苏州首批供地收官，11 宗地收金约 140 亿，其中 6 宗底价成交，这对当地的发展带来哪些助力？

2022苏州取消限购了吗

“最强地级市”苏州楼市调控连续松绑：全面放宽限购限售条件 外地户籍6个月社保可购房

在传出楼市调整政策近两日后，“最强地级市”苏州楼市新政“靴子落地”。

5月9日，多家媒体报道苏州市放松限售、限购条件，其中包括自5月9日起，苏州新房限制转让时间由3年调整为2年、非苏州本市户籍居民连续缴纳6个月社保（个税）即可购房、非限购区域购房不计入家庭限购套数等内容，苏州市房地产市场和交易管理中心工作人员回应媒体称，上述消息属实。

对此，《中国经营报》记者致电苏州市住房和城乡建设局，其相关工作人员未对楼市新政作出正面回应，但对于政策执行时间，上述工作人员强调称，如“从交易窗口那边得到信息，他们什么时候开始执行，那就是什么时候开始执行”。

而在此次楼市新政发布前，苏州市已分别于4月11日、21日调整相关楼市政策，涉及二手房限售年限由5年缩短为3年等。克而瑞苏常区域总经理戈文问对记者表示，苏州楼市政策加码力度加大，主要系受疫情影响，房地产市场下行压力较大，出台政策“希望激活市场，亦让房企在销售层面能够好起来”。

取消二手房限售年限

有“最强地级市”之称的苏州，其楼市新政备受市场瞩目。

梳理可发现，在5月9日被媒体报道之前，“苏州广电旗下房产资讯大平台”——苏房网旗下自媒体平台“家在苏州”，曾于5月7日发布《重磅！苏州多项举措支持刚性和改善性住房需求！》，涵盖苏州楼市新政的方方面面，发布后迅速受到外界广泛关注。

据上述“家在苏州”信息，在苏州楼市新政中，新房限制转让时间调整为2年，二手房对限制转让时间不再要求，其中新房自购房人取得不动产权证之日起满2年后方可转让，较原先缩短了1年。二手房则不再有转让年限要求。但房屋出售时，未满2年仍需缴纳5.6%的增值税。

不仅如此，苏州楼市新政规定，家庭若有新出生人口（二孩及以上），出售房屋时不受转让年限制约。

“这一系列举措有助于释放改善人群的置换需求，激发市场活力，但与此同时，也会加重本就处于高位的苏州新房、二手房的可售、待售库存，短期内楼盘项目间竞争也将更加激烈。”中指研究院苏州分院分析师金珂如此表示道。

更值得关注的是，苏州楼市新政大幅降低了外地户籍购房者的门槛。

据悉，非苏州本市户籍居民连续缴纳6个月社保即可购房，大大降低了外地在苏就业人群的购房门槛。能够更好地满足外地人在苏宜居宜业的需求。同时认定的人才家庭可享受本市户籍购房资格，更好地满足人才在苏州安家置业的需求。

此外，苏州楼市新政亦强调，非限购区域购房不计入家庭限购套数。据悉，目前苏州不限购区域为常熟、张家港。“家在苏州”对此解读称：“这一措施充分考虑到了居民在苏州市范围内的就业流通性，方便这类人群根据工作地调整安家置业的需求。”

引发市场关注的是，素有“楼市四小龙”之一称号的苏州市，为何出台如此大力度的楼市新政呢？

上海中原地产首席分析师卢文曦表示，受疫情影响，苏州楼市下行压力较大，在这种情况下，当地或希望通过一些局部楼市政策的调整，激发市场消费活力，进一步稳定房地产市场。

卢文曦所述亦得到数据的验证，克而瑞苏州数据显示，2022年4月，苏州市区商品住宅的供应面积为22.95万㎡，环比减少51.35%，同比减少80.04%；成交面积为39.84万㎡，环比减少23.32%，同比减少57.37%。

克而瑞苏州点评称，4月份，“苏州楼市仍旧低位运行，受疫情影响，供求量再创新低，楼盘领证、推新基本停摆，成交量仍旧是近四年来的低谷”。

首轮土拍国企“托底”

