在房地产规划开发领域，如何看待新加坡人均GDP虚高的问题？

为什么新加坡人均gdp比香港高那么多

2013年，新加坡人均GDP5.47万美元，而香港为3.87万美元；
新加坡的人均GDP确实比香港高很多，原因归纳下来，主要有以下几点：
1）香港的经济严重依赖大陆，而新加坡的市场面向全球。
2）香港的产业相对单一，主要就是金融业、房地产业、旅游业、转口贸易业等；新加坡还有炼油业、电子产业等，综合竞争力明显强于香港。
3）香港是中国管辖下的一个地区，许多对外事务不能自主；新加坡作为一个独立国家，在大国之间保持平衡外交，能从美国、中国、日本、欧洲、东南亚获取各种优惠。
4）新加坡比香港更加开放，雇佣的外籍劳工远远比香港多，经济就更有活力。

新加坡推出一系列房地产降温措施，你如何看待这些措施？

新加坡发布一系列的房地产业降温对策，这种对策是可以具有一定的成效的。例如：政府部门提升选购住房的合同印花税，那样至今对新加坡的公民而言第二次选购房子住房或是永久性住房选购的合同印花税，自这一月至今，选购的合同印花税早已产生提高，二套房子租房合同印花税可能产生变化，必须政府部门开展管控来促使房产公司减温，可以让公民针对房地产业的价钱有一个乐观的心态。

随后，房地产业减温对策总的还款占比缩紧，那样便会产生一个房地产业还款占比的门槛，可以促使每一个新加坡公民在每月的还款占比上产生薄弱的转变。政府部门也要求每月的贷款还款占比不能超过收益的百分之六十变小到百分之五十。除开这种的对策可以促使房地产业减温以外，国家发展部和新加坡的商务管理单位也是对提升新加坡的楼房住房供货也发挥了一定的协助，可以不错的达到市场需求。

但是这种对策尽管可以有效的危害房屋的减温，在挺大的水平上也再加上了对新加坡公民购房的限定，在一定情况下也增多了新加坡公民购房的门槛，提升了对新加坡公民购房的激情，但是新加坡房地产业提升针对公民的购房要求标准，是可以让新加坡公民针对购房来提高自身的工资待遇，可以在一定水平上推动新加坡的发展趋势，给新加坡的发展提升了一定的经济发展水准。

更强的合同印花税和更好的更为严苛的借款，针对新加坡公民购房是有一定的艰难。针对个人的住房房子而言，还钱占比的缩紧，代表着新加坡公民在还钱每月的个人贷款的过程中不可以超出月收益的占比，那样无论如何调空，还钱的占比可能危害住宅的范畴。

新加坡房产投资优势有哪些

1.经济稳定、法律健全
新加坡以稳定安全的政治社会环境、严明健全的法律制度而著称，是全球最国际化的国家之一。社会与经济稳定为各种方向的投资都能带来极大的保障。同时，新加坡拥有健全的法律与制度，能够让投资者们在投资各项资产时省去不必要的麻烦步骤，轻轻松松享受收益。
2.房价合理，房产泡沫少
新加坡这些年的房产数据分析来看，新加坡的房价并非市场走弱，而是政府对房价的调控。政府的严格监督让新加坡的房地产市场更加平稳，减少了由于胡乱投资导致的房地产泡沫，房价合理，投资准入门槛低。
3.流通性高，租金回报率高
投资房地产不是看房子的价格，而是要看价值，房子能够带进的租金收益，就是它的价值。
新加坡房市非常活跃，二手房产流通性很高。同时，新加坡的经济发展很多要依赖国外人才的入驻，由于国外人才的入驻则导致了人口替换率高。很多国外人不会直接在当地购房，而是选择租住当地的公寓。越来越多的人才入驻便增加了公寓出租的需求量。所以新加坡房产的出租率很高，能够拿到期望的出租回报率。
4.房价稳定，呈上升趋势
新加坡近年房市火爆，投行纷纷看好~这可不是小希信口胡说，知名投行摩根士丹利、摩根大通、国际领先房地产顾问高力国际等都在预测报告中指出新加坡房市将出现上涨趋势!
5.全球宜居城市，位列前茅
新加坡在近些年曾多次被评为全球宜居城市。越来越多的外籍人士都开始将投资、养老的目光转移至新加坡，新加坡将生活中必要的优良自然条件以及城市建设的高度现代化相结合，让新加坡成为居住的首选地点，吸引了越来越多的人到新加坡居住。

