深圳湾片区挂牌单价跌破20万元/平方米?

指导价落地一年，深圳有学区房挂牌单价相较最高价时跌近半

深圳楼市顺周期的时候，购房者都信奉房子买的越早获利越多的规律。而这样不成文的规则，随着近一年来各项调控政策的有效开展，正在被打破。

2021年2月8日，深圳宣布建立二手住房成交参考价格发布机制，并首次发布深圳3595个住宅小区的二手住房成交参考价格。

原本计划在2021年2月初签定购房合同的齐女士，因为突入起来的参考价政策导致贷款首付比例变高，因暂时筹不到钱放弃了认购。2022年2月，齐女士告诉记者，原本自己看好的位于保税区68平的同户型房源，现在业主的挂牌价比去年初自己看好的价格还要便宜20万。

同齐女士一样受二手房指导价机制影响的民众不在少数，截至2022年2月8日，该政策已经实行满一年，而这一年，政策带来的实际影响明显超过市场预期。曾因为学区效应“身价”几度暴涨的八卦岭宿舍，挂牌单价甚至从最高时的15万跌回如今的8万左右。

月度成交刷新近10年历史新低

近日，深圳住建局最新发布的数据显示，2022年1月，深圳市二手商品房成交23.05万平方米（2019套），同比下降64.38%；其中，二手商品住宅成交为14.73万平方米（1557套），同比大跌75.04%，不足深圳2021年1月份二手房成交量的四分之一。

这意味着，深圳二手商品住宅的月度成交，已经低于2021年10月的1605套年度低点，再次刷新近十年的历史新低。

实际上自2021年二手房指导价格出台后，深圳二手房成交量便全线下跌。数据显示，自2021年4月开始，深圳二手房成交量连续7个月下跌，至11月成交量略微回暖，但也只有2118套成交，仅为过去成交量最高月份的十分之一，12月继续下跌至2076套。

从去年全年来看，2021年上半年，深圳二手商品住宅的交易量，和2020年上半年相比，下降幅度35%，创下了三年来的最低。2021年全年，深圳市二手商品住宅的成交量也只有40699套，同2020年相比，下降幅度高达57.3%。这个数字，是从2007年以来，最近15年的最低。

二手房价已连跌8个月

深圳的二手房市场，成交量绷不住的同时，二手商品住宅的价格，也处在阴跌状态。据国家统计局信息，2021年，深圳二手房价跌幅0.4%，为一线城市中跌幅最大，且已连跌了8个月。

据乐有家门店成交数据显示，自2·8新政出台后，深圳二手住宅成交均价环比一改以往上涨态势，转而出现下跌，3月份下滑幅度最大，4月份有小幅反弹，5月份涨幅下调。

成交低迷，深圳的部分业主逐渐扛不住了。“深圳二手房自指导价后进入了市场调整期，这期间随着买卖双方心理预期的不断变化，加之内外部因素的影响，双方博弈之下的结果就是二手房卖家往往是做出退让的那个。”熟悉深圳市场的中介小林告诉记者，自去年二手房指导价出台以来，因为银行贷款等问题买家更愿意选择价格接近指导价的房源，那么部分急于出手的卖家便挂出了低于市场价的报价。

深圳百花片区的一位经纪人曾告诉记者，他们门店目前给客户推荐的都是降价幅度比较高的房源，降幅较最高点低2、300百万的也有。

学区房价格松动

百花片区应该是称得上深圳最为著名的学区，这里被百花小学、深圳实验学校等“名校”环绕，是深圳家长们最追捧的片区。尽管片区内的房子楼龄大多超过20年，但二手房指导价出台之前，百花曾一次次刷新深圳学区房成交榜。

只是指导价政策落地一年后，加之“双减”、大学区政策等教育措施的不断完善，百花再不复昔日辉煌，甚至网传去年半年内百花的成交惊现个位数。

比如片区内建设于上世纪80年代的长城花园，目前82.15㎡的户型在市场挂牌价多在1150万，折算每平方米13.9万，接近10万/平指导价。而曾因为学区效应“身价”几度暴涨的八卦岭宿舍，挂牌单价从15万跌回如今8万不到。曾爆出以30万 成交的国城花园，在去年6月一套127.82平法拍房以2206万成交，折合单价17.26万/平，同比去年2月份同户型成交价，降了662万。

除百花片区外，深圳不少学区房这一年都出现了价格松动的现象。比如去年8月，拥有双名校加持的香蜜湖港中旅小区法拍房，以低于市场价400万的挂牌价惨遭流拍；9月，南山顶级学位房瑞铧苑以低于最新成交价300万的价格成交。

