郑州市第七批人才公寓即将上线配租，这对当地房地产市场有何影响？

“租赁”对房地产市场将产生什么影响？

党的十九大报告提出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。正在陆续召开的地方两会上，有10多个省份的政府工作报告均明确提出发展住房租赁市场，这对全国房地产市场来说意味着什么？

　　多地政府工作报告均提加大租赁房建设与供给

加大租赁房的建设与供给，是多地政府工作报告共同提出的举措。

北京市提出，将推进集体建设用地建设租赁住房，发展住房租赁市场特别是长期租赁。上海市提出，今年加大租赁房建设力度，计划新建和转化租赁房源20万套，新增代理经租房源9万套，新增供应5．5万套各类保障房。

福建省明确大力发展住房租赁市场，其中福州今年新开工租赁住房和共有产权住房5000套、新增供应5000套，厦门新开工12000套、新增供应8000套；湖北省将在人口净流入大中城市加快培育和发展住房租赁市场，逐步提高租赁住房占新增住房供应量的比例；安徽省提出因城施策加强房地产市场调控，盘活存量住房，发展住房租赁市场特别是长期租赁。南京市提出今年将进一步加大租赁住房建设，筹集租赁房源100万平方米。

在公租房方面，多地也动作频频。安徽省提出今年实行公租房实物配租和租赁补贴并举，将符合条件的新就业无房职工、外来务工人员等纳入保障范围；河北省加大公租房保障力度，年内新开工建设23万套保障性住房；湖北则计划加大公租房保障力度，开工建设保障性安居工程住房24万套。

“租赁住房建设将是后续保障房建设的重头戏。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，“从各地具体建设规划来看，今年包括房企自持租赁房、共有产权房、公租房、集体租赁住房等多品种供应的房源将加速又加量。”

地方关键几招布局租赁市场

多地两会透露的信息表明，增加租赁土地供应、培养规模化和专业化租赁企业、深化租购同权，成为地方布局租赁市场的关键几招。

——租赁土地供应加速。海南省今年起每年下达租赁型住宅建设计划时要明确租售比例。北京在2017年曾宣布，未来5年将供应1000公顷集体土地用于建设租赁住房，这也意味着，在今后4年，北京将平均每年供地约200公顷用于建设租赁住房。南京提出今年优化土地供给结构，保证租赁房供地占住房供地比例达到30％以上。广州市明确今年加大只租不售全自持商品房和轨道交通沿线租赁房用地供应。

近来，上海、广州、深圳、杭州、郑州等城市已陆续开启“只租不售”卖地模式。据中原地产研究中心统计数据，截至1月22日，全国已经有超过10个城市成交租赁类土地，合计将供应超过10万套房源。

——鼓励租赁企业向规模化、专业化发展。上海市、南京市提出今年将支持专业化、机构化的住房租赁企业发展；广东省明确各地级以上市至少建成1家国有住房租赁企业，广州市明确要率先组建3家国有住房租赁公司；合肥、厦门均表示支持房屋租赁企业通过合并重组做大做强。

——租赁配套细则出台，租购同权逐步深入。近来，包括天津、青岛、无锡等10几个城市密集发布政策，降低落户门槛，开启租房落户通道。如天津市实行引进人才“租房落户”政策，对本人或直系亲属无名下合法住房的，可在其长期租赁房屋所在社区落集体户口；青岛近日提出，以合法稳定住所（含租赁）和合法稳定就业为基本落户条件，全面放开城镇落户限制；无锡提出租住经相关部门备案的合法租赁住宅，同时具备参加无锡市城镇社会保险满五年，准予落户；广州市将“租购同权、学位到房”写进了当地教育部门的今年工作部署。

业内分析认为，随着租赁市场的发展和深化，租购同权的内涵也将逐步扩大。

　一二线城市外来人口将最先受益，炒房行为或受抑制

租购并举将率先影响哪些城市？去年7月，住建部等九部委选取广州、深圳、南京等12个城市作为首批开展住房租赁试点的地区；去年8月，国土部明确北京、上海等13个城市开展首批集体建设用地用于建设租赁住房的试点，从土地源头缓解租赁用地供给不足的难题。

