人行召开民营座谈会提到支持融资再加力，随即碧桂园出现阶段性流动性压力，说明了什么？

两部门再发声 支持房地产市场平稳健康发展

近期以来，房企融资相关的利好消息频出，监管层在表态中也再次强调了支持房企融资、落实好“保交楼”等工作。

11月21日，人民银行、银保监会联合召开全国性商业银行信贷工作座谈会，研究部署金融支持稳经济大盘政策措施落实工作。其中关于房地产部分，会议强调，要全面落实房地产长效机制，因城施策实施好差别化住房信贷政策，支持刚性和改善性住房需求。保持房地产融资平稳有序，稳定房地产企业开发贷款、建筑企业贷款投放，支持个人住房贷款合理需求，支持开发贷款、信托贷款等存量融资在保证债权安全的前提下合理展期。用好民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”）支持民营房企发债融资。完善保交楼专项借款新增配套融资的法律保障、监管政策支持等，推动“保交楼”工作加快落实，维护住房消费者合法权益，促进房地产市场平稳健康发展。

“座谈会进一步明确了房地产信贷政策从供需两端出发，需求端因城施策实施好差别化住房信贷政策，支持个人住房贷款合理需求。” 诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱分析认为：“今年以来，住房贷款政策持续宽松，房贷利率降至历史低位，有效降低消费者购房成本。”

自9月底央行、银保监会发布阶段性调整差别化住房信贷政策后，多个城市迅速响应。据诸葛找房数据研究中心不完全统计，当前有近20城首套房商贷利率已降至“3”字头。

王小嫱预计，接下来调整的城市将会继续扩围，其他符合条件的城市也将会陆续跟进。“但从目前的效果看，需求端购买信心不足，实际效果仍不乐观。若想要市场有明显升温，政策还需要从供应端发力，从而提振行业信心，减弱购房者对市场观望的情绪。”王小嫱补充道。

座谈会也强调了供应端举措，包括稳定开发贷、建筑企业贷款投放，支持开发贷、信托贷款等存量融资在保证债权安全的前提下合理展期，用好“第二支箭”支持房企发债融资等。

对于房企来说，上述系列举措意味着，一方面将会获得更多融资机会，另一方面，对有短期债务压力的民营企业将会起到实质性的支持作用，有效缓解房企的资金压力，提升行业信心。

易居研究院智库中心研究总监严跃进进一步指出：“相比过去的提法，座谈会有几个新亮点，主要涉及建筑企业贷款投放、信托存量贷款展期、完善专项借款和配套融资的发展保障等，说明了信贷方面的新动向。其中建筑企业方面的贷款投放，说明监管层关注到了产业链企业的资金状况。”

业内人士认为，本次座谈会是结合金融16条的进一步落实，预计接下来，在金融政策的支持下，房地产市场活跃度会有所提升，行业信心有所加强，有助于促进房地产市场平稳健康发展。

值得注意的是，同日，中国人民银行行长易纲在2022年金融街论坛年会开幕式的发言中提到了“结构性货币政策在房地产市场的作用”。

易纲表示，房地产业关联很多上下游行业，其良性循环对经济健康发展具有重要意义。当前房地产市场出现了一些调整，央行配合有关部门和地方政府，“一城一策”用好政策工具箱，降低了个人住房贷款利率和首付比例，支持刚性和改善性住房需求。

针对前期一些房企风险暴露导致逾期交房，易纲补充说，央行出台了2000亿元“保交楼”专项借款，支持已售住房的建设交付，并研究设立了鼓励商业银行支持“保交楼”结构性政策工具。同时，央行扩大了支持民企发债的“第二支箭”，为民企发债提供风险分担，民营房地产企业也在支持范围以内。

房企融资等来好消息：监管机构将提供流动性支持

海外发债几近停滞的内房企，等来了一个好消息。 8月16日，据资本市场消息人士称，金融监管部门计划推出新措施缓解房企流动性压力，由国有增信机构中债信用增进投资公司对民营房企发债开展效力更强的“全额不可撤销担保”，帮助其发债。部分债券发行有望在本月底房企中期业绩发布截止日期前完成。 这份示范房企名单包括龙湖集团、旭辉控股、碧桂园、金地集团等。“监管计划给予积极支持，目前正就新的融资计划沟通中。”龙湖集团相关人士对记者表示。接近碧桂园人士亦透露，正在和监管部门保持密切沟通中。 受这一利好消息影响，8月16日，内房股集体上涨5.5%。其中，龙湖集团股价一度急升18%，一扫此前8月10日受瑞银评级下调而