在楼市新政“落地”首日，苏州市亦按下2022年首轮集中供地“开始键”。

公开信息显示，在2022年苏州市首轮集中供地中，共有15宗涉宅地块待出让，在5月9日的土拍首日，7宗土地全部成交，土地出让金94.92亿元，其中除了5宗地皆底价成交外，1宗封顶进入一次性报价，1宗低溢价成交。

而在苏州土拍的第二日—5月10日，8宗涉宅地块全部成交，也即在2022年首轮集中供地中，苏州15宗涉宅用地全部成交，揽金233.8亿元，其中，11宗底价成交，2宗竞拍达到中止价，其余2宗地则微幅溢价。

“苏州本次土拍依旧呈现出今年以来各‘两集中城市’所表现出的‘冰火两重天’现象，开发商的拿地偏好向中心区域、核心区域收缩现象明显，其在投资上的偏好也表现出对于长期投资的迟疑和观望态度。”中指研究院土地情报此前如此点评道。

来自中指研究院的土地成交数据也显示，苏地2022-WG-9号地块达到中止价进入一次报价环节，最终以12.5%的溢价率成交，而苏园土挂(2022)02号地块最终由招商蛇口以最接近中间价的36.15亿元，溢价率达到14.98%。

如在苏州土拍首日备受追捧的苏地2022-WG-9号地，坐落于苏州高新区狮山街道吴前港绿化地南、渠田河绿化地西，处于狮山正核心位置，据悉，该宗地最终由大悦城以最接近中间价的10.516亿元斩获，溢价率12.5%，成交楼面价达28125元/㎡。

进一步梳理可发现，在苏州首轮土拍中，除了地块表现“冷热不均”外，当地国企密集拿地亦成为一大看点。

苏州土拍首日的7宗涉宅地块中，除了大悦城摘得苏地2022-WG-9号地外，苏高新、苏州保障房建设、相城城投、苏州恒泰控股等苏州当地国企，相继拿下高新区、姑苏区等区域地块，好地网统计数据也显示，苏州首轮土拍中，“15宗地块共产生了13家得主，均是清一色的国有企业，其中地方国资拿地金额占比达58%”。

在卢文曦看来，苏州首轮土拍中，国企兜底并不令人意外。“因为当前一些民营房企在资金层面面临压力，拿地也不可避免地受影响，而央企国企融资能力较强。”

尽管国企兜底拿地，但卢文曦依然表示苏州土拍表现堪称“平稳”，在其看来，目前许多二线城市土拍都出现流拍现象。“市场出现较大的下行压力，一些房地产企业也没有太多的拿地动作，苏州土拍的土地能够全部顺利成交，应该说还算不错。”

金珂则认为，苏州此次土拍将保证金比例由30%下调至20%，大幅降低了企业的参拍成本以期调动企业参拍热情，且在近期出台了缩短限售年限、放宽外地限购条件的相关政策，“但效果从购房端传导到土拍端仍需等待进一步发酵”。

徐州三批土拍结果:10宗地块底价成交，对当地的房地产市场带来哪些改变？

可以看出徐州三批土拍都是国企自己拍的，很多大的房地产商已经不拿地了，这说明房价将由高涨会改变成一步趋于稳定，不会再大涨。

将来也必定会影响到二手房市场和今年第一次竞拍高价所得的地王的楼价。

如今的房地产市场，无论是从土地端，还是到开发商销售端，再到购房者端，处处遇冷。绝大部分人都在观望。

一，土拍市场遇冷，没有开放商愿意拿地。

前几年，楼市火热，由于土地溢价率限制较高，部分地区为100%，因此“地王”频出，所以开始规定土地溢价率不能超过15%，可以房地产商依然拿地很多，因为市场好，可是在这两年，因为疫情和烂尾楼等事的影响，政策不算一再放宽，徐州三批土拍土地都是0溢价，其实都是国企兜底在拿地，就是左手倒右手，楼面价自己标高点让外人看。

