多地房产中介推出名为负首付的购房方案，买房负首付是馅饼还是陷阱？

有些二手房中介能办低首付,零首付,这种事情是怎么回事?把握吗?

二手房中介能办理低首付房源是怎么回事？靠谱吗？

现在购买二手房的人越来越多，很多中介公司，都将新房和二手房分开来售卖，可见二手房的销售，是非常有市场的。而且中国人历来比较重视安家立命，所以购买房屋一般都是倾尽所有，越是这样，我们购买的时候越要小心。

而随着房价的增长，购买一套房屋的压力还是很大的，如果有一份稳定的工作，那么令人最头疼的就是首付，但是又有很多中介可以提供低首付房源，甚至零首付。这就会让很多买家心动。但是天上真的有掉馅饼的事情，其实这种事情还是要经过慎重的考虑。

那么二手房做低首付可靠吗，如果走正常渠道是可靠，可是每一个二手房都是有一个评估价的，这个评估价对于银行贷款的金额有着直接的影响。甚至有的只是为你提供了一个小额贷款公司，到这样最后还不上款，还是需要自己负责，现在社会的发展很快，所有的事物变化的也很快，每天都有新开的店铺，也有无声无息倒闭的店铺，所以选择中介一定要谨慎。

下面小编为大家整理几个，购买二手房需要注意的点。

首先是选中介，要从各个方面来考察中介机构，一定要寻找一个靠谱的房产中介，这样才能确保付款以后顺利过户。而且二手房交易的流程相对比新房更为复杂，所以更是要多选择几家中介。

第二就是要和是房东的身份，我们首先要核实房东是否是房屋所有人，真正的房东是直接关系到切约付款和担责任的问题。还要注意防冻是否具有行为能力，如果是限制行为能力或者无民事行为能力的，我们的合同则是无效的。

郑州严查房产领域违规，“零首付”购房会带来哪些隐患？

钱房两失、违背国家政策、合同无效、房贷压力大，影响生活质量，这些都是零首付购房带来的隐患。

零首付购房会存在钱房两失的可能。其实所谓的零首付购房，就是房产开发单位为了吸引更多消费者，为了促进房产成交而制定的一些营销手段。购房者只是暂时不需要支付首付款，并不会减免首付款，而且房产公司还会要求购房者在限定的时间内把房款全部结清，如果购房者没有能力支付，对方则会解除合同，还要求买房者支付违约金，对于购房者来说只能落一个钱房两失的局面。

零首付购房是违背国家政策的做法，会存在很大的安全隐患，容易发生骗贷，那时就会让买房者承担相应的法律责任。因为国家对于房产市场都有着明确的规定，不同地区的购房政策有所不同，但开发商推行的零首付购房却是不符合国家规定的，多数是由开发商自己垫钱，然后去银行申请贷款，这种做法违背了国家的相关规定，属于违法行为有骗贷的嫌疑，而买房者则要承担骗贷所产生的所有后果。

零首付购房可能会出现合同无效，现在市场上的零首付购房是将首付款分期支付，或者签订高价合同签订高价合同它属于虚假贷款，按照合同法的相关规定，这是恶意串通的合同，没有法律效力，被查实以后会直接判定合同无效，证实购房者就要承担特别大的风险，有可能让自己的购房款打水漂，也有可能房子根本无法正常交付。而第1种规定在指定时间内付清首付款会增加购房者的经济压力，如果无法凑齐资金，则会面临违约的风险。

房贷压力大影响人们的生活质量，都是零首付购房可能带来的隐患。选择零首付购房的人多是经济条件不好或者没有存款的人，他们与房产企业签订购房合同以后，会要求在指定时间内偿还首付款，并按月偿还银行贷款，这事他们会发现房贷的压力特别大，甚至很多时候都无力支付，不但会影响自己生活质量，还会因为自身还款能力不足而导致崩盘，会让银行把房子收走。

