住房租赁行业获全方位金融支持，给我国房地产行业发展带来哪些帮助？

金融支持力度加大，保障性租赁住房建设驶入快车道

中房网讯 （亚晨/文）近年来，保障性租赁住房作为房地产热词，已成为“十四五”时期住房建设领域的重点任务之一。 加快建设保障性租赁住房，一方面可以解决新市民和青年人的住房问题；另一方面，也是提高城市竞争力、实现可持续发展的必然要求。 根据住建部公布的数据，2021年在人口流入较多的40个重点城市已筹集保障性租赁住房94.2万套，预计可以解决近300万新市民、青年人的住房困难，初步形成了多主体发展保障性租赁住房的良好态势。 近日，住建部在国新办举行的新闻发布会上表示，2022年将继续大力增加保障性租赁住房的供给。从目前的统计看，全国将新筹集240万套。 如果按照这一情况，今年保障性租赁住房的建设力

房地产金融政策有何变化？央行：加大支持住房租赁市场发展

1月15日，国新办举行2020年金融统计数据新闻发布会。央行副行长陈雨露出席发布会，介绍2020年金融统计数据有关情况，并解答近期的热点问题。同时，出席发布会的还有央行调查统计司司长阮健弘、央行货币政策司司长孙国峰、央行金融市场司司长邹澜。 此前，监管多次提及“要保持广义货币M2和社会融资规模增速同名义经济增速基本匹配”。会上，陈雨露表示：“基本匹配并不意味着完全相等，也就是说，M2和社会融资规模增速可以根据经济形势和宏观经济治理的需要，略高或者略低于名义经济增速，以此体现中长期内货币政策的逆周期调节。” 另一个值得关注的是，对于近期热议的房地产调控问题，央行金融市场司司长邹澜表示，央行将坚持

“租赁”对房地产市场将产生什么影响？

党的十九大报告提出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。正在陆续召开的地方两会上，有10多个省份的政府工作报告均明确提出发展住房租赁市场，这对全国房地产市场来说意味着什么？

　　多地政府工作报告均提加大租赁房建设与供给

加大租赁房的建设与供给，是多地政府工作报告共同提出的举措。

北京市提出，将推进集体建设用地建设租赁住房，发展住房租赁市场特别是长期租赁。上海市提出，今年加大租赁房建设力度，计划新建和转化租赁房源20万套，新增代理经租房源9万套，新增供应5．5万套各类保障房。

福建省明确大力发展住房租赁市场，其中福州今年新开工租赁住房和共有产权住房5000套、新增供应5000套，厦门新开工12000套、新增供应8000套；湖北省将在人口净流入大中城市加快培育和发展住房租赁市场，逐步提高租赁住房占新增住房供应量的比例；安徽省提出因城施策加强房地产市场调控，盘活存量住房，发展住房租赁市场特别是长期租赁。南京市提出今年将进一步加大租赁住房建设，筹集租赁房源100万平方米。

在公租房方面，多地也动作频频。安徽省提出今年实行公租房实物配租和租赁补贴并举，将符合条件的新就业无房职工、外来务工人员等纳入保障范围；河北省加大公租房保障力度，年内新开工建设23万套保障性住房；湖北则计划加大公租房保障力度，开工建设保障性安居工程住房24万套。

“租赁住房建设将是后续保障房建设的重头戏。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，“从各地具体建设规划来看，今年包括房企自持租赁房、共有产权房、公租房、集体租赁住房等多品种供应的房源将加速又加量。”

地方关键几招布局租赁市场

多地两会透露的信息表明，增加租赁土地供应、培养规模化和专业化租赁企业、深化租购同权，成为地方布局租赁市场的关键几招。

——租赁土地供应加速。海南省今年起每年下达租赁型住宅建设计划时要明确租售比例。北京在2017年曾宣布，未来5年将供应1000公顷集体土地用于建设租赁住房，这也意味着，在今后4年，北京将平均每年供地约200公顷用于建设租赁住房。南京提出今年优化土地供给结构，保证租赁房供地占住房供地比例达到30％以上。广州市明确今年加大只租不售全自持商品房和轨道交通沿线租赁房用地供应。

近来，上海、广州、深圳、杭州、郑州等城市已陆续开启“只租不售”卖地模式。据中原地产研究中心统计数据，截至1月22日，全国已经有超过10个城市成交租赁类土地，合计将供应超过10万套房源。

——鼓励租赁企业向规模化、专业化发展。上海市、南京市提出今年将支持专业化、机构化的住房租赁企业发展；广东省明确各地级以上市至少建成1家国有住房租赁企业，广州市明确要率先组建3家国有住房租赁公司；合肥、厦门均表示支持房屋租赁企业通过合并重组做大做强。

