招商蛇口拟发行 7 亿元中期票据，从商业的角度如何解读此举？

首笔并购中票花落招商蛇口，“破冰”之余为何引争议？

地产业近年来首笔并购票据注册成功，在给市场传递并购融资“破冰”信号同时，也引起一定的争议。

1月12日，招商蛇口(001979)公告称，公司2022年度第一期中期票据（并购）30亿元已完成注册。但其中有半数资金将用于偿还公司银行贷款，从并购标的来看，首期12.9亿元并购款将用于对去年一笔旧改项目的收购。

2021年12月以来，监管多次发声支持大型优质房企对出险企业项目的并购，并鼓励金融机构提供相关服务，招商蛇口作为此后首家完成并购票据注册的房企备受关注。但分析人士认为，尽管当前市场对房企并购融资期待较高，但落实起来仍面临多个难点，并购市场回暖的前提仍是销售和土地市场复苏，几类特殊的并购可能率先展开。

30亿元中票用于并购、偿债各半

根据招商蛇口公布的并购票据募集说明书，30亿元中期票据中，15亿元拟用于支持产业内协同性较强的企业缓解流动性压力，方式包括但不限于置换前期投入资金及后续资产投资与收购等，目前已明确并购用途的有12.9亿元，剩余2.1亿元将用于未来符合并购要求的项目；15亿元用于偿还公司的银行贷款。首期发行的25.8亿元中期票据包括3年期和5年期两大品种，发行规模均为12.9亿元。

招商蛇口并未指出并购标的，但明确是一项“城市更新项目”：A公司的项目是以住宅为主的城市更新项目，A公司股东B公司于2021年8月9日出让A公司80%股权及债权，最终由发行人子公司竞得。至此，招商蛇口、C公司、B公司最终持有A公司股权比例分别为40.8%、39.2%、20%，本次并购后发行人为第一大股东。据悉，招商蛇口此次收购对价约为21.54亿元，本次发债用于并购的募集金额不超过并购总价款的60%，主要方式为置换前期投入资金及后续资产投资。

第一财经记者注意到，招商蛇口曾在去年8月购地简报中提到，公司在7月销售及购地情况简报披露以来一个月左右就新增佛山、广州、南通、昆山、、上海等地共计6个项目，其中新增的上海虹口区17街坊旧改项目成交总价为42.18亿元，公司拥有该项目41%权益，土地面积约3.7万平方米，计容建筑面积约为4.1万平方米。

公开资料显示，该项目由上海虹口城市更新建设发展有限公司（下称“虹口城建”）负责，后者系上海地产集团旗下上海城市更新发展公司和上海虹房（集团）有限公司（下称“虹房集团”）在2019年3月各出资60%、40%成立。虹口区政府官网显示，该项目是全市首个启动居民签约的“市区联手、政企合作、以区为主”的旧改项目，也是近年来虹口区旧改最大单体地块。

但之后该项目股权持续被转让。2020年9月，虹房集团将虹口城建20%股权转让给上海北外滩（集团）有限公司（下称“北外滩集团”）；2021年8月，虹口城建又将上海弘安里企业发展有限公司（下称“弘安里”）80%股权及40.61亿元债权挂牌转让，招商蛇口与绿地集团旗下子公司的合资公司苏州招恺置业有限公司中标，并借此参与到该项目中。上海联合产权交易所成交公告显示，该笔交易转让底价42.17亿元，交易价格42.23亿元。

对于A公司项目的并购原因，招商蛇口在此次并购票据募集书中也提到，由于本次住宅项目体量巨大，故需引进较强的资金及运营能力的开发商加入才能确保项目顺利推进，避免出现项目中途搁浅。这也意味着，招商蛇口此次募资并未投向市场关注的几家出险企业，而是投向了定位为政府功能性国企的地产企业，为大型旧改输血。

房企项目并购难点不少

去年12月，央行、银保监会联合发布《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，此后央行金融市场司司长邹澜表示，房地产企业间的项目并购是房地产行业化解风险、实现出清最有效的市场化手段。在此之前，央行、银保监会和国资委曾召集部分民营、国有房企和主要银行召开座谈会，鼓励优质企业按照市场化原则加大房地产项目兼并收购，鼓励金融机构提供兼并收购的金融服务，助力化解风险、促进行业出清。交易商协会举办的房企座谈会也明确，将优先支持注册发行债券用于并购及项目建设。