6成二手房接近指导价卖掉

据乐有家研究中心数据显示，自2021年7月以来，深圳二手住宅成交价与参考价偏差比在10%以下的房源成交占比上升明显。到了11月，偏离指导价10%以内的房源成交占比已高达56%，相当于每卖出10套房源，就有近6套房源是接近指导价成交的。

分片区来看，据深圳中原研究中心数据，2021年龙岗区是深圳各区二手成交量最高的小区。除了体量大之外，还有一个重要的原因，龙岗区价格相对较低，受参考价的影响较小。目前，龙岗龙珠花园、丽湖花园、可园、盛龙华园、国展苑等楼盘部分房源的挂牌价都在指导价上下10%左右。

另据中原数据显示，2021年分片区成交Top10的小区中，罗湖区挂牌价格在指导价上下10%左右的房源数量是最多的，高达108套，其中包括城市天地广场、百仕达花园、鹏兴花园、联城美园、长丰苑。

对于这样的变化，业内人士认为，经过了一年的洗礼，目前的深圳各区域和楼盘的价格基本可以代表它们背后的真实价格，只有真正高价值区域和楼盘才能长期保持价格的稳定和上行的趋势。

多举措严管楼市乱象之后，深圳有小区二手房挂牌价回落30万

最近，深圳房地产市场可谓大事不断，继深圳二手房小区业主“集体控盘涨价”事件发酵引来区、市两级住建局采取措施并发布风险提示之后，深圳住建局又紧急澄清，5%是2019年长效机制规定的二手房价格涨幅限制。如果出现二手房涨幅明显超过近期成交价格，且小区业主存在集体串联进行涨价的行为，市民可以向区房地产主管部门投诉。 “控盘涨价”令部分深圳业主的形象变得不堪，但这远远不是他们的全部。其实，从深圳住建局“点名”的两个小区来看，恒裕滨城是深圳湾片区的豪宅，价格在近几年已经大幅上涨；中粮凤凰里花苑的位置显得有些尴尬，近几年里的价格涨幅不大，所以想一朝翻身，这两个被官方“点名”批评的项目也映射出深圳楼市不同的“

深圳二手房官方“参考价”公布！豪宅单价骤降6万

“吃完午饭，一看新闻，固定资产少了200万。”有网友如此说到。临近春节，深圳再出调控政策，一记重锤让有房群体不淡定了。

2月8日，深圳住建局发布《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》，通知称将建立深圳二手住房成交参考价格发布机制。随着这一通知和第一期参考价格目录的发布，3595个小区被逐一“标价”。

不过，住建局发布的参考价同市场价差距较大，这让大多数楼盘资产大幅“缩水”，引起了市场热议，其中豪宅资产更为严重，甚至出现了单价19万的住房“降“到13万的状况。

参考价与市场挂牌价“价差”明显

有购房者向每日经济新闻记者表示，住建局发布成交参考价初衷是好的，但是数据并不是特别准确，目前官方公布价格比自己关注小区的价格要低很多，他们对此十分困惑。

那么这个二手住房参考价格表是怎么算出来的？

深圳住建局称，深圳市房地产和城市建设发展研究中心在调查分析基础上，以二手住房网签价格为基础，参考周边一手住房价格，综合形成全市住宅小区二手住房成交参考价格，并按照市域全覆盖、区域网格化原则，以住宅小区为区域网格单元，发布全市3595个住宅小区二手住房成交参考价格。

参考价格定期在深圳市住房和建设局官方网站、微信公众号和深圳市房地产信息平台等网络平台发布。

将本次发布的3595个小区二手房成交参考价与目前市场的挂牌价对比可以发现，本次发布的参考价显著低于市场挂牌价和成交价，特别是高价豪宅和优质学区房的“价差”更为明显。

以去年大热的华润城为例，该项目最新一期润玺曾因去年的“万人打新”引起全国关注。

据每日经济新闻查询诸葛找房获悉，该住宅小区过往成交单价最高已突破20万元/平方米，去年下半年成交均价在17万~18万元/平方米，而目前挂牌均价约19万元/平方米，但此次发布的参加价格仅为每平方米132000元，相当于打了7.3折，以80平米的户型计算，以指导价格售卖比目前市价便宜384万。

针对这一数据差异，在政策发布不久，有网友爆料称已有购房者向深圳12345投诉了深圳市住建局。

不过，虽然数据上存在异议，但深圳此次政策的发布仍受到了业内高度评价。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，随着深圳此次二手房价格数据披露，预计将成为全国其他城市参考模板。二手房市场过去一直存在一个问题，即交易情况不清晰、不透明，深圳此次发布，说明后续将从信息公开等角度，不断引导市场预期稳定，具有积极的作用。

