万科郁亮认为房地产市场会产生向上修复的力量，你对此有何看法？

专家建议拿出三分之一的存款买房，你觉得合理吗？

我觉得十分的合理，没有毛病啊，对于个人来说风险比较小，但是每个人的实际情况不同，对于这一做法，我个人认为也是有着考虑不够全面的地方。 首先，对于那些经济条件比较好，比较宽裕的人来说，不要说是拿1/3的存款买房，就是拿2/3的存款买房，也是没有问题，因为这样的人有稳定的收入，每个月的收入都能够保证让自己过上衣食无忧的生活，而且这些存款对于自己来说并没有太大的作用，而通过拿出存款买房来改善自己的居住条件来提升自己的生活品质，这显然是一件很现实也很有意义的事情，从这个角度来说，我认为这些人提出的这一意见还是很合理的。 但是对于那些工作和收入并不是很稳定的人，如果说拿出1/3的存款去买房，也会给这样的

如何看待万科集团董事长郁亮称房地产市场仍是个10万亿市场？

万科集团董事、总裁、首席执行官祝九胜表示，万科在年初对于市场下行有预估，但没想过这么严重。短期来看，万科会用更积极的销售、更具体的应对来兑现今年实现业绩止跌企稳的承诺。 如果看得更长远一点，从两三年的时间跨度来看，万科大体上想实现三个目标，业绩一定 要止跌回稳，开发要继续维持在行业第一阵营，第三个是率先从房地产开发转向不动产 开发、经营、服务并重。 看到没，第一个是根本点，也是我强调烂了的核心——人口老龄化（面对负增长吧）、城镇化见 顶、居民负债率、收入增长速度放缓等等。

一、最近房地产有趣新闻应该是碧桂园，比如碧桂园总裁莫斌喊：相信所有地产企业都会检讨和反思。市场调整作为管理层我们预判到了，但剧烈程度超出了预期。对于业绩下滑，我和我的管理
层对投资者表示深深歉意，我和我的管理层也在做深刻的检讨和反思。碧桂园神经反应有些迟钝啊，都这个点才喊超出了预期。对投资者表示深深歉意这句话很恶心啊，只对投资者表达歉意，那些购房者呢，甚至烂尾楼呢。

二、怎么不表达歉意，一句道歉都没有，倒是对资本家很殷勤。“新业务方面，博智林 机器人业务是唯一的重点业务，其他新业务都已经暂缓。”这说明碧桂园
和华为类似，在战略收缩，而且可以看出除了建筑机器人产业，碧桂园转型基本上“无成功”。
让我想起来股东大会郁亮喊：从短期来看，楼市已经触底，但恢复是一个缓慢而温和的过程。那次报告会，最重要的信息如下：

三、与此同时，郁亮也表示，尽管环比明显上升，但预计同比仍然会有不小的跌幅，底部回暖需
要时间。他强调，当前房地产市场所处环境已与过去不同，如今，人口状况和结构、收入水平、
房地产市场运行的指导原则都已发生变化，行业已进入新的发展阶段，所以不能再沿着过去的逻
辑，期待回到过去高峰时的数据和规模。 万科实现合同销售金额1681.1亿元，同比2021年同期的2868.1亿元下降
41.39%。已公布数据的14家TOP20房企前5月累计销售金额同比下降45.2%。这么说万科也
没有好到哪里去，属于泥沙俱下状态。

四、看起来很吓人，但实际上它的影响力已经大幅下降（未来股市会占很大比重），会从经济的超级支柱沦为支柱之一，而且会逐渐 离开舞台中央。 届时，数字经济、新能源产业、医药医疗健康乃至大飞机产业都可能超过房地产对GDP的贡献。 比如数字经济：国家正式发布了《数字经济“十四五”发展规划》。 根据规划，到2025年，数字经济将进入全面扩张期，数字经济核心产业增加值占GDP比重达到10%。 业内人士分析，假设2025年GDP总量为130万亿元，这意味着数字经济核心产业增加值将达到13万亿元。 2020年，这个数字只有7.8万亿元左右。

五、另一个就是可以窥探未来发展趋势是指标：最核心出生人口（供需关系核心）、城镇化、经济转型
升级、化解土地财政困境、空置率等。
最核心的出生人口无需多言，我从18年强调到现在，现实情况人口也和我此前分析一致。
城镇化呢，已经到顶了，后续城镇化会随着人口自然更迭（农老龄人口去世）而被动上升。
一个社会，理性的声音很重要，不要做沉默者。
一生二、二生三，三生万物，通过影响身边人，身边人影响他们的身边人，如此循环，就会产生磅
礴的理性力量，就可以战胜非理性，不要等悲剧发生才冷静，那就晚了！
我们都可以作为理性力量发生源，我从18年开始慢慢影响了，现在也影响了一批人，大家加油。

