房企同一地块分期开发和分期进行土增税清算，土地开发成本分摊方法有相关法律法规及政策要求吗？（南通）?

房地产开发项目分期分批次开发的以什么作为土地增值税的清算单位

一、根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第一条“土地增值税的清算单位”规定：

土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

二、根据《辽宁省地方税务局关于明确土地增值税清算有关问题的通知》(辽地税函[2012]92号)规定：确定土地增值税清算单位时，地方税务机关应以发改委审批、备案确定的房地产开发项目作为清算单位；

对于分期开发的项目，地方税务机关应以住建部门或国土规划部门下发的《建设工程规划许可证》确定的分期建设项目作为清算单位。

因此，按照企业报批报建时，上报的分期，尽量不要再自行分期，土地增值税清算时，同等情况下，土地地块越大，清算时对企业越有利。

三、纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确性和完整性。

税务机关应当为纳税人提供优质纳税服务，加强土地增值税政策宣传辅导。主管税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核，依法征收土地增值税。

扩展资料：

纳税人：转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、并取得收入的单位和个人。

课税对象是指有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。

土地增值税的征税对象是转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物所取得的增值额。增值额为纳税人转让房地产的收入减除《条例》规定的扣除项目金额后的余额。

转让房地产的收入包括货币收入、实物收入和其他收入，即与转让房地产有关的经济收益。扣除项目按《条例》及《细则》规定有下列几项：

（1）取得土地使用权所支付的金额。包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。具体为：以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补交的出让金；以转让方式得到土地使用权的，为支付的地价款。

（2）开发土地和新建房及配套设施的成本(以下简称房地产开发成本)。包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共设施配套费、开发间接费用。这些成本允许按实际发生额扣除。

（3）开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用)是指销售费用、管理费用、财务费用。根据新会计制度规定，与房地产开发有关的费用直接计入当年损益，不按房地产项目进行归集或分摊。

为了便于计算操作，《细则》规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊，并提供金融机构证明的，允许据实扣除，

但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额,其他房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本之和的5%以内予以扣除。凡不能提供金融机构证明的，利息不单独扣除，三项费用的扣除按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本的10%以内计算扣除。

（4）旧房及建筑物的评估价格。是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价值，并由当地税务机关参考评估机构的评估而确认的价格。

（5）与转让房地产有关的税金。这是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。

（6）加计扣除。对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加计20%的扣除。

参考资料来源：百度百科-土地增值税

土地成本如何分摊？

分摊方法一：占地面积法

占地面积法，指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。即按照房地产土地使用权面积占土地使用权总面积的比例计算分摊。

一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配;分期开发的，首先按照本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。

然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。

属于多个清算单位共同发生的扣除项目金额，原则上按建筑面积法分摊，如无法按建筑面积法分摊，应按占地面积法分摊或税务机关确认的其他合理方法分摊。

土地成本分摊方法为不同清算单位按占地面积法，土地成本分摊基本原则：分期开发，可以按占地面积分摊。

对占地相对独立的不同类型房地产，可以按该类型房地产占地面积占该项目房地产总占地面积的比例计算分摊土地成本。

(一)按独立占地的每栋建筑物占地面积占该项目占地总面积的比例计算分摊土地成本：每栋可转让建筑物分摊的土地成本=每栋可转让建筑物占地面积÷可转让建筑物占地总面积×土地总成本

(二)对于同一建筑物中包含不同类型房地产的，应当首先确定该建筑物占地的总土地成本，然后根据该建筑物中某一类型房地产建筑面积占该建筑物总建筑面积的比例分摊土地成本：

1、普通住宅应分摊的土地成本=∑(每栋可转让建筑物普通住宅建筑面积÷每栋建筑物可售建筑面积×每栋建筑物应分摊的土地成本)

2、非普通住宅应分摊的土地成本=∑(每栋房地产非普通住宅建筑面积÷每栋房地产可售建筑面积×每栋房地产应分摊的土地成本)

3、其他类型项目应分摊的土地成本=∑(每栋房地产其他类型项目建筑面积÷每栋房地产可售建筑面积×每栋房地产应分摊的土地成本)

(三)占地总面积为可转让地上建筑物占地面积之和，不包括道路、绿化等公共设施用地面积。对于独立占地的不同类型房地产。

土地成本首先按可转让建筑物占地面积占可转让建筑物占地总面积的比例计算分摊;同一建筑物中包含不同类型房地产的，再按照各类型房地产建筑面积计算分摊。

对于裙楼土地成本的分摊，裙楼与主楼为同一基础(即基础对裙楼和主楼均有承重作用)的，则裙楼和主楼应作为同一建筑物计算分摊;裙楼与主楼各有独立基础的应作为独立占地的建筑物计算分摊。

