南京 2023 年三季度写字楼市场空置率微降，零售物业市场提质升级，这一数据说明了什么？

王石表示「房地产市场不是结束了，而是刚开始」，是什么意思？未来房地产市场会是何走向？

房地产市场一直以来都是全球经济的重要组成部分。然而，近年来，随着经济的变化和全球形势的不确定性，房地产市场也面临着许多挑战和变化。有人认为，房地产市场并没有走到尽头，而是刚刚开始。我们将一起来分析这一观点，并探讨房地产市场未来的走向。

首先，让我们来解析“房地产市场不是结束了，而且刚开始”这句话的意思。这句话可能意味着房地产市场仍然具有巨大的潜力和发展空间。尽管过去几年中，一些地区的房地产市场可能出现了下滑和调整，但这并不意味着整个房地产市场已经走到了尽头。相反，这可能是一个新的开始，一个重新调整和发展的机会。
房地产市场的未来走向将受到许多因素的影响。

首先，经济增长是房地产市场的关键驱动力之一。随着经济的复苏和发展，人们的购买力和投资意愿将增加，从而推动房地产市场的活跃度。此外，人口增长和城市化也将对房地产市场产生重要影响。随着城市人口的增加，对住房和商业用地的需求将持续增长，为房地产市场提供了机会。

其次，政府政策对房地产市场的发展具有重要影响。政府可以通过调整土地供应、房地产税收政策和贷款利率等手段来影响房地产市场的供求关系和价格。因此，政府的政策取向将对房地产市场的未来走向产生重要影响。例如，一些国家可能会通过鼓励住房供应、支持购房者和投资者等措施来刺激房地产市场的发展。

此外，技术的进步也将对房地产市场带来重大影响。随着科技的发展，房地产行业也在不断创新和变革。例如，虚拟现实技术可以帮助人们更好地了解和体验房地产项目，智能家居技术可以提供更便捷和智能化的生活方式，区块链技术可以提高交易的透明度和安全性。这些技术的应用将进一步推动房地产市场的发展和变革。
然而，房地产市场的未来也面临一些挑战和风险。首先，金融市场的变动可能对房地产市场产生影响。利率的变化、金融政策的调整以及全球经济形势的不确定性都可能对房地产市场的投资和融资环境造成影响。其次，环境可持续性和气候变化也是房地产市场需要面对的重要问题。人们对可持续和环保的住房和建筑需求不断增加，因此房地产开发商需要关注环保和可持续发展的要求。
为了应对这些挑战和变化，房地产市场需要采取一系列的措施。首先，房地产开发商和投资者应该关注市场需求的变化和人们对住房的需求。他们需要根据市场趋势和需求变化来调整战略，开发出符合市场需求的房地产项目。其次，政府应该制定积极的政策来支持房地产市场的发展和稳定。这包括提供土地资源、优化税收政策、推动住房供应等。最后，房地产行业应该积极采用新技术和创新，提高效率和服务质量，以适应市场的变化和需求。
综上所述，房地产市场并没有结束，而是面临着新的机遇和挑战。尽管过去几年中可能出现了一些调整和下滑，但房地产市场仍然具有巨大的潜力和发展空间。通过关注经济增长、人口增长、政府政策和技术创新等因素，房地产市场可以找到新的发展路径，并为人们提供更好的住房和商业空间。然而，要实现这一目标，需要各方共同努力，制定合适的策略和政策，以确保房地产市场的可持续发展和稳定增长。

「万峰林酒店代订」2020年前三季度商办市场

2020年前三季度，非住宅市场压力非常大，住宅市场一季度下降明显，二季度复苏迅速，而在非住宅市场，疫情带来的压力将持续数年。

其中，办公市场未来三年一线城市供应量持续增加，去化缓慢；商业受疫情影响最大，重点城市商业出租率和租金双降。

在我们对样本房企运营收入梳理发现，在新冠疫情的冲击下，70%的样本房企运营收入出现下滑。

所幸的是，在整体市场承压之下，核心城市的优质资产以其强劲的韧性在市场上仍具竞争力。

在资产证券化方面，截止至前三季度，房企新申请资产证券化项目规模已达2718亿元，超2019年全年新增规模，对持有优质存量资产的房企来说，资产证券化已成其融资重要来源。