房企融资端频传政策利好 “第二支箭”增信首批民营房企债券发行

本报记者 杜雨萌

11月22日召开的国务院常务会议提出，“落实因城施策支持刚性和改善性住房需求的政策，指导地方加强政策宣传解读。推进保交楼专项借款尽快全面落到项目，激励商业银行新发放保交楼贷款，加快项目建设和交付。努力改善房地产行业资产负债状况，促进房地产市场健康发展。”

本周以来，房企融资频繁迎来政策利好。前有11月23日央行、银保监会正式对外发布促进房地产市场平稳健康发展的16条举措，后有“第二支箭”延期并扩容政策实施后，首批增信民营房企债券于11月24日发行。受多重利好消息影响，A股房地产服务、房地产开发等概念板块再现亮眼表现。截至11月24日收盘，前述两大概念板块当日分别上涨2.02%、2.04%。

对此，多位接受《证券日报》记者采访的业内人士认为，这有利于助力房地产行业走出困境，加速实现筑底回升。

金融支持多箭齐发

“保交楼”成首要任务

“银行保函可置换预售监管资金”、“第二支箭”扩容后的首批民营房企债券发行，以及近期多个部门就房地产市场的频繁发声和相关金融支持政策的落地，背后似乎都指向了一个关键词——“保交楼”。

中国银行研究院研究员叶银丹在接受《证券日报》记者采访时表示，当前推动房企“保交楼”是打破楼市悲观预期的必要之举、关键之举。而为了实现“保交楼”，首先需为房企提供一定的资金支持，助其防范化解流动性风险。

自11月8日交易商协会发文称“支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资”后，最近一段时间，交易商协会已受理了多家房企的储架式注册发行。其中，已完成龙湖集团200亿元储架式项目注册。与之同步推进的，还有中债信用增进公司受理企业增信业务意向。截至目前，中债增进公司已通过公开业务邮箱收到近百家民营房企增信业务意向，正在按照相关机制积极推进业务开展。

据记者获取的最新消息显示，继前一日中债信用增进公司出具对龙湖集团、美的置业、金辉集团三家民营房企发债信用增进函后，11月24日，美的置业、金辉集团分别在银行间市场公告发行15亿元、12亿元中期票据，且均由中债信用增进公司在民企债券融资支持工具（“第二支箭”）政策框架下提供全额担保增信。这也是“第二支箭”延期并扩容政策实施后，首批增信民营房企债券发行，标志着“第二支箭”政策效能释放更进一步。

此外，为响应相关政策，本周多家银行陆续对外发布信息称，为房企提供意向性授信额度。如《证券日报》记者从碧桂园获悉，11月24日，碧桂园已与邮储银行签约建立长期战略合作关系。据知情人士透露，目前已有三家国有大行给予碧桂园的总授信额度将超千亿元。同日，工商银行也与12家全国性房企以总对总方式签订战略合作协议，提供意向性融资总额达6550亿元。

监管部门和金融机构对房企的融资支持不止于此。近日举行的2022金融街论坛年会上，人民银行行长易纲称，针对前期一些房企风险暴露导致逾期交房，目前已出台2000亿元“保交楼”专项借款，支持已售住房的建设交付，并研究设立鼓励商业银行支持“保交楼”结构性政策工具。中国证监会主席易会满也表示，当前，要密切关注房地产行业面临的困难挑战，支持实施改善优质房企资产负债表计划，继续支持房地产企业合理债券融资需求，支持涉房企业开展并购重组及配套融资，支持有一定比例涉房业务的企业开展股权融资。

“保交楼是目前稳定房地产市场的首要任务。”58安居客房产研究院分院院长张波在接受《证券日报》记者采访时表示，因此，近期一系列房地产金融政策“组合拳”都对“保交楼”问题高度重视，这也是推动房地产行业信心恢复的重要举措。随着后续房企合理融资需求得到进一步满足，“保交楼”的效果将持续显现。

各类政策协同发力

“供给端”数据或迎好转

中指研究院数据显示，11月份以来，杭州、西安等29城合计36次出台楼市支持政策，内容涵盖优化限购政策、降低首付比例、提高公积金额度、发放购房补贴等。

另据贝壳研究院发布的重点城市主流房贷利率数据显示，11月份其监测的103个重点城市主流首套房贷利率为4.09%，较上月下降3个基点，二套房贷利率为4.91%，与上月基本持平。截至目前，至少有18城主流首套房贷利率降至“3”字头。其中包括6个二线城市，12个三四线城市。仅从首套房贷利率看，在上述103城中仅10个城市高于4.1%。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静在接受《证券日报》记者采访时表示，近期，从中央到地方均密集出台楼市利好政策。一方面表现为针对购房者需求端降成本、降门槛等措施的持续跟进；另一方面，则集中体现为对房企供给端融资压力的缓解。不过，从此前国家统计局发布的10月份房地产数据来看，政策传导仍需时间。