适用范围：对占地相对独立的不同类型房地产，或成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，应按分期开发项目占地面积占该成片受让土地总占地面积的比例计算分摊。

分摊方法二：建筑面积法

建筑面积法，是指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。即按照房地产建筑面积占总建筑面积的比例计算分摊。

(一)一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配。根据本期开发的建筑面积占总建筑面积的比例计算本期开发项目的取得土地使用权所支付的金额。

(二)分期开发的，首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配。

(三)同一清算单位发生的扣除项目金额，原则上应按建筑面积法分摊。对于纳税人能够提供相关证明材料，单独签订合同并独立结算的成本，可按直接成本法归集。

对同一项目里不同类型的建筑物土地成本是按照建筑面积分摊的。同一清算单位不同类型按建筑面积法。

具体分两步分摊土地成本：

第一步，先将占地相对独立(一般是指有道路、围墙等分隔)的不同类型房地产，按该类型房地产实际占地面积占该项目房地产总占地面积的比例计算分摊土地成本。

第二步，对于剩余混建的不同类型房地产，应当首先确定混建房屋占地的总土地成本，然后根据混建房屋中某一类型房地产建筑面积占该项目混建总建筑面积的比例分摊土地成本。

分摊方法三：售价比率法

售价比率法是以房屋单位售价为基础计算分摊开发房屋土地成本的方法。一般而言，房屋售价的高低，除取决于房屋结构外，更主要是取决于房屋的地理位置，同样结构的房屋，门面房售价高于住宅房。售价比率法需要分步骤实施：

(一)计算或预估不同结构、不同用途房屋的总售价和平均单位售价。

(二)应运用售价成本比率计算非住宅房超额成本售价，以剔除房屋不同结构对售价的影响。运用售价成本比率计算分摊土地成本时。

应将开发的商品房划分为价格相对低的住宅房和价格相对高的非住宅房两大类，将非住宅房高于住宅房的成本称为超额成本，将与超额成本相对应的售价称为超额成本售价：

超额成本售价=超额成本×(1成本毛利率)

各类非住宅房超额成本售价=(该类非住宅房单位建筑成本-住宅房单位建筑成本)×该类非住宅房总面积×(全部房屋售价总额÷全部房屋成本总额)。

(三)计算土地成本比率。土地成本比率是指土地成本与剔除超额成本售价后的售价总额的比率，计算公式为：

土地成本比率=占用土地的全部成本(土地使用权价值)÷(全部房屋售价总额-超额成本售价合计)×100%

(四)计算不同用途房屋应分摊土地成本。公式为：

1、住宅房应分摊土地成本=该类房屋售价×土地成本率

2、非住宅房应分摊的土地成本=(该类房屋售价-该类房屋的超额成本售价)×土地成本率

适用范围：计算既有住宅用房又有商业用房的地块开发，或者纯商业用房开发的土地成本时，采用售价比率法较为适宜。

扩展资料：

房地产开发企业土地开发成本包括五方面的内容，具体内容及其核算如下：

1、土地费用　

指直接与购置土地有关的费用，包括受让费用、拆迁费用、填海造地费及其他有关手续费和税费支出等。这些费用直接计入本科目。

2、基础设施费 　

一般情况下，是指达到预期使用功能的熟地状态所投入的线性建设费用，主要包括通电、通路、供水、通讯、排水(上下)和土地平整费用等，此类费用属直接费用，直接计入本科目。

3、配套设施费 　

一般指水、电、大市政和公建配套的建筑物建设费用，如学校、邮电、银行、供电的开闭所、公厕等。配套设施的核算分两种情况。

其一，经有权机关批准建设且房地产企业不能有偿转让的公共配套设施，房地产开发企业可按照建筑面积或投资比例采取预提办法从开发成本中计提公共配套设施费。

即借记本科日，贷记“预提费用”，预提的公共配套设施费只能用于相关的工程建设，不得挪作他用，预提数与实际支出数的差额，待工程完工后再调整有关科目。

其二，单独立项且已落实投资来源、能够有偿转让的公共配套设施，不得从开发成本中预提公共配套设施费。

4、筹资费用　房地产开发企业为开发土地而借入的资金所发生的利息等借款费用，在土地开发完工之前，计入本科目，土地开发完工之后而发生的利息等借款费用，计入财务费用。

5、应由开发土地负担的间接费用　它是指企业所属单位直接组织、管理开发项目所发生的费用，主要包括工资、福利费、劳动保护费、办公费等。

如某房地产开发企业的地产分公司所发生的间接费用应计入土地开发成本。应由开发土地负担的间接费用，应在“开发间接费用”科目进行归集，月末再按一定的分配标准分配计入本科目。

企业行政管理部门(总部)为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用，应作为期间费用，不在本科目核算。