据不完全统计，目前已有10余个城市开通了官方住房租赁交易和服务平台，并开始向市场投放房源。同时，针对住房租赁的金融支持政策也频频落地。多家银行近期陆续宣布给予住房租赁金融支持，包括对企业的金融支持和个人的消费信贷支持。

业内分析认为，越来越多的租房选择、稳定的租约、较高的服务品质，将让一二线热点城市的外来人口率先获益。

不过，多位专家指出，目前，面向大量流动人口和新市民的租赁住房供给仍不充分，特别是大城市租赁住房供给短缺。目前，我国租赁人口预计为1．9亿人，租赁市场规模超万亿元。易居企业集团CEO丁祖昱认为，“市场需求主要集中于高性价比的房源，供应却跟不上。”

根据上海易居房地产研究院对上海、深圳两地的一项调查显示，月房租3000元以下房源的租赁需求占总需求的26．4％，供应却只有11．9％；月租金3000元到6000元房源的需求占比51％，供应占比39．6％；月租金大于六千的租赁需求占比22．6％，但是供应达到了48．5％。

不少业内人士看来，租购并举将会明显影响房地产市场。旭辉集团董事长林中称，从开发商角度来看，过去由于房价预期长期看涨，买地“捂”个几年，等下一个楼市周期回暖就可以解套，但如果现在还采用这种囤地模式就非常危险。在“房住不炒”的指导下，不少拿了高价地的中小房企已陷入困境，想转让都转让不了。

华东师范大学教授张永岳说，“未来，租赁住房、共有产权房等保障性住房以及商品房，将构成住宅市场上的多元供给。住房的居住属性将得以加强，低收入群体、中产阶层、高收入群体可以在这样的住房结构中相互流动。”

“楼市长效机制开始‘轮廓初现’。”深圳市房地产研究中心研究员李宇嘉说，租房群体如果能通过租赁扎根城市，并依靠不断积累，采用共有产权、先买房后改善、先小后大等梯级购房模式，不再挤商品房的“独木桥”，炒房行为将受到抑制。

人才争夺战对房地产市场有何影响？

人才争夺战对房地产市场有何影响？这个问题很有意思，恒大首席经济学家任泽平对房地产有一句经典的概况“短期看金融、中期看土地、长期看人口”，说到底，人口才是支撑一个城市房价的基础。1、人才是城市发展的基础调控房价的手段有很多，其中有一条叫做“户籍”，一个城市的房子优先满足于拥有本市户籍的人口，这是很多城市在面对供不应求的房地产市场时不得不采取的调控措施。而通过人才引进可以为某些领域的人口优先给予本市户籍，这相当于给这些人放开了购房的资格，反过来，也为本市增加了人口，而且这种人口往往是具有较高的教育背景，供职于本市紧缺的产业链上的企业，也具有较强的购买力。

未来城市之间的竞争，说到底也是经济的竞争，但是经济是以产业为载体的，而人才是产业的基础，没有人才，在这么最显著的就是杭州，杭州以阿里巴巴一家企业带动了整个电商领域的发展，也让杭州成为中国电商之都，相应的衍生了众多的产业链，吸引了全国最优秀的人才，这为杭州的经济发展提供了最充足的动力。2、中国人口呈现两极化中国有14亿人口，是全球第一大国，但是我们的人口素质并不高，在中国的人口结构中，受过本科教育的人口占比仅仅为4%，大概也就是6000万人口，这是一个庞大的数字，但是放在14亿人口的盘子中，比例是非常低的。所以，我们整体的人口受教育素质是比较低的。

而另一方面，我们的新生人口在持续的下滑，2019年中国新生人口为1465万，这是1952年以来的最低值（除去1961年自然灾害新生人口只有949万），前几年通过放开二胎，才不至于让新生人口出现断崖式下滑，但是目前的生育形势是非常严峻的，生活压力大，养育孩子的成本很高，不仅仅是经济成本，还有时间成本，这些都无形中在制约人们的生育意愿。未来的城市争夺的是什么？人口是一个城市发展的燃料，而年轻人就是这些燃料，一方面是中国新生人口出现明显的下滑，并且创下历史低位。对于人口的争夺会更加明显。