在此次成为首个成功注册并购票据的房企后，按照去年三季报数据，债券发行完成且根据上述募集资金运用计划予以执行后，招商蛇口的合并财务报表资产负债率将增加0.05%，流动比率和速动比率不变。招商蛇口提示，公司存在短期偿债压力较大的风险。截至2020年末，招商蛇口有息债务合计为1604.44亿元，其中一年内到期部分为600.48亿元，占比为37.43%。

有地产行业人士对记者表示，银行间市场并购票据融资成本相对较低，对发行人资质要求较高，如果资金用途不是出险企业项目，而且还有部分用于还债，难免引起争议。但他同时强调：“不管什么样的并购，大概率都是国企先行，因为从资质来说确实更可靠。至于并购标的，还是期待对出险企业项目的正式‘破冰’。”

此前华泰证券(601688)研报就指出，政策落地有望给优质央企国企负债端适度“松绑”，缓解出险企业流动性风险，但落实需要银行有额度、房企有意愿、监管有支持，当前面临的主要难点有四个：一是优质收并购项目不足；二是出险企业尽调难度较大，国企需要兼顾收益和社会责任，如何商定对价是关键；三是信息披露尺度难把握；四是配套政策还需跟上。

中信证券陈聪团队也表示，虽然当前低信用房企指望来自于项目并购市场的“活水”，但综合考虑现实，大规模的项目并购只会在房屋销售市场和土地市场恢复之后发生。陈聪认为，在存量项目复杂、行业预期并未完全转好的情况下，潜在收购方和被收购方意愿都不强。当前，可能发起并购的主体主要为国有企业，考虑到国有资产保值增值的原则，预计2022年3月底之后随着销售逐渐恢复，下半年房地产项目并购市场有望复苏。

陈聪团队同时指出，在现实情况中，几类特殊的并购可能先行展开：第一，高信用公司更有动力先收购与低信用公司的合资项目联营合营公司的股权；第二，面临坏账风险的银行金融机构，可能为一些去化比较容易、资产质量本身较好但开发主体陷入困境的项目，寻求并购发起方，并为并购方直接提供资金支持；第三，轻资产物管和商管平台的并购。

流贷置换并购贷款

随着信贷额度的逐步放松，房地产并购开始升温。一个市场也开始向私营企业开放。

3月初，碧桂园和美的地产分别与招商银行签署了150亿元和60亿元的战略合作协议。M & amp一条融资线专门用于房地产并购。一项业务，包括但不限于并购；贷款，并购。a基金、资产证券化和由并购衍生的创新融资产品；a-相关业务需求。

这两家房企也成为首批获得并购融资额度的民营房企。并购后的贷款。a贷款不再纳入“三条红线”指标。此前，M & ampa资金主要由中央企业和国有企业支持。

房地产并购。a .贷款对私营住房企业开放

国信证券认为，碧桂园可获150亿并购；a融资额度因为公司经营稳定，信用质量高，融资渠道畅通。作为优质龙头房企，受益于政策导向，显示出融资优势。据了解，截至2021年年中，其平均融资成本为5.39%，现金短债比为2.1，现金流动性较强，企业短期偿债能力较强。

至于并购。获得该行融资额度后，碧桂园表示将与招商银行在房地产并购方面建立深度战略合作关系。a融资。碧桂园并购的发展。一个企业将得到充分的支持，从而更好地把握并购。市场中的机会。

虽然并购的融资额a没有龙头房企碧桂园高，同样获得融资金额的美的地产率先并购；a .早在获得融资之前就开展活动。据天眼查信息显示，2月23日，美的置业从郑融地产手中接管了天津西青和江竹梅住宅项目51%的股权，因此美的置业成为该项目的唯一股东。

上述两家民营企业的并购途径。融资额度与信用额度的逐步放宽有关。去年12月，央行和银监会发布《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，启动了对房地产并购的融资支持。这一政策的核心是鼓励商业银行、银行间市场等。积极提供金融服务，即贷款和债券，以支持这种兼并和收购。

