目前世界上除了中国的楼市，日本的债市，美国的股市之外还有哪些优秀资产？

未来几年，什么资产最能保值？

我自己做投资的，十几年了，对于经济的周期，还有投资的策略还是有些心得的。 给你几个我自己的个人建议吧： 1、房产。 中国未来的房产一定是分化的，人口决定房价！ 在大环境人口见顶 ，老龄化非常严重的情况下，一线和新一线这样有人口持续净流入的城市会有投资的价值，不仅可以保值，而且可以升值。 但是对于三四五线这样的城市，人口净流出的，就没有必要投资了，因为只会震荡，回调，甚至贬值。 2、股票。 中国的股票市场会成为未来10-20年接替房地产的“黄金周期领域”，所以股票投资的升值概率非常大，就好比1990、2000年的房产。 不过，一定要懂得区分，因为股票市场不同于房产市场，参考成熟的金融市场来看，一

如果全球金融危机到来，什么最值钱，最保值呢？

有句老话"盛世藏古玩，乱世买黄金"，经济大萧条的情况下，可以抵御危机的产品很少，每一次经济萧条的情况不同，保值产品也不同。 经济危机的体量比较大的话，国家也会受到影响而出现货币贬值或者是国家破产。对此，在都选货币的情况下，主要经济体的货币会更为保值。 温馨提示：以上解释仅供参考，不作任何建议。 应答时间：2021-12-31，最新业务变化请以平安银行官网公布为准。

日本债务占GDP的234%，为何没有发生债务危机？

日本欠的那是本币债不是外币债。欠的是内债不是外债。

外币债，比如说美元债，那可是结结实实要用美元还的。

希腊用的是欧元，欠的是欧元债，希腊能发行欧元吗？

不能。

第一，债务是滚动的，不需要还清，只要还清利息就可以，而日本是负利率国家，在这方面压力极小。但是有些国家，比如说印度之类的国家就不行，它的国债利息高，还债的负担就很重。

第二，日本央行可以直接下场买国债，央行是有印钞机的，谁还能打败印钞机吗？内债是央行持有，实际上是针对全面的税收。

这里面只有一个疑问：日本央行动用印钞机，那么源源不断的印钞会导致日本发生恶性通货膨胀吗？

不会，恰恰相反，日本在通货紧缩。日本政府还巴不得通货膨胀。

日本现在的问题在于：央行所印发的钞票无法进入实体流通领域，无法刺激经济。日本经济现在的模式是：

1，日本政府缺钱，于是发债。

2，日本金融机构买债。

3，日本政府拿到钱后，一部分支付发债成本，一部分用来福利发放。福利开支是日本政府最大的开支。

4，日本由于老龄化的缘故，消费力不强，日本老年人拿到钱后又存回金融机构。

5，由于不消费导致经济萎靡，经济萎靡导致日本政府继续缺钱，于是继续发债

6，由于日本老人把钱存到金融机构，金融机构拿到了钱，又可以买国债。

整个是一个金融永动机，大量的钱实际上是在日本金融机构中空转，并没有进入流通领域。

这也是日本保持金融稳定的代价：经济必将萎靡。

这主要是因为，日本近90％的债券是由当地居民或日本银行掌握，违约风险比较低，而希腊等出现债务危机的国家，债务主要由外国债权人持有，因此有违约风险。

日本家底丰厚，因此迄今为止都没有发生债务危机

目前，日本政府债券的最大持有者是日本央行，持有超过40%的国债余额。从上世纪90年代开始，日本央行就采取量化宽松政策，通过减税和增加财政赤字来刺激日本经济，并且长期维持超低利率。

去年12月，日本10年期国债收益率跌至0%，今年1月，日本20年期国债收益率跌至0.4%，通过压制债券收益率，日本每年节省了大笔的利息支出，新债融资成本也大大降低。

此外，日本的家底丰厚，企业和家庭的金融资产都很充足。统计显示，2018年日本企业对海外企业并购总额超过1910亿美元，再创 历史 纪录，而日本企业持有的现金量也超过8900亿美元，充足的海外资产向国内输送了丰沛的债券购买力。

家庭现金存款方面，截至2018年6月，日本家庭金融资产额同比增加2.2%至1848万亿日元，连续第八个季度攀高，而日本家庭的负债额为300.6万亿日元，远没到家庭无法承受的地步。