“对于11月份、12月份的房地产市场来说，稳楼市政策的提振作用或更多体现在资金来源、开工等方面，即加快推动现有项目施工交付，从而带动房屋新开工面积、房屋竣工面积数据好转，以化解房地产市场风险。”叶银丹指出，由于目前销售回款仍是房企资金来源中占比最大的部分，因此，房企资金流能否出现趋势性好转、楼市能否出现明显转折，关键还要看房地产销售数据回暖情况。结合房地产行业“资金-开工-销售-回款”这一传导链条来看，预计房地产市场在明年二季度有望企稳回暖。

10 月全国个人住房贷款环比多增超千亿，这些数字说明了什么？

这说明人们的购房欲望达到了高峰，另外就是贷款买房，国家给开了绿灯，人们充分利用了这个有利的条件。近期按揭贷款政策有所调整，促进房地产市场平稳发展。房企融资正恢复正常，居民购房意愿也有了边际提升。

扩展资料：
一、国家对房地产市场的调控
1、个人层面：经过前期的调控，居民对房地产市场认识也逐渐回归理性，房子在一些人的意识里逐渐由投资品向居住需求回归，人们对房地产市场的预期也发生了变化。对于房地产市场来说，预期是非常重要的，实际上前期非理性发展有很大一个支撑因素是房价不断上涨的预期，但这个预期已经不合时宜。但反过来看，为了保证房地产市场的健康发展，也不是使人们对房地产市场形成过度悲观预期，毕竟过度悲观的预期是房地产市场健康发展背道而驰的。

2、政策层面：“房住不炒”是当前及未来一段时间我国房地产市场发展的基本定位。房地产市场非理性发展会产生很多经济和社会问题，利少而弊多，这里不再赘述，所以中央下定决心要将房地产市场拉回到正常发展轨道。但也要明确，让房地产市场回归理性发展轨道，并不意味着一味地打压房地产市场，而是要维护其健康发展。毋庸置疑，房地产市场是经济的重要组成部分，其理性发展将会对经济产生良性作用，也会有助于满足人们的住房需求。宏观政策的跨周期调节也会兼顾房地产市场的平稳发展。

3、金融层面：
一、要防范房地产市场产生风险，包括房价过快增长、房地产商债务问题等，并向金融部门传导；
二、要保证刚性住房群体的信贷需求，在贷款首付比例和利率方面对首套房购房者予以支持，例如数据显示，银行个人住房贷款中有90%以上都是首套房贷款；三、房地产市场相关信贷变化是经济总体信贷形势的一部分，一定范围内的松紧都是正常的，而且房地产是实体经济的重要部分，信贷对其有合理支持也是正常的，但信贷政策不会支持房地产市场非理性发展；
四、金融机构在符合调控要求的情况下，在房地产信贷方面也有自己的节奏和把握，前期个人住房贷款增速较低为之后信贷形势留出了较大空间；
五、在保证刚性需求条件下的个人住房贷款（包括房地产市场的其他相关贷款）适度增加，有助于缓解部分房地产商出现的债务问题，也有利于抑制房地产市场所产生的负面效应向其他市场主体传染。

为房企设立信用保护工具！三家民企融资释放什么信号？

5月16日，一则关于民企发债的消息，激发了地产股久违的热情。

今日市场消息称，龙湖、碧桂园、美的置业3家民营房企将从本周起陆续发行人民币债券，且创设机构将同时发行包括信用违约掉期（私募CDS）或信用风险缓释凭证（CRMW）在内的信用保护工具,以帮助民营房企逐步恢复公开市场的融资功能。

上述三家房企均对第一财经表示，公司拟发行融资工具的消息属实。

同日深交所官网显示，市场首单民营房企信用保护凭证业务今天落地，由中证运用自有资金与中信证券联合创设，将支持以重庆龙湖作为核心企业的供应链ABS发行。

业内人士认为，探索市场化的信用保护工具，有助于引导市场修复对民企债券的投资信心，改善民营企业融资环境，助力民营企业健康发展。

三家房企率先试水

低迷许久的房企融资市场，突然传来利好消息。

记者从碧桂园方面获悉，在中央高层指导和证监会推动下，交易所积极推进优质民营地产企业公开市场融资，本期拟发债券为碧桂园地产集团有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期），发行规模不超过5亿元，发行期限1 1 1年期。