在行业增速放缓，企业竞争加剧的情况下，头部房企的优势仍旧明显。

1、前三季度办公商业成交供应双跌

2020年前三季度全国商业办公总供应约5280万平方米，成交约4080万平方米，同比分别下降24%和23%，其中办公供应2187万平方米，成交1656万平方米，同比下降22%和23%。

一线城市中，上海供应与成交最高，前三季度供应约95万平方米，成交约73万平方米。

图：2016年至今全国写字楼供应成交情况

数据来源：克而瑞

虽然从今年第三季度供应成交数据来看，全国与一线城市办公供应与成交皆出现同比下滑，但从整体来看，办公楼整体供过于求，未来三年，一线城市供应量将持续增加，去化速度放缓的同时，租金和出租率也将出现不同程度的下降。

受经济增速放缓、贸易争端的影响，自2018年四季度起，一线城市整体办公市场一直处于下行态势，2020年，新冠疫情的爆发进一步加重了下跌态势，受疫情影响，一季度一线城市平均租金降幅达2.5%，创2019年以来最大降幅，虽然随着二季度疫情恢复，二、三季度降幅收窄，但整体依然有较大下行压力。

在这其中，北京市场整体租金高于其他一线城市，随着空置率日益上涨，叠加疫情二次爆发，整体市场波动在一线城市中最大。

商业地产方面，今年的商业地产可谓是房地产行业中受疫情影响最大的板块，前三季度全国供应约3093万平方米，同比下滑26%，重点城市商业出租率和租金双降。

图：2016年至今全国商业供应成交情况

数据来源：克而瑞

过去十年，由于受到电商的冲击，整体零售业态大幅度削减，用了3-5年的时间，发展出体验式商业业态。今年疫情汹涌来袭，导致体验式受到重创，线上平台成为热点，以国内市场为例，奢侈品牌、轻奢品牌纷纷进驻天猫或通过微信小程序开通官方商城。就连高端珠宝也开始布局线上渠道，比如 CHAUMET、Qeelin 等。

在一线城市中，上海市场化程度较高，因此受到疫情影响的反应也更为明显，但由于上海整体资产价值略高于其他城市，进入三季度后出租率较二季度有所回升。

2、70%样本房企运营收入出现下滑

从各大房企运营情况来看，在新冠疫情的冲击下，大多数企业均受到了较大影响，各大物业租金下滑明显。

从我们对47家披露经营情况的房企运营商半年报数据来看，2020上半年总运营收入达到591.68亿元，同比下降12.93%，虽受疫情影响，但仍处于可控范围。

47家内房企运营商业运营收入情况

数据来源：企业年报、克而瑞

47家内房企：万达商管、华润置地、富力地产、龙湖集团、大悦城、中海地产、万科地产、新城控股、碧桂园、陆家嘴、中国金茂、招商蛇口、世茂集团、绿地控股、合生创展、宝龙地产、金隅集团、金融街、北辰实业、中南置地、深圳控股、SOHO中国、保利置业、合景泰富、浦东金桥、中国恒大、越秀地产、金地集团、绿城中国、海印股份、雅居乐、远洋集团、首开股份、香江控股、首创置业、中国奥园、旭辉集团、泰禾集团、建业地产、时代中国、泛海建设、滨江集团、百盛百货、华远地产、信达地产、龙光集团、朗诗地产

47家房企中有33家运营收入出现不同程度的同比下滑，数量占比到了70%，值得注意的是，在2020年疫情影响下，仍有14家房企运营收入同比为正增长，其中上半年突破10亿的包括有5家，分别是龙湖、万科、新城、中海和宝龙；尤其是前三者的同比增速达到了20%以上。