债务风险依然存在，复苏期的经济增速极低

总体来看，日本的海外纯资产（包括本国政府、企业和个人在海外持有公司、工厂、证券等资产总额）达328万亿日元(约19.1万亿元)，连续27年位居世界第一，日本央行也拥有超过国内生产总值的资产，看起来债务危机短期内并不会发生，但日本经济也存在着潜在的风险。

央行方面，长期依赖超低利率来压低偿债成本，因此迟迟不敢加息，这对日本国内的银行利润造成了影响。但日本目前的债务如此之高，加息造成的债务利息成本上升，将使得日本几十年来的努力功亏一篑。

另外，日本的人口老龄化和低生育率也是当前最紧迫的问题之一。随着日本人口的继续缩减，老龄赡养率将进一步上升，到2050年，日本的老人赡养率将达到75%左右，这意味着医疗和养老金成本将大幅上涨。

目前日本经济仍处于经济复苏期，但由于负债太多，扩张期的日本经济平均增速仅为1.2%，是经济扩张期罕见的低增长，也体现了日本经济繁荣与失败并存的矛盾性。

有人说世界上有三大泡沫，美国的股市，日本的债市和中国的楼市，日本的债务高达GDP的两倍以上，这放在其他国家早就崩了，但是放在日本非但没崩，反而日本小日子还过得挺滋润的，除了经济不增长其实也就还好。

之所以日本债务总量这么高还没事，这主要是人家日本是负利率啊，举个例子啊，大概就是一个人向你借100块钱，然后告诉你一年之后还你90块钱大概就是这样，虽然没那么夸张，但是意识是这样的，所以日本钱借的越多非但不会出问题，反而会赚钱。

那有人就问了，那借给日本政府钱的人是不是傻？负利率那自己留着花多好啊，问题不是这样算的，日元日本债券还是比较可靠的。而且日本它的通货膨胀也在大多数时候是负的，这意味着你的钱不是越来越不值钱，而是会越来越值钱，这么和负利率一抵消等于钱保值。世界其他国家包括像我国吧，通货膨胀率基本在每年5%左右，也就意味着你头一年有100块钱，第2年很有可能这100块钱就只值95块钱。

而且日本债券的最大债主那还是日本政府，你说这能出什么问题？日本的债券都是本币债券，不可能存在还不起的情况下，日本想借多少借多少呀，不就是日元吗？直接找银行印啊，要多少有多少。

而且日本其实最大的问题是消费乏力，很多日本的老人那都是身家巨万，但是钱就愿意放在那里，无论是放在银行还是放在家里，总而言之不花钱，这就导致日本的流通货币其实是非常少的，想花钱的年轻人没钱，有钱的老人不花钱那没办法，既然民众没有消费的意愿，那只好政府代劳了，所以日本政府大量举债来维持 社会 运转，毕竟一个工程的产品要是卖不出去，那这个工厂就倒闭了，而日本又实行终身雇佣制，导致企业不敢轻易地裁撤员工，那怎么办？只好由政府来买单了呀。

所以日本就成为一个非常诡异的局面。政府大量举债来充当最大消费者，民众不花钱。

我们都知道，美国国债高，但是要论起债务率（债务占GDP的比重），美国相对日本来说那就望尘莫及了。截止2018年9月，日本的债务总额为1284.4万亿日元，约占其国内生产总值的234%，全球大部分国家的债务率都低于100%，而像希腊这个国家，债务率刚到110%多就发生了债务危机，为什么日本债务率那么高，却为何没有发生债务危机？在我看来，主要有以下原因。

首先，借钱能力跟还钱能力是挂钩的，国家富裕自然能够借更多的钱。我们都知道，日本是一个高度发达的资本主义国家，家底雄厚。我们可能只知道日本是世界第三大经济体，GDP在5万亿美元上下，但是你是否日本在海外还有一个“资产日本”？日本的海外资产超过1000万亿日元，而且海外纯资产高居世界第一。拥有庞大的海外资产以及强大的工业基础与制造能力作为保障，使得日本主权债务评级一直都很稳定。

