阿里资产房产交易中心上海站成立，这对房地产行业有哪些改变？

2022年是不是买房的好时机？你有买房的打算吗？

2022年是不是买房的好时机？

其实对于需要买房的刚需人来说，不管是高价，还会低价，到了需要的时候不管时机你都得买，只不过你买房的时候是不是遇到了好政策，实属运气，其实2022年就是一个买房好时机。

先来回忆一下2021楼市。

一、2021年的楼市动荡

2021年上半年楼市快速增长，到了下半年直接腰斩。

原因是由于疫情后货币环境较宽松，经营贷等各种投机投资资金流向楼市，叠加一线城市“学区房”热，全国一线及核心二线城市的新房和二手房价同步飞涨，尤其是珠三角和长三角更为明显。

2021年大城市的楼房成交量并不理想，特别是二手房这块业务的保费量直接比腰斩还惨，一降再降，从2万套左右，直接降到1万套左右，甚至月成交量低于一万，更别说二三线城市的二手房成交了，个别区更是半年没一个。

当然做最主要的还是银行杠杆率太高，而超八成杠杆全部流入房地产行业，更可怕的是，购房需求的放缓迹象已经开始显现，一旦后期居民购房需求跟不上，资产价格在上涨到难以承受的程度时，那么开发商和银行手中的杠杆就会雪崩式崩塌，必然会发生暴跌，仿佛气泡破灭，经济开始由繁荣转向衰退，人称“泡沫经济”(Foam Economy)。

这也是为什么二手房速冻，新房降温，房企资金无法回笼，房企债务危机立刻到来的原因，现金流枯竭，无法良性循环，某大就是例子。

住建部开始严控炒楼，哄抬价格，约谈炒房客、房企、银行，银行不得不踩急刹车了。

二、2022楼市将是平稳的一年

为什么这样说？

虽然出台了“限涨“政策，但是很多地方也推出“限跌”政策，以确保楼市的稳定，经过了2021的动荡，稳定持续性是必然的。

2月24日，国务院新闻办公室举行发布会。

住建部部长王蒙徽对2022楼市重磅定调，主要为两个方面：

第一，就是保持调控政策的连续性和稳定性，增强调控政策的精确性和协调性。

第二，就是继续稳妥实施房地产长效机制，保障住房的刚需，同时满足合理的改善性需求，促进房地产良性循环和健康发展，不把房地产作为短期刺激经济的工具和手段，努力地稳地价，稳房价，稳预期。

以“保交楼、保民生、保稳定”为首要目标，稳是重点，坚决有力处置个别房地产企业因债务违约所引发的房地产项目逾期交付风险。

而且新年开始，也有一些政策，楼市政策、信贷环境无一释放出松动的信号，许多城市已经出现了降首付、降利率。

跌是很难再跌的了，这种平稳不涨，有政策的的时候不就是入手的好时机吗？

2022年首套买房新政策：

贷款买房首付规定：公积金贷款首付比例为首套房90㎡(含)以下的公积金贷款首付比例不得低于20%，90㎡以上的住房公积金贷款首付款比例不得低于30%。首套房商业贷款首付比例为30%，使用商业贷款买房利率将会上浮。

契税规定：家庭首套房购房面积90平米及以下，契税为1%;购房面积90平米以上，契税为1.5%。

当然刚需的时候，不管是农村自建房房，还是城市里买房，不管是高价还是低价，该建还得建，该买还是得买。

百度百科-房地产泡沫

马云突然杀入房地产，这会给房地产带来哪些具体的变化？

准确的说，阿里巴巴杀入的是房屋中介市场，并不是房地产行业。马云的入局并不能对现在的房产行业带来更多的变化，他只是入局了一个相关房产的单独项目而已。

早在几年前，马云就对外宣称未来的中国房价将和白菜差不多，虽然这很夸张，但也彰显了马云对于中国房产市场的担忧和布局。前不久，马云正式宣布杀入房产市场，推出“天猫好房”的房地产服务项目，其实我们仔细分析发现，这个项目并不会对中国房地产行业起到实质性的改变。阿里巴巴只是做了一个更优化、更便捷、更透明的一个中介平台而已。