——租赁配套细则出台，租购同权逐步深入。近来，包括天津、青岛、无锡等10几个城市密集发布政策，降低落户门槛，开启租房落户通道。如天津市实行引进人才“租房落户”政策，对本人或直系亲属无名下合法住房的，可在其长期租赁房屋所在社区落集体户口；青岛近日提出，以合法稳定住所（含租赁）和合法稳定就业为基本落户条件，全面放开城镇落户限制；无锡提出租住经相关部门备案的合法租赁住宅，同时具备参加无锡市城镇社会保险满五年，准予落户；广州市将“租购同权、学位到房”写进了当地教育部门的今年工作部署。

业内分析认为，随着租赁市场的发展和深化，租购同权的内涵也将逐步扩大。

　一二线城市外来人口将最先受益，炒房行为或受抑制

租购并举将率先影响哪些城市？去年7月，住建部等九部委选取广州、深圳、南京等12个城市作为首批开展住房租赁试点的地区；去年8月，国土部明确北京、上海等13个城市开展首批集体建设用地用于建设租赁住房的试点，从土地源头缓解租赁用地供给不足的难题。

据不完全统计，目前已有10余个城市开通了官方住房租赁交易和服务平台，并开始向市场投放房源。同时，针对住房租赁的金融支持政策也频频落地。多家银行近期陆续宣布给予住房租赁金融支持，包括对企业的金融支持和个人的消费信贷支持。

业内分析认为，越来越多的租房选择、稳定的租约、较高的服务品质，将让一二线热点城市的外来人口率先获益。

不过，多位专家指出，目前，面向大量流动人口和新市民的租赁住房供给仍不充分，特别是大城市租赁住房供给短缺。目前，我国租赁人口预计为1．9亿人，租赁市场规模超万亿元。易居企业集团CEO丁祖昱认为，“市场需求主要集中于高性价比的房源，供应却跟不上。”

根据上海易居房地产研究院对上海、深圳两地的一项调查显示，月房租3000元以下房源的租赁需求占总需求的26．4％，供应却只有11．9％；月租金3000元到6000元房源的需求占比51％，供应占比39．6％；月租金大于六千的租赁需求占比22．6％，但是供应达到了48．5％。

不少业内人士看来，租购并举将会明显影响房地产市场。旭辉集团董事长林中称，从开发商角度来看，过去由于房价预期长期看涨，买地“捂”个几年，等下一个楼市周期回暖就可以解套，但如果现在还采用这种囤地模式就非常危险。在“房住不炒”的指导下，不少拿了高价地的中小房企已陷入困境，想转让都转让不了。

华东师范大学教授张永岳说，“未来，租赁住房、共有产权房等保障性住房以及商品房，将构成住宅市场上的多元供给。住房的居住属性将得以加强，低收入群体、中产阶层、高收入群体可以在这样的住房结构中相互流动。”

“楼市长效机制开始‘轮廓初现’。”深圳市房地产研究中心研究员李宇嘉说，租房群体如果能通过租赁扎根城市，并依靠不断积累，采用共有产权、先买房后改善、先小后大等梯级购房模式，不再挤商品房的“独木桥”，炒房行为将受到抑制。

“金融16条”促房地产市场平稳发展

房地产行业迎来金融领域的重磅支持。近日，央行和银保监会共同发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（以下简称《通知》），涉及开发贷、信托贷款、并购贷、保交楼、房企纾困、贷款展期、租赁融资、个人房贷和征信等方面共16条措施。这是央行和银保监会在房企规模性出险1年多来，首次就房地产金融问题出台专门性文件，被称为“金融支持房地产16条”（以下简称“金融16条”），在业内引起了强烈反响和广泛关注。 “保交楼”专款专用 对于“金融16条”的规定，多位业内人士在接受《中国消费者报》记者采访时均表示，力度之大、内容之全堪称今年之最。 近1年来，房地产市场面临诸多困难。一方面，需求端疲软，

超重磅：地产大利好！央行、银保监会联手放大招：金融支持16条措施来了！

大家好，利好一个接一个！央行、银保监会出手，出台十六条措施支持房地产市场平稳健康发展。信息量很大......

泰勒给大家整点重点内容。

一、保持房地产融资平稳有序

1、稳定房地产开发贷款投放。

坚持“两个毫不动摇”，对国有、民营等各类房地产企业一视同仁。鼓励金融机构重点支持治理完善、聚焦主业、资质良好的房地产企业稳健发展。

金融机构要合理区分项目子公司风险与集团控股公司风险，在保证债权安全、资金封闭运作的前提下，按照市场化原则满足房地产项目合理融资需求。支持项目主办行和银团贷款模式，强化贷款审批、发放、收回全流程管理，切实保障资金安全。

2、支持个人住房贷款合理需求。

合理确定当地个人住房贷款首付比例和贷款利率政策下限，支持刚性和改善性住房需求。

鼓励金融机构结合自身经营情况、客户风险状况和信贷条件等，在城市政策下限基础上，合理确定个人住房贷款具体首付比例和利率水平。

3、稳定建筑企业信贷投放。

4、支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期

对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资，在保证债权安全的前提下鼓励金融机构与房地产企业基于商业性原则自主协商，积极通过存量贷款展期，调整还款安排等方式予以支持，促进项目完工交付。