其次，不像美国、希腊这些国家拥有很多外债，日本的债务几乎都被自己人给消化掉的。日本国债的95%左右都是由日本国内债权人掌握，甚至日本央行还是日本政府债券的最大持有者。而且日本国债的收益率很低，日本能够长期以0.5~2%的利率借到钱。因此，日本国债虽高，但是利率低，这样一来所支付的利息就没那么高了。

再者，日本人和我们国家一样，喜欢存钱，日本个人以及一些企业自有资金多，负债低，他们大部分都把赚到的钱存银行了，而这些钱直接或间接流入到日本国债，没有什么风吹草动，他们自然不会轻易抛售本国国债。

当然了，日本债务那么高，虽然利率低，但是每年也仍然要拿出财政收入的20%用来还利息，虽然不至于发生债务危机，但是负债高也是日本的一个沉重的负担。

你好，因为日本拥有强劲的工业基础和生产能力，这种能力对应的日元就不会是废纸，日元其实很“硬”，它对应的债券也就很硬的。

一、先普及下，国家会发生金融危机的普遍形式有哪些？

一般来说，任何国家会发生金融危机的普遍形式是：

这一点是明显区别于我国，在我国发债是不能由央行直接购买的，必须通过实际的企业或者实体购买，相对于对政府发债行为进行了限制。可是日本央行的行为，就是直接破坏了央行独立性的原则，也是日本中央银行之耻。

日本这种直接印钱给政府的行为，相当于加在全国人民身上的税负，产生的危害主要在于，央行完全失去了对经济宏观调控的能力，无论如何都不能加息的。

二、再看看本质：国债压不倒一个国家，利息才能

目前日本的信用大体都是够用的，向人借几个钱的脸面还是有的。问题在于还利息，利息才是压力。只要利息压力不高，那本金再高，不行了就借新债补旧债就是了。

而日本就更可观了，国债利率常年没有1%，很多没有0.5% ，这都能借来钱，那还怕啥，10万亿美元的债等于没有。借新债还旧债就是了，本金永远都不会到期，等到哪天借不到了再说。

至于为啥有些发达国家的国债利率低到买入者几乎没有收益，这个细说就复杂了，日本经济有很多东西对我们来说，真的是很反常识的，我就挑简单地说：

三、无解的结局：通货膨胀倒是不严重，可是经济还是一潭死水

要我看，日本实际已经在危机中了，因为GDP一直都是半死不活中，几乎停滞了，日本在过去30年里GDP几乎是原地踏步，也被称为失去的30年。

日本的整体工资收入，在过去30年里也基本没有提高，甚至还下降了。1998年之后，日本就基本进入了0利率时代，日本的经济就一直半死不活。

要说美国还有2-3%的增长率呢，日本这么一潭死水下去，不要说被中国甩开去，印度再过20年也许都赶上日本了。

企业只想转移到海外去，因为国内不知道干啥挣钱，勉强维持就不错了。就业机会还行，因为人口，尤其是劳动人口在急剧减少。政府财政只能靠加税，进一步影响企业盈利和人民。

最后的话：有点是借父辈的钱，建设父辈的经济，子孙还的意思

日本是外向型经济国家，国内资源稀少，市场狭小，虽然日本国内人口老龄化严重， 科技 创新衰弱，政府长期加强投资刺激经济，但日本经济持续20多年低迷，必须选择对外出口促进经济增长。

2019年全球的债务比例达到了250%，我们也是接近这个水平，日本的234%的债务率还是表现不错。而疫情之后的世界各国更是打开量化宽松的水阀，大水漫灌一片汪洋。总债务率应该远超250%的数值。

这就是一个老虎吃猪的 游戏 时代，不是债务率高就一定会出危机，因为可以采用不停的量化宽松来短期规避风险。而债务危机爆发就如同是紧追在各国债务问题后面的那只老虎。只要不是跑在最后一群，那么就不会被老虎吃掉。而且，一旦后方的猪被老虎赶上，那么资金就会迅速从这些国家流出，形成了马太效应，一些相对好一些的国家就会相对安全。

日本从上世纪90年代广场协议出现危机之后就开始进入了量化宽松政策，到了如今已经走过了20多年的时间，一个人的火车站，机场变成了养鸡场，大规模的基础建设，债务率也是居高不下。甚至日本在严重的老龄化作用之下经济一蹶不振，物价也是不见上涨，进入了一个空前的经济状况 流动性陷阱。

