怎么看待房产消灭中产这一说法？

中国中产，财富被消灭是大概率事件

过去两年的繁荣，都是靠房子拉起来的。这是一个居民端疯狂加杠杆的过程。这是一个藏债于民的过程。

中国经济要为企业去库存，去产能，去债务，尤其是房地产和基建产业链。因为他们的产能、库存和债务需要消化，2009年四万亿之后积压了太多过剩产能。

只是这个去的方式，

不是说：你们这些企业赶紧关停并转。

而是说：居民你来买单。

中产阶级，在过去几年里，压力和欲望并举，资产和债务齐飞。房子，只是勾引中产欲望、消化中产财富的一个领域。

中产被消灭的两大原因：超出风险承受力的负债，超出认知能力的投资。

1、居民端疯狂加杠杆的典型案例：“两套房贷两个娃,38岁被迫辞职入不敷出”

题目悲壮。实际上是个38岁男，地道青年。因为背负两套放贷两个娃面临失业难以为继的窘境。

虽然比起任正非“44岁被骗200万、被离职被离婚拖家带口”，不能算惨，但当前压力远甚于30年前。

38岁男出身农村，在深圳某知名通信公司工作了十年。老婆没工作。

2010年辛辛苦苦攒钱在坂田买了套二手房，120万、月供6000元；

2015年底深圳房价大涨，手里几十万余款，在关内又买了一套学位房，300多万、月供1.7万。

第二套房因为首付不够，把首套房抵押又贷款70万，每月还款7000多。

两套房贷+抵押贷每月需还款3万多。

收入：两万多的工资+奖金+分红。勉力维持。

公司安排出国不想去，被要求离职。随之而来的是难以承受的压力：

最近也在网上投过简历，我们这三十大几年纪，一般出去做不了高管，企业也不要，面试机会也很少，少数小公司面试过，基本月薪也是税前不到两万，税后房贷都不够，有的还看不上我。

目前看只能把学位房卖掉了，但眼下比较麻烦的事情，现在深圳二手房交易十分低迷，学位房也不好卖，急着卖的话350万可能只能卖300万，还了贷款杂七杂八的刚好没有了。

今天这个局面也不怪公司，十年来在公司获得的收益已经超出社会平均水平很多，企业成本压力同样很大。我们农村出身，能在深圳生儿育女有房有家已经不错，当然还有个标志307。

这么多年来，我时时鞭策自己，从来不敢懈怠，能加班就加班，能早去就早去，领导一点不满，就紧张好多天，生怕丢了工作，可到头来还是不得不离职，入不敷出。那是哪里出了问题呢？是我不努力么，是企业给我的待遇不好么，还是房价带来太高生活成本？