中国与新加坡的差距在哪里

一、人人都有房住的社会
2003年，新加坡土地面积604.2平方公里，人口400万（新加坡人约300万，其余是外国在新加坡工作的人），我们可以计算出新加坡人均土地是151.05平方米！！而且这还包括了一些不适合居住的岛屿，还要建公路，要有工厂，学校，要有兵营，真正能够用来居住的面积屈指可数。新加坡的水也要基本上从马来西亚进口。我们来看看这样一个土地和水资源贫乏的国家是如何解决住房的。
新加坡首先国家严格控制土地，严格规划，建高楼。另外，为防止少数人拥有过多房产和房地产泡沫，采用了政府直接参与房地产开发和管理的方法。政府成立建屋局，统一规划，建设和管理。目前，全国80％多的人口都居住在这种房屋里。一般说来，对于新加坡人，一套3室一厅的房子也就是人民币70万到100万。这是因为政府有对公民买房有补贴。而同样的房子，外国人买住了5年以上的二手的，也要120万元以上。新加坡的全国平均工资大概是人民币每月15000（税前，包括雇主交的公积金）。一般新加坡人，如果夫妻都工作，很容易买下房子。而且几年以后还可以卖给外国人，挣50万左右，再到私人房产市场买更好的住房。所以，在新加坡人人都有房住，而且年轻人结婚都可以买房（当地人很少上研究生，要上也是在职那种，不影响挣钱），对于大学生几年后就可以攒够房钱而追求其它的了。
目前，上海、北京的住房已经和新加坡的房价差不多了，而我们还要每月有一大比的管理费，停车费。我们土地远比新加坡充足，而且有充足的劳动力建房。是什么导致了如此高的房价？一个收入2000左右的普通老百姓，夫妻两个多少年才可以还清贷款？当大款们拥有别墅和高档车的时候，那些收入更低的老百姓，什么时候才能园一个住房梦？而做为政府，在住房商品化的今天，是不是应该想想如何解决低收入人的住房难，而不是一味的卖地皮赚钱？
二、比起新加坡，深圳成功吗？
新加坡65年独立，70年代初才真正开始大的发展，从人均50美元的GDP，用了30多年到97年亚洲金融危机前最高达到27000美元，现在大概是24000美元，保持了30年平均8％以上的增长率，用30年时间超过以前的殖民国家英国。98年以后发展速度才降了下来。深圳是78年开始的，算起来只是比新加坡晚了十年左右。新加坡是“渔民”和“苦力”的后代，种族和宗教问题复杂，没有人支持它，完全靠自己。而深圳能够留下来的大部分是大学生，背靠香港，可以通过户口引进人，赶走人。这两个城市有可比性。但是我们需要反思深圳成功吗？
在新加坡几乎看不到要饭的，人人有房，安居乐业。据说马来人（当地人）从小学一直到大学享受免费教育。街上没有什么警察，一旦有一个治安案件，将在一段时间内，成为全国瞩目的焦点。前一段时间，一个中国陪读妈妈的女儿失踪。电台和报纸经常是头版头条，而且街上很多寻人启事。后来，发现小女孩遇害，几万人专程去悼念。我们想想，那仅仅是一个外国人的孩子啊？她的母亲也就是在菜市场帮忙的一个普普通通的中国福建妇女，可是竟然能够引起如此的重视？深圳在繁荣的同时，我们可以看到街上到处都有警察，查看证件，并经常可以带走没有居住证件的人。我在什么看到很多要饭的，据说关外就更多了。我在台湾的工厂里看到了打工妹们无助的眼神。有人一掷千金，有人在为几百元的工作而奔波。有人可以支持孩子到英国挥霍，有人可以通过行政命令的方式让学生看他亲戚拍摄的电影，女警官胡作非为。我们想想，比起新加坡和香港，做为窗口的深圳成功吗？通过这个窗口，我们是不是真正学到了我们想学的？
三、67岁退休，70多岁的人也可以找到工作