日本没有产生严重的债务危机是在上世纪的经济危机里再也没有走出来，1995年日本的GDP就已经达到了5.4万亿美元，经过了25年的不懈努力终于在2019年跨越5万亿美元的陷阱，2020年也是达到了5.1万亿美元。可20多年里一直是徘徊不前。

但日本也是有两大优势，一个是在日本全面进入了经济危机之后，产业振兴举步艰难，于是 游戏 、动漫等进入了民众的视野，歪打正着，让动漫和 游戏 成为了日本的支柱产业；另外一个就是在每次出现大危机之时，日本的海外企业和投资者就会把资金转向国内，缓解了国内危机的加深。而巨大的海外财富、产业和资产是日本的另外一个巨大的优势。

但是，2008年次贷危机以来引发的希腊债务危机，欧猪五国债务危机。以及疫情之下的巴西、阿根廷、土耳其等国的债务危机出现就没有这么幸运。而且也是因为这些国家最先被后面紧追不放的老虎追上而丧失的竞争力，最终成为了危机口中的猎物。

至于日本未来会不会再次爆发债务危机，那要看日本能不能跑赢这些追逐 游戏 ，要是日本被后面的老虎追上，那也是必然会产生巨大的危机，还不仅仅是债务危机。

日本自上世纪90年代开始，也就是安倍上台后，确定了所谓的“安倍经济学”以来，日本的工业发展基本上已停滞不前。安倍将第三产业及 旅游 业放到了首位，其中也包括了色情行业。2000年，安倍曾表示过，日本的色情业获利可达年产值5000亿美元。

但，即便是这样，日本也没能拉升起GDP的增长。2018年，日本GDP总量为5.07万亿美元，也是自“安倍经济学”产生以来，多年GDP游弋在这个水平线上。

众所周知，当代负债率最高的是美国。据2018年国际货币基金(丨MF)组织发布的世界各国政府负债总额为66万亿美元。根据美国财政部在今年年初所公布的数据显示，美国政府总负债超过22万亿美元。占比世界债务总和的三分之一。

美国2018年的GDP总量是20.5万亿美元，也就是说，美国的债务达到了美国GDP的107%。但美国和日本存在了一个相同的经济形式，这叫做“借鸡生蛋”。我们已知，中国是美国最大的债权国，美国政府真是“债多不穷，蚤多不痒！”用你的钱来发展国民经济？

而日本所不同的是，“借鸡生蛋”的方式同时国际国内并俱。日本同样向中国借了许多国债。

当前日本政府公布的数据:总债务为1284.4万亿日元，折合美元是，11.5万亿。

我们可以看出，以数据的表示，其实日本所负债务的比例高过了美国。那么为什么日本没有发生经济危机呢？这里就存在了二个原因:一是向国外借钱。二是向国内民众借钱，也就是向国内发行债券。而在日本，老百姓在锒行存钱是要收取手续费的；另一则，日本人存钱是没有利息的，甚至负利率。而日本发行的债卷利率从来不会超过1%，通常也只有0.3%。如此一来，日本政府对于金融是何其的精打细算？这就稳定了日元不发生危机的基础。日本政府发行的债卷90%都是国内民众买走的。

还有一点，日本所欠国外债务并不多，再说日本在上个世纪的倔起，稳固了日本经济一定的基础。常言道:穷穷穷，家里还有三担铜。尽管说，日本民众在支撑首政府的困顿，但日本政府经济走向还是低迷的。

目前，全球债务为66万亿，美国的债务为22万亿，占全球债务的1/3，美国的GDP为21万美元，这样，美国的负债率为107%点多。日本的债务为11.5万亿美元，而日本的GDP为5万亿美元，日本的负债率为224%多，显然日本的债务是GDP的两倍多，负债率是美国的2倍，但日本没有发生债务危机。

日本没发生债务危机是因为日本的债务多是内债，外债的比率占1/10不到。所以，日本不存在债务违约问题，到时候如果没钱还，完全可以再举债，以新债还老债。如果不负责任的话还可以量化宽松，多印点钞票，通货膨胀一下，就可以解决问题，关键是要把控好度。其实，日本无需用这一招，只要发新债还旧债就行。这也是日本债台高筑，负债率高于美国两倍的原因。