3、城市发展的两极化未来的城市会分成两类，一个是人口流入城市，一个是人口流出城市，前者是以一线城市为代表，以及区域中心城市，这样的城市要么是能够从全国吸引人口，要么是从周边地区吸引人口，而那些人口流出的城市会变得经济停滞，这个可以参考东北地区的一些城市。东北地区成为中国人口流出最严重的区域，年轻人大量的外出，而剩下的人口也是往省会城市发展，这对东北地区其他的中小型城市的影响更大。

鹤岗就是一个典型的人口流出的城市，鹤岗是黑龙江的一个地级市，是资源型城市，矿产资源丰富，以前因此而兴盛，现在也因此而衰落，人口大量流出，导致当地房价失去了支撑，也出现了网络流传的3万就能买一套房子。而向深圳这样的城市，从2015年以来，平均每年净流入人口50万，这为深圳的房价上涨提供了坚实的基础，就在今年疫情期间，深圳的房价又大涨了一波，动力也来自于人口的净流入。

4、人口持续流入的城市房价未来依然拥有上涨的基础人口流入一个城市是由多种因素导致的，有些是城市主动的，有些是被动的，所谓的主动的就是通过人才引进，最典型的就是西安，西安通过人才引进增加了100万人口，西安吸引了大量的人口的同时，也为西安房价上涨提供了原动力。西安在2016年的时候，二手房均价也才6500左右，但是通过2017年和2018年两年的引进了大量的人口并且落户，房价也在2019年初达到了13000的水平，不到三年时间，房价翻倍。

还有一种是被动的，这样的城市本身就拥有产业优势，能提供高收入的工作岗位，能够吸引高素质人才，只要在人口落户上没有什么障碍，本身就容易吸引人口流入，武汉、成都等城市也属于这样的城市。2014年以来，一线城市中的北京和上海明显在控制人口规模，通过多种手段在限制人口的增长，在某些年份人口甚至是负增长的，相对而言深圳和广州没有这种措施，相比较之下，更加具有吸引力，而同时，这些年二线城市的经济水平也慢慢赶上来了，产业优势突显，吸引人口的能力越来越强，各个城市之间在进行人口“争夺”也会愈演愈烈。能够吸引/引进越多的人口，那么这个城市的房价也会越坚挺。

郑州全面实施交房即发证，这对当地房地产行业有何影响？

国内的房地产市场形势不容乐观，有不少开发商面临资金链破产倒闭的风险，烂尾楼也变得越来越多，为了进一步的化解这些问题楼盘，郑州将全面实施保交楼项目交房即发证工作，对全市范围内经确认的停工项目重新启动，确保在交房时，购房人能当天拿到不动产权证，这样将惠及广大购房者，同时也将有利于促进房地产市场恢复信心，健康发展。

郑州此举也是为了让房地产平稳的发展，特别是现在的楼市非常的不景气，不少业主交了首付，每个月偿还贷款，但是却迟迟拿不到房子，就是因为房子已经烂尾停工，这些购房者承担了所有浪费的风险，这是非常不公平的，而且很多购房者都处于观望的状态，根本就不敢买房子，就担心自己买的房子烂尾，从而让楼市逐渐的下行。

也希望更多的城市能向郑州学习，实施交房即发证，而且对于烂尾楼盘要1对1的进行跟进，同时要压实责任，要求各职能部门持续跟进并且贯彻落实，要推动这些烂尾楼项目尽快的复工，毕竟很多地方政府都是依靠的土地政策，一旦楼市出现的问题，那么政府的土地就卖不出去，非常影响政府的税收，从而形成一个恶性循环。

政府也推出了很多的调控措施，就是为了促进房地产行业的持续发展，有的降低了贷款利率，有的降低了首套房的首付比例，有的地方政府甚至直接发放购房补贴，毕竟房地产行业关乎我们的方方面面，如果一旦出现问题，甚至会影响国内经济的正常发展，所以当务之急要恢复市民对楼市的信心，要让国内的房价维持在一个合理的区间，让这些刚需和改善性购房者受益。

