房地产企业怎样做好债务风险的管控？

房地产企业如何降低资产负债率

法律主观：

一个持续经营的企业是不能靠出售长期资产还债的。因此还应关注这个指标的主要用途之一就是揭示债权人利益的保护程度。债权人希望债务比例越低越好，企业偿债有保证，则贷款给企业不会有太大的风险。
一．理想的资产负债率
从财务学的角度来说,一般认为我国理想化的资产负债率是40%左右.上市公司略微偏高些,但上市公司资产负债率一般也不超过50%.其实,不同的人应该有不同的标准.企业的经营者对资产负债率强调的是负债要适度,因为负债率太高,风险就很大;负债率低,又显得太保守.债权人强调资产负债率要低,债权人总希望把钱借给那些负债率比较低的企业,因为如果某一个企业负债率比较低,钱收回的可能性就会大一些.投资人通常不会轻易的表态,通过计算,如果投资收益率大于借款利息率,那幺投资人就不怕负债率高,因为负债率越高赚钱就越多;如果投资收益率比借款利息率还低,等于说投资人赚的钱被更多的利息吃掉,在这种情况下就不应要求企业的经营者保持比较高的资产负债率,而应保持一个比较低的资产负债率.
其实,不同的国家,资产负债率也有不同的标准.如中国人传统上认为,理想化的资产负债率在40%左右.这只是一个常规的数字,很难深究其得来的原因,就像说一个人的血压为80～120毫米汞柱是正常的,70～110毫米汞柱也是正常的一样,只是一个常规的检查.欧美国家认为理想化的资产负债率是60%左右.东南亚认为可以达到80%.
资产负债率(DebtAssetratio)是指公司年末的负债总额同资产总额的比率。
表示公司总资产中有多少是通过负债筹集的，该指标是评价公司负债水平的综合指标。同时也是一项衡量公司利用债权人资金进行经营活动能力的指标，也反映债权人发放贷款的安全程度。
二．资产负债率的计算
计算公式为：资产负债率=负债总额/资产总额×100%
1、负债总额：指公司承担的各项负债的总和，包括流动负债和长期负债。
2、资产总额：指公司拥有的各项资产的总和，包括流动资产和长期资产。
这个比率对于债权人来说越低越好。因为公司的所有者(股东)一般只承担有限责任，而一旦公司破产清算时，资产变现所得很可能低于其帐面价值。所以如果此指标过高，债权人可能遭受损失。
当资产负债率大于100%，表明公司已经资不抵债，对于债权人来说风险非常大。
判断资产负债率(2)是否合理
要判断资产负债率(2)是否合理，首先要看你站在谁的立场。
资产负债率(2)这个指标反映债权人所提供的负债占全部资本的比例，也被称为举债经营比率。
三．资产负债率的作用
从债权人的立场看他们最关心的是贷给企业的款项的安全程度，也就是能否按期收回本金和利息。如果股东提供的资本与企业资本总额相比，只占较小的比例，则企业的风险将主要由债权人负担，这对债权人来讲是不利的。因此，他们希望债务比例越低越好，企业偿债有保证，则贷款给企业不会有太大的风险。
综上所述，从本质上来说，资产负债率指标是确定企业在破产这一最坏情形出现时，从资产总额和负债总额的相互关系来分析企业负债的偿还能力及对债权人利益的保护程度。即企业破产时，债权人能到到多大程度的保护。但这个指标达到或超过100%时，声明企业已资不抵债。但是，财务报表分析时把企业作为一个持续经营的单位，不是建立在破产清算基础上的。

法律客观：

《公司法》第十六条【公司担保】公司向其他企业投资或者为他人提供担保，依照公司章程的规定，由董事会或者股东会、股东大会决议;公司章程对投资或者担保的总额及单项投资或者担保的数额有限额规定的，不得超过规定的限额。 公司为公司股东或者实际控制人提供担保的，必须经股东会或者股东大会决议。 前款规定的股东或者受前款规定的实际控制人支配的股东，不得参加前款规定事项的表决。该项表决由出席会议的其他股东所持表决权的过半数通过。

国资委：做好房地产、金融等领域风险防控

1月12日，国务院国资委召开地方国资委负责人会议 ，在深化国资国企改革推进高质量发展方面着重进行讨论。 据获悉，会上，国务院国资委党委书记张玉卓出席会议并讲话强调，要充分发挥国有经济主导作用和战略支撑作用，积极促进稳增长、稳就业、稳物价，为推动全国经济运行整体好转、实现质的有效提升和量的合理增长，为全面建设社会主义现代化国家开好局起好步作出新的更大贡献。 同时，会议强调，要着力推动提质增效稳增长，强化目标引领、提振发展信心，强化预算刚性约束和现金流严格管理，提高资本效率、劳动效率，指导企业积极布局强牵引、利长远的重大项目，及时调整经营策略和产品结构，培育更多消费新热点新场景，发挥带动作用、服务