剑指二手房新房价格倒挂

二手住房成交参考价格有什么作用？深圳市住建局回应称，发布二手住房成交参考价格有利于加大二手住房交易信息公开力度，引导市场理性交易，引导房地产经纪机构合理发布挂牌价格，引导商业银行合理发放二手住房贷款，防控个人住房信贷风险，稳定市场预期。

由于深圳房地产市场的供需矛盾长期存在，产品的抗跌属性较高，深圳楼市受到各地购房者的青睐。深圳的二手房成交量是一线城市中价值最高的，成交均价达到6.6万元/平方米。这一价格水平是广州二手住宅网签均价的两倍有余。

图片来源：摄图网

但深圳房价上涨很大程度上是二手房价格上涨导致的。新房房价可以通过卖地限价、预售定价、批售控制、开发商“窗口指导”等多种方式进行价格调控，但二手房市场调控却相对困难，缺乏调控的抓手，所以二手房的交易量价是由千千万万的交易者驱动的。在2019年底就发生了中粮凤凰里、恒裕槟城业主“暴力拉升”二手房价的情况。出现相同地段内二手房的每平方米成交单价高于新建中的一手房，即价格倒挂。

据信息时报报道，根据CRIC不完全统计，2020年有5个一二手房倒挂项目的城市就到达了21个。其中，南京倒挂项目个数最多，达到了92个。此外，成都、西安和长沙倒挂项目也超过了50个，由于一二手价格倒挂，南京、杭州、宁波等屡有项目“万人摇”，尽管政策调控加码，但市场热度不减。从一二手房倒挂幅度来看，深圳倒挂最为严重，二手房和新房成交均价倒挂幅度达到12%。

国家统计局数据显示，与2019年12月相比，2020年12月深圳二手房价同比上涨14.1%，涨幅位居全国首位。乐有家数据显示，南山桂庙片区、宝安中心片区四季度成交均价同比上涨超60%，福田八卦岭片区同比涨幅也高达58.97%；福田百花、南山南头、宝安沙井等片区涨幅超40%。

据时代财经报道，针对本次深圳公布的二手房成交参考价，深圳中原董事总经理郑叔伦认为，这次政策发布参考价释放出政府要开始管控二手房价格的信号。深圳并没有对二手房进行管控的先例，二手房一路高涨，后果就是一二手倒挂很严重，扭曲了整个市场的成交情况。

郑叔伦表示，相比于新房可以直接限价，二手房市场的管控难度非常大。二手房的交易主体是不同的小业主及购房者，从报价到交易的信息相对封闭，信息极度不对称。因此，二手房成交价较难把握，时高时低走势混乱。政府出台二手房成交参考价格发布机制，可以看出政府是希望先从增加透明度开始令到市场在一个价格很透明的场景去交易，引导二手房的价格走到比较合理的方向。

仍需观察具体执行细则

业主撤盘惜售可能将再现

其实早从去年开始，深圳市房地产中介协会就已经在选取部分热点区域楼盘为观察对象，收集各大机构平台线上发布房源信息，形成“深圳热点片区样本楼盘项目报价数据观察表”，并在每个月定期发布。

那么，深圳二手房市场到底有多热？除了价格，成交量也可以看出热度。

据深房中协统计到的二手房网签数据分析，2020年全年深圳二手房网签（含自助）120295套，与2019年的数据相比高出17.3%。如剔除自助网签的部分，2020年网签量更是创下自2016年有统计数据以来的新高。

据券商中国报道，深圳市房地产中介协会发展研究部部长华洪认为，从目前情况看，只是分区出台了指导价格，指导价之上的部分尚未公布具体操作执行的细则，还得持续观察。指导价与显示中的房源报价的确存在差额，结果对预期将会直接产生影响，即观望氛围再起。而对于卖方而言，撤盘，惜售可能将会在接下来时间段集中出现，当然这也属于政策后的市场波动。不过总体看，具体市场的反响还得待相应执行细则出台后，以及随后银行金融端如何跟进才能具体见分晓。

深圳最贵的房价多少钱一平？

汤臣一品贵还是深圳湾一号贵

汤臣一品贵和深圳湾一号的价格不相上下。
汤臣一品的单价均在20万/平米，按最小一套房434平米计算，一套房的价格动辄过亿。如今深圳湾1号的参考均价，也差不多20万元/平方米。
汤臣一品这个由汤臣集团开发建造的楼盘，不是国内最贵的楼盘，却是国内最网红的楼盘，位于上海市陆家嘴滨江大道旁，由四幢豪华住宅和1幢高级会所所组成，楼层最高有44层，凭借2005年单价11万每平米，创造了中国豪宅最高天价。
深圳湾一号是一处位于深圳后海中心区东滨路与科苑大道交汇处西北侧，集商业、酒店、居住、办公于一体的高端城市综合体，总建筑面积达358000平方米，周边还拥有良好生态环境和多样化休闲娱乐设施。