现在新加坡的退休年龄是62岁，很快将提高到67岁。我们可以看到很多老年人都在工作，NUS和新加坡管理大学学校食堂卖饭和擦桌子的很多都是70岁以上的老人。一方面这是因为新加坡福利差，很多老年人的根本没有足够的积蓄（我们将在后面讨论这个话题），另外也反映经济的发展，为这些弱势群体，提供了就业机会。全国300多万当地人，100万外国人，其中据说有30万从中国去的。这么多外国人都有工作，可想而知，当地人就业是比较挑剔的。其经济发展不是光看GDP的，也要看就业率。有就业机会就有发展，实现全民就业比实现GDP的发展更难。
我们中国的经济发展导致了人员过剩和失业，这是正常现在。问题是我们没有创造足够的新就业机会。就业机会很难让政府直接创造，政府应该创造的是一种环境，激发个人对理想，包括财富的追求，从而为社会创造就业。让每一个想工作的人找到工作。我们的毕业分配制度用了10年的时间，只是改革了一半，取消了分配，但是，还是逼着大学生当年必须找到工作，否则户口打回原籍，永远没有改变户口的机会了。这些都该取消了，都知道要取消，为什么就这么难？我不想看到“管分配”老师的嘴脸了，也不想看到“管档案”，更不想和学校户籍科“管户口”打交道了。我希望食堂就是外面的餐厅，而不是一个“管食堂”的“老师”管理的处级单位。
四、中国和新加坡的税率比较
在新加坡如果收入30万人民币的话，税最多大概是2万。我记得10万以下大概是不用缴税的，另外交的公积金也不纳税。应该比西方国家低很多，和香港应该差不多。和美国不同，新加坡第二年夏天交前一年的税。夫妻两个可以单独算，也可以合起来一起算。在税的计算方面，有很多减免，比如孩子越多，减免越多。比如负担父母，孩子服役，配偶或者子女残疾等等。另外，还要遗产税。顾保姆还有一个LEVY，以防止因为保姆工资过低，使大量新加坡人顾保姆，带来社会问题。税可以网上报，收到税单后，通过ATM或者支票就可以缴了。见不到税务人员，和单位也没有关系。最后，通过信，邮寄回缴税证明。这样，你可以做为你收入的凭证。
我们中国的税率算法太简单，不考虑一个家庭情况，就一刀切缴税。另外，每月纳税的的方式我感觉不如按照年计算更加科学。因为月收入波动太大，如有时有奖金，有时没有，有时有稿酬等一次性收入。另外，缴税前的收入评估也是防止腐败的好时机。还有，我记得以前在大学门口，有人拦截自行车收税。抓住你就倒霉，没有抓住就没有人管。我感觉如果一个税很难执行，不如不收。要收大家就都要公平。
五、新加坡的股市和中国的股市
新加坡股市的平均P/E我估计大概是15倍左右。很多P/E不到10的小公司。很多中国公司到新加坡上市，发行价大概就是10倍，跌到5倍以下的也有不少。在这里，很多公司将收入的50％分红。很多情况下，一只股票（如地铁股票）得到5％的分红并不困难，这还不考虑Profit的持续增长。股市确实比存款挣钱。我认为关键是新加坡不限制资金流动，老百姓对于新加坡没有信心的话，可以将钱换成美元、欧元等任何货币。可以买日本股市，中国B股。可以通过基金投资到任何收益率高的国家，地区和行业。或者干脆存到花旗银行，马来亚银行。
相比之下国内的公司发行价就是20倍。结果年底不分红。这样看中国股市跌了这么多年，比国外还是贵，除非公司前景特别好，否则还要跌。很简单，从长期看，不如放到银行。美国的P/E也比较高，但是企业发展快，这点新加坡比不了。我感觉中国还不如不限制资金流动，为什么要吊死在中国不赚钱的股市，为什么我们不能到香港用1/2的价钱买同样的股票？为什么我们不能到美国买GOOLe，到日本去买SONY，到德国买Siemens，去迎接真正的高科技（而不是清华，北大那些骗人的校办公司）？
