上海今年首轮集中供地收官「揽金 519 亿元，参拍房企数量创近 6 年新高」，哪些信息值得关注？

住房用地增加44.7% 上海发布"超量"供地计划

全面停摆了一个半月后，上海5月16日起分阶段推进复商复市。 因疫情防控按下暂停键的上海楼市，也随着上海市规划和自然资源局4月26日《上海市2022年度国有建设用地供应计划》（以下简称《供应计划》）的发布而重新恢复了关注度。 《供应计划》显示，2022年上海计划供应土地面积2427-2707公顷，比20221年计划供应面积1920-2420公顷总供应量增长明显。其中计划供应商品住房用地522-592公顷，同比增幅达44.7%。 “2022年宅地供应明显增多，商品住房用地和旧改宅地增加显著，主要是受供求关系影响。上海主要城区土地较为稀缺，同时受人才引进等其他人口增长等因素影响，需求较为旺盛。” 中

揽金2712.7亿元，2022上海土拍收官，这些土地被哪些企业收购？

揽金2712.7亿元，2022上海土拍收官，这些土地被哪些企业收购？龙湖在上海拍到土地对很多企业来说是一个非常令人激动的消息，因为它是民营的房地产企业。当然雅伦等民营的企业也在这次的竞争中额有所收获。不过国企依旧是上海土拍中的主力军。毕竟这些企业在近些年的发展中可以说是非常优秀了，获取了非常高的利润。这也说明如今的上海房地产市场总体来说是非常乐观又积极的。

上海竞争市场非常健康

企业想要拍下土地，肯定不想承担非常高的风险。有一些地的市场是不可预期的。让很多企业不太敢去竞争。尤其是如今市场大环境非常的不好。现在能够拍下地的，可以说是实力非常雄厚了。其实我们也可以看到房地产市场的竞争是比较的可控的。释放了非常好的房地产信号。因为上海的土拍政策在全国来说是比较严格的。他们严格的控制上海土拍的利润，非常为房地产的开发商所考虑，给所有的地都保留了一定量的利润空间。这也是很多企业喜欢在上海拿地的原因。毕竟他们的市场算是比较健康的。竞争压力没有那么的大。

龙湖拿下民宅基地

龙湖拿下了面积非常高的一片宅基地。成交价非常之高。这个地块可以说是性价比非常高的，因为它周围有很多的学校医院以及购物的中心。这个地块建成民宅的话将会很受欢迎，因为这附近的教育和医疗机构都非常的完善。交通也是非常的优越。可以说是还没开始建就人们就已经想买了。

聚焦都市圈

对于一线城市的来说，他们的房地产总体来说是比较的乐观的，尤其是他们具有非常多的都市圈。这也是公司愿意在这里投资的非常重要的原因。毕竟这一片的经济发展潜力好，那么他们居民的购买力就强。房地产公司从中获取的利润就更大。这也是市场理性竞争的原因。