此外还有部分规模同样在10亿以上的房企运营商，上半年虽然出现同比下滑，但幅度不高于10%，同样显示了较好的抗压性。

从上半年运营收入增长较快的这些企业来看，绝大多数企业是由于规模增长较快，新开业项目贡献较多，从而弥补了一部分原有的租金损失。

3、优质资产仍具竞争力

在整个市场下行的同时，我们发现北京CBD优质办公资产的市场竞争力仍在。

华贸中心2020H1总收入为2.53亿，环比微降0.7%。在整个市场不利的背景下，华贸中心上半年净物业收益率略有提升，平均租金微涨，再次显示了其强劲的韧性。

据CAIC资产数据库检测显示，北京二季度疫情出现反复，全市空置率持续走高，环比上涨 2.3个百分点至14.9%，核心商务区空置率达到历年最高值9.0%；甲级写字楼租金持续下降至11.2元/㎡/天，创历年来最低位，核心商务区甲级写字楼租金下跌至12.5元/㎡/天。

与此同时，华贸中心依然保持着较高的出租率与稳定的平均租金，出租率93.4%远超同期北京甲级写字楼出租率平均水平。这主要还是因为华贸中心优越的地理优势和相对高性价比的租金优势。

春泉产业信托底层资产主要为北京CBD办公项目华贸中心及英国商业物业，在整个市场不利的背景下，华贸中心项目努力控制经营开支，总收入虽微降但上半年净物业收益率略有提升，受其影响，春泉产业信托上半年总收入为2.73亿元人民币，同比下降1.4%，其中华贸中心录得总收入2.53亿元，环比微降0.7%，管理经营开支0.69亿元，环比下降4.1%。

4、房企加快资产证券化

虽然商业办公综合体等市场持续受压，但对于那些持有优质存量资产的优质房企来说，这些项目的资产证券化可获得较低融资成本。

今年以来，受银根宽松影响，房企境内发债平均利率一直徘徊在5%左右，而发行ABS产品融资的成本最低可达2.5%，市场上以破3利率发行成功的案例已是屡见不鲜。

随着“三道红线”的全行业全面推行，赶在监管新规全面实施之前，企业可以较低成本获得大量融资，应对疫情影响和销售不畅带来的资金压力。广大房企纷纷加快融资节奏补血。

从新增项目来看，截至9月29日，9月房企新申请发行ABS规模已达353亿元，同比上涨64%。三季度累计至今，房企新申请ABS产品规模达1012亿元，同比上涨35%，今年累计至今，房企新申请资产证券化项目规模已达2718亿元，已超2019年全年新增规模。

2020年1-9月房企境内及海外债总额发行利率

数据来源：Wind, 公开市场资料，CAIC整理

数据范围：9月数据截至9月29日，房企境内发行债券含ABS产品

房企新申请ABS发行规模2019VS2020

数据来源：WIND，CAIC整理统计

数据口径：仅包含房企当月新增申请ABS项目

截至9月29日，9月房企ABS融资审批通过规模达367亿元，同比上涨88%。三季度累计至今，房企ABS审批通过规模达687亿元，同比上涨31%。三季度以来，央行持续释放流动性支撑市场，从逆回购操作量来看，8月和9月的逆回购操作量分别达到2万亿元和2.42万亿元，创2018年以来的新高。于房企而言，此时正是抓紧时间发行ABS融资的关键点。

房企ABS审批通过规模2019VS2020

数据来源：WIND，公开市场资料，CAIC整理

5、头部房企过审优势明显

为支持经济稳定运行，落实“六保六稳”任务，全力支持企业恢复，今年市场流动性一直保持相对充裕，贷款利率明显下行。其中，国企依托强大背景支持和融资成本优势，申请发行资产证券化产品积极度渐增。

今年至今，国资房企新申请ABS产品总规模达1265亿，同比大涨123%，已是去年全年申请总规模1.6倍。国企已逐渐超过民企成为房企资产证券化融资主力。“三条红线“出台后的九月，截至9月29日，国资房企9月新申请ABS项目总规模超200亿，占比超6成。

数据来源：WIND，公开市场资料，CAIC整理

不仅如此，今年以来，TOP50房企运作资产证券化项目融资的活跃度均有所上升，新增申请发行ABS规模上涨，TOP10房企尤为明显。截至9月29日，TOP10房企今年新申请发行ABS规模近500亿，同比增长超8成。从审批通过的项目来看，TOP10房企的通过规模同比大幅增长，其它类型房企过审规模均不同程度同比下降。在行业增速放缓，企业竞争加剧的情况下，头部房企的优势越发明显。