六、新加坡和中国的福利的比较
按说税这么低，福利应该不如中国了，但是好像又不是。而且新加坡做为一个国家，要保持一定规模的陆海空和外交，花销不少。新加坡也有类似于中国的基金（好像北京叫做3金或者4金什么的，企业要给职工交的）。新加坡一般每月工资的20％用做基金，另外，公司再出13％（经济好是多出些，坏时少一些）。用于医疗，养老和买房。用于医疗和养老的部门年存款利率大约是4％。住房部门可以用来买房，医疗部分可以用来报销医疗开销或者买医疗保险。这样一个人如果30岁时有1万元基金，63岁退休时将有3.6万元。老百姓允许用这些钱进行风险低的投资，如债券，股票，投资基金。到55岁时可以取出来，也可以买养老金，到时候每个月就有了固定的退休金。是你的永远是你的，你自己安排自己的生活，清清楚楚，很分明。有人中间到美国工作了几年，过几年发展的不好，又回来了，没关系，以前的帐户还在，接着交就可以了。很多30多岁的人就开始规划自己的退休了。
我们有了这些，还不完善。关键是一笔糊涂帐。比如这几金好像只是随工资挂钩，而没有和奖金抓构，这样是不是太少了。另外，应该扩大到国家范围，而不是户口所在地，否则很多人无法交。还要要写清楚，现在交了，将来究竟享受什么退休待遇，还是退休是还是像现在一样安装行政级别来，如果这样，大家还有什么积极性？拼命往上爬就可以了。另外，自己交了多少，是不是定期应该有一封信告诉自己。我记得在上海问过一些同学，他们好像都不清楚这些。如果一个人在55岁去世了，这些基金可不可以转给配偶或者子女？另外，如果政府代大家投资这部分钱，是不是大家应该享受增值？我们都是一笔糊涂帐。谁也不清楚？至少我是查不到。我老公出国前工作过，估计现在户口都注销了，不知道以前交的还有没有？是不是被贪污了。
七、新加坡的“市长”和中国的市长
在新加坡，公民和永久居民都有一个用户名和密码，用来和政府打交道，如报税，查看自己的公积金，如竞标拥车证。政府的任何政策网上都可以找到。比如你可以找到包括总理在内的高官的电话，电子邮件和通信方式。我曾经有事给一个政府部门发邮件，很快就有了回信。另外，全国只有一级政府。
我们也在谈政府上网。我记得2000年在上海当时办护照时，必须到公安局去领表格？为什么不放到网上让大家打印？好像4年过去了，还是这样。我们的上网工程更多是一个展示的平台，有多少人用网络来为老百姓提供真正的便利？现在国内在搞社区，就是以前不归政府管的，如提倡什么发扬什么等等，政府又管起来了。这样无形加大了财政负担。按照地域划分社区的方式相对于把城市分成了村庄。我感觉即使向上海这样的大城市，一个地方统一管理结婚就可以了。而不是把这个职能分散到社区，因为社区负责一小片，不可能天天开门。另外，政策解释得也不一样，有的还强行推销纪念品，否则就以各种理由刁难。诸如失业登记等等，如此专业和重要的事情，当然应该统一到市级。总之，我们没有必要养这么多人，这些人没有权利勒索纳税人。
八、新加坡的大学和中国的大学