这是过去两年居民端疯狂加杠杆的典型案例。

收入不低，支出不夸张，没有乱花钱。还是被裹挟进杠杆濒危的境地。只是因为多买了一套小户型房。

只能说，中国的购买力没有很多人想象中那么强，即使在一线城市。

悦涛曾总结2014年“930”以来的楼市和信贷狂潮。

在楼市放水新政之下，2014年个人购房贷款增加1.72万亿元，略超2013年；2015年房贷增加2.66万亿，同比大增。2016年房贷增量达到逆天的5万亿！

中国个人住房贷款从1998年到2009年的累计余额也不过是4.76万亿。2016年一年的增量就超过了中国房贷前12年的总额。

到今天，明面上的住房贷款余额已经从2013年底的9.8万亿暴增到2016年底的近20万亿！

中国经济从2012年开始降息、渐次放水、定向刺激，一直到2014年针对房产的“930”新政出台之后才逐渐显效。

是因为企业债务太高了，过剩产能和债务必须有一个最后买单人，也就是藏债于民：转移过剩产能和债务，居民端负债飙升。

很多中产在这一波房价暴涨过程中加杠杆进场。

这是一种恐慌性买入。是对“未来买不起房”的恐惧，而不是建立在自己的支付能力和风险承受力之上。

子弹打尽之后，中产抵押的并不是房产，而是自己未来的现金流。个体是没有偿债能力的，实际的偿债能力都命系企业的存续能力。

当华为都开始考虑从人工上节约成本的时候，没有多少企业不去考虑这个问题。

民营企业和民间资金链，是中产和资产泡沫的命门。承担了最大量就业和最高的金融成本。资金链已很脆弱。

中产的恐慌性买房和投资，耗尽了余粮，没有能力提升消费。大多数消费品是民企提供的，缺乏消费需求，民企只能缩减投资，甚至裁员。

紧缩效应一触即发。

2、中产焦虑症和应运而生的骗子经济

中产的焦虑来自于劳动增值的财富太慢，而相比房价物价，财富稀释得太快。

还来自于他们要用劳动换取未来的养老、医疗、教育、住房，上一代的老人，下一代的孩子，作为计划生育的一代，“四二一”的家庭结构，中间的承担了现在和未来的压力。

过去20年，“四二一”中的四，老人是出钱帮忙的角色，以后他们会成为需要钱赡养的人。

因房价和负债带来的生存成本和企业运营成本提升，会传导到物价上。

通胀，既是消灭中产储蓄的方式，又是中产追逐“高收益投资”的动力。

中产的储蓄最强劲的需求，不是消费，而是增值。当存款利息不足以保值时，只有寻求增值渠道。

然后，坑来了。

实体回报不佳+中产追逐“高收益投资”，导致“骗子经济”大肆蔓延。

悦涛以前的统计是：国人每年被骗逾万亿。

包括传销、网络、金融、电信等各种类型的诈骗。

其中金融投资类骗局占了越来越高的比例。各种无资质、无风控、无监管的金融平台仍在此起彼伏。

比如以“MMM金融”为代表的各类“金融互助平台”，屡次崩盘之后，在线上仍然有大量的变种形式和参与者。

无限复活能力的MMM金融和那些被骗者

如果说房子给了中产超出风险承受力的负债，这些金融骗局则勾引中产进入一个个超出认知能力的投资陷阱。

3、高成本、高杠杆、高欲望的不归路

这些年来的中产阶级，一方面是压力叠加的过程，一方面是欲望释放的过程。

塑造出的中产状态是：高成本、高杠杆、高欲望。

生存成本持续走高之下，想在城市成为有产阶级、获得安全感，必须加以高杠杆。劳动产出跟不上财富稀释的节奏，又催生出不切实际的欲望。

没有资源、没有专业能力、没有内幕消息的他们，在投机食物链里只能成为最底层的动物。

某个金融互助平台，悦涛亲身感受到参与者的焦虑和疯狂。面对月息30%的收益，他们明知是一场赌博游戏，但仍然心存侥幸，愿意相信自己在“大逃杀”里能提前逃离。

股市、楼市、创业大潮里，又有多少人是这种侥幸心理和赌徒心态？

93岁的查理·芒格，前些天这样评价中国：

“我喜爱中国的一点，在于有很多公司已非常强大，但仍以低价出售自己的产品或服务。中国劳动者非常优秀，而且能成为出色的雇员。”

芒格同时指出，在这个国度，有太多人相信运气和赌博，“这是缺陷所在。”

正是因为这种缺陷，把欲望勾起来，把杠杆加起来，把资产接起来，中产是心甘情愿的。

他们仍然是世界上最优秀的劳动者，但被加载的高成本、高杠杆、高欲望，一半因为压力，一半因为贪婪。

在这个欲望奔涌的年代，看清自己的能力、不贪婪，是一件极难的事情。

所以，中产的财富被消灭，是一件大概率的事情。

专家：让低收入群体买房成为中产，如何买房就会变成中产？

专家：让低收入群体买房成为中产，买房就会变成中产，专家请了解我们无产阶级的生活现状后再提出建议。

一、降房价涨工资

咱们不说一线城市就以二三线城市有的房价也是在10000元/平米左右，想让大家买起房请先增长工资，在降一降房价。现在专家拍脑门子说让低收入群体买房变中产，现在最低工资标准1650-2590不等，低收入群体应该是指的这一部分群体，假如买一个60平米的房子，按一平米5000元的价格也需要30万，这一部分人按照最高2590元每月工资，每天不吃不喝还需要存将近10年，即使存首付也是需要个3-4年才能凑够。想问问专家这样变成中产有意义么。