如何控制房地产开发中的金融风险？

中国工商银行建筑师； ······徐 刚 美国俄州大学（OSU）博士。 没有金融资本的支持，房地产开发几乎不可能。而房地产和房地产开发又是一个金融资本的巨大潜在市场。因此，如何认识和控制房地产开发中的金融风险，就成为金融资本最关心的问题。 国内金融机构缺乏经验和静止的控制风险手段将是中国房地产金融业发展的障碍。在国内金融市场完全开放后，中国的金融机构将会失去大部分的房地产开发市场。建立专业化的风险管理行业，对开发过程进行金融资本的、专业的、动态的风险管理，可能是国内金融机构最好的解决方案。 如何控制房地产开发过程中的金融风险？首先应该认清房地产开发过程中的阶段性资金需求和风险，其中包括：资金需

国资委：2023年做好债务、房地产、金融等重点领域风险防控

中房网讯（刘敏/文） 1月12日，国务院国资委召开地方国资委负责人会议，全面贯彻党的二十大精神和中央经济工作会议部署，总结2022年国资国企工作，明确2023年重点任务。

其中，会议强调，2023年是全面贯彻落实党的二十大精神的开局之年。各地国资委要认真学习贯彻党的二十大精神，贯彻落实地方党委、政府的工作部署，以奋发有为的精神状态真抓实干做好国资国企各项工作。要着力推动提质增效稳增长，强化目标引领、提振发展信心，强化预算刚性约束和现金流严格管理，提高资本效率、劳动效率，指导企业积极布局强牵引、利长远的重大项目，及时调整经营策略和产品结构，培育更多消费新热点新场景，发挥带动作用、服务地方发展。着力抓好新一轮国企改革深化提升行动，深化完善中国特色国有企业现代公司治理，落实市场化机制，积极稳妥深化混合所有制改革，持续强化新一轮国企改革的组织领导，不断提高国有企业核心竞争力和增强核心功能。着力加大国企科技创新工作力度，突出企业科技创新主体地位，加快原创技术策源地建设，以国家战略需求和产业升级需要为导向开展技术攻关，加大关键核心技术协同攻关力度，在我国高水平科技自立自强中发挥更大作用。着力推进国有资本布局优化和结构调整，持续推动国有资本向重要行业和关键领域集中，加大能源资源、粮食供应保障、战略性物资储备等领域布局力度，进一步突出实业、聚焦主业，深入推进战略性重组和专业化整合，不断提升服务构建新发展格局和推动地方经济社会发展的能力水平。着力加快推动现代化产业体系建设，鼓励地方监管企业积极承担现代产业链链长建设，推动战略性新兴产业融合集群发展，加快推动产业优化升级，培育壮大战略性新兴产业，推动绿色化数字化智能化转型发展，建设现代化产业体系。着力防范化解重大风险，密切关注地方融资平台风险，做好债务、房地产、金融、投资、安全环保等重点领域风险防控，加快健全风险监测防控工作体系，牢牢守住不发生重大风险的底线。着力增强国有资产监管效能，进一步加强专业化、体系化、法治化监管，加大国有资产监督力度，不断巩固完善业务监督、综合监督、责任追究“三位一体”监督工作体系，优化国资监管方式，持续深化集中统一监管，以有力有效的监管更好保障服务国资国企高质量发展。国务院国资委将加大对地方国资委的指导监督和服务力度。

对项目运作中的房地产授信风险控制的思考？

某商业银行(以下简称“银行”))运作过一笔周期较长的房地产开发贷款项目,其过程跌宕起伏、险象环生,经过银行项目工作小组周密运作、强化管理,在历经“山重水复”的艰难曲折之后,最终踏出一条“柳暗花明”的成功之路。该项目从公司构成上看,股东较多,实力不强。某房地产开发公司(以下简称“公司”)系股份制企业,具有规定的房地产开发资质,股东较多,实力均不是很强,公司没有形成一个关系紧密的董事会和具有领导和决策权威的核心股东,为日后经营与管理埋下隐患。从项目情况看,市场复苏,项目看好。公司投资建设某住房项目,当时房地产市场复苏初露端倪。项目所处地理位置优越,环境优美,交通便利,不少房地产公司和专业人士看好该