超大特大城市城中村改造将分三类实施，已入库城中村改造项目 162 个，如何看待此事？

棚改2.0什么意思

棚改2.0是指在超大特大城市积极稳步推进城中村改造。

棚改2.0与棚改1.0不同，把“棚户区改造”换成了“城中村改造”。城中村改造无论是对于老百姓还是对于城市面貌，都是值得大力推进的好事情。城中村改造被认为是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的重要举措。

之前的棚改是针对全国的，主要都是在三四线城市。而本轮城中村改造则专门针对超大特大城市，如北京、上海等。这也意味着，本轮改造的需求更为迫切，同时挑战也更大。因为在一线城市中，城中村的情况更加复杂，改造的难度也更大。

城中村改造的意义

城市发展成果应该更多惠及城市居民。而城中村脏乱差的环境与人们对住上好房子的期待相去甚远，实施城中村改造就是改善居住环境。城中村改造是一项民生工程，更是一项发展工程，对于促进投资、扩大内需都能起到重要作用。

推进城中村改造将进一步激发上下游相关产业发展活力，带动有效投资和消费。同时，还将有助于补齐超大特大城市发展的短板，在改善城市环境的同时完善公共服务，提升城市文明程度，推动城市高质量发展。

城中村改造应该因地制宜，该留的留，该改的改，该拆的拆，以保留利用提升为主，鼓励小规模、渐进式有机更新和微改造，防止大拆大建。

城中村改造政策通过释放啥信号

城中村改造释放的信号有：超大特大城市的范围，城中村改造的重要性和目标，和城中村改造的具体措施和路径。

一、超大特大城市的范围

根据《指导意见》，超大特大城市的范围包括上海、北京、深圳、重庆、天津等7个城市。这些城市是我国经济发展的重要支撑点，城中村改造对于它们来说具有重要意义。

二、城中村改造的重要性和目标

《指导意见》强调要坚持稳中求进、积极稳妥，优先对需求迫切、存在安全隐患的城中村进行改造，一个一个地推进，做好每项工作。城中村改造是一项重要的民生工程，可以解决居住、教育、医疗等方面的问题，改善民众的生活条件。

另外，城中村改造也对于推动城市的高质量发展具有重要作用。通过改造，可以解决城市发展不平衡、不充分的问题，促进城市经济的持续增长。通过公共服务均等化、全覆盖，可以进一步释放消费潜力和内需，推动经济的发展。

三、城中村改造的具体措施和路径

1、建立城中村改造工作机制。各地要加强组织领导，明确责任分工，形成工作合力。

2、制定城中村改造方案。在充分调研的基础上，制定详细的城中村改造方案，确定工作目标和任务。

3、加大政策支持力度。各级政府要综合运用财政资金、土地等政策手段，支持城中村改造。

4、强化产业扶持。在城中村改造中，要重视产业发展，促进就业增收，提高村民的经济收入。

5、提高基础设施配套水平。城中村改造要注重改善基础设施条件，包括道路、供水、供电、排水等方面。

6、推进公共服务均等化。要加大对教育、医疗、文化、体育等公共服务的投入，提高居民的享受水平。

城中村改造算拆迁还是征收？

城中村改造算拆迁。城中村改造是指对农村村落在城市化进程中，由于全部或大部分耕地被征用，农民转为居民后仍在原村落居住而演变成的居民区的房屋，进行的征收拆迁。

城中村改造拆迁是由政府倡导、开发商、村民自主拆迁一种三方结合方式，其拆迁主体是村集体组织自行自主拆迁。城中村改造拆迁补偿项目，因村而异，一村一策，各城中村根据自身的条件和经济状况，通过村民代表大会或村会讨论通过补偿方案确定。

关于城中村改造

　　一、2008年2月20日建设部发布了《建设部关于加强城中村整治改造工作的指导意见》（建规[2008]15号），对各地方的建设、规划、建委、房地管理等部门加强城中村整治、改造中的规划建设等工作提出具体指导意见。

　　该意见要求要从本地实际出发，根据城市发展的情况、财力、城中村具体状况和原村民的意愿，开展城中村整治、改造工作，改善城中村人居环境质量，提高城中村土地的集约利用水平，保护原村民合法利益，解决外来务工人员的居住需求。