由于三条红线的限制，类似的并购压力依然存在。直到2023年1月，市场报道称M & ampa贷款不再纳入“三条红线”指标。政策的不断宽松，强化了企业并购的动力。

2023年1月17日，浦发银行拟发行50亿债券用于并购；贷款，这是第一次并购。金融机构发行的房地产项目a主题债券。在金融机构的积极努力下。a融资已逐渐开始流入市场。

从招商蛇口，到华润置地，再到碧桂园，被扶持的房企名单逐渐扩大，被扶持的房企也逐渐从央企、国企扩大到民企。

在上述两家民营企业接受并购的同一天。银行授予的融资额度，福州万科获得了并购。兴业银行贷款近30亿元，用于支持福州万科通过股权收购、整体交易等方式补充在建项目资金。这次并购。贷款也被认为是一个信号，支持房地产并购。a开始更有针对性了。

政策倾向于支持优质房企收购有风险有困难的大型房企的优质项目，但这能把有风险的企业拉出泥潭吗？

房企融资环境的改善

这是民营企业并购房地产的一个缩影。a贷款。3月，房企融资端开始吹暖风。

刚刚过去的2月，根据克而瑞研究中心数据，2023年2月100家典型房企融资总额为398.17亿元，环比下降58.9%，同比下降58.8%。融资额创2018年1月以来新低。

与此同时，柯睿认为

3月1日，碧桂园公告称，碧桂园地产拟在中国发行的本金总额为50亿元人民币的中期票据已获准注册；3月2日，据上交所披露，荣盛控股拟发行不超过10亿元的超短期融资券，期限270天；同日，北京住建集团16亿元可续期公司债券获接纳。

从融资投向来看，除碧桂园计划将募集资金用于公司项目建设，进一步帮助公司稳健经营外，其他房企募集资金大部分将用于偿还到期债券和银行贷款，补充公司日常经营流动资金。

事实上，3月也是房企还债的高峰期。据克尔瑞研究所统计，今年3-6月，170家房企约1809亿元债券到期。具体来看，3月份是公司债集中到期的月份，合计约589亿元，占上半年到期债券总额的32.6%。

房企偿债压力仍在，但随着近期政策利好，房企频频发债，房地产融资环境边际也在改善。易居企业集团CEO丁祖昱表示，近期部分房企正常融资需求逐步得到满足，房企发债回暖势头显现。

值得一提的是，3月2日，河南省房地产协会发布《关于统计上报开发企业（项目）融资需求的通知》，拟在房地产领域开展专项银企对接。根据省住建厅要求，统计开发企业(项目)融资需求，旨在为房企创造更好的营商环境。

“类似的操作在很多城市都有，有的市政府会牵头匹配，而河南是从各省的角度来做的。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，该政策明确了银企对接政策的落实，为房企融资端提供了更好的护航，对后续改善房企财务状况、活跃房企经营活动有积极作用。

相关问答：

上市公司发行中期票据代表什么意思

中期票据：英文Medium-term Notes的缩写。中期票据是指期限通常在5-10年之间的票据. 公司发行中期票据,通常会透过承办经理安排一种灵活的发行机制,透过单一发行计划,多次发行期限可以不同的票据,这样更能切合公司的融资需求. 在欧洲货币(Eurocurrency)市场发行的中期票据,称为欧洲中期票据(EMTNs). 1981年美林公司发行了一期中期票据，用来填补商业票据和长期贷款之间的空间。之后福特公司作为第一个非金融机构也发行了中期票据。国际金融的一个创举——资产支持票据由此诞生。 编辑本段央行研究推出中期票据 继推出短期融资券之后,央行另一项扩大直接融资的工具--中期票据也在

招商蛇口：拟发行12.9亿中期票据 募集资金将用于并购

1月20日，据上清所信息显示，招商局蛇口工业区控股股份有限公司2022年度第一期中期票据（并购）本期发行金额12.9亿元。 其中，品种一期限为3年期，初始发行规模6.45亿元，品种二期限为5年期，初始发行规模6.45亿元。本期中期票据按面值平价发行，通过集中簿记建档结果、集中配售方式确定发行利率。采用固定利率计息，单利按年计息，不计复利。 本次债务融资工具募集资金将用于并购。发行人所披露的关于并购相关信息为融资所需要的必要信息，不涉及国家秘密，不违反本次投资相关合同，不会对本次投资的进程和结果造成影响，信息披露行为不违反相关法律法规及监管机构要求。 据此前报道，招商蛇口(001979)30亿元