馅饼还是陷阱买房谨记五点避免被忽悠

买房子本来是一件很开心的事情，但是其中也存在诸多套路。如何才能避免馅饼变陷阱呢？谨记五个关键点，购房者就能避免被忽悠。
一、精装修的精
很多开发商都在出售精装修房。购房者本以为购买了这种房子就可以免除装修烦恼，然而开发商往往并不在合同中明确写明装修及配套设施所使用的材料品牌和标准。一旦出现问题，开发商就开始逃避责任，一推百了。
常见陷阱：外表花哨，施工质量堪忧、品建材质量差、风格新颖，实用不足、甲醛超标，室内空气质量差等。
如何避免这种陷阱呢？首先购房者要考察开发商的实力，找个靠谱的品牌企业；其次将装修细则写进合同，作为验收依据。第三，验房要细致。
二、私改规划
购房者看到的宣传资料与后的实物或多或少都会有些差距，其中令人头疼的便是，开发商在建设项目的过程中，擅自更改规划，如小区绿化变更、原有的沿街会所和物管用房都将用作商铺经营、承诺的幼儿园消失、外立面材料私自变更等等。这时候就需要购房者注意在签合同时，一定要将住房周围的道路、绿化、健身场、变电房、地面以及地下车库和相应配套等情况，用不同颜色的笔标示清楚，做到心中有数。
三、承诺作废
为了突出，开发商或代理销售公司会适度夸大所售楼盘的，做出许多承诺。但有一些在后期并不能如期履行。购房者需要谨记要求开发商的承诺在合同或补充协议中进行说明。如果开发商不履行承诺，购房者还可以诉诸法律武器进行维权，否则会陷入口说无凭的窘境。
四、信贷优惠做不到
有些银行会执行房贷优惠的活动，但同样会有很多条件限制，导致房贷打折存在折扣。购房者要提前了解，避免空欢喜。
五、样板间陷阱
作为门面担当，样板间的布置经过了开发商的精雕细琢，购房者往往认为它是装修效果的参考实例。但房子买完之后，才发现即使照葫芦画瓢还是装不出样板间的感觉。这是为什么呢？因为样板间也偷偷藏了许多陷阱，常见的有：面积变大、景观变样、贵价装修、家具瘦身、滥用玻璃、增加照明、管线消失等。因此购房者购房前要擦亮双眼。

陷阱还是馅饼？买房时这八方面要尤其注意！

对于大多数工薪阶层而言，买房绝对不是轻而易举的事，许多人是用毕生的积蓄甚至负债来买房的。
买房的时候要警惕各种可能存在的陷阱，利用好手中的每一分钱，避免被开发商的伎俩蒙蔽了眼睛。
一、广告
购房者决定入手某个楼盘的房子，很多时候都是被房地产商设计精美的广告或展会上的沙盘所吸引。
某些开发商甚至利用精美的样板间，来蒙蔽购房者的双眼，殊不知，样板房的质量、结构与实际交付的标准并不相符，样板房利用视觉误差、家具尺寸相对缩小等对购房者构成误导。
应对措施：购房者要仔细阅读购房合同中的内容，必要时还要把广告宣传的内容全部载入正式的合同中。
二、配套设施
某些开发商在销售项目时对今后的生活配套设施承诺得完美无缺，但等到购房者真正领到钥匙准备入住时，会发现许多的承诺并不到位。
应对措施：购房者应冷静分析各种配套设施存在的可能性和合理性，不被表面现象所迷惑。如社区提供的教育设施是否为教育行政部门所认可等，都需要进行仔细调查。
三、内部认购
内部认购是指房地产开发商不公开地预售商品房。一般内部认购的商品房价格相对较低，但存在的问题是：一些内部认购的商品房是在开发商未取得《商品房预售许可证》的情况下销售的，不受法律保护，购房者的权益也无法得到保障。
应对措施：最好不要购买这类商品房，应选择信誉好、实力雄厚、具有市场品牌的楼盘。
四、物业管理
物业管理方面的陷阱一般有两种情况：一种是开发商强迫业主接受其指定的物业管理公司的服务，损害了业主的正当权益；另外一种情况是开发商在一段时间后偷偷更换物业管理公司，以次充好。
应对措施：购房者在签订房屋买卖合同时，对开发商指定的物业管理公司服务期限超出一年的应提出反对意见，因为这属于不合理的违反购房者意愿的附加条件。
五、债务
一些不负责任的企业常常会将资产转移到其他项目中，使用隐匿财产，抽逃资金或做假账等手段造成破产的假象，借破产逃避债务。
应对措施：购房者要尽量选择信誉良好的开发商，要分清股东与公司的关系，同时，明察暗访项目公司的实际财产。
六、收费项目
针对物业管理公司乱收费的应对措施是：业主应选出为全体业主服务的业主委员会，由业主委员会挑选信誉良好的物业管理公司，或解除与信誉不好的物业管理公司之间的合同，并且业主委员会有权监督物业管理公司的行为。
七、购房合同
购房者与房地产销售商签订的购房合同会有空白的地方作为合同的补充条款，某些不良开发商就利用合同的空白处做手脚。
应对措施：购房者签订购房合同时，一定要仔细看完全文，遇到空白处应填上自己应有权益的内容，如无需填写时，也应画上横线，防止不良开发商动手脚。
Tips：
乱收费主要表现在以下几个方面：超出核准的价格收取管理费；擅自提高收费标准，赚取收费差价；擅自增加项目建设，而将费用分摊给业主。
八、房产证拖着迟迟不办
有些开发商在业主买房时承诺3个月之内办理房产证，但有时好几年房产证却依然没办下来，开发商却一直找理由推脱。
应对措施：购房时应看商品房是否五证齐全。五证即《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》和《商品房预（销）售许可证》。如果五证不全，购房者则可能拿不到房产证，商品房质量也得不到保障。

