款违约风险加大，进而引发银行系统信贷流动性危机，全球金融市场遭受重创。这场危机的影响深远，不仅波及全球金融市场，还对各行各业产生了巨大影响。

应对次贷危机的主要措施包括：政府出台救市计划，国际货币基金组织提供紧急贷款，美联储通过大量注入资金维护金融市场稳定等。

次贷危机之后出现的行业包括P2P网贷、互联网金融等新兴金融模式。这些模式利用互联网平台和信息技术，创造了更多的金融服务机会，也带来了更多的金融风险。

网络经济对社会产生了积极的影响，提升了社会信息传递的效率，提高了劳动生产率，为消费者带来更多的便利。但同时，也带来了一些负面影响，例如数据隐私泄露、网络诈骗等问题。

关于网络经济，可以推荐以下书籍：

• 《数字化的未来》（作者：埃里克·布林戈尔夫）

• 《数字革命：如何应对机器人、自动化和全球化的威胁与机遇》（作者：安德鲁·麦卡菲）

• 《互联网经济》（作者：吴晓波）

• 《大数据时代》（作者：维克托·迈尔-舍恩伯格）

• 《第四次工业革命》（作者：克劳斯·施瓦布）

在美国买房如何确保交易安全？

大多数买家对于购置美国房地产仍有很多顾虑，其中之一就是怎么保障交易安全。这包括两个方面，一是产权是否清晰可售，二是交易资金是否安全。美国的产权保险公司可以解决这两个问题，同时还会参与买家交易过户的全部环节，保障买家的权益。产权公司受美国的国家或州政府部门管辖，且拥有其颁发的资金监管执照，资金流动受政府严格监管，安全可靠。

一、中国买家在美国房产交易中最关注什么？

美国房地产市场早期也并非完善，换句话说任何一个体制的建立都不可能一蹴而就。经历了一百多年的发展，如今的美国房地产交易建立了完善的体制规范，但对于中国买家来说，仍有两大担忧：产权是否清晰可售以及交易资金是否安全。

二、美国房产交易市场如何解决这两个问题？

美国房产市场正在逐渐兴起由办理房产业务的律师发展而成的新兴行业，即产权保险公司。他们为购房者提供产权调查、产权保险、资金监管、过户登记等服务以确保产权的安全可靠，同时保证交易合法。如果发生纠纷，会有产权保险公司出面解决，即便最终的结果是得不到该房产，也能够得到资金补偿，所以买家的权益会得到很好的保障。

图为美国一家托管公司的介绍，简述了提供的服务，包括产权保险、安保、房屋管理等等

三、产权保险公司怎么确保房产交易安全？

保险不是国内普遍理解上的房屋保险，而是专门针对产权的保险。正是因为有产权保险公司的存在，美国的房地产完全由市场来监管完成所有过户程序，而非政府的职能部门。在整个美国房地产买卖交易过程中，只要买家购买了产权保险，产权公司将以第三方的身份全程参与交易环节，其中的提供第三方账户和产权转移过程尤为重要。具体流程如下：

1.产权核查

产权核查就是调查卖家房子的产权记录，即物业产权转移的历史情况，同时也要调查房子的产权上有没有债务，比如欠缴地税或有物业管理及市政府的罚单等等。如果核查发现有问题，必须要解决问题原因，才能开始转移产权。如果卖家不愿意解决问题，那么买家有权终止合同，拿回定金。

2.产权保险

如果核查发现产权没有任何问题，产权公司会给这个房子提供产权保险，负责买卖双方的产权转移和过户手续，这时产权公司相当于独立于买卖双方之外的保险公司。此后这个房子出现任何的产权问题，都由产权公司来承担风险，给予赔偿。

图为美国芝加哥一产权保险公司出具的产权保险文件示例

3.提供第三方账户

在美国绝大多数州的政府为了保证当地房地产交易的公平性，会禁止由买家或卖家的房地产经纪人控制定金。防止卖家违约时，卖家经纪人以各种理由拒绝退还定金给买家；另一方面，如果定金在买家经纪人手里，一旦买家违约，买家经纪人也可能拒绝交出定金。所以，将定金存放于中立的第三方即产权公司手里，一旦发生纠纷，定金就能很快地退还给买家或支付给卖家。第三方监管账户的设立就是为了保证房产交易中的资金安全。

图为第三方监管示例图

在美国买房交易时，第三方支付平台就类似于支付宝，买卖双方达成交易协议，买家付钱给支付宝，卖家发货，买家确认收货后，支付宝再付款给卖家，保证了买家的资金安全，避免资金纠纷。

4.产权转移

在美国，所有产权过户手续都是由中立的第三方即产权公司办理，当买家与卖家分别签好了过户所需要的文件，买家需要把支付的房款用银行本票或电汇的形式支付给产权公司或第三方监管公司。

图为支付给第三方监管机构的银行本票示例

如果是按揭贷款的话，需要银行把贷款额电汇到产权公司的账户上，这时候房地产交易才真正完成。产权公司就会根据房地产买卖合同的有关条文，将佣金、产权保险、过户其他杂费等，从房款中统一扣除，并立即支付给卖家。

图为提供给第三方监管机构的银行贷款额电汇示例

所以很多卖家在过户后的几小时内就可以拿到房款，这从根本上杜绝了房地产经纪人控制房款的机会。

四、产权保险公司的收费标准是多少？

通常产权调查的费用在200-300美元左右，而产权保险的保费为房价的0.3-0.5%，保额为房产总价。其实，美国各州也建有经纪人赔偿金储备系统，为了保护买家的权益。如果由于经纪人的错误造成了买家的损失，买家会得到相应赔偿，一次肇事赔偿的上限额度为5万美元。

五、为什么产权保险公司能够监管资金？

在购买美国房产过程中，产权保险公司从交易前的产权调查、提供产权保险、资金监管到过户登记已经全流程参与交易，逐步帮助买家规避风险。

1.将所有的资金汇入产权公司安全吗？产权公司占有资金，卷钱逃走怎么办？

在美国，第三方资金监管者通常是资金监管公司、产权公司或银行，而房产经纪人或委托人可以帮助客户选择合适的资金监管方。产权公司受美国的国家或州政府部门管辖，并且拥有其颁发的资金监管执照，其资金流动受政府严格监管。此外，产权公司需要缴纳一定金额的保证金以备特殊情况下向客户赔偿。所以，资金交由产权公司监管是安全的。

2.如果产权公司破产了，我的房屋产权保险怎么办？

由于产权公司属于州政府保险部门的管辖范围，所以如果产权公司面临破产解散，就必须遵守州法进行关闭清算。通常在结束经营之前，面临破产的产权公司会被出售或者兼并。所有的保单也将被新东家接手，而监管账户和信托账户也将被重新清算。

美国房产市场体系非常成熟完善，资金方面非常安全，有这方面顾虑的购房者可以考虑。