房企新申请ABS发行规模按企业排位

房企审批通过ABS发行规模按企业排位

数据来源：WIND，公开市场资料，CAIC整理

这主要是因为TOP房企中，不少都持有大量商业存量资产，例如在多地布局新城吾悦广场的新城控股，2020年至今已申请发行ABS总规模达145亿，多个ABS融资项目底层资产为新城持有的吾悦广场。商业存量资产ABS产品融资的主要还款来源为其底层资产产生的现金流，拥有优质存量资产的房企在发行ABS产品融资方面拥有着天然优势。例如中海地产今年4月发行的以北京核心商务区写字楼为底层资产的ABS产品，优先级产品发行利率仅为2.5%，创存量资产ABS产品发行利率新低。

房企申请ABS发行规模排名

房企审批通过ABS发行规模排名

数据来源：WIND，公开市场资料，CAIC整理

综上所述，进入后疫情时代，仍有部分租户可能会有较大的租金压力，特别是对那些疫情利空行业的企业，增大了未来续租的不稳定性，第四季度，无论是对于办公还是商业运营来说，仍需要努力拓展新租户确保出租率保持在较高水平。

与此同时，随着疫情的逐步恢复，疫情期间建立的各种线上/直播平台等是否会进一步发展融合也还需继续关注。随着“主播带货”模式被越来越多的人所接受，未来也许会进一步颠覆原有的电商模式，从而建立更新的生态。

北京各区标准厂房空置率

近日，国际商业地产服务和投资公司世邦魏理仕陆续发布了北京、深圳、广州、武汉、西安等城市的《2022年第一季度房地产市场回顾与展望》报告。园区荟（ID：biaozhunpark）为您整理了写字楼、产业园、物流园等相关信息如下—— 北京写字楼市场：金融行业再回需求榜首 受春节、冬奥和疫情等影响，新租交易环比和同比均有下降，其中金融街、中关村、奥体和望京等子市场在国有企业、头部科技企业整合影响下，租赁需求均有缩减。全市净吸纳量环比下降66%至9.4万平方米，其中丽泽和CBD分列前两位，是主要贡献区域。 全市空置率环比升高0.2个百分点至17.3%，季内新入市项目去化速度较慢，而现有项目空置率涨跌互现

『乌蒙大草原三日游线路』北京金融街租金小幅下调，二季度写字楼市场到底怎么了？

日前，有媒体在走访北京金融街时发现，不少写字楼处于闲置状态，为吸引租户，部分写字楼租金降幅近五成。相比往年金融街写字楼租金每平方米每天20元以上的盛景，如今租金报价在每平米每天12元左右，还存在议价空间。 作为中国大陆最贵的写字楼市场，金融街写字楼的租金真的降了吗？ 根据高力国际统计数据显示，截止到2020年二季度，金融街甲级写字楼平均租金达到670元每月每平米，环比下降-1.4%，同比下降4%，租金确实出现小幅下调，但这并不意味着金融街市场出现“危机”。 从数据层面看，金融街市场空置率依旧保持5%以下的水平，达到4.2%，环比上升0.6%，同比上升2.5%。 和甲级写字楼市场类似，金融街的乙

2020年第三季度零售地产市场概览

“双循环”经济 消费同比增速由负转正

2020年前三季度，中国经济实现0.7%的增长，成为全球唯一经济正增长的经济体。在“双循环”经济模式下，内需消费成为拉动经济增长的核心驱动力。8月，中国社会消费品零售总额同比增速今年首度由负转正；9月，增速进一步提升至3.3%。但前三季度的累计值仍同比下降7.2%，只是降幅较上半年收窄4.2个百分点。国庆中秋双节长假，全国零售和餐饮重点监测企业销售额约1.6万亿元，日均销售额比去年同期正增长4.9%；全国共接待国内游客6.37亿人次，按可比口径同比恢复近八成；内地电影国庆档票房突破38亿元，位列国庆档影史第二；前七日，中国银联网络的交易金额达2.16万亿元，同比增长6.3%。各项数据表明，中国经济和消费市场正在同步复苏。

