REITs 申报新政的出炉引发了全市场的热议，投资者应注意些什么？

对投资者而言，对基础设施公募REITs投资的底层项目应该关注哪些要点？

与传统公募基金不同，公募REITs主要投资于基础设施项目，投资者在投资公募REITs过程中，应当主要关注基础设施项目运营情况。
一是产业园、仓储物流、数据中心等依托租赁收入的基础设施项目，应关注报告期内出租率、租约期限、租金价格、收缴率、承租人分布以及主要承租人资信状况（如有）。
二是收费公路、污水处理等依托收费收入的基础设施项目，应关注报告期内主要产品或服务价格、销售数量变动情况，使用者分布以及主要使用者资信状况（如有）。
三是关注运营管理安排，包括运营管理所涉事项的决策机制、项目运营安排、内部控制与风险管理制度和流程等。

reits什么意思，，如何购买?

1、理解Reits：Reits，简称“房地产投资信托基金”，也是一种与知名基金原理相同的投资工具。把钱交给基金经理，基金经理选择房地产项目进行投资，比如房地产、基础设施等项目，然后他就可以赚取房地产租金、升值等收益，一起分享这笔钱。
2、reits基金的投资门槛并不是很高，有些只需几百或几千就能买到。购买reits基金意味着投资者把钱交给基金经理，然后基金经理会帮我们投资。普通投资者如果想参与REITs，可以通过经纪人现场认购，也可以通过场外直销、代理销售等方式认购。通过经纪渠道购买reits基金的投资者需要先在经纪公司开户。开立证券账户后，需要签署风险揭示书，然后在券商的交易软件中打开基础设施基金业务模块。已开通基础设施基金业务模块的投资者，可在“外汇基金赎回”界面提交认购申请。如果找不到订阅入口，也可以直接搜索元素代码进行订阅。
1、 Reits的优势。高回报:它起源于美国，在海外市场表现良好，近20年平均年化收益率为11.3%，而亚洲市场表现更好。2019年在新加坡和日本上市的Reits综合收益率为25%。至于在国内上市的reits，从目前9只公募REITs的募集材料来看，2021年房地产REITs(包括仓储REITs和园区REITs)的现金分红率在4.1%-4.74%之间，而特许经营REITs相对较高，在6.19%-12.4%之间。核心红利。外资reits基金90%的利润都要强制分红。我国首批上市的reits，根据中国证监会发布的reits指引，表明首批申报项目应符合以下四个条件:且稳定盈利3年以上；未来三年分红应大于4%；有专业的团队管理；风险分担。
2、 投资门槛低，流动性好购买我们自己的房产不仅困难，而且需要很多钱。Reits是房地产投资工具，通过它我们可以在不需要很多钱的情况下投资好的房地产。Reits类似于股票，属于凭证的一种。如果我们购买股票，我们就成为这家公司的股东。卖公司难，卖股票很简单。而reits相当于购买了房地产的一部分权益。卖房子难，卖reits会很简单。
3、 分散风险。中国版reits明确提出排除住宅和商业地产，这可能是对房地产的监管。如果reits资金流入房地产领域，不利于房价稳定。中国版reits专注于基础设施投资，基础设施是拉动经济的三驾马车之一。疫情后期，国内基础设施reits快速推出，可以帮助国家尽快摆脱疫情影响。投资reits意味着投资实体经济。reits成立时，基础设施的原始所有者需要认购20%的reits基金份额，并与投资者分担风险和分红，彻底降低了风险。购买国内房地产投资信托基金
4、 该基金的大致内容如下:可在市场内外购买。公募REITs成立后，将不开放认购和赎回，只能在二级市场交易。因此，如果投资者使用的是上市证券账户认购的基金份额，可以直接参与上市交易。但非交易所基金账户认购的基金份额(即通过银行、互联网平台等渠道购买的)应先转入交易所内证券机构，方可参与交易所内交易。国内版Reits投资基础设施。reits与a股、债券、黄金等关系并不密切。它们是固定资产，可以作为家庭的资产配置工具。在未来的通胀时代，reits将取代房地产，成为最重要的资产配置工具。