我国为应对2008年全球金融危机采取了什么样的财政政策和货币政策，具体是如何应用这一政策

自2008年全球金融危机爆发后，中国采取的宏观经济政策为“积极的财政政策”和“适度宽松的货币政策”。

一、积极财政政策主要内容如下：

1、扩大政府投资和优化投资结构。2008年国务院常务会议上确定了进一步扩大内需、促进经济增长的十项措施，投资总额将达4万亿，重点投入领域为民生工程、基础设施建设、节能减排重点工程、企业技术改造和兼并重组领域、灾区恢复重建；

2、推进税制改革，实行结构性减税。全面实施增值税转型，完善出口退税和关税政策，调整证券（股票）交易印花税征收方式为单边征税，降低住房交易税，免征利息所得税，减轻企业和居民税收负担，扩大企业投资，增强居民消费能力；

3、调整国民收入分配格局，增加财政补助规模；

4、调整优化财政支出结构，促进社会保障和改善民生，其中重点是“三农”、教育、医疗卫生、保障性安居工程；

5、大力支持科技创新和节能减排，推动经济结构调整和发展方式转变；

6、减轻中小企业负担。为促进中小企业发展，中央财政大幅度增加了用于支持中小企业信用担保的资金，总额达到18亿元；安排资金19亿元，专项用于支持中小企业科技创新和技术进步；安排资金12亿元，支持中小企业走出去，开展国际经济合作；同时加大各种收费的清理力度，进一步减轻中小企业负担；

7、增加国债发行量。2009 年国债发行1.64万亿元，2010年计划国债发行量1.8万亿元、地方政府债发行2000 亿元。

二、适度宽松的货币政策主要内容：

1、利率政策。截止2008年年底，央行5次下调金融机构存贷款基准利率，一年期存款基准利率累计下调1.89个百分点，一年期贷款基准利率累计下调2.16个百分点，同时下调再贷款、再贴现利率；

2、促进对外贸易。一是增加出口退税；二是人民币升值，都是增加出口竞争力的手段；对外经济合作与协调（如中日韩之间的货币互换等）。

3、存款准备金率政策，自从2008年9月份以来，四次下调存款准备金率，从17.5%下调到15.5%；

4、坚持区别对待、有保有压，鼓励金融机构增加对灾区重建、 “三农”、中小企业等贷款。

5、信贷政策。2008年8月初，央行调增了全国商业银行信贷规模，以缓解中小企业融资难和担保难问题，8月中旬，央行又将劳动密集型中小企业小额贷款的最高额度从100万元提高到200万元，9 月中旬，央行决定从9月16日起下调人民币贷款基准利率和中小金融机构人民币存款准备进率，以解决中小企业流动资金短缺问题。

扩展资料：

2008中国实施“积极的财政政策”和“适度宽松的货币政策”的背景：

2008年3月，贝尔斯登被摩根大通以2.4亿美元低价收购，次贷危机持续加剧首次震动华尔街。7月，美联储和财政部宣布救助两大房贷融资机构房利美和房地美，美国国会批准3000亿美元住房援助议案，授权财政部无限度提高“两房”贷款信用额度，必要时可不定量收购其股票。

9月，美国政府宣布接管“两房”；雷曼兄弟宣布申请破产保护。由此，国际金融危机达到白热化阶段，并席卷全球。许多企业纷纷宣布破产，我国也不例外。

面对国际金融危机加剧、国内通胀压力减缓等情况，2008年7月至2008年底，央行调整金融机构宏观调控措施，连续三次下调存贷款基准利率，两次下调存款准备金率，取消对商业银行信贷规划的约束，并引导商业银行扩大贷款总量。并于2008年11月5日，在国务院常务会议上提出了实行“积极的财政政策”和“适度宽松的货币政策”。

参考资料来源：百度百科-财政政策

参考资料来源：百度百科-货币政策