　　二、全国各省市关于城中村改造方面，都有自己的地方性法规，特别是在具体的操作过程中，一般是“一村一议”的模式。主要有以下几种模式：

　　1、政府主导方式，其主要特点：

　　a.对村民的土地和物业实行一次性买断，关系较为单纯，操作简单易行；

　　b.政府需支付高昂的赎买资金和安置成本；

　　c.由于容易发生补偿方面的争议，政府需付出较大成本以及对异地安置的村民未来生计难有妥善解决之策，因此，这种模式通常难于获得村民的认同，政府大多是在万不得已的情况下才采用这一模式。

　　2、集体经济主导的企业化方式

　　指在完善股权设置和股份分配的基础上，由村集体统一改造，村民以其“宅基地”及住房（合法补偿面积部分）作价入股，在自行妥善安置村民的基础上，由集体经济组织牵头逐步对城中村进行重新的统一规划建设。

　　3、半市场化的社区型改造方式

　　指以村集体企业为改造单位自行组织改造，一般利用村的空地作为周转启动地块，建设公寓式新村，迁入一部分村民（主要以建安成本价分配）；然后，对迁出后腾空的部分旧村实施拆迁、补偿，并依据修建性详规进行公寓式住宅复建，建好后再用于安置旧村内其它区域的村民；如此循环，逐步对整个旧村进行滚动式开发，迁出一片，建设一片，安置一片，直到旧村置换改造完毕。

　　4、市场化的房地产开发方式

　　指利用村里剩余空地较多的优势，以土地资本为杠杆，将空地转为商住性质用地，并与宅基地一起进行联片统一开发。在对旧村物业逐步拆迁补偿的基础上，建设公寓式新村；在开发建设完成后，将一部分住宅物业按一定比例分配给村民（按成本价购买），而另一部分物业则全部对外销售，以回收投资；回笼的资金一部分用于支付旧村拆迁补偿，一部分用于支付新村建设成本，剩余部分则作为投资者的必要利润。

　　三、全国推广的郑州市城中村改造经验

　　2009年3月，由国家住房和城乡建设部牵头在郑州市举行全国城中村改造经验交流大会。被誉为城中村改造的“郑州模式”。作为专题进行介绍。

　　1、立法成果

　　2003年郑州市人民政府关于印发《郑州市城中村改造规定(试行)》的通知，该规定对城中村转制、规划管理、土地管理、建设和拆迁安置等关键问题进行了规定。另外，该规定第二十九条规定：城中村改造坚持统一建设、成片改造的原则，规划容积率不得高于本市城市住宅区最高容积率，用地规模不得低于市人民政府批准的最小用地规模。

　　2004年4月5日，城中村改造的配套文件《郑州市城中村改造规划、土地、拆迁管理实施办法(试行)》开始实施，对城中村改造的总体和详细性规划的编制和审批、土地权属划分管理、拆迁管理及安置等做出详细规定。

　　2007年，郑州市政府公布了《郑州市人民政府关于印发进一步规范城中村改造的若干规定的通知》。该通知以规划管理、土地管理、建设和拆迁安置、优惠政策、城中村改造的审批程序为主要内容，其中：

　　第五条明确了城中村改造的安置开发比（安置房的建筑面积与配套开发商品房的建筑面积之比）为1：2；

　　第七条确定了城中村改造的基本方针为：坚持政府主导、市场运作、群众自愿、区级负责、因地制宜、一村一案，条件成熟一个，审批改造一个；以旧村改造带动配套房地产开发，配套房地产开发为城中村改造提供资金保证；

　　第八条规定经区人民政府批准，村（组）可以自行筹集资金进行改造，也可以通过招标、拍卖、挂牌方式，确定房地产开发商参与改造；在村（组）所有土地统一规划的前提下，可以一次性改造，也可以分步实施改造；第四十二条、四十三条规定了城中村改造的审批程序和应提供的主要资料。

　　2008年，郑州市政府印发《郑州市城中村改造工作流程(试行)》，对城中村改造所涉及的启动改造阶段、土地和规划手续办理阶段、项目建设阶段及村民回迁阶段所涉及的工作内容、负责机构、审批时限等进行了规定，使城中村改造工作更加细致化、条理化。