多地将进行2022年第四批次集中供地

近日，杭州、深圳、武汉等地披露了2022年第四批次集中供地相关信息。此前，南京、无锡、苏州等地已发布了相关地块信息。业内人士表示，从目前情况看，部分民营房企拿地的积极性有所提高。
多地发布地块出让公告
深圳发布的2022年第四批次居住用地挂牌出让公告显示，第四批次共计挂牌7宗居住用地，将于11月25日出让，起始总地价约100.1亿元。
杭州2022年第四批次土地挂牌出让公告显示，本次共挂牌8宗土地，总出让面积约28万平方米，总起始价约91亿元。从地块分布来看，主城区只有钱江新城二期1宗宅地挂牌，萧山区挂牌宗数最多，达到4宗。
杭州本次挂牌出让宗地设定上限价格(溢价率不高于12%)，当地块竞价未达到上限价格时，按照价高者得的原则确定竞得人;当地块竞价达到上限价格时，不再接受更高报价，转为在此价格基础上通过线下公开摇号的方式确定竞得人。
此前，南京、无锡、苏州等地已发布2022年第四批次集中供地地块信息。其中，无锡和苏州分别于10月25日和10月31日完成了第四批次集中供地出让。
另外，长沙、青岛、重庆等地已明确将进行第四批次集中供地。其中，上海拟于11月7日至11日发布2022年第四批住宅用地集中出让公告，12月中旬组织交易活动。
房企积极拿地
苏州高新11月1日晚间公告，公司全资孙公司苏州新京捷置地有限公司通过市场竞拍方式取得江苏省苏州市苏地2022-WG-61号宗地土地使用权，控股子公司苏州高新地产集团有限公司通过市场竞拍方式取得江苏省苏州市苏地2022-WG-63号宗地土地使用权。成交价约为8.94亿元。
近日，无锡完成了2022年第四批次集中供地出让。绿地香港以总价18.7亿元揽得梁溪区三宗地块，保利以总价54.3亿元拿下惠山区两宗地块。
苏州2022年第四批次集中供地结果显示，18宗涉宅用地全部底价成交，共获土地出让金179亿元。
中指研究院表示，从苏州第四批次集中供地出让情况看，共有8家民营房企参与此次竞拍并取得地块。龙湖、路劲、朗诗均以联合体形式拿地，部分民营房企参与积极性提高。
南山控股近日在接受机构调研时表示，公司希望房地产开发业务保持稳健增长，目前对拿地整体保持谨慎的态度，在确保安全的前提下，适当关注优质地块，保障利润贡献的稳定性。今年计划结转的项目主要分布在深圳、上海、武汉等地，项目平均去化率超过八成，能够对经营业绩起到良好的支撑作用。下半年将重点加强工程建设、营销推盘等工作，努力实现经营目标。
2022年以来，南山控股在上海、成都获取了多宗优质地块。对于销售和结转时间安排，南山控股表示，房地产开发项目从拿地到交付确认收入，受项目的产品类型、所在区域政策、施工环境、施工工艺等因素影响，无统一的固定时间，大致为2.5年-4年。
A股115家上市房企披露了三季报，其中33家房企前三季度实现归属于上市公司股东的净利润同比增长，占比达到28.7%。
部分房企拿地较为积极。以滨江集团为例，公司前三季度实现营业收入约198.68亿元，同比下降18.69%;实现归属于上市公司股东的净利润约20.56亿元，同比增长55.21%。滨江集团9月15日晚间公告，竞得杭政储出[2022]61号、65号和66号地块，总价分别为26.33亿元、13.19亿元和29.59亿元，建设用地面积分别为24287平方米、23518平方米和27249平方米。
万科A披露的10月份销售情况简报显示，公司实现合同销售面积198.8万平方米，合同销售金额321亿元;2022年1-10月，公司累计实现合同销售面积2135.7万平方米，合同销售金额3467.7亿元。2022年9月销售简报披露以来，公司新增加开发项目5个，分别位于杭州、合肥、深圳、东莞、武汉，公司的权益建筑面积合计75.5万平方米，需支付权益地价合计77.89亿元。

上证指数创6月以来新高，市场热点多面开花

• 一、财经新闻精选

• 银保监会：房企降杠杆成效逐步显现 房地产融资呈现“五个持续下降”

  房地产金融监管“三线四档”和集中度管理实施以来，房企降杠杆成效逐步显现，房地产长效机制进一步落实。9月7日，银保监会新闻发言人在回应房地产金融监管方面工作时表示，银保监会始终坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，围绕“稳地价、稳房价、稳预期”目标，持续完善房地产金融监管机制，防范房地产贷款过度集中，促进金融与房地产良性循环。从取得的成效来看，该新闻发言人介绍，截至7月末，房地产融资呈现“五个持续下降”。

  来源：证券日报网

• 三部门：今年年底前完成学科类校外培训机构统一登记为非营利性机构

  近日，为贯彻落实中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《关于进一步减轻义务教育阶段学生作业负担和校外培训负担的意见》(以下简称“双减”文件)，教育部会同民政部、市场监管总局印发通知，就将面向义务教育阶段学生的学科类校外培训机构统一登记为非营利性机构工作进行部署。

  来源：央视新闻客户端

• 工信部正研究制定《服务中小企业高质量发展行动计划》

  工信部中小企业局局长梁志峰7日在国新办吹风会表示，将加强对“专精特新”企业的精准服务支撑。目前正在研究制定《为“专精特新”中小企业办实事清单》、《服务中小企业高质量发展行动计划(2021-2023)》，以及《“十四五”促进中小企业发展规划》。