我在这方面最有发言权，因为我在中国和新加坡都上过学，对国内大学和新加坡大学和了解。新加坡的高校老师收入确实很高，但是都很认真负责。一般说来，老师不能让研究生干一些与专业没有关系的开发项目，而且博士生从一开始就是安心写文章，你写不出来，老师比你还着急，因为学校也要考核教师的。中国过来的博士生大概每月有人民币6000到10000的奖学金，租房用去1500人民币，平时吃饭用1500人民币。这样，每个月还会有人民币3000以上的节余。所以，一般有奖学金的学生日子还是不错的，有的假日还可以回国或者到其它地方旅游。新加坡人大多业余读硕士，很少读博士的。而且，与国内不同的是，这里没有班的概念。我记得在国内读书是，大学有班，有班长，有班干部，有班主任，负责学生工作。必须住学校宿舍，很多人一个房间。大家矛盾很多，但是也没有办法。每年班里要给学生打品德分，即使是宿舍长都有加分，甚至春游帮同学也加分。很累，真的很累。毕业时，要综合测评，班干部分数最高。幸好那时候已经不分配了，听以前同学讲分配工作就像分房，让人心里累。
这边没有班，你可以通过一些自发的社团认识人，没有功利大家相处也就没有猜疑。可以选择自己的住处。总之，你就是读书的，不用管别人，不用求人。你是一个自由的人，随心所欲的安排你的私人生活，没有人有权力为你的品德打分，没有人敢于让你向它回报思想，你也不必学习新加坡政府的文件，或者领会新加坡的什么“精神”。没有毕业分配，没有感说你不关心集体。你参加任何社团都是自愿的。你献血是自愿的，你不愿意，学校不会像北师大一样强行检查你是不是真的有问题。你献血了，也不会有领导摸着你的脑袋说你是新时代的好青年。也不会遇到招生的人勒索和招生黑幕。
九、中国和新加坡生活质量大对比
前边已经谈很多了。这里我要说的是，在新加坡，摩托车是可以用的，因为这是穷人的代步工具（顺便说一声，这里车很贵，先买拥车证，汽车的大约人民币10万，摩托车便宜很多。还好老百姓不一定非买车不可，让那些有钱买车的多出钱好了。）。我感觉很多中国的中等城市，完全没有必要禁止摩托车。摩托车上下班还是很方便的。好像我们这些城市取消摩托车也没有反对的声音。反正有钱人可以买车，享受更好的公路。老百姓就只好挤公共汽车了。这样，老百姓交了税，却没有权力充分享受使用公路的权力。
新加坡几乎天天下雨，但是我却没有雨伞，为什么？城市规划的好。出了门又遮阳和遮雨的，地铁可能和购物中心连着。不用担心下雨。
十、新加坡的报纸和中国的报纸
这边的报纸经常报道一些小事情，比如有人在电梯抢劫啦，车祸啦，往往都是头版头条。当然还要一些“无聊”的，如赌博，“迷信”等等。如果有命案，一段时间内都有报道，从出事，到逮捕罪犯，到审讯。最后几年后还可能改编成电视剧。我记得每年大概全新加坡有20多人死于谋杀。这让我想起以前看电影经常看人们通过查看以前的报纸来了解曾经的命案。而这些确实是新加坡人关心的，他们好像没有什么大事情关心，死人永远是大事。
我们一般都是等到破案之后表彰时才知道的。有些是在国外网站上流传很久了，国内报纸才有。而头版头条一般是领导开会学习什么精神的。大学生因为没有暂住证被关押，死了才知道。妞妞的事情基本上都是网民自发桶出来的，还有那个在美国被打的，本来还是爱国面孔的，没想到是公款挥霍。我记得以前我所在上海的学校就曾经轰轰烈烈的高过“12345”思想教育工程设么的。
我只是在这里说了新加坡成功的一方面。我是关心中国的发展才去做这些比较的，很害怕被人骂成崇洋媚外。新加坡的问题也一大堆，如中英文都学，但是什么都说不好。比如老年人工作很多是因为没有足够的退休金。比如面对中国和印度低成本国家的竞争，找不到有效的应对策略。比如过于严格的控制而使社会缺乏活力等等。新加坡还是要继续学习西方的，因为西方有几百年的成功经验，如美国的创造力，欧洲的福利系统，等等。但是做为一个从60年代末期才起步的多元种族国家，比起东南亚那么多独立的国家，应该还是比较成功的，而且其成功不全是偶然的，而且老百姓切切实实得得到了实惠。我们要学习的当然是它成功的方面。