美国REITS好价格与现在买进价格差距太大是什么情况？

截至目前美国绝大部分的州都仿佛“按下了暂停键”，经济局势不容乐观。危机时刻，凸显价值，与疫情和股市关联性较低的房地产信托基金（以下简称REITs）受到了投资人们的青睐。 根据券商CharlesSchwab的统计显示，1981年至今全球共发生13次大型疫情，疫情发生后1个月、3个月、6个月，全球股市（以MSCI世界指数为例）的平均涨幅分别为0.44%、3.08%及8.50%。由过去经验来看，突发性的利淡，像是病毒疫情，对经济及股市造成之影响均属短暂。由于新冠肺炎病例持续增加，未来数个月全球经济增长恐将因疫情而减慢，而全球REITs预估获利成长性仍佳，今年可望维持5%左右的盈利成长。 REITs特

中国投资者如何投资海外的REITs？

个人投资者可以在主要的证券交易所里面买已经上市的REITs的股票，或者购买REIT的交易所交易基金（ETF）或者共同基金（Mutual Fund）。投资者如果有能力的话，也可以投资非上市的REITs（Public non-listed REITs）和私募的REITs（Private REITs）。

对于投资海外REITs的工具，各国都大同小异，基本就是上述的几种，最重要是投资哪个地区的REITs。

REITs最初是在1960年在美国创立的，直到20世纪90年代初，REITs结构的改进使它比直接购买房地产更具吸引力。在美国REITs市场的成功鼓舞下，其他国家开始推出自己的REITs。

如今，有31个国家拥有REITs或类REITs投资产品。REITs的基金结构模式，已经开始改变全球的房地产证券市场，使其从2002年的3,200亿美元市场增长到今天的市值1.7万亿美元的规模。

近二十年来，北美地区的REITs收益最佳（13.2%），欧洲次之（8.1%），亚洲REITs的平均收益最低（7.6%）。

自1991年现代REITs时代开始以来，美国REITs的年回报接近12％，比S&P500指数多出约2％，是美国债券的2倍。在全球范围内对比，也是REITs比股票和债券的回报更高。

中关村reits什么时候上市

1、中关村reits将于12月17日在上交所挂牌上市，在提高产品流动性的同时，力争让更多场内投资者参与公募REITs投资。建信中关村REIT上市首日涨停幅度为±30%，非上市首日涨停幅度为±10%。
2、中关村reits拥有优质基础资产，其中中关村软件园三处物业属于一线城市核心物业，地理位置优越，产业集群效应显着。园区汇聚软件、科技等知名企业，形成高端产业聚集效应，租金增长潜力巨大。数据显示，2018-2020年三栋楼目标资产分别实现营业收入1.76亿元、2.14亿元和2.02亿元，经营现金流净额分别为1.22亿元、1.59亿元和1.37亿元。万元。良好的现金流有望为投资者提供稳定的长期回报。
1、此前，建信中关村reits在发行时就受到了投资者的关注。 战略配售部分对接近50家意向客户，最终被12家大型机构全额认购； 询价阶段网下发行拟认购股份（不包括无效报价）达到首次发行股份的56.35倍，最终配售比例仅为1.83%； 本次公开募股，一天之内就吸引了近132亿元的认购，最终配售比例仅为1.97%。
2、业内人士表示，投资者在积极参与公募中关村reits投资时，也要注意投资风险。 不排除公募REITs上市后的交易表现因各方认知差异而出现波动。基建基金封闭运作，不开放申购和赎回，只能在二级市场交易，存在流动性不足的风险。此外，根据《基础设施类证券投资基金公开发行指引（试行）》，建信中关村REIT战略投资者持有的战略配售股份需满足一定持有期限要求，不得在一定期限内交易时间。因此，建信中关村reits上市初期的流通股并非基金全部股份，面临上市流通股不足可能导致的流动性风险。
3、因此，投资者在投资公募REITs时，应充分了解REITs产品的投资方向、机制设计、风险收益特征等信息，独立判断产品的投资价值，充分考虑自身的风险承受能力。我们应该理性判断，不要盲目跟风，谨慎做出投资决策，关注公募中关村reits的长期投资价值。