二，土拍遇冷后将会造成什么影响。

也许会加快房产税的推出，高收入群体的税收和资产持有税，由于我国财富分布只分先富起来的群体和还没富起来的群体，财富分配差异和集中度很高，少部人掌握了大部人的财富和分配权。

推出房产税还要考虑高收入群体逃税漏税的问题，这也是一个很复杂的问题，我国的这方面的法律并不完善，实行起来，任重而道远。

土拍市场连续三个月减少，未来可能会影响楼市中的住房，会不会导致房价上涨呢？其实未必。从以往的经验来说，土拍减少，土地供应也会减少，需要一段时间擦灰出现。

所以如果真的要收，体量并不会像一些人预测的那么小，毕竟扩张性货币政策既创造了负债，也创造了资产，只是少部人拿走了资产，留给大部人的只有负债。

三，这件事我的看法。

虽然这一年楼市惨淡，但未来的趋势是集中供地，核心区域的核心房产还有增值的空间，比如上海北京深圳，还有二线城市等核心区域，未来的房价也许会出现两极化的趋势。

苏州2022年首批集中供地全部成交，这些地大多被哪些企业拿走了？

5月10日，为期两天的苏州首批集中供地正式结束，本次共出让涉宅用地15宗地块全部成交，其中，11宗底价成交，2宗拍至中止价进入一次报价环节，2宗地块溢价成交，总成交金额233.77亿元，竞拍结果显示，15宗地均被央企及地方国企摘得。据悉，本次供地涉及姑苏区1宗、吴中区3宗、园区3宗、高新区4宗、相城区2宗、吴江区2宗，总出让面积约81.81万平方米，总起拍价227亿元。

在出让规则方面，苏州本批地块延续此前的竞价方式。出让文件显示，本次国有土地使用权挂牌出让按照价高者得原则确定竞得人，地块均设置起始价、中止价和一次性报价。进入限时竞价阶段后，当竞价未超过中止价时，按照价高者得的原则确定竞得人；当竞价超过中止价时，转为一次报价方式确定竞得人。所有取得相应地块网上竞价资格的竞买人均可参加该地块一次报价。

竞买人报价在出让人公布的一次报价总额有效区间范围内，进行一次报价。以一次报价中最接近所有一次报价平均价的原则确定竞得人，以其所报价格确定为地块竞得价格。值得注意的是，两宗拍至中止价进入一次报价环节的地块为：大悦城以10.52亿元竞得苏地2022-WG-9号地块，溢价率12.5%，楼面价28124.97元/平方米。该地块位于高新区狮山街道吴前港绿化地南、渠田河绿化地西，为城镇住宅用地，土地面积20772.7平方米，建筑面积37390.9平方米，起始价93477万元。另一宗为招商蛇口以36.16亿元竞得苏园土挂（2022）02号地块，溢价率15%，楼面价31046元/平方米。该地块位于苏州工业园区旺墩路南、津梁街西，为住宅用地，土地面积58233.95平方米，容积率＞1.6且≤2.0，起始价31.45亿元。

两宗溢价成交的地块为：苏州市保障性住房建设有限公司以19.11亿元竞得苏地2022-WG-3号地块，溢价率1.64%，楼面价18294.96元/平方米。该地块位于姑苏区苏锦街道广济路以西，日益路以南03-05地块，为城镇住宅用地，土地面积40167平方米，建筑面积104434.2平方米，起始价187982万元。另一宗溢价成交地块为：中国铁建以19.73亿元竞得苏地2022-WG-8号地块，溢价率3.14%，楼面价21658.7元/平方米。该地块位于苏州工业园区斜塘街道蔺谊路北、朝前路西，为城镇住宅用地，土地面积45550.05平方米，建筑面积91100.1平方米，起始价191311万元。

总体来讲，本次苏州供地拿地企业以地方国资企业为主，头部央企国企则以参与热门地块为主，而民企参与热情不高。

北京第三批供地揽金超500亿，土地市场回温迹象明显

9月23日，北京今年第三批集中供地收官。8宗地块的现场竞拍从早上持续到下午，最终收金343.5亿元。至此，北京本批次的18宗地块均顺利出让，总成交价约500.3亿元。其中，4宗地块“触顶”成交，10宗地块底价成交。从成交结果来看，中海夺得3宗地块，成为本轮土拍的最大赢家。