  来源：证券时报网

• 风电、光伏板块又迎利好 绿色电力交易试点启动

  9月7日，绿色电力交易试点启动会在北京召开。这是国家发展改革委、国家能源局批复《绿色电力交易试点工作方案》后，启动的首次绿色电力交易，共17个省份259家市场主体参与，达成交易电量79.35亿千瓦时。

  来源：上海证券报

• 大商所调整焦煤、焦炭相关合约手续费费率

  大商所：经研究决定，自9月9日(星期四)交易时(即9月8日夜盘交易小节时)起，对焦煤、焦炭相关合约手续费费率进行调整。

  来源：大商所网站

（投资顾问 蔡 劲 注册投资顾问证书编号： S0260611090020）




二、市场热点聚焦

• 市场点评：上证指数创6月以来新高，市场热点多面开花

  周二两市大盘指数振荡走高，市场总成交金额较前一交易日缩小。具体来看，沪指收盘上涨1.51%，收报3676.59点；深成指上涨1.07%，收报14702.90点；创业板上涨0.72%，收报3251.49点。

  盘面上看，煤炭股、钢铁股、化工股和锂电池概念股表现活跃，涨幅居前，医药股则表现相对较弱。指数继续上行，创出6月份以来新高，短期有望维持强势。上证指数临近2月份高点，3700点上方压力不小，若继续上涨应保持理性。

  操作上，回避前期涨幅较大的个股，布局位置较低有预期差的个股或板块。建议关注有补涨预期的风电概念股、有涨价预期且位置较低的天然气概念股、位置较低业绩向好的军工股、券商股以及中报向好的个股。

  （投资顾问 余德超 注册投资顾问证书编号：S0260613080021）

• 宏观视点：房地产投资不香了？高净值客户的钱都流向了股市

  中国信登登记数据显示，8月份行业新增完成初始登记的信托产品为3011笔，环比下降10.76%；初始募集规模(以下简称“规模”)为4911.26亿元，环比下降36.52%。当月新增信托产品数量和规模呈现“双降”。

  值得关注的是，在下降的新增产品数量和规模中，最突出的无疑是投向房地产行业的资金变化。

  根据中国信登的统计，从运用领域来看，8月新增的信托产品中，投向房地产行业的规模已降至420.96亿元，占当月各行业新增规模比重为8.57%，较近12个月均值下降41.03%，创今年以来新低。

  有流出就有流入。从房地产信托产品流出的一部分资金，重点流向了证券类信托产品。同样是来自中国信登的数据，今年8月投向证券市场的规模较近12个月均值提高19.01%，占当月各行业新增规模比重为18.29%，规模和占比均有所提升。

  梳理历史数据可知，近一年来，投向证券市场的资金信托占比不断提升，截至2021年一季度末，该指标达到15.22%，已超过投向基础产业信托和房地产信托的占比，跃升为资金信托投向的第二大领域。

  来自中国信托业协会此前最新发布的数据显示，截至2021年二季度末，投向证券市场的资金信托余额为2.8万亿元，同比增长35.39%，环比增长15.17%；证券市场信托占比升至17.52%，同比上升5.82个百分点，环比上升2.31个百分点。

  来源：上海证券报

  点评：在“房住不炒”的政策定位下，基于风险控制等因素，信托公司和部分信托客户对于房地产类项目暂时选择了观望；另一方面，近年来证券投资类产品的回报，对高净值客户而言，也比房地产信托更有吸引力。这是房地产信托规模缩水，占比下滑的重要原因。对市场而言，房地产市场的资金转向证券市场，是市场走势向好的重要支撑力量。

  （投资顾问 蔡 劲 注册投资顾问证书编号： S0260611090020）

• 钢铁行业：限产集中落地，看好后续钢铁板块行情

  1-7月累计生铁产量5.34亿吨，同增2.30%;粗钢产量6.49万吨，同增8.00%。生铁粗钢产量虽继续增长，但增速出现明显下滑，较6月份累计同比分别下滑6.3pct和 3.8pct，产量拐点或已出现。以2020年生铁8.88万吨、粗钢10.53万吨计算， 之后5个月要完成产量不增目标，月产量需降至7080万吨和8074万吨，较7月产量基础上下滑8.19%和6.13%。