二、与当前政策背道而驰

我国最新的政策规定，房子是住的，不是炒的，我想反问一下专家，该想法是否在与我国现阶段政策背道而驰，穷人想变中产，就是可以通过买房来实现变富的目标，等未来房子上涨了，收益巨大就能变成中产了。我的个人观点是专家在暗示我们若干年后房价大涨， 这与国家现在的政策简直是唱反调 。想问问专家在提出让低收入人群通过炒房来变成中产，有没有深入了解我国现阶段政策，公开与政府唱反调你的居心何在。

专家研究民生问题，让低收入人群尽快摆脱现阶段困境，走上小康道路没有错，但是请专家不要不去调查拍脑门提出一些不切实际，不符合政策的说法，请切实从实际性出发，去体验一下低收入人群现阶段生活后，再去提出一些建议，不要总去空想，也不要用这些似是而非的逻辑，误导民众的思维和决策判断。

房产税或将来袭 对中产阶级有什么影响

中产阶级为何会破产 1、住房问题 我国当前房地产库存过剩已经众所周知。 同时人口结构也在随着时间的推移发生巨大的变化。 首先是八零九零年代出生的人，大多为独生子女，如果组成新的家庭，一般都可以从上一辈的手里继承两三套房产。本来房产就已经过剩了，在未来的日子里，现在已经住满人的房子也将慢慢的空出来。剩上加剩，房子的价格不言而喻。 一旦开征房地产税，对于房地产市场来说，绝对不是什么有利因素。 房价下跌，为何会影响中产阶级？ 有报告显示，在中国居民消费信贷支出中，住房贷款占比最高达76.3%。这意味着，房价持续下跌将会对中产阶级家庭打击很大。 2、医疗问题 有数据显示，从1978年开始，个人负担的医

房产所有权消灭

房屋所有权的消灭，是指因某种法律事实的出现，使原房产权利人失去对该房产占有、使用、收益和处分的权利。 引起房屋所有权消灭的法律事实有如下几种： 1、房屋产权主体的消灭。如房屋所有权人（自然人）死亡或宣告死亡以及法人被终止而导致房产成为无主财产。 2、房屋产权客体的消灭。包括自然灾害、爆炸、战争等引起房屋的毁灭以及自然损毁等。 3、房产转让、继承等引起原房产权利人对该房产权利的消灭。 4、因国家行政命令或法院判决而丧失。如国家行政机关对房产所有权人的房产征用、征购、拆迁等，除依法给予相应的补偿外，原房产权利人的权利因征用、征购、拆迁而丧失。又如人民法院依照法律程序将一方当事人的房产判给另一方当事人所有，原房产权利人因判决发生法律效力而丧失该房屋的所有权。 5、房产所有权人放弃所有权。 知道哪些情况所有权可以发生转移，不能胡乱的把所有权转移给他人。

中产阶层的焦虑：如果不买房还能买什么？

“要把手里的这套房子卖掉吗？”

全国拥有数套房的某财富管理机构总裁陆女士这样问。过去几年她买了好几套房子。因为工作忙，她没时间“倒腾”房产，几个月前本想出手杭州的房子，结果发现G20之后，杭州的房价又涨了；她在上海的房产也是，一不留神就涨了好几百万。

她应该为此高兴吗？要继续看着手里的房子升值吗——即使涨了这么多——如果有一天房价跌了呢？

如果把房子卖掉还能投资点啥呢？房产之外，陆女士拥有600-3000万元可投资资产。作为专业人士，她目测了一遍当下股市、基金、外汇、黄金等资产类别的收益表现，又把目光投回了房市。

但，心里还是不踏实，一些惶恐，一些不安。

这不是她一个人的感觉。不仅是这些私人银行眼中的高净值客户。即使是一般中等收入人群，对此也充满疑问。他们的可投资资产也许只有几万，或者10多万乃至上百万元。他们可能已经拥有一套仍在还贷的房产，或许还在为首付奋斗，他们身在北上广或者二线、三线城市，但困惑似乎是一样的：房子还能买吗？如果不买房子，手里的钱——不管是多是少，又该如何跑赢通胀，获得增值？