在业内人士看来，北京土拍市场回温迹象明显，地块成交冷热分明，市场信心正在逐步恢复。

中海斥资147.45亿拿下3宗地块

北京土拍市场的回温在今天8宗地块的竞拍中得以明显体现。中海、首开、城建、华润置地、保利发展等房企纷纷现身。

今天现场的土拍由海淀区西北旺013地块开场，吸引了7家房企主体报名参加竞拍。在现场竞拍过程中，该地块的成交价、现房销售面积先后达到上限，也是现场唯一一宗进行到最后一阶段——由摇号决定竞得人的地块。最终，中海成为“幸运儿”，以约41.975亿元、竞配3.6万平方米的现房销售面积拿下该地块。

开了个好头后，中海乘胜追击，先后摘得海淀区西北旺015、016地块及丰台区大红门04地块。至此，中海连夺三地，成为本轮土拍的最大赢家，拿地总金额为147.45亿元。

据了解，海淀区西北旺013地块，海淀区西北旺015、016地块的销售指导价分别为8.5万元/平方米、8.2万元/平方米；而丰台区大红门04地块的销售指导价为9.5万元/平方米。值得一提的是，相同区位、同一销售指导价的丰台区大红门08地块由金茂以成交价38.1亿元摘得，未来两者势必将同台竞技。

在今日的竞拍现场，另一个引人关注的房企当数建发地产。其斥资66.47亿元夺得2宗地块。其中，建发地产以“上限价”33.81亿元竞得丰台区南苑街道地块；并以32.66亿元的成交价摘得昌平区中关村地块，溢价率约3%。

此外，从具体地块来看，丰台区造甲村地块是此次土拍中唯一销售指导价超过10万元/平方米的地块，达到10.6万元/平方米，最终首开以上限价38.295亿元、竞配7000平方米的现房销售面积拿下该地块。

整体而言，北京此次土拍可谓是国企、央企的主战场，拿地房企均为清一色的国企、央企。民营房企仅有龙湖一家，其联合天竺房地产在9月22日的线上竞价环节，以底价拿下顺义区1宗宅地。另外，从竞拍环节来看，绿城、润泽也在积极参与，但并未有所收获。

对此，北京链家研究院分析师岳微表示，房企拿地策略各有侧重，底价地块多以房企联合开发，核心地块以独立竞得为主；在集中供地之下，区域深耕、多盘联动发展成为房企竞地新思路。

北京今年第三批集中供地8宗现场竞拍地块

情况列表

溢价率走高，土地市场已现回温迹象

土地溢价率最能反映市场的冷暖。从北京第三轮土拍来看，有10宗地块以底价成交，8宗地块溢价成交，总出让金达500.3亿元，整体溢价率约6.06%，高于今年第一轮土拍的4.46%和第二轮土拍的5.35%。

诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄认为，本轮北京土拍整体表现不俗，冷热分明，优质地块热度依旧，同时溢价率达到今年这三轮土拍的最高水平，可以看出市场信心正在逐步恢复，房企对北京市场仍然持长期看好态度。

中指研究院土地事业部负责人张凯也表示，北京土拍市场回温迹象明显；国企、央企融资成本较低，对竞现房销售面积的土拍规则适应性更强，同时得益于此前部分项目去化达到预期，国企、央企率先积极展开拿地。

此外，从此次土拍的规则来看，其基本不再设有“70/90”户型限制，对于房企来说有更多的发挥空间。

在岳微看来，北京土地市场呈现“土拍供应体量维持了总体均衡、供给节奏分布更为合理”的特点。他认为，在土地价格方面，经营性楼面价稳定，受热门地块比例提升影响，从溢价率上呈现持续修复的态势。而且房地价差处于合理水平，有利于房企提升产品品质与改善财务水平。

新京报记者 饶舒玮 袁秀丽

编辑 武新 制图 寇德娜 校对 柳宝庆