自本通知印发之日起，未来半年内到期的，可以允许超出原规定多展期1年，可不调整贷款分类，报送征信系统的贷款分类与之保持一致。

5、保持债券融资基本稳定，支持优质房地产企业发行债券融资。

推动专业信用增进机构为财务总体健康、面临短期困难的房地产企业债券发行提供增信支持。

鼓励债券发行人与持有人提前沟通，做好借券兑付资金安排。按期兑付确有困难的，通过协商做出合理展期、置换等安排，主动化解风险。

6、保持信托等资管产品融资稳定。

二、积极做好“保交楼”金融服务

7、支持开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款。

支持国家开发银行、农业发展银行按照有关政策安排和要求。依法合规、高效有序地向经复核备案的借款主体发放“保交楼”专项保款，封闭进行，专款专用。专项用于支持已售逾期难交付住字项目加快建设交付。

8、鼓励金融机构提供配套融资支持。

鼓励金融机构特别是项目个人住房贷款的主融资商业银行或其牵头组建的银团，按照市场化、法治化原则，为专项借款支持项目提供新增配套融资支持，推动化解未交楼个人住房贷款风险。

对于剩余货值的销售回款可同时覆监专项借款和新增配套融资的项目，以及剩余货值的销售回款不能同时覆盖专项借款和新增配套融资，但已明确新增配套融资和专项借款配套机制安排并落实还款来源的项目，鼓励金融机构在商业自愿前提下积极提供新增配套融资支持。

新增配套融资的承贷主体应与专项借款支持项目的实施主体保持一致，项目存量资产负债应经地方政府组织有资质机构进行审计评估确认并已制定“一楼一策”实施方案，商业银行可在房地产开发贷款项下新设“专项借款配套融资”子科日用于统计和管理，配套融资原则上不应超过对应专项借款的期限。最长不超过3年，项目销售回款应当划入在主融资商业银行或其他商业银行开立的项目专用账户，项目专用账户由提供新增配套融资的商业银行参与共同管理。明确按照“后进先出”原则，项目剩余货值的销售回款要优先偿还新增配套融资和专项借款。

对于商业银行按照本通知要求，自本通知印发之日起半年内，向专项款支持项目发放的配套融资，在贷款期限内不下调风险分类；对债务新老划断后的承贷主体按照合格借款主体管理对于新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人员已尽职的。可予免责。

三、积极配合做好受困房地产企业风险处置

9、做好房地产项目并购金融支持。

鼓励商业银行稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务，重点支持优质房地产企业兼并收购受困房地产企业项目。

鼓励金融资产管理公司，地方资产管理公司（以下统称资产管理公司）发挥在不良资产处里，风险管理等方面的经验和能力，与地方政府、商业银行、房地产企业等共同协商风险化解模式，推动加快资产处置。

10、积极探索市场化支持方式。

对于部分已进入司法重整的项目，金融机构可按自主决策、自担风险、自负盈亏原则，一企一策协助推进项目复工交付。

鼓励资产管理公司通过担任破产管理人、重整投资人等方式参与项目处置，支持有条件的金融机构稳妥探索通过设立基金等方式，依法依规市场化化解受困房地产企业风险，支持项目完工交付。

四、依法保障住房金融消费者合法权益

11、鼓励依法自主协商延期还本付息。

对于因疫情住院治疗或隔离，或因疫情停业失业而失去收入来源的个人，以及因购房合同发生改变或解除的个人住房贷款，金融机构可按市场化。法治化原则与购房人自主开展协商，进行延期展期等调整。

对于恶意逃废金融债务的行为，依法依规予以处理，维护良好市场秩序

12、切实保护延期贷款的个人征信权益。

个人住房贷款已调整还款安排的，金融机构按新的还款安排报送信用记录；经人民法院判决、裁定认定应予调整的，金融机构根据人民法院生效判决、裁定等调整信用记录报送，已报送的予以调整。

五、阶段性调整部分金融管理政策

13、延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排。

对于受疫情等客观原因影响不能如期满足房地产贷款集中度管理要求的银行业金融机构，基于实际情况并经客观评估，合理延长其过渡期。

14、阶段性优化房地产项目并购融资政策。

相关金融机构要用好人民银行、银保监会已出台的适用于主要商业银行、全国性金融资产管理公司的阶段性房地产金融管理政策，加快推动房地产风险市场化出清。

六、加大住房租赁金融支持力度

15、优化住房租赁信贷服务。

16、拓宽住房租赁市场多元化融资渠道。

支持住房租售企业发行信用债券和担保债券等直接融资产品，专项用于租赁生房建设和经营，鼓品商业银行发行支持住房租赁金融债券，筹集资金用于增加住房租赁开发建设贷款和经营性贷款投放，稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点。