日本也是高储蓄率国家，储蓄率达到了17%，这主要是因为上个世纪日本发了大财，成为当时世界少有的富翁。日本人当时叫喊着要买下美国，结果被美国一纸“广场协议”打回了原型。日本自此经济低迷，长期在5万亿美元俳徊。安倍上台后，为了刺激经济不断举债，结果债台高筑，债率升高才出现这一局面。

同样是由于经济低迷，民间资金的流向不是进入了生产领域，也不是用于了消费，甚至不是进入了储蓄，因为储蓄利率奇低。这样，日本的债券在国内很受欢迎。从这一方说，可以说日本的财富藏在民间，从另一方面也可以看出安倍经济学没能把日本从低迷中拉出来的原因。

日本这种状况是否是福音？肯定说不是的。国家财务状况的稳定首先应建立在经济的增长上，借债可以，但要有偿付能力。其次，无止境的借债一但超越了自己的还钱能力，只有两种结果：一是信用破产；二是通货膨胀。日本最终的结果就可能是第二种，由于第二种结果的到来，也会导致信用的丧失。

先给大家举两个例子以便更好地理解问题。

例子1： 小张投资失败向互联网金融小贷公司借了30万元还不出来。小贷公司已经起诉了小张，一审判决小张连本带息还钱，还得支付诉讼费用，同时把小张列入限制高消费名单，小张面临严重的个人债务危机。

例子2： 小王沉迷于赌球，输了100万元，他本人没有工作收入，输的钱全部是向父母借的。虽然写了借条，但还不出父母也没有办法，只是希望他不再继续赌球过上正常的生活，借的100要能还就还，还不了也不会去法院告他。

上面的两个例子中，小王欠的钱比小张多得多，且一个是投资失败、另外一个是赌博输钱。无论从借款目的还是欠款金额来讲，小张的境遇都应该好过小王，不过事实上却相反。 大家觉得是什么原因呢？

最大的原因是小张借的是外债、小王借的是内债。外债不还是要命的，内债可以一直拖下去。

这就是日本债务占gdp的比例全球最高却一直没有大事，希腊的债务占比不到日本的一半却过不下去濒临破产的原因。

别看日本债务高，债主都是国内的机构、个人，欠的也都是日元。这就好办了，两个方法可以无限延迟债务。

1.新债还旧债

假设今年有1万亿日债到期，利益为300亿日元。日本政府可以先把利息还掉，然后再发行新的1万亿元日债来还到期的1万亿日元。反正新发行的债券也是卖给国内机构，甚至新债的购买人和旧债的债主是一样的。

没人买新债怎么办？你觉得这可能发生吗？日本虽然是资本主义国家，但最大的资本巨头是日本政府，让你买你不买，哪个日本国内企业能那么牛，还想不想混下去了。

2.发行日元用通胀抵消债务

假如真的到了发新债还旧债都挡不住时，日本政府可以直接放大招，直接减免自身的债务。当然，减免也是有手段的，最合理的是以刺激经济为名投放更多的日元到资本市场上。

日元多了债务自然就不值钱了，只不过债券持有人有苦说不出。这种方法有很大的负面影响，会导致产生严重的通货膨胀，导致日本国内物价上涨。不过。如果真的到了债务危机时日本政府也管不了那么多了。

目前来看，日本的债务还没有达到需要恶性通胀才能搞定的程度，日本这些年物价并没有上涨就是最好的证明。

最后再提一点，日本和欧洲五猪最大的区别是日本人很勤奋，他们愿意努力工作创造更多的财富，国家税收因此能够收益。不像欧洲人更加追求享受，国家经济都快崩溃了，如果降低福利标准立马游行反对，甚至要求重新选举政府。这就好比有的人虽然欠的多但赚得也多，同时花得也少；有的人欠债多赚得上，还乱花。

老编最为国际回答者，给大家带来一些不一样的见解。除了日本国债主要有国内机构持有，外国势力影响比较小以外。 还有一个重要原因就是日本政府长袖善舞、甚至是“卑躬屈膝”。