参考资料来源：百度百科-土地开发成本

请问：房地产开发企业清算时如何计算土地增值税

国家税务总局 关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知 国税发[2009]91号 字体：【大】【中】【小】 各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局： 为了加强房地产开发企业的土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定了《土地增值税清算管理规程》，现印发给你们，请遵照执行。 国家税务总局 二○○九年五月十二日 土地增值税清算管理规程 第一章 总则 第一条 为了加强土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中

土增税清算流程及技巧

随着房地产行业的不断发展,房地产开发企业创造高额利润的同时也带来了高税负,税收作为房地产开发企业外部成本来说,客观上影响了其经济收益。土地增值税就是较大的影响因素,是影响收益较大的税种之一,那么土地增值税清算的条件和流程是什么?下面我为大想要了解更多关于土地增值税清算的条件和流程有哪些的知识,跟着我一起看看吧。

一、土地增值税清算的条件:
1、房地产开发项目全部竣工、完成销售的;
2、整体转让未竣工决算房地产开发项目的;
3、直接转让土地使用权的。
二、清算流程:
一、取得土地使用权所支付金额的分配
二、房地产开发成本的分配
1、分期开发的,如果各期完工情况不同,应按建筑面积法对各期开发成本进行分摊
2、在同一期开发成本中,应按层高系数法对不同类型的房屋进行开发成本的分配
三、开发费用的分配
财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。
四、与转让房地产有关的税金的分配
房地产企业在转让房产时缴纳的印花税因列入管理费用中,故不允许单独再进行扣除。允许扣除的只有营业税、城市维护建设税、教育费附加。地方教育费附加能否在此项扣除,具体要看当地税务机关的规定。核定允许扣除的与转让房地产有关的税金金额,按转让不同类型房地产收入与税金配比原则进行分配。
五、财政部规定的加计20%扣除数的分配
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字[1995]第6号)第七条第(六)项规定,对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付金额与房地产开发成本之和,加计20%的扣除。即加计扣除数=(土地款+开发成本)×20%。计算出加计扣除数后也按照层高系数法对已售的不同类型的房屋进行分摊。
六、汇总不同类型房屋的扣除项目金额
1、普通住宅扣除项目金额=取得土地使用权所支付金额+房地产开发成本+房地产开发费用+与转让房地产有关的税金+财政部规定的加计扣除。
2、非普通住宅扣除项目金额=取得土地使用权所支付金额+房地产开发成本+房地产开发费用+与转让房地产有关的税金+财政部规定的加计扣除。
3、商用房扣除项目金额=取得土地使用权所支付金额+房地产开发成本+房地产开发费用+与转让房地产有关的税金+财政部规定的加计扣除
七、计算不同类型房屋的增值额
1、普通住宅增值额=普通住宅销售收入-普通住宅扣除金额。
2、非普通住宅增值额=非普通住宅销售收入-非普通住宅扣除金额。
3、商铺增值额=商铺销售收入-商铺扣除金额。
八、计算不同类型房屋的增值率
1、普通住宅增值率=普通住宅增值额/普通住宅扣除金额。
2、非普通住宅增值率=非普通住宅增值额/非普通住宅扣除金额。
3、商铺住宅增值率=商铺增值额/商铺扣除金额。
九、查找土地增值税税率
纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税;增值额超过扣除项目金额20%的,应就其全部增值额按规定计税。
十、计算土地增值税
土地增值税税额=增值额×使用税率-扣除金额×速算扣除数。
这些就是我们在这方面的知识。希望我的这篇文章能给你带来帮助。

土地增值税清算项目如何确定？

一、根据国务院令第138号《中华人民共和国土地增值税暂行条例》
第八条土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。

二、根据国税发[2006]187号之规定：
一、土地增值税的清算单位
土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。?
开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。?

三、根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）
第二十九条规定，企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算。
其中，应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象，共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象具体分配方法可按以下规定选择其一：
（一）占地面积法。指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。
1.一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配。
2.分期开发的，首先按本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。
期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。

（二）建筑面积法。指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。

1.一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配。

2.分期开发的，首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配。

（三）直接成本法。指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。

（四）预算造价法。指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。

第三十条规定，企业下列成本应按以下方法进行分配：
（一）土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的，应商税务机关同意。

土地开发同时连结房地产开发的，属于一次性取得土地分期开发房地产的情况，其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配，待土地整体开发完毕再行调整。

（二）单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本，应按建筑面积法进行分配。

（三）借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。

（四）其他成本项目的分配法由企业自行确定。

据此可以确定，贵公司的土地成本投入应当按照两个成本核算对象的占地面积进行分配，借款费用利息按直接成本法或预算造价法进行分配；基础设施费、配套设施费、开发间接费属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象，共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配在两个成本对象之间进行分配。

两个成本对象之间一次分配后，每个成本项目汇总金额还需要在各自的具体成本核算单位例如各楼号、住宅、商铺等之间进行明细分类核算。