中国房地产的中介服务项目早就存在，随着市场的发展和行业的规范，大大小小的中介其实都已经被整合，并且出现了垄断的势头，无论是贝壳还是链家，他们都是中介行业的巨无霸，而中国巨大的房地产中介市场高达万亿，这块巨大的蛋糕不可能不引起阿里巴巴的注意。但是，对阿里巴巴来说，无论是贝壳也好，链家也好，他们都被控制在阿里巴巴的竞争对手腾讯的手中。从行业来看，阿里巴巴的生态建设中缺少这么一块有价值的版块，而腾讯却早已入局完成了生态的组建。

马云通过推出“天猫好房”来应对腾讯系的贝壳和链家其实是无奈之举，但是这对中国广大的消费者来说，绝对是好事。阿里巴巴最为擅长的其实金融管理和投资，他们在这一块几乎是无敌的存在，而房地产交易是普通老百姓一生最大的金融投资，他们更需要可靠、可信赖的平台来进行投资和交易。天猫好房充分的利用了自己的优势：金融管理，智能化，客户流量巨大，同时又打通了房地产商、二手卖房者们与直接购房者之间的通道，让购房更加透明化，让房产手续更加的简洁，让资金流动更加安全。

说白了，马云就是想建一个平台，既可以和腾讯系抢占市场，又能将中介费用降低到普通百姓能承受的程度，阿里巴巴要赚取的不是购房者的中介费用，而是其他的一些金融衍生利润。

那么马云推出的这个平台，是否会对中国房地产带来哪些变化，可以负责任的说，几乎不会有任何的变化，甚至连水花都不会溅起来。中国房地产高达几十万亿的市场规模，就算是阿里巴巴把全部的身家砸进来也是占不到1%，这对市场没有丝毫的撼动，更何况中国房地产涉及到的上下游市场太大，太广，在国家几次出手和调控下，才初步的稳定了房价的上涨，中国房地产关乎到60%的行业，这不是一个阿里巴巴就能轻易可以改变的巨型行业。

马云可以给我们带来可见的好处其实从淘宝就能到的，以前我们在商场买件衣服要500元，现在我们在网上买件衣服也要500元，只是让人觉得便宜了。

王石表示「房地产市场不是结束了，而是刚开始」，是什么意思？未来房地产市场会是何走向？

根据王石的表述，房地产市场并未走到终点，而是新的阶段刚刚开始。这意味着未来房地产市场将会发生新的变化。实际上，房地产市场一直是一个高度关注的话题，因为它直接关系到国家经济的发展和人们的生活质量。所以，我们需要认真地分析未来房地产市场的走向，以便更好地做出决策。

首先，我们需要看到当前房地产市场的几个趋势。一方面，城市化进程不断加速，人口流动性增强，房地产需求量不断增加；另一方面，政府对房地产市场的调控力度不断加强，房价增长速度明显放缓。此外，随着新技术和新业态的出现，人们对房屋的需求和需求方式也在发生变化。

在这种背景下，未来房地产市场将会呈现出以下趋势：

首先，房地产市场将更加多元化和个性化。由于人们的需求和需求方式不断变化，未来房地产市场将更加多元化和个性化。例如，有人喜欢购买大型公寓，有人喜欢购买小型公寓或公寓式酒店，有人喜欢购买别墅或豪宅等等。同时，一些创新型企业也将会进入房地产市场，通过技术和业态的创新来满足消费者的个性化需求。

其次，租赁市场将会得到更多的关注和发展。由于房价较高、购房难度大，未来越来越多的人将会选择租房。这也将促使租赁市场更加完善，例如提高租赁房源的数量和质量，降低租赁成本等等。同时，政府也将会加大对租赁市场的扶持力度，例如加大对租赁市场的税收优惠政策等。

第三，房地产市场将更加注重品质和服务。随着人们对生活品质的要求不断提高，未来房地产市场也将更加注重品质和服务。例如，房地产开发商将更加注重建筑设计和环境布局，提高住宅的品质和环境质量；同时，开发商也将更加注重售后服务，为业主提供更加贴心的服务。