凡是可以影响日本的大国，日本哪个都不得罪，时时做出示好、谦让、谄媚的态度。

比如说美国，特朗普刚刚上台，安倍就立刻飞往美国、试图和特朗普进行交流。 日本国内有些媒体认为安倍此举没有大国尊严，仿佛是去向新主人觐见、示好。

第一位与特朗普会面的领导人: 安倍

如果说安倍特别尊重特朗普，大家可以理解。 毕竟特朗普是美国总统，安倍只是日本总统，有这个地位差距也比较合理。

但是安倍对美国国会议员的卢比奥也露出如此恭敬、甚至有些谄媚态度，就让人彻底看透了安倍的本性。 要知道，一个是一国首相，一个只是国会议员。

在众目睽睽之下，安倍都能做到如此地步。 那在世人背后呢？在两人偷偷交流的时候呢？

而且安倍对美国的政策，一直也是各种支持。 甚至还出钱给美国购买岛屿，作为美军新的军事基地。 这么恭敬的一个安倍，这么听话的一个日本，美国为什么要扰乱它的经济呢？

不仅是美国，安倍对普京也很恭敬。 普京迟到，安倍表示没有任何问题；看到普京，安倍就一路小跑跑过去。

所以虽然日本和俄罗斯有纠纷，但是一直没有大的军事摩擦。 日本经济也不会因为和俄罗斯的军事纠纷受到影响。

至于欧盟，日本刚刚和欧盟签订了贸易协议，成立了日本欧盟自贸区。 两个国际团体的关系，可以说是好得很。

在这种和美国、欧盟、俄罗斯关系都还不错的情况下，日本经济就不会受到外力冲击。

所以，没有强大的外部势力，去日本国内捣乱。而日本的国债，大多又被日本自己持有，在日本局势不发生动荡的情况下，自然是没有任何问题。

注: 日本政府压力也很大，每年要拿出很多的财政收入，还国债产生的利息。

而且日本央行，好多年不敢加息。因为欠的国债太多了，哪怕只加0.1%，都是好多好多钱。

这样的经济结构，抗压能力不强，要是哪天美国宣布支持日本，可能日本市场一动荡、很快自己就崩溃了。

老编推测，日本早晚要减少债款。

为什么美国房贷利率比中国低

“房地产是周期之母，十次危机有九次。”