　　综上所述，郑州市在城中村改造的立法工作是系统而科学的，对城中村改造的实践操作提供了直接且细致的指引。郑州市的城中村立法值得其他城市借鉴学习。

　　2、政策解读

　　郑州城中村改造逐步形成了自己的体系即“政府主导、市场运作、群众自愿、区级负责、成熟一个、改造一个”。

　　郑州模式的架构体系为，由主管市长牵头成立市城中村改造工作领导小组，抽调各部门人员组成办公室，各区也建立了相应机构，并形成了以市城中村改造工作领导小组为中心，各区、街道办事处、行政村(组)等城中村改造工作领导小组为支点的上下互动体系。 在这一架构体系中，建立了相应的协调机制，明确了各自职责。市领导小组统一负责城中村改造工作的组织领导、政策制定、方案审批和指导协调，各相关职能部门负责城中村改造相关工作的复核、审批、考核、督导等。郑州模式明确各区政府为城中村改造工作的直接责任人，具体负责本区范围内城中村改造的组织实施。

　　在郑州模式中，充分遵循和发挥了市场之手的力量。政府充分放权，充分依靠村(组)和房地产企业，在政策范围内，由村(组)和开发商谈初步协商改造条件，包括拆迁安置补偿方式，而政府的角色，则主要是监管，调动各方积极性，负责把土地规划定下来，进行督察和催办，帮助协调出现的问题。

　　在利益分配上，政府采取了充分让利的原则，除了上缴少部分规费外，郑州市本级财政几乎一分不留，将土地出让金和相应的费用全部用于村民拆迁安置，保障村民利益并兼顾开发商收益。市政府的目的，是把城中村改造作为完善城市基础设施、提高城市配套服务功能的一个重要途径来考虑。

　　郑州模式内涵的核心，无疑是政府主导下的“市场主推”式改造，倡导科学改造与和谐改造。这一模式，需要政府主导相关政策，平衡多方诉求，既要爱护村民利益，又要给开发商合理的利润空间，同时让政府、周边城区甚至整个城市受益。

　　就目前而言，这种充分发挥市场力量的模式无疑是成功的。 而政府在城中村改造中，也有获益——土地储备。郑州模式中城中村改造的安置开发比为1∶2，开发商拿到城中村改造权后不能随意开发，使城中村改造更加规范和有序。而安置开发比以外的土地将会被纳入市人民政府统一收购储备。

　　如此，郑州模式实现了村民、开发商、政府的多赢格局。

关于城中村改造的几点探讨？

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广州将改造83个城中村，这意味着什么？

广州将改造83个城中村，这意味着将会有很多的城中村改建为城市，整个城市的面目将会焕然一新，对于大多数的人而言，可能会有一大笔的拆迁款，但是对于城中村这样的地方来说的话，在拆迁之后就会产生一套房子就算是很好了，因为像广州这样的地方来说可能会有很多的城中村，无论是什么样的城市都会有城中村这样的地方，其实就是一些之前的老旧房屋在拆迁的时候没有规划到这个地方，才会出现这样的城中村，其实对于我们来说，可能更多的是关注城中村拆迁之后可以有什么样的补偿。

面对很多的城市而言，可能很多的地方都是有不一样的城中村，对于大多数的城市而言城中村往往代表着出不去进不来，其实就是一个城市中尴尬的存在，大多数的城中村都是一个比较尴尬的位置，很多人挤在一个小胡同里面。

城中村对于很多的人来说就是一个城市中不好的代名词，有的时候可能就是我们看不见的地方，大多数年轻人去大城市打拼可能看到的就是大城市的繁华，大城市的漂亮，但是对于很多的人而言可能没有看到大城市里面的城中村，城中村是我们大城市中不可或缺的一个地方。

无论多大的城市，城中村都是我们一个城市的缩影，有的城市繁华且奔放，但是面对城中村的话，可能更多地是无奈，就像是我们的人生一样，我们背井离乡想要去大城市生活，觉得电视上面的大城市就是一个城市的所有，但是我们往往不知道很多大城市其实就是有很多的城中村，这些人可能没有大城市里面的高高在上，有的只是在大城市里面的蜗居，对于广州改造83个城中村，这就意味着城市即将变得越来越好，人民也会更富有。