据说中国房地产总市值有400多万亿，虽然经过21年底和22年的持续萎缩，但10万的市场目前还是
有的，但过了今年就不好说了。
郁亮说了一句很有意思的话，就是存量住房每年要淘汰10亿-11亿平方米，简单的理解一下就是房
子会折旧的，会没人住的，会淘汰的，指望囤房子涨上天际的炒房客们，好好算算房子的折旧，特
别是30层左右的高层。

六、以我国的建筑设计质量，电梯和电路水路也就15年左右，外墙二十年，房子能住30年算质量很好的
啦，而且这还是标准的。若是按照这几年烂尾楼开发商的尿性，嘿嘿，我都倒吸一口凉气，开发商
都已经抠到把草坪换成沙地，至于购买的房子钢筋数量够不够，实在不好说。
前段时间烂尾事件，个人认为保交楼但没有保质保量的话，没有任何意义。有钱的时候，开发商建
房子况且可以四年掉外墙，建筑用海沙，3年时间阳台护栏全部生锈。要是没钱的开发商能做出什么
事，真不敢想。

现在大家明白为啥二手房5-10年要套现走人了吗，要是超过10年二手房，任谁接盘都很可能是最后
一手，哪怕你吹上天际，但二手就是二手，就是在不断折损，就是不如一手房。房子其实是个消耗
品，作为地产行业相关人员，我见过很多房子，其实不管是多贵的房子，楼龄超过15年或者20年以
上的，都会显得非常老旧。
10年前的开发商还算有良心的，但这几年起的房子，那些高周转一年半建起来的，各种违规偷面积
扩阳台，用海沙建房子返碱的，要说能住三十年，我说你都不信。

有没有可能30年前掏空积蓄买房子，30年后掏空积蓄修房子为啥要用修这个字眼呢，因为现在高层是拆不起的，把你们30层的高层住宅拆掉要赔多少钱，还不
如另外找个空地去建个新城。中国那么大，你们不会那么天真以为会没有地，要拆你家的高层吧，就把话放这里，绝大多数人花了一辈子积蓄，也就是租了30年房子而已，要是现在还有人把商品房
当成传家宝，传一代又一代，那是你想多了。
能传一代一代的，那是宅基地！老房子危楼了，能推到自己重新再建的，也是宅基地。跟你买的商
品房没啥关系，商品房是消耗品。

万科董事会主席郁亮称人民住房仍是刚性需求，房地产带动了哪些行业的发展？

我认为房地产行业能够带动钢铁行业、水泥行业以及房地产销售行业的发展。

在房地产行业的发展变得越来越糟糕之后，很多房地产行业的业内人士却并不认为房地产行业即将进入寒冷的冬天，甚至有些业内人士认为房地产依旧能够迎来崭新的春天。

一、我认为房地产行业能够带动钢铁行业的发展。

要知道现现在的房地产行业根本离不开钢铁行业的支持，因为房地产行业如果想要建设的更加稳固，就必须要使用大量的钢铁材料。而房地产行业如果保持良好运转，那么钢铁就不会缺少销路，这对于钢铁行业的发展也必然会带来一定的促进作用。

二、房地产行业对于水泥行业的发展有着极大的影响。

在盖房的过程中，除了会使用钢铁以外，房地产行业还会使用大量的水泥，因为只有大量使用水泥房子才能够变得密不透风，如果房地产行业保持长时间的高速发展，那么水泥行业的发展必然会有着相当大的进步以及提升。只不过很可惜的就是，在房地产行业变得越来越糟糕之后，水泥行业也受到了严重的影响。

三、房地产行业对于房产销售行业的发展有着明显的影响。

房地产行业和房产销售行业属于相辅相成的关系，如果缺少了房产销售行业的推广，那么房地产行业就不可能形成良性的资金运转，而如果缺少了房地产行业的支持，那么房产销售行业也就会成为说空话的行业。正是由于房地产行业的发展对于房产销售行业存在着较大的影响，所以房地产行业发展遇冷之后，房产销售行业也面临着严重裁员的情况。

其实房地产行业的发展和很多其他的行业也有着相当大的关系，可以说房地产行业发展好坏，对于国内经济发展也有着相当重要的影响。

王石表示「房地产市场不是结束了，而是刚开始」，是什么意思？未来房地产市场会是何走向？

房地产市场一直以来都是全球经济的重要组成部分。然而，近年来，随着经济的变化和全球形势的不确定性，房地产市场也面临着许多挑战和变化。有人认为，房地产市场并没有走到尽头，而是刚刚开始。我们将一起来分析这一观点，并探讨房地产市场未来的走向。