总之，未来房地产市场将会更加多元化和个性化，租赁市场将会得到更多的关注和发展，同时房地产市场也将更加注重品质和服务。我们需要认真分析这些趋势，并制定相应的策略，以便更好地适应未来房地产市场的变化。

让房子回归消费品 房地产税拉开地产行业转型大幕

又到了一年一度上海征收房产税的时刻。

根据上海市税务局通知，近日，2021年度上海的个人住房房产税已正式开启征缴，人均超过60平方米的住房，将按照比例缴纳房产税。不过，相对于这个已经征收了10年的房产税，影响更广、范围更大的房地产税近日获得更多关注。

此前，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议提出，授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。

“房地产税试点的铺开，标志着一个新时代的到来，标志着整个房地产长效机制建设开始全面破题。国家已经充分认识到房地产的传统战略在新常态状态下，应该做出系统性调整。”在CMF宏观经济热点问题研讨会上，中国人民大学副校长刘元春表示。

不过，中国人民大学财政金融学院教授吕冰洋提醒，参考国外房地产税改革，都会经历一个发展历程，不是一蹴而就。

“可以先看重商品税功能，发挥商品税性质，之后发挥使用费的性质；先集中大中城市征税，按照前面的方案，先按照累进税率，迅速调节房产作用，之后转为地方税按比例进行征收，发挥受益税的这种性质，发挥促进地方治理的功能。”吕冰洋表示。

中国财政科学研究院院长刘尚希则认为，中央应在立法上形成框架，规定一些基本原则，同时把更多的自主权交给地方，让地方自己决定。

“因为我国幅员辽阔，各地差异很大，如果房地产税作为一个地方税，做了过细的规定，在各地实施起来很难与当地的情况相吻合，可能就会脱离实际。”刘尚希表示。

需要整体税制的改革和配套

当前，房地产税寄托了大众很多期待，比如调节财富分配、抑制房价等。

不过，中央财经大学财税学院院长白彦锋表示，社会公众关注比较多的房屋所有权人，但和现行税制中的房产税不一样的是，多了一个“地”字。房价中，地价是重要的构成主要部分，地住不炒也同样很重要。有很多开发商取得土地使用权后捂地待涨，是推高房价的重要原因。房地产税开征后将增加保有成本，加速房地产开发进程，使其尽快入市。

“我们现在对于土地的调控已经有土地增值税，土地增值税属于一次性增值行为，一次总赋税。从财政学角度理解，容易被产权人认为是一种心理帐户中的沉没成本。未来试点开征房地产税，就可以从土地供应和流转层面提高土地资源的配置效率，对于房地产市场健康发展是非常重要的。”白彦锋表示。

“房地产税要在地方财政上构造一个长期稳定的税收来源，很大一块还是要保证社会支出。过去是土地财政，老土地财政是卖地，新土地财政就是收房地产税。房地产税能够为地方政府带来长期稳定的收益，也是其他成熟的比较发达的国家的基本情况。”毛振华表示。

按照香港的案例，政府根据交易房价征收的一笔税，要纳入到地方基础开支，治安、教育等之中，所以，房地产税收到之后如何开支，哪些是直接用于到交税的人，哪些放到社会其他领域作为基本收入来源都需要思考。

不过，尽管税务专家和老百姓都对房地产税有着不同期待，但刘尚希称，房地产税不可能成为我国地方政府的主体税种。

“房地产税并不是国际上所有的国家都作为那么重要的税种，有的国家地方政府并没有房地产税，我们看到的房地产税主要是所谓的英美法系，英国、美国这些国家，且房地产税在地方政府中并不是税收收入的主体。”白彦锋表示。

刘尚希也表示，从世界各国来看，房地产税在国家财政收入中所占比重都不大。

但房地产税又是个涉及到财产权、涉及到社会公众的大问题。

房地产税在我国原来就存在，但没有对个人非经营性房产征税。当前的房地产税，实际上是全新的一种税种。作为一个新税种，房地产税身兼多重职责，有财政属性，有经济属性，有社会属性，还有政治属性。能否出台，能否顺利的开征和实施，能否达到预期目标，从什么逻辑构建房地产税，都需要好好研究。