01

16年来第一次

一直有一种说法：

美国摸着石头过河，中国摸着美国过河。

然而，今年以来，中美两国的政策出现了罕见的“倒挂”。

美国集水，我们放水；美国加息，我们降息，完全相反。

这一点在楼市表现得尤为明显。在太平洋的西边，当密集出台政策重新激活楼市的时候，美国的楼市正因为罕见的成交高潮而泡沫破灭。

今年上半年，中国的金融数据面临了历史上非常严峻的考验。许多地区的交通和经济受阻。

企业躺平，居民躺平。社会融资成为悬在GDP增长5.5%目标上方的“达摩克利斯之剑”。

如何拯救经济？降息！

自去年下半年以来，中国已经两次降息：

1.2021年12月20日，一年期LPR利率下调5个基点；

2.2023年1月20日，1年期LPR利率下调10个基点，5年期LPR利率下调5个基点。

但这还不够。5月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布最新贷款市场报价利率(LPR)为：

1年期LPR利率为3.7%，5年期LPR利率为4.45%。

此次调整后，按照之前的政策和最新的LPR计算，个人住房贷款利率最低可达首套房的4.25折。

意味着央行将房贷利率降到了近二十年来的最低价！与去年同期相比，最高点下降了200个基点！

大洋彼岸，美国的房贷利率正在疯狂上涨。

今年以来，美国30年期固定抵押贷款的利率一直在上升。1月初，美国30年期固定抵押贷款的平均利率为3.25%。

不久之后，它在快车道上突破了5%的关口。今年5月升至5.27%，为2009年以来的最高水平。这个时候国内大部分城市的房贷利率基本一致。

在突破历史极值之后，美国房贷的上涨趋势并没有停止，并且一路持续上涨。

目前已经飙升到惊人的6.13%，半年上涨近300个基点！比美联储半年加息150个基点快一倍！

在这一涨一跌之间，中美房贷利率走到了历史性的一刻。也就是美国的房贷利率超过中国。

上一次出现这种情况是在2006年。

短短一年时间，美国的房贷利率一直在稳步上升，几乎翻了一倍，这在这样一个经济发展稳定的发达国家已经非常夸张了。

02

美国房地产泡沫的破裂

美国的房贷利率超过中国，释放的信号非同一般。

为什么这么说？

首先，我们来看看疫情前主要经济体的房贷利率。

中国大陆：4.9%-6.37%

香港：2.02%

中国：1.92%

美国：3.69%

日本：1.41%

瑞士土壤：1.61%

法国：1.53%

德国：1.88%

比利时：1.87%

意大利：1.79%

此时中国的房贷利率远高于其他国家/地区。相比中国，美国3%的房贷利率简直就是白菜价。

利率的差异与不同经济体的发展程度有关，也与各国基础利率的差异密切相关。

然而，正是这种低利率给了美国楼市在疫情期间疯狂上涨的空间和动力。

疫情过后，美国房贷利率一度降至2.65%。在全球通货膨胀的大背景下，利用银行贷款购买房地产、大宗商品等与通货膨胀密切相关的资产，既是对冲通货膨胀的手段，也是致富的重要手段。

一时间，美国的楼市“疯”了，抢了，疯了。

2020年初，就在新冠肺炎疫情爆发后，华尔街金融人士强烈唱衰美国房市。在大多数人恐惧的时候，下半年房价意外上涨。几十个人排队买套房，他们

甚至那些破旧的房子也成了抢劫的目标。现房价格的大幅上涨也吓跑了一些买家。

以去年5月美国楼市最疯狂的时期为例。现房价格中位数同比上涨23.6%。

一个月涨了23.6%！比中国棚改货币化的繁荣时期还要可怕。

在2023年的前六周，约有6000套房屋以比卖方报价高出至少10万美元的价格售出。相比之下，去年前六周有2200套房子，几乎是2021年同期售出房屋数量的三倍！

许多美国从业者表示：在过去的50年里，他们从未见过房价如此上涨！

众所周知，疫情期间，美国经济不景气，但在数字上却非常繁荣。背后的主要原因是激烈的抢房子热潮。

狂欢结束，泡沫终将破灭。

为了抑制40年来的最高通胀水平，美联储正大举加息25个基点、50个基点和75个基点，每次幅度都更大。

基础利率的提高和火热的楼市也使得美国的房贷利率稳步上升。

房贷利率短时间内如此大幅上涨，并不是一件好事，而且会加速美国房地产泡沫的破灭。

模。

疯抢下，美国住房库存被迅速消耗，库存连跌5个月，整个楼市供不应求。3月11日，美国房地产网站Zillow报告称，美国2月的待售房屋数量已经降至72.9万套，同比下降25%，较2020年2月下降了48%。

可以说，美国的地产行情基本要到顶了。

可是，任何一次泡沫本质上玩的就是一套击鼓传花的游戏，谁接最后一棒，谁倒霉。并且，一旦出现了“最后一棒”，立马就是整个市场恐慌式坍缩。

现在这个前兆越来越明显。

美国房贷利率达到了6.28%，明显高于中国目前的4.25%。再加上房地产税以及物业费，一年持有的资金成本至少在8%以上。

一年8%的持有成本，有多少人扛得住？

美国的抵押贷款银行家协会6月8日的数据显示，上周抵押贷款申请人数下降了7%，比一年前的同一周下降了21%。

买房的人少了，房子流动性变差，尤其是用了杠杆去投资房产的，收益面临大幅压缩， 严重时甚至会导致债务违约率飙升。

这说明在日益攀高的房贷利率下，愿意接盘楼市的人越来越少了，在疫情中造出的巨大泡沫只怕即将破灭。

03

地产——周期之母

我们常说世界有三大泡沫：

中国的楼市、美国的股市、欧日的债市。

到今天，还要再加一个——美国的楼市。

就以美国这房贷利率上涨的趋势，只怕在我们楼市进入萧条之前，美国的地产泡沫会率先破裂。

其实这对中国来说是件好事，起码又能摸着美国过一次河，在他们泡沫幻灭之中总结经验教训。

房地产常被称作“经济周期之母”，根源就在于其内在的供需矛盾：

一方面，银行可以通过按揭创造几乎无限的新购买力；而另一方面，不可再生的城市土地供给却有限。这对矛盾常常会导致资产泡沫与破裂的周期循环，是金融和房地产不稳定的核心矛盾。