  来源：天风证券研报

  点评：展望后市，供给端减产力度较大，供需缺口将愈发明显，钢价易涨难跌，而铁矿石价格的持续下滑，使钢厂盈利空间增大，当前钢企利润维持相对高位，近期中报来看，业绩均大幅增长，随着限产的推进，钢厂利润或将重回扩张。随着全球经济的复苏，钢铁行业需求或将快速恢复甚至超过疫情前水平，21年钢铁行业或出现供需缺口。关注具备品种优势、控本能力强、分红水平较高的优质行业龙头。

  （投资顾问 余德超 注册投资顾问证书编号：S0260613080021）

三、新股申购提示

• 上海港湾申购代码707598，申购价格13.87元

四、重点个股推荐

• 参见《早盘视点》完整版（按月定制路径：发现-资讯-资讯产品-资讯-早盘视点；单篇定制路径：发现-金牌鉴股-早盘视点）

多地中止或延期第二批集中供地 部分城市公告调整集中土拍规则

一波激烈的“抢地”大战后，今年22城首批集中供地以超万亿元的成交总金额收官。随即，厦门、长春和无锡三城率先完成了第二批集中土拍。

　　不过进入8月以来，多个城市却纷纷对第二批集中供地按下“暂停键”。8月17~19日，济南、杭州和沈阳三城先后宣布第二批集中供地出让“中止”或“延期”。而在此之前，宣布第二批集中供地中止或延期的城市已达十余个。

　　截至目前，深圳、杭州、青岛发布了第二批集中供地“中止”公告；北京、上海、广州、重庆、沈阳、长沙、天津、杭州、济南、福州等城市推迟了第二批集中供地出让时间。其中，天津、杭州、福州等城市还对土拍规则进行了调整。

　　那么，接下来的集中土拍将发生怎样的变化？优化和调整后的土拍规则会如何影响房企的拿地策略？土地市场的变化传导至楼市又将产生怎样的影响？

　房企激情“抢地”后

　　“（房企）在拿地过程中价格预估是可以适当激进的，否则在激烈的土拍市场根本不可能拿到地，也就失去了生存的根本。”路劲地产集团营销部副总经理宁晓峰此前曾表示。

　　据贝壳研究院统计，22城首批集中供地中，有9个城市的宅地成交面积占今年全年住宅供地比例超过30%。其中上海和武汉占比均超过40%；北京占比最高，达56.32%。

　　多位房企投拓负责人告诉《每日经济新闻》记者，“双集中”供地新政之下，对于严重依赖公开市场拿地的房企而言，在首批集中供地中的拿地机会更不能错失。于是，各城首批集中供地热度逐渐被推高，并逐渐演变为集中“抢地”。

　　“现在即便测算出拿下这块地不赚钱，为了排名、品牌或者留住专业的人才，都要咬着牙拿下来。”一头部房企投拓负责人江华表示，房企未来在销售业绩排行榜上的座次如何，就取决于现阶段土储的丰厚程度。即便这次拿到的块地利润并不丰厚甚至没有利润，也可以从其他地方找回来。

　　在市场紧张情绪的裹挟下，上半年房企的拿地热情高涨。好地网统计显示，22城首批集中供地中，融创、保利、招商蛇口等拿地金额排名前十的房企，拿地总金额约3372.9亿元，占22城总出让金额的32%。

　　记者观察发现，除少数高杠杆房企减缓拿地节奏外，部分“三道红线”处在绿档的房企，在上半年的拿地量几乎已与去年全年的拿地总量持平。

　　以越秀地产为例，其中报显示，今年上半年，越秀地产在广州、东莞、杭州、苏州等11个城市共获取23宗地块，总建面约500万平方米。而2020年全年，越秀地产新增土地22块，总建面560万平方米。

　　“无论如何，上半年拿地都是出于增厚公司业绩目的。”越秀地产董事长兼执行董事林昭远在8月18日下午举行的2021年中期业绩会上解释称，这主要是“双集中”供地与上半年公司购地合作两大因素叠加所致。其中约51%来自非公开市场的拿地刚好铺排在上半年，所以这个数额会较往年同期大一些。

　　不过，“拿地一时爽，事后难收场”却是不少房企的尴尬写照。在首批集中土拍中，众多头部房企纷纷在热点城市斥重金“抢地”，但面对高溢价率和相对苛刻的配建条件，有些房企开始为接下来有限的开发利润发愁了。