冯仑：跟着起哄买房就可以赚钱的时代结束了

文｜冯仑（微信公众号：冯仑风马牛）
所以，我和大家介绍一下目前的行业情况。 中国经济经历了 40 年的快速成长后，从整体来看，可以说是已经基本解决了住房问题。 为什么这么说？1978 年的时候，城镇人均住房面积是 1.8 平米，当时的人口是 8 亿多。现在人口增加到 13 亿，城镇人均住房面积为 39 平米，超过了日本的人均住房面积了。这是很大的进步。特别是过去 20 年，快速地城镇化，快速地建设住宅，很多房子增值，很多人靠房子赚了钱。
但是在未来，从经济规律来看，住宅市场要慢下来，进入到非住宅的阶段，我们叫做「后开发时代」，住宅不再成为我们日常生活中的一个主要的词汇。为什么会有这样的转变？有五个因素发生了变化。
第一，中国的人均 GDP 已经将近 1 万美金。 全世界经济成长的规律是人均 GDP 达到 8 千美金以后，新房的供应量会越来越少，主要是二手房了。比如说到纽约去推新盘，一个楼盘卖 3 年都没有卖完，这是很正常的。纽约每天交易大量的二手房，但新房的增量非常慢。欧洲也是这样。经济越成长，新房的供应量比例越少，交易的速度也越慢，这个是规律。
现在很多城市，像北京、上海，新房和二手房的交易比早就超过了 1 比 1，北京卖掉 5 套二手房才有一套新房成交，这就是人均 GDP 超过 8 千美金以后的状态。
第二，人口增量。 在人均 GDP 超过 8 千美金之前，所有城市的人口都是增加的，北京、上海每年增加四五十万人。一个城市每年增加四五十万人，20 年要增加多少人？于是新房就有市场。现在所有城市的人口增速都在下降。北京去年减少了几十万人。当一个城市的人口增速放缓，甚至是增量变成 0，或者是负增长的时候，新房的需求就会很小。
第三，城市发展的空间结构。 过去为什么有的地方房价涨得快，因为地铁通过去了，因为附近小区拆建，盖商场了。现在这种基础设施、空间结构都定了，该修的地铁、该拆的房都好了，快速上涨的机会就少了。比如以前莘庄没有通地铁，房价是 1 万，通了地铁就 3 万，现在不可能再涨了，已经通了地铁，不可能再修一条。城市大的空间结构、基础设施、旧城改造做完以后，新房的价值增量会减缓，这是正常的。
第四，经济成长 。如果一个城市的经济在增长，就业率在提高，个人收入、工资在增加，那么房屋改善的需求就很大。大家都想要改善，会给新房市场提供一些活力。如果说就业率在缓慢下降，失业率在增高，个人收入的增速在下降，新房也不可能有很大的支撑力。在经济周期上行的时候，住宅价格是上涨的。在经济周期相对下行的时候，个人口袋越来越浅的时候，新房市场缺乏支撑力。
第五，心理预期。 金融政策带来的心理预期，比如遗产税，如果你给子女买了房子，交的税比房子可能带来的增值还多，你会买房给子女吗？还有一个是房产税，现在的方向是清楚的，征收的法律、规范、细节没有完善。如果开始征收了呢？
未来，如果前四个因素不支持上涨了，你想拿到房子以后给子女就成为了负担，这就会有新的预期。 而汇率、宏观经济等的改变，也会影响大家当下买不买的决策。总体来说，如果税收高、利息高、人民币走弱的情况下，大家买房的预期会差一点。反过来，如果税收越来越低，利息越来越低，同时人民币越来越坚挺，我们买房的预期就会增加，因为我们口袋的财富在增加。
这五个因素是决定住宅市场在未来是成长、转型还是停下来的因素。
从我个人的判断来说，我们总体是进入到了特别重要的转折，住宅快速开发、销售的时代结束了，也就是说「开发时代」结束了，开始进入到「后开发时代」。「开发时代」就是快速建住房，卖住房，大家买住房，投资住房，城镇化，是这样一个时代。