据悉，该债券将由中信建投证券、中证金融公司共同进行增信，预计增信额度2亿人民币。同时，这笔公司债预计于5月17日在交易所挂网，不晚于5月20号进行簿记，将推动主承券商尽快完成CDS（信用保护工具）的设立工作。

龙湖方面，今日落地的市场首单民营房企信用保护凭证业务，由中证金融运用自有资金与中信证券联合创设，将支持以重庆龙湖作为核心企业的供应链ABS发行，服务上游供应商融资。本期凭证拟创设不超过4000万元，支持参考债务发行规模4亿元。

美的置业方面未透露具体发债额度、发行时间等细节。截至发稿，碧桂园大涨10.41%，报4.88港元；美的置业涨7.89%，报15.04港元；龙湖集团涨4.83%，报38港元。

与以往有所不同，设立信用保护工具，成为本次房企融资的亮点。

此前，交易所一直在积极探索信用保护工具试点工作。4月上旬，在沪深证券交易所召开的一场座谈会上，交易所相关人士表示，将通过市场化的信用保护工具，引导市场修复对民企债券的投资信心，改善民营企业融资环境，助力民营企业健康发展。

国泰君安证券人士在会上表示，随着中国经济进入转型期，信用违约事件渐增，部分企业尤其是民营企业出现融资困难、融资成本高企的情况，发债企业对于承销商为其提供信用增进服务有着切实需求。同时，债券投资者除了在二级市场卖出持仓外，缺乏有效的信用衍生工具进行信用风险管控，一定程度上限制了民营企业融资。

而通过“债券发行 信用保护”的模式，企业债券发行效率可明显提升，融资成本也得到不同程度的优化。交易所信用保护工具业务，能较好促进民营企业债券融资。

5月11日，中国证监会在官网发文称，交易所债券市场推出民营企业债券融资专项支持计划，以稳定和促进民营企业债券融资。

据悉，民营企业债券融资专项支持计划由中国证券金融股份有限公司运用自有资金负责实施，通过与债券承销机构合作创设信用保护工具等方式，增信支持有市场、有前景、有技术竞争力、符合国家产业政策和战略方向的民营企业债券融资。

提振民企融资信心

在信用保护工具加持下，三家房企流出融资计划，再次反映出监管对民营房企融资的重视、对疏通民企融资渠道的切实推动。

自去年8月以来，房企融资环境出现大幅降温。受多部门加大对经营贷和通道类融资业务管理、多家房企爆雷影响，地产行业的信用评级受到影响，海外融资和境内融资都同时收紧，更有银行怕房企出现债券违约提前抽贷。

据天风证券统计，2021年7月份，尚有华宇、融信、万通、阳光城、新希望、新力、中南建设等发行债券。进入8月后，中尾部民营房企发债明显减少，仅有珠江投资等一般民企发债，以及滨江、龙湖、旭辉、碧桂园等优质民企发债。

去年11月，银行间交易商协会曾举行房企座谈会，称相关企业主体可重启中票和短融等融资工具。此后，多家央企、国企和城投公司，以及龙湖、碧桂园等优质民企获准注册发行中票，龙光、新希望、旭辉等房企也出现融资动作。

今年1月17日，龙湖集团公告称，公司间接附属公司重庆龙湖企业拓展有限公司，向专业投资者公开发行2022年公司债券(第一期)，发行规模不超过28亿元。

5月16日，龙湖再次发布2022年公司债券（第二期）募集说明书，发行规模不超5亿元，附第3年末投资者回售选择权和发行人票面利率调整选择权。

但整体而言，能发债成功的房企多为少数优质民企，房企整体融资情况仍不乐观。据远东资信统计，4月份房地产行业共发行债券602.24亿元，偿还债券909.23亿元，房地产行业通过债券市场净融资额为-306.99亿元。

克而瑞也表示，当前行业风险未出清，叠加疫情影响等多重原因，政策传导不及预期，企业融资恢复仍较为缓慢，房企融资量同比2021年仍有较大下滑。

“本次三家民营房企公开发债，对当前房企融资信心有提振作用。”诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱认为，在当前需求端政策刺激下，市场恢复不及预期，很多房企未完全走出资金困境，官方对民企的融资支持，对业内其他房企及行业信心均有改善。

亿翰智库研究总监于小雨表示，这个政策更像释放积极信号，企业足够安全、稳健优质，才可能获得政策倾斜。这三家房企自身基本面比较好、安全边际较高，如果企业自身问题比较大，在当下很难享受到政策面的支持，只能等待市场好转，然后有所受益。