首先，让我们来解析“房地产市场不是结束了，而且刚开始”这句话的意思。这句话可能意味着房地产市场仍然具有巨大的潜力和发展空间。尽管过去几年中，一些地区的房地产市场可能出现了下滑和调整，但这并不意味着整个房地产市场已经走到了尽头。相反，这可能是一个新的开始，一个重新调整和发展的机会。
房地产市场的未来走向将受到许多因素的影响。

首先，经济增长是房地产市场的关键驱动力之一。随着经济的复苏和发展，人们的购买力和投资意愿将增加，从而推动房地产市场的活跃度。此外，人口增长和城市化也将对房地产市场产生重要影响。随着城市人口的增加，对住房和商业用地的需求将持续增长，为房地产市场提供了机会。

其次，政府政策对房地产市场的发展具有重要影响。政府可以通过调整土地供应、房地产税收政策和贷款利率等手段来影响房地产市场的供求关系和价格。因此，政府的政策取向将对房地产市场的未来走向产生重要影响。例如，一些国家可能会通过鼓励住房供应、支持购房者和投资者等措施来刺激房地产市场的发展。

此外，技术的进步也将对房地产市场带来重大影响。随着科技的发展，房地产行业也在不断创新和变革。例如，虚拟现实技术可以帮助人们更好地了解和体验房地产项目，智能家居技术可以提供更便捷和智能化的生活方式，区块链技术可以提高交易的透明度和安全性。这些技术的应用将进一步推动房地产市场的发展和变革。
然而，房地产市场的未来也面临一些挑战和风险。首先，金融市场的变动可能对房地产市场产生影响。利率的变化、金融政策的调整以及全球经济形势的不确定性都可能对房地产市场的投资和融资环境造成影响。其次，环境可持续性和气候变化也是房地产市场需要面对的重要问题。人们对可持续和环保的住房和建筑需求不断增加，因此房地产开发商需要关注环保和可持续发展的要求。
为了应对这些挑战和变化，房地产市场需要采取一系列的措施。首先，房地产开发商和投资者应该关注市场需求的变化和人们对住房的需求。他们需要根据市场趋势和需求变化来调整战略，开发出符合市场需求的房地产项目。其次，政府应该制定积极的政策来支持房地产市场的发展和稳定。这包括提供土地资源、优化税收政策、推动住房供应等。最后，房地产行业应该积极采用新技术和创新，提高效率和服务质量，以适应市场的变化和需求。
综上所述，房地产市场并没有结束，而是面临着新的机遇和挑战。尽管过去几年中可能出现了一些调整和下滑，但房地产市场仍然具有巨大的潜力和发展空间。通过关注经济增长、人口增长、政府政策和技术创新等因素，房地产市场可以找到新的发展路径，并为人们提供更好的住房和商业空间。然而，要实现这一目标，需要各方共同努力，制定合适的策略和政策，以确保房地产市场的可持续发展和稳定增长。

万科郁亮提出的房地产发展进入了“黑铁时代”，释放了哪些信号？

万科现在的董事长郁亮在最近的年会中发言说房地产的发展已经进入了“黑铁时代”，这意味着2022年对于所有的房地产企业来说都是一个大洗牌的过程，要么生，要么死，没有第三个选择。同时也预示着我国的经济主体进入了一个转型期。

郁亮本人从年少时候就非常喜欢王小波写的四本书，分别是《黄金时代》、《白银时代》、《青铜时代》和《黑铁时代》，这四本书中的内容迄今为止他都时常提起，似乎这也预示着郁亮总是如此有先见之明。早在10年前，郁亮就已经判断出房地产发展的“黄金时代”已经结束了。

后来，郁亮又准确的预估了房地产发展的“白银时代”，这更让他的话在业内成为左右很多人的风向标。当很多人还在等待他判断房地产业的“青铜时代”该如何应对的时候，现在他却忽略过这个阶段直接提出房地产业的“黑铁时代”已经到来。

对于房地产从业者来说，这无疑是一个令人紧张的信号，可能很多业内人士都要辗转难眠了。但是任何焦虑都是解决不了问题的，所要做的就是如何去面对这不乐观的局面。

郁亮的话让人意识到，如今一招鲜吃遍天的时代已经过去了，企业文化需要更加的细致和深度内涵，才能在这巨大的竞争中坚持下来，不仅是开发客户重要，同时如何进行后续的经营以及做好服务都是需要更多的研究与实践。

另外，各企业之间如何做好合作，如何处理彼此之间的磨合，都是非常考验人的能力的。所以，说到底最重要的就是如何选拔和使用人才。很多企业都在抱怨没有合适的人才，可事实真的如此吗？究竟是企业没有耐心培养，还是说很多企业对于人才的理解是错误的呢。