中介猛推“法拍贷”购房 馅饼还是陷阱？

在银行回收贷款、严格限制用途、冻结授信额度等多项举措下，借道“经营贷”炒房现象已经明显降温，但为了揽财，一些贷款中介又开始在各大社交平台打出“正规银行贷款、低利率、法拍房可贷款……”的旗号。不过，经过北京商报记者调查发现，所谓的“法拍贷”并非银行正规同名业务，不仅在抵押、审批等规则方面与银行“法拍贷”业务存在很大差异，甚至中介人员还会诱导客户进行民间借贷。

“不需要抵押”

“法拍房可贷款，1对1 VIP服务，快至3天放款……”北京商报记者5月18日以购房者身份调查发现，在经营贷“炒房”行为遭严堵后，一些贷款中介开始在各大社交平台推出“法拍贷”名头揽客圈钱。

“法拍贷”顾名思义就是司法拍卖贷款，主要是银行为符合申请条件的法拍房客户提供的一项贷款服务。从具体模式来看，主要是银行向“法拍房”买受人发放专项购房融资贷款，银行提前为竞买人进行贷款业务预审批，在竞买人成功竞得标的物后发放个人购房贷款。法院支持符合条件的服务商开展“法拍贷”相关服务。

在贷款中介李丽（化名）的口中，“法拍贷”具有利率低、借款期限长、可按月付息、0抵押等特点。“现在经营贷利率比较高，不太好做了，银行有审批材料和用途限制，我们这块业务也在收紧，不过，只要有购买法拍房需求的客户，‘法拍贷’都能做。”李丽说道。

从李丽提供的信息来看，个人办理“法拍贷”业务首套房贷款普通住房最高限额不得超过房产价值的65％；非普通住房最高限额不得超过房产价值的60％；二套房贷款普通住房最高限额不得超过房产价值的40％；非普通住房最高限额不得超过房产价值的20％。李丽介绍称：“所有的银行都能做，且不需要抵押，收取费用为贷款金额的3%，利率可以做到4.3%。”另一位贷款中介李明也向北京商报记者提到“不需要抵押就可做”。

此类操作是否合规？一位国有大行房金部客户经理告诉北京商报记者，“‘法拍贷’其中一项主要流程就是由银行准入的担保机构承担阶段性担保”。由于法拍房要求的付款周期都非常短，银行会采取先放款后抵押的政策，找一个专业的担保机构对这笔贷款进行担保，担保公司要监督完成客户的房屋过户手续把房产证交到银行，银行完成过户之后，担保公司的担保责任才会解除，所以会向贷款客户收取放款金额为1.5%的担保费。

这位客户经理提醒称，“我们遇到过在‘法拍贷’交易过程中，有所谓的中介机构主动联系客户进行交涉的案例，他们进行的都是有偿服务，会收取成交价的3%作为服务费，这个费用还是非常高的，而且银行和中介也没有任何合作”。

诱导至向地下“银主”借款

北京商报记者在调查过程中注意到，部分贷款中介对“法拍贷”业务流程不甚了解。

按照银行的正规流程，“法拍贷”借款人必须满足本地限购、限贷政策以及征信状况良好几大核心要求。而在咨询过程中，多位贷款中介人士并未向北京商报记者提及限购这一政策，只提到了唯一能动“手脚”的征信修复。