业态方面，消费弹性相对较低的业态，即具有生活必需品属性的消费，呈现积极增长的趋势，例如饮料、粮油、食品、日用品、药品等。相反，金银珠宝和服饰类消费出现下滑，购房、购车及其引致的家具消费、原油消费都出现不同程度的下降。此外，有两个业态的消费增长值得关注：一方面，手机等通讯器材的消费实现正增长，凸显出手机作为“基本品”的商品属性越来越强；另一方面，对于女性而言，化妆品消费等同于刚需消费，是日常生活必不可少的投入。上有消费端的变化传导至零售物业市场消费端的结构性增长，手机品牌和化妆品业态在全中国范围的积极扩张，尤其是国货的崛起成为购物中心在后疫情时代表现最活跃且稳健的需求来源。

后疫情时期 消费偏好的重塑与更新

在今年2月，仲量联行研究部发布的《2020商业地产市场新冠疫情后市展望》报告预测：高净值群体和低收入群体在疫情后的消费波动性将低于中等收入群体。高收入人群的收入更多体现在财富的资本价值，受经济波动和就业环境影响较小，因此疫情对此类人群影响不显著；低收入人群虽然受就业影响大，但是其收入较低，低弹性基本品消费占比高，因此消费结构相对稳定，消费支出不易发生重大变化。相反，中等收入群体受疫情影响大，一方面收入预期的不确定性导致消费支出显现波动；另一方面，其部分消费支出的弹性较高，非生活必须开支，具有“节省”的空间。

消费客群高低两端稳定的特征也反映出消费结构“两头翘”的大趋势。前文已说明，基本品消费在前三季度表现更加稳健，这说明在社零总额同比下滑7.2%的背景下，维持基本生活所需的消费仍率先正增长。疫情让国内消费者把消费留在国内，消费“内循环”特征突显，而在过去长期外溢的高端消费在国内迸发出强劲的增长势头：

1.汽车消费

9月，豪华汽车销售额增速是汽车行业平均水平三倍，BBA等高端汽车品牌受消费者追捧。

2.奢侈品消费

前9月，多数奢侈品在华销售同比正增长，部分奢侈品品牌在华提价。以爱马仕为例，其在华销售额同比增长近一倍。双节长假，海南免税店销售总额超10亿，同比增长148.7%。

3.白酒消费

前8月，高端白酒营收实现正增长。

4.腕表消费

前9月，瑞士对华出口腕表同比增长10.6%，近年来首次超过美国成为瑞士第一大腕表出口国，而对亚太、欧美等主要市场的出口绝大多数同比下滑。

政府对社会主要矛盾的表述在两年前转变为：人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。这也充分体现在零售商业消费的新趋势。中国零售商业一直面临“消费升级”和“消费降级”的争议。事实上，两者并不冲突：“消费升级”体现在居民对美好生活的追求，消费者不再局限于消费数量，而更加看重消费品质；而“消费降级”则体现在经济基本面和全球经济形势的不确定性对消费者收入预期造成的负面影响，进而导致消费端的收缩或降级。因此，前者映射消费结构的持续演变，后者凸显消费基本盘的规模。