　　如在杭州首批集中土拍中，滨江集团共拿下5宗地，当被问及这些地块的利润时，其董事长戚金兴表示“努力做到1%~2%的净利润水平”。

　　在22城首批集中供地中，包括厦门、合肥在内的10个城市的平均溢价率超过15%。在地产行业资深人士毛呈飞看来，“首批集中土拍的规则没有抑制溢价率，反而进一步压缩了房企的利润”。

　　“拿地价格预估可适当激进，但又不能盲目激进，需要对项目价格预估进行合理分析和判断，判断地块与竞品相比是否具备价格‘跳脱’要素，这是价格预估是否适当激进的前提条件。”宁晓峰表示。

　　“不可否认的是，部分城市的一些高溢价率地块的确存在风险，不排除未来会出现面包价甚至卖不过面粉价的可能性。”58安居客房产研究院分院院长张波认为，首批集中供地的城市本身存在分化，而有些城市的土地溢价率则是明显提升。而包括上海、北京等在内的严控地价类城市，在房企本身财务稳健的前提下，合理利润可以得到相应保障。

　“联合拿地”应对风险

　　“双集中”供地新政之下，土地都被谁拿走了？据好地网统计，在首批集中供地中，拿地金额排名前10的企业中有5家是国企，排名前50的企业中有22家是国企。

　　中指研究院数据显示，今年上半年，百强房企拿地总金额达16485亿元，同比增长4.6%，门槛值为37亿元，与去年同期相比明显提升。百强房企招拍挂权益拿地总额占全国300城土地出让金的比例为55.9%。从拿地数据来看，房企布局更加聚焦一二线城市及核心城市群。

　　值得注意的是，集中供地新政对房企的资金实力是极大考验。为减少前期的资金投入以及后期的运营风险，“联合拿地”成为众多房企的拿地策略之一。在22城首批集中供地中，滨江集团以67%的联合拿地比例领跑，金科、卓越、首开均保持60%及以上的联合拿地比例。

　　从城市层面看，以广州为例，4月底首批集中供地共成交42宗地块，揽金906亿元。《每日经济新闻》记者梳理近期陆续公示的地块规划方案发现，大多数高总价、高溢价地块，房企不仅倾向于前期联合拿地，后期联合开发也成首选。

　　在广州白云区，正荣以20.9亿元竞得钟落潭福龙路东侧地块，溢价率20.8%，成交楼面价16658元/平方米，将联合新城控股共同开发；招商联手弘阳以35.9亿元竞得白云区石门街朝阳联新东街地块，溢价率15.4%，成交楼面价26643元/平方米，将联合南国置业开发。

　　此外，金地以9.18亿元竞得增城区中新镇新新公路东侧地块，溢价率31.5%，成交楼面价11038元/平方米，将联合景泰富业开发。

　　不过在“三道红线”及各地楼市调控不断加码之下，并非所有的联合拿地开发都会顺利。不久前宋都股份的退地风波，就将联合拿地开发的另一面揭露给了行业。因为这是集中供地后的首例退地，也引起行业的普遍关注。

　　8月10日，宋都股份公告称，因祥生控股、宝龙地产相关公司突然违约，给公司短期内的资金安排带来巨大压力，因此退掉计划与祥生控股合作的杭州8号地块。但在随后的回应中，宝龙地产表示，与宋都签署合作备忘录仅是双方表达合作诚意的表现，实际细节需以合同签订为准；祥生控股则称，并未与宋都签署过任何协议。

　　按照计划，今年宋都的拿地金额为25亿~35亿元。而宋都在杭州首批集中土拍中就拿到5宗地块，总金额达45.84亿元，显然已经超过了全年计划。由于合作开发又出现问题，因此宋都宁愿亏掉5000万元也要退掉竞得的杭州地块。而这次退地的违约金也占到宋都2020年净利润（3.21亿元）的15.58%。

　集中土拍规则优化调整

　　“双集中”供地新政，旨在降低土地市场热度。而中指院数据显示，今年上半年全国土地市场呈现出“量缩价涨”的趋势。如22城首批集中土拍中，厦门、杭州、重庆、深圳、宁波、合肥的平均成交溢价率均超过20%，其中重庆、厦门的楼面价涨幅均达到45%。显然，首批集中供地并未达到预期的“稳地价”目的。