2022年首个放开限购的城市出现了，对当地的房地产市场有何影响？

这会进一步提振当地房地产市场的信心，同时也会鼓励更多的人购买房产。

这个放开限购的城市是福州，也是福建省的省会城市。在此之前，郑州和哈尔滨已经相继放开了限购和限贷的基本措施，通过这种方式来进一步鼓励大家买房。在此之后，越来越多的城市都会像这三个城市一样放开限购措施，很多地方的房价也可能会继续上涨。

这个事情是怎么回事？

这是关于福州地区放开限购措施的新闻，为了进一步提振当地的房地产市场的信心，福州地区已经全面放开了限购措施，没有户籍的人也可以在福州地区购买属于自己的房产。限购和限贷是一个地方的房地产基本调控措施，在此之后，福州地区的购房者的买房难度会进一步降低。

这会进一步提振当地的房地产市场的信心。

对于福州地区来说，虽然福州地区的房价已经非常贵了，但很多市民的收入水平并没有那么高，这也直接导致大家买房的热情进一步降低。为了进一步提振当地的房地产市场的信心，福州才会全面放开限购的基本措施。在此之后，买房的人会变得越来越多，房地产企业也可以通过这种方式缩减自己的债务水平。

这可能会导致房价继续上涨。

虽然放开限购可以帮助房地产企业缓解现金难题，但这个问题也会导致福州地区的房价继续上涨。对于更多的年轻人来说，年轻人在进入社会以后本身就没有较高的收入，更多的年轻人将买不到属于自己的房产。我认为这是一个非常遗憾的事情，我们不能总是通过房地产的方式来解决问题，因为这种行为无异于饮鸩止渴，很多人也真心希望房价能够慢慢降下来。

进一步放宽郑州市中心城区落户门槛，对郑州发展有何积极意义？

该政策有助于吸引人才来郑州落户，对城市发展及房地产市场稳定都有一定积极意义。

郑州进一步放宽中心城区落户门槛

随着社会的不断发展，各地区落户政策也在不断发生变化。郑州市公安局就《郑州市公安局关于进一步深化户籍制度改革的实施意见》公开向社会征求意见，在该意见当中明确提出将要进一步放宽中心城市区落户条件。

在这一次的放宽条件当中，只要在郑州市中心城区有合法稳定就业或者合法稳定住所，哪怕是租赁住所，都能不受社保缴费年限和居住年限限制，申请登记城镇居民户口。简单点来说，这其实就是完全放开了落户政策。

该政策对郑州发展的意义

• 加快推动农业转移人口落户。

在城市当中存在很多拥有农业户口的人，他们在城市工作，甚至已经在城市买房，但受限于各种条件无法落户。在新落户政策实施之后，这部分人群及其家人都可以申请登记城镇居民户口，也就是说可以落户郑州。

这对于加快推动农业转移人口落户是有极大积极意义的，对于提升地区范围内的城镇化率也是有极大帮助的。

• 有助于吸引人才落户，推动当地经济的发展。

在放开落户政策之后，肯定有很多人受各方面因素影响愿意到郑州落户，这其中肯定有一部分人才的存在。这无疑有助于吸引人才来落户，有助于推动当地经济的发展。

• 保证城市人口数量。

在生育率不断降低的状况下，人口已经成为城市发展的关键因素之一。在未来肯定有部分城市的发展会受到人口数量的制约，而郑州能先一步放开落户政策无疑能够吸引大量人群前来，这对于保障城市人口数量，保障城市发展有极大帮助。

• 缓解房地产市场压力，实现关键阶段转型。

落户人群的增多，无疑会让有刚需的人群增多，落户买房的人也会增多。这对于房地产市场的转型是有极大帮助的，也有助于房地产市场度过现在的尴尬阶段。

虽然21世纪最珍贵的是人才，但普通人才是构筑这个社会的基石，只有有足够数量的普通人，社会才能正常发展，人才才能在关键地方发挥作用，否则一切都是镜花水月。