疫情结束后半年 中国消费市场已悄然一系列结构性新趋势

1.疫情经验，消费模式的创新——社区团购

疫情爆发时，社区统一采购配送的临时性措施让大家对两年前就开始的“社区团购”有了更多的认识，也被迫接受了这一全新的商业模式。疫情后， 伴随“社区团购”的市场接纳度不断提升，各大市场玩家蜂拥而至，滴滴、美团、拼多多、饿了么等头部企业纷纷加入市场竞争，分别推出橙心优选、美团优选、多多买菜、饿了么社区购等产品，争夺市场份额。“社区团购”在资本推动下大视扩张的商业基本逻辑，依然离不开消费者对产品“性价比”的追求。现阶段，生活基本品仍是“社区团购”的主要消费品类。正如前文所述，基本品消费年初至今一直保持增势。三大人群中，低收入人群对价格更加敏感，因此也是“社区团购”的主力人群；中等收入群体，在面临经济不确定性上升时，也会尽量让消费开支“经济化”，保证生活品质的同时，追求经济实惠的基本商品。不难看出，“社区团购”在这一特定时期，具有良好的市场基础，进而得以快速扩张。从高标准仓储物流市场来看，服务于“社区团购”的物流仓储需求按季增长，反映出这一零售商业模式的潜力。回归零售物业需求端，“社区团购”对传统商超、社区商业会造成一定的短期冲击。

2.回归商业逻辑，消费业态的“产品观”——化妆品、饮品、新能源汽车

近一两年，在资本推动下，国货化妆品、茶饮品牌、咖啡品牌、新能源汽车品牌快速扩张，成为零售物业市场“非服务型”需求增量的三大来源。国货崛起的背后是中国消费者对国产品牌的认同度的提升，尤其对90后年轻消费者而言，由于其收入相对有限，更加追求产品性价比。近半年来，伴随越来越多的市场主体加入这片蓝海，“消费分层”的趋势也更加凸显。WOW Color、The Colorist 等国货化妆品快速崛起，让彩妆的价格更容易被年轻消费者接受。喜茶、奈雪の茶等领军茶饮品牌同样面临中小规模新晋品牌的竞争，单品客单价可以降低至10-20元。新能源汽车更是百舸争流，车价在特斯拉全资进入中国后也有明显回落。三大业态早期扩张的主线是“资本驱动”，然而伴随市场饱和度提升，消费仍须回顾商业逻辑，即“产品”仍是关键所在。国货之所以崛起，无论是中国李宁、波司登等服饰品牌，或是华为等手机3C厂商，民族情怀自然是不够的。市场是资源配置的主体，中国品牌在产品的品质、设计、服务等诸多维度的明显改变，才是吸引消费者的不二法宝。同样，化妆品、饮品、新能源汽车等热销业态也不会无休止地扩张，市场竞争会倒闭市场参与者持续提升产品吸引力的同时，关注成本控制。因此，接下来新兴业态也将进入市场调整洗牌时期，而品牌对于产品本身的研发、创新仍是商业竞争的关键所在。而上述三大业态对零售物业市场端的需求理应是存在边界的，后期或将逐步迈入结构性调整时期。

中国零售物业市场最新动态——3Q20

仲量联行数据显示，第三季度中国大陆20个主要一二线城市优质零售物业市场新增供应接近160万平方米，达到去年同期七成水平，推动总存量增长至1.13亿平方米。广州和成都季内均录得32万平方米优质零售物业面积开业，领衔各大城市。重庆市场存量首次突破700万平方米，与武汉位次交换，位列第四。

中国大陆20个主要一二线城市优质零售物业市场平均空置率报9.7%，环比上升0.1个百分点，同比上升2.0个百分点。数据显示，疫情爆发导致二季度零售物业空置率由于品牌退租出现明显上升。三季度，尽管零售物业市场迎来疫情后的首次集中供应，但平均空置率并未出现显著提升。这也说明，新开业商场的开业率普遍符合预期，且存量物业的退租有所缓解，加上新业态、新品牌的导入，让市场空置率水平趋于平稳。租金方面，中国主要城市优质零售物业市场购物中心首层租金仍持续下滑，但部分城市开始企稳，其中长三角地区整体表现更优，尤其核心商圈。

未来三年，中国20个主要城市还将面临近3,000万平方米优质零售物业新增供应。但供应端的结构性变化在两个维度层面十分明显。其一，商业地产开发聚焦一线城市和新一线等头部城市。北京、上海、深圳以及长江经济带上的成都、重庆、武汉、南京等城市的增量都将突破200-300万平方米。其二，商业供应在一个城市内部具有显著的地域特征，城市更新成为核心商圈新增供应的来源，核心地段的区位溢价将进一步提升；而同期，城市外拓带来的新兴商业体增量则是供应的主要来源。