　　那么，接下来的集中土拍会产生怎样的变化？其变化传导至楼市又会产生怎样的影响？8月6日，深圳宣布中止出让原定于8月9日挂牌的22宗地的使用权；8月11日，青岛宣布第二批次集中出让的100宗地拍卖活动因故“终止”；8月18日，杭州宣布31宗住宅用地终止挂牌，这是杭州第二次延期第二批集中供地时间。

　　此外，北京、上海、广州、重庆、沈阳、长沙、天津、济南、福州等城市均已推迟了第二批集中供地出让时间。其中，天津、杭州、福州等城市还对土地竞拍规则进行了优化调整。

　　对于多城中止或延期第二批集中土拍，行业普遍认为“土拍规划将面临调整”。此前有消息称，自然资源部召开闭门会议，明确二批次核心城市土地出让政策调整，包括竞拍企业需具有房地产开发资质，加强对房地产企业购地资金的来源审查，限定土地溢价上限15%，不得通过调高底价、竞配建等方式抬升实际房价，到达上限后通过摇号、一次性报价、竞高标方案决定土地归属。

　　《每日经济新闻》记者查询发现，天津、福州等部分城市在中止或延期公告中调整的第二批集中土拍规则，基本与上述消息的内容相吻合。

　　如8月13日，福州宣布第二批集中土拍延至9月，同时对19宗地块的最高价格进行了调整，最高溢价率均不超过15%。另外，调整还涉及限制竞买人范围、竞买人资金来源、摇号规则调整，以及多幅地块出让条件优化等方面。

　　8月10日，天津明确将61宗地块公开挂牌截止时间统一调整为9月10日，并将之前的最高溢价率不超过50%统一调整为不超过15%。同时规定，单宗住宅用地达到最高限价后，采用摇号方式确定竞得人。

　　“这样的话，利润是有的。乐观估计，可以做到5%~6%的利润率。”中梁杭金衢的投资负责人刘杰雄告诉《每日经济新闻》记者，现在一些企业已调整资金，盯着第二批集中土拍。随着土地供应规模的增加以及供地质量的提升，房企拿地的机会可能明显增加。

　　值得一提的是，无锡在首批土拍中16宗地块中有14宗是“地价触顶进行竞租赁或配建”，在8月初举行的第二批集中土拍中调整为“所有地块均采取触顶摇号”方式，目的是抑制地价热度过高，达到严控地价的成效。而实际效果也相当明显，无锡第二批集中土拍宅地成交溢价率为4.1%，和第一批12.39%的溢价率相比大幅降低，同时多宗地块实际成交地价控制在合理水平。

　　“土地规则的调整对房企来说是把‘双刃剑’，一方面在推动建立房地联动机制，实现限房价、控地价、提品质的同时，对于房企开发的合理利润会有所保障，减少房企非理性竞争可能产生的市场风险。”张波认为，另一方面也会强化对房企的资格审查力度，通过完善审查流程和相应标准来提升稳健型房企的拿地几率，土地市场对房企的“优胜略汰”也将起到加速作用。

　　某头部房企IR刘伟以天津为例向《每日经济新闻》记者表示，该城市第二批集中供地规则调整后，核心是严格控制溢价，并且减弱土地市场竞争的自由度，以此提高房企整体的拿地利润率。若其余城市效仿天津改变土拍规则，则第二批集中供地的拿地利润率有望得到明显提升，地产板块的底层逻辑或将被改写。

　　而在广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，“土拍规则调整并不会使行业趋势短期内有变化。但微观层面，通过降低地价来控制房价，保证开发商利润和房屋品质，这样的共识基本已形成。而竞高标也会使得之前减配、精装改毛坯等现象大幅减少。”

　土拍规则调整利好房企

　　第二批集中土拍规则优化调整，对房企未来的布局会产生何种影响？

　　“一定程度上会让头部房企快速扩张受到限制，高杠杆快周转做大规模的传统模式受到挑战。”第一太平戴维斯深圳公司董事总经理吴睿向《每日经济新闻》记者分析称，开发商主流模式会立足已经进入的城市重点布局，在已经进入的重点城市经营效率和市占率上下功夫，短期内布局新的城市的计划会减少。