“房地产税需要整体税制的改革和配套，所以，土地制度、财税体制改革的配套，需要政府治理改革的配套。这样一种改革一定要在国家治理当中统筹规划、顶层设计，通过试点稳步推进，把这件关系到国家未来长远的一件好事大事办好。”中国政法大学财税法研究中心主任施正文表示。

让房子回归消费品

“我们人多地少，住房资源是有限的，但现在住房拥有率在城市中达到90%，空置房相当多。按照‘房住不炒’的定义来认识，房子就是用来住的，意味着它就是消费品。如果大量房子的闲置等着它涨价，房子就变成了具有很强金融属性的资产，变成了财富积累的一种方式。房地产税的作用就是让房子回归‘住’的属性，让它回归消费品不是金融资产。”刘尚希表示。

在他看来，房地产税应当要发挥它的调节功能，调节住房购买行为，在这方面发挥作用，去防范化解房地产领域积累的风险，促进房地产市场的转型，从而推进经济增长方式的转型。同时，也是推进整个经济转型以及社会转型。

事实上，早在2015年，我国已经提出了房地产长效机制的建设，但这种长效机制建设需要一个痛苦而漫长的转型。从2015年到2020年，新常态发展向高质量发展进行转型。而现在，在疫情之下，中国的最大转型体系正在全面拉开序幕，进入到一个真正的加速期和阵痛期。

“中国发展面临着全面转型的挑战，必须从过去要素密集型的发展模式、从出口投资的发展模式、从快速工业化、快速城市化的发展阶段向高质量发展进行转型。这种转型过程中，以现代产业体系作为发展的基石，很重要的一点就是各种资源配置要回归实体经济，金融要服务于实体经济。在这个过程中，金融主要依存于土地和房地产的现状要改变。”刘元春表示。

在他看来，房地产的金融功能受到约束，会带来投资模式和消费模式的变化，这些变化对短期宏观经济会带来一定冲击。

比如，在房地产去金融化的过程中，必然伴随着去杠杆、去支点的短期作用，短期对冲举措必须要加大。

在刘元春看来，短期的政策的稳定不仅是一般的货币政策的适度稳健，更重要的在于要把中国住房体系全面构建起来，稳定整个房地产投资、房地产消费，从而达到短期稳定的作用，并且为中期转型做好短期的政策支撑。

马云进军房地产，对现有中介公司有何影响？

马云进军房地产，对现有中介公司而言，这会是强有力的竞争。毕竟马云把实体店都能打败，马云进军房地产，中介公司若是再和以前一样信息不透明，捂售惜售，那么，可能成交量还会滑坡。在如今，房产经纪不景气的情况下，中介公司若是还有一些灰色地带，被马云的天猫好房所洗牌就是情理之中的事情了。因此，中介公司想要不受影响，还是要做好服务，一些规则对购房者有猫腻的，还是不要去触碰的好。

马云曾经说过，房价会和大葱一样便宜。如今，马云强势进军房地产，兑现诺言的时候似乎到了。如今，天猫和易居强强联合，成立了天猫好房。在成立大会上，就做出了三年内不准备赚钱，以此来补贴购房者。以后房产多半会公开化和透明化，购房者在买房的时候，也再也不必被售房者或者中介忽悠了。

在楼盘的选择上也可以不用东奔西跑，在网上就可以看房，并且是详细的看房，已经成为了现实。在这种情况下，中介还想和以前一样，只推销A楼盘，并且营造假象说房子再不买就没了，以此来糊弄购房者，恐怕就再也没有了机会。

综合来说，天猫好房云数据方面会更胜一筹，并且云计算可以给购房者提供准确有力的数据。而房地产中介因为是一对一服务，服务若是细致化公开化的话，天猫好房未必会对房产中介有颠覆性的影响。但是天猫好房汇聚了天下资源，是房产中介锁不能比拟的，相信很多购房者就会和买东西一样，会选择去资源更多的数据库选择。也就是说未来非常可能的就是，购房者会先行在网上看房，并且没有什么额外费用的情况下，网上的成交量会非常高。