所以，我们判断从 2016 年以后，中国整个的住宅的市场进入到相对稳定，而且增量市场会趋缓的时代。在很多城市，房价持续上涨的这五个因素，至少有三四个已经没有力量了，也就是说房价必须稳在那，这个是一个基本判断。
当然，「开发时代」结束了，不等于我们不能买房。 比如说，现在有的发达国家人均 GDP 6 万美金，他们也有人做住宅，只不过都是在四线以下的城市做。而中国过去 20 年里，做住宅的公司都是以一线为主，所以今后要从一线退到三四线。一线城市没人理你了，城市完成了住宅的开发使命以后经济转型了。
也有人问，买房能不能有钱赚？ 很简单，交易要容易，转手要快，中间环节要少，税收要少。签一个字就可以买卖，房子交易的速度就会越来越快，交易越来越容易，佣金也少，利息也低，大家都愿意买卖，房价才可以上去，就能赚钱。 如果我们有一个制度让交易不容易，中间的环节越来越复杂，税收越来越高，那么政策的目的就是让房价不要涨。在这种情况下，靠买房子就不太容易能赚到钱。
从 1999 年以来，我们住房的制度也是影响住宅市场的一个很重要的因素。这个制度是什么？我们知道，全世界解决住房问题的制度，有三个可供参考的模式。
一开始，我们参考美国的制度，从 1999 年到 2009 年这 10 年，所有的住宅随意买卖。 去掉了福利分房制度以后很自由，随便买卖。那一段时间大家交易得很快，而且通过自由买卖，市场进入也是很方便，土地是通过划拨的方式拿到。
到了后来，从 2009 年到 2014、2015 年，我们采用类似于新加坡的制度， 新加坡是 80% 由政府来管，确保你有一套住房，但是都是 50 到 80 平米的。交给市场的部分只有 20%。 新加坡不到 600 万人，但是政府建了 100 万套住宅。新加坡政府用低价、小户型的方式来提供保障。我们国家提出了一些保障的措施，保障房，小户型，公租房等等，也是参考了这个办法。
今天来看，新加坡是很成功的，新加坡现在人均 GDP 6.5 万美金，亚洲第一。老百姓安居乐业，因为政府在过去 54 年里面做了 100 万套住宅，每一个人家里都有房子，而且很便宜。
从 2014、2015 年以来，我们的住宅的制度进入到了一个新的阶段。随着基本的住房解决了以后，现在更强调保障性，福利性，甚至是公益，要抑制投资性，中央就提出来「房住不炒」，这个是类似于德国的模式。
德国 50% 到 60% 都是租房的，剩下的人大概一辈子买一次房，你要通过买房来套利可能坐牢，所以他们的房价很稳。 我们现在又开始借鉴德国的一些做法，把房地产的住的属性、公共福利的属性，以及基本的安居乐业的属性变成第一属性，而投资属性、增值的属性变成了次要甚至是要忽略的属性。 这样一来房价就很难再有上升的空间了。
而且，今后大家交易的过程会越来越复杂，交易中间获得的利益会被政策去掉一大块。比如你 1 万买，5 万卖，这个 4 万你不一定都可以拿到。这个就是「房住不炒」的政策走向，未来对交易资格身份的认定很严格，房屋交易的中间环节会设置很多的审查，交易过程中产生的利益有一个恰当的分配，你会得一点，但是还有其他方面也会分享，这个就是未来的趋势。
以上这两件事情，一个是决定住宅市场在未来是成长、转型还是停下来的五个因素，一个是国家解决住宅问题时可以选择的三种模式。这两件事情重叠到一起，可以看出： 现在新房的增速在减缓，价格稳中有降，未来交易会越来越复杂，交易的速度会减缓，交易的中间的利益会要重新分配。 所以说，未来我们将会进入这样一个持续的阶段，会有类似于德国和新加坡那样的获得住宅的基本制度，同时市场上还会留一部分让大家去交易，但这个不是作为未来住宅市场的主流了。
也就是说，以前我们跟着起哄买房就可以赚钱的时代结束了。 并不是任何时候进场去买都可以赚钱，也不是任何人赚了一点钱拿来买房就可以赚钱，买房这个事情越来越专业了。
主编｜王滔 编审｜陈润江 顾问｜王淑琪