一种难言的焦虑感在不同市场、不同人群中蔓延。尤其是中产阶层，他（她）好像“病了”，得了财富焦虑症。

“资产荒”下三件事：房价、汇价、金价

“房价涨得邪，没房的绝望，有房的心慌；没想到的是，有些开发商同样如此。”市场唏嘘不已；流动性过多，市场太拥挤，机构与资本在抱怨优质“资产荒”。

房价还会涨么？在南京、杭州、在苏州，在济南，曾经久违的字眼又重新回到人们的视野中，限价、限购、严打捂盘……一些被认为恶意炒作房价上涨和虚假信息的人被拘留，房价上涨已经引发新一轮的调控，而且正在波及更多的城市。

面对高房价，人民日报也出来喊话了，其微信公号发文《失去奋斗，房产再多也将无家可归》。明示：当努力奋斗还不如投机房产，就可能树立一种错误的导向和价值观。但“房产升值秒杀努力工作”之现象又让一些刚步入中产的人士顿生挫败感。

李先生是一名基建工程师，曾经在某国有企业的工程项目部负责安全工作。年过4旬的他在完成一定财富积累后，去年辞职开始自己做工程。刚买了新车且拥有五、六百万元存款，但焦虑感时时困扰着他。

据李先生介绍，目前其名下有一套房产用于自住，同时在北京郊区还有几百平米的宅基地。他说，在妻子眼中，自己并不是一个聪明的人。在北京房价不断上涨的过程中，不少朋友和同事都在2010年前后买了房，虽然也曾有这种打算，但最终因为各种原因搁浅，就此夫妻俩还曾生过气。

“也想过改善一下家里的住房条件，但是目前这房价太吓人了，不敢轻易入手。”考虑到还有郊区的宅基地，一路上涨的房价使得李先生最终放弃了换房的想法。

辞职后，李先生每年有近百万元的收入，但在经济不景气背景下，工程越来越难做，不但利润稀薄，三角债等信用风险更是不断打消着他的积极性。而仍未回本的股票投资使得他在今年不温不火的行情中保持着夹杂着悲观的理性。

“现在的确比较纠结，也比较沮丧，一直以来都觉得国内房价已经很高了，但是它仍然在涨，想想美国和日本的经历，很担心自己成为最后一个接棒者，也正因为此，自己错过了很多买房的时机。”李先生表示，自己手里的几百万存款并不算多，如何保值升值成了头疼的问题，“现在基本上是在买短期理财，收益年利息不到4%，真怕在房价不断上涨、人民币又出现贬值的过程中被稀释的不够生活，特别是看到跳广场舞的大妈坐拥几套房产时还会有一种挫败感。”

如果选择范围更宽泛一些，海外资产配置是一个好主意么？

不少高净值人士选择了海外买房，海外媒体将澳大利亚、加拿大等国家一些城市房价的上涨归结为中国人的购买力。即使没有买房实力的投资者，也选择将一部分存款转为美元，或者投资海外股市和固定收益产品。

汇率波动的风险无疑给正在升温的海外资产配置增加了几分热度。

波士顿咨询进行的一项调研发现，2015年“811”汇改后，人民币的波动引发了市场对未来贬值的预期，从而掀起了中国个人境外资产配置的热潮。包括客户基础下沉，在尚未展开境外投资的客户当中，有超过50%的普通私行客户表示未来3年内会考虑进行海外投资。

波士顿咨询全球合伙人张越说，调研还显示，在2015年股市剧烈波动下，70%的高净值人群还是实现了约10%的盈利。“中国高净值人群自己对财富管理的能力，或者借助机构，其投资能力在逐步改善。”

荷马金融创始人叶程坤的感觉是，这几年的确出现了海外资产升温的趋势。这是一家专注于帮助中国居民海外投资的公司。根据这几年的观察，叶程坤说，大部分的中产和高净值人群的海外配置主要是两类：基础配置，像去香港买保险；另外是基础之上的稳健型基金。

（以上回答发布于2016-11-28，当前相关购房政策请以实际为准）

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