李丽介绍称：“申请过很多网贷产品的客户，进行过多次网贷借款查询的客户肯定在征信上留下了记录，我们主要负责的就是客户的征信包装，材料包装，其他没有任何费用。”当北京商报记者问及如何包装材料时，李丽仅表示，“这是商业机密”。

贷款中介所称“征信花”的客户究竟能不能做“法拍贷”？一位接近“法拍贷”业务的客户经理介绍称，“个人征信有问题是在贷款过程当中有过逾期或不良记录，或者是存在一些涉诉信息，这样银行会在综合评估后最终确定是否放款。只要没有出现逾期的客户就可以做贷款。贷款中介的任何业务都是有偿的，银行额外不会多收客户一分钱。另外需要关注的是，借款人及其家庭名下存在2笔及以上未结清住房贷款时暂不提供贷款支持”。而贷款中介并未向北京商报记者提及这一信息。

在贷款中介的话术诱导下，不明缘由的购房者很容易落入陷阱。调查后期，更有贷款中介推翻了“法拍贷”这一购房渠道，转而向北京商报记者推荐另一种购房方式。贷款中介张于明（化名）介绍称，可以先做垫资全款买房，在这之后再做银行贷款还清垫资。

例如，“法拍贷”拍卖总价为300万元，客户只有100万元，那就可以从贷款中介这里先行取得200万元垫资全款购房，10天收垫资总额1%服务费，一个月收取3%服务费。等公证、过户一系列流程进行完毕之后，再从银行进行借款还清垫资。这个垫资并不是由正规的贷款机构支付，而是由俗称的“银主”进行支付。

张于明解释称，“我们公司合作了好多人，有闲置资金，他们就是垫资的‘银主’，垫资也有一定比例，并不是全款垫资”。

北京商报记者测算后发现，如果购房者使用了“银主”垫资，以200万元为例，一个月需要支付的手续费就高达6万元，由于法拍房的不稳定性，如果过户、公证周期拉长，那购房者将身背更高的负债。

“此类方式也变相演变为民间借贷的一种灰色模式，这种贷款本质上就是一种发生在拍卖领域的民间借贷。”北京寻真律师事务所律师王德怡指出，他们之所以敢放贷，是考虑到借款人本身是有一定经济实力的，而且有正在进行交易的不动产，可以作为他们履行借款合同的信用保证。这种短期借款很可能造成综合借款成本超过四倍LPR（贷款市场报价利率），一旦产生争议，超出部分不受法律保护。

“捡漏”的风险

苏宁金融研究院宏观经济研究中心副主任陶金在接受北京商报记者采访时指出，“法拍贷”继经营贷后冒了出来，有短期和长期的原因。短期看，部分银行受楼市强监管压力，同时为向房地产贷款集中度监管标准靠拢，限制房贷额度，刺激房贷需求转向经营贷，因此在经营贷被严格监管后，投机者又寻找新的“空白点”。

由于低于市场价，法拍房成为部分购房者的“捡漏”选择，一度受到购房者的追捧。北京商报记者根据阿里司法拍卖平台梳理发现，开年截至5月18日，共发生了超10万起住宅用房拍卖，其中涉刑资产、诉讼资产、破产资产分别有211起、99312起、3088起。

这些法拍房最低起拍价仅为1元，但瑕疵也更为严重。例如，法院通常会在竞买须知中标注，标的物现状及存在瑕疵等原因不能或者延迟办理过户手续造成的费用由买受人承担，拍卖人不作过户登记的任何承诺。有些房子还存在被多家法院查封、重复抵押、被占用、欠税费未腾空等情形，每一项对于新接手的购房者来说都是较为棘手的难题。

王德怡提醒称，依法合规进行放贷或者借款是保证各方利益的前提和基础，与普通商品房买卖相比，法拍房风险更大，对买家的专业能力要求更高，相关交易履行过程当中各种节点都有专业性，最好是有专业律师和财务人员参与，以便把控风险。

消费金融专家苏筱芮在接受北京商报记者采访时亦认为，银行需要注意风控，包括对房屋质量的把控和购房者资质的把控，“法拍贷”此类模式将风控全部依托于担保可能积聚底层风险。对购房者来说，应注意收费名目类别，清晰甄别除了服务费以外还有没有别的隐形收费。

北京商报记者 孟凡霞 宋亦桐

（责任编辑：董云龙 ）