　　“预计后续集中供地的城市会扩容，不排除部分热点的三线城市也会加入到集中供地行列。”张波认为，长三角和大湾区等主力城市群的三四线城市依然会是房企关注的重点。

　　“当前金融管控的严厉程度前所未有，商票等非标融资渠道都可能纳入管控。这样一来，企业前端拿地的动力和可能性被降到非常低的水平。”某大型房企杭州区域负责人林光游告诉《每日经济新闻》记者。

　　一家头部房企浙江区域投拓负责人王洋举例称，他熟悉的一个全国排名前20的房企，今年上半年拿了不少地，但大多因为地价太高算不过来账来。有些地块想“求人合作”也很难找到对象，有些地块虽然找到合作方，但因为没利润最终演变为“互相掐架”：一个告对方违反企业规则，一个告对方侵害名誉权。

　　对于房企拿了高价地后的利润找补空间，一位不愿具名的业内人士告诉记者，一是通过同一地块上不同产品设计搭配尽量拉高利润，或去其他城市找补亏欠；其次，有地有项目的房企可以向供应商融资，维持信用评级和体量规模，再通过股票、发债等融资。但这样操作有赌市场放松的成分，也会埋下债务逾期归还不上的潜在风险。

　　“今年上半年企业拿地情况，与2016年和2017年企业抢地导致‘地王’频出的时候颇为相似。”明源地产研究院主编艾振强分析认为，早年抢地的副作用在此后两三年开始显现，导致一批房企要么栽倒，要么现在仍在艰难消化高地价带来的亏损阵痛，这个过程还会持续好几年。即便是以稳健著称的企业，在大量囤地之后仍有担忧。

　　艾振强认为，第二批集中土拍规则调整，对于避免行业过度集中化、多家独大形成寡头格局有很大作用。这样也会避免因一家企业爆雷危机而影响整个产业链上下游，进而导致行业休克性调整的事件发生，同时也会要求开发商以长期主义来调整战略布局。

　　在22城首批集中土拍中，部分热点城市虽然溢价率高企，但对于头部房企而言，因为其融资基本都是自有资金作配置，因此能把利润压到很低，即使有2%~3%的利润也能活下去。不过，这样的利润率却是很多中小房企无法承受的。

　　在更严格的土地和金融规则下，这样“碾压式”的实力悬殊，导致基本拿地的都是头部房企和央企国企，而中小房企的生存空间则越来越小。

　　随着第二批集中供地土拍规则迎来优化调整，一些中小房企或迎发展机会。“建立有效的购地审查有利于维护房企拿地的公平性，尤其是地方国企或者具备大股东背景的中小房企，资金来源或将受到限制，同样规模的民营房企的拿地机会将增加，资源不平衡的局面或许会有改善。”亿翰智库总监于小雨表示，在此基础上，中小房企将获得喘息空间，生存空间加大。

　　“随着重点城市在二批集中供地中对土拍规则的调整和优化，三四线城市也开始‘跟风’调整规则，所以这样的趋势是可以观望和期盼的。”毛呈飞表示。

　　“回过头来看，在首批集中供地中没有出手或少拿地的房企是幸运的。”在林光游看来，上半年拿地的公司，可能会有大比例项目真的不赚钱，但下半年在新的土拍规则下拿地，可能就能争取到一些利润空间。

　　实际上，集中供地之外，已经有不少房企瞄准了非集中供地的三四线城市。记者梳理发现，今年上半年，浙江的湖州、金华、绍兴、上虞、义乌等地的土拍，往往只有少数几家房企参拍，苏北的徐州、淮安等城市的土拍溢价率则频频创下新低。

　　“集中供地基本利润比较薄，反而是非集中供地的城市会有较大利润空间。”在毛呈飞看来，不少非集中供地的三四线城市近期土拍市场低迷，土拍溢价率创下新低，或许也正是中小房企的机会。

　　上半年“双集中”供地政策对各地土地供应节奏都有不同程度影响。贝壳研究院统计显示，22城外的三四线城市，较2019、2020年出让住宅用地规划建筑面积下降两至三成。不过随着“两集中”供地常态化，这些城市下半年可能追赶节奏、加大供应。