既然作为“经济周期之母”，那么楼市有升自然也有降，中国的楼市在近二十多年完整经历过两个小周期，分别是2007、2011、2015年，现在差不多要进入第四个周期。

而美国近几十年也走过几轮比较大的地产周期，就拿最近一次发生的地产泡沫与崩塌来说吧——2008年次贷危机。

美国在2001年科技股泡沫破灭，股市损失惨重。又加上911本拉登 发动的恐怖袭击，沉重地打击了美国人的信心，人人自危。

双料打击之下，当务之急一个是加强安全防御，一个就是提振经济。所以美国发动了阿富汗战争，同时进入了降息周期。

降息最利好的就是房地产业，美国地产行业获得了迅速发展。

美国人买房同样是会到银行贷款，银行贷款流程和咱们差不多，由银行评估贷款人的信用，合格了就可以办理住房抵押贷款。

这就相当于给银行写了一张欠条，如果还不上钱银行就会把房子收走。当然啦，银行的目的肯定不是要你的房子，而是想赚利息

很多的人贷款买房，银行就收到了很多很多的欠条，并且房贷都是慢慢还的，所以这时候产生了两个问题。

第一，如果贷款人还不上钱怎么办？这是一个风险。第二，银行的钱也不是取之不尽用之不竭的，手里拿着欠条，没有钱也不行。

但华尔街那帮聪明绝顶的人，创造出了一种快速回款，转嫁风险的衍生工具。他们把住房贷款，打包成了一种可出售的证券化产品。（次级贷款）

举个例子：

张三借了房贷 250w，30 年一共还款 500w；

李四借了房贷 500w，30 年一共还款 1000w。

银行把张三和李四的房贷合同打包在一起（MBS），作价 800w，卖给了投行。一转手，银行获利 50w，而张三和李四不还钱的风险，也被转移给了接手的下家。

利润可观，而且不再承担违约风险，银行大受激励。

于是，泡沫越吹越大、风险越积越多，终于在2008年的某一天爆了......直接造成三千万人失业，五千万人掉到贫困线以下，还波及欧洲和中东，引发了欧债危机和阿拉伯世界的革命。

这场由地产泡沫引发的危机，也让美国所有城市房价无一例外全部下跌，不少城市的房价还经历了一波腰斩。在2006年7月的时候，全美房价达到了历史峰值：184.6，次贷危机后在2012年触底到134.01，下跌30%左右。

但是我们前面说了，地产是个周期性的东西，是“经济周期之母”，十次危机中有九次与地产有关。

既然有周期，那么有跌就有涨。

到了2018年的时候，全美主要20城房价走势，已经超过泡沫时的最高点，在次贷危机地产泡沫破灭后，经历一波低谷后用十年的时间回到高点，并在本次疫情中达到了新的历史高位。

这也给中国带来几点启示：

一是房地产作为有周期的行业，有涨就有跌，涨多了自然要调整。从2021年到现在的楼市交易情况和全国均价走势看，中国楼市的整体行情已经进入新一轮调整区间，楼市继续下行是板上钉钉的事。

二是在楼市进入周期性的衰退区间，主动降息确实可以起到稳楼市的作用，这点我们现在并没有做错，毕竟房价背后是全体国民的资产总值，猛烈下跌对谁都没有好处。事缓则圆，辅以货币手段让楼市尽可能平稳地驶入下行区间，这样大势上就有转圜的余地，后续的政策空间也会更广阔。

三是像中美这种体量的经济体，虽然楼市不可避免地会遭遇周期性波动，但拉长时间线看，在经历一轮调整后，仍有上行空间，不可能是一路跌跌跌。尤其是一些核心城市的房产，虽然短期价格陷入波动，但内在价值没有变化，这点在美国近十年的楼市走势中得到体现。

美国大部分地方的房价被打回原形，但经济增长强势的地方，房价在危机过后一路猛涨。

其中最典型的是美国的湾区。

洛杉矶的房价指数在次贷危机后，从低谷的159.84，在2017年回升到了261.25，增长了63.4%。

旧金山的房价指数在次贷危机后，曾经一度跌到119.87，2017年房价指数回升到了237.5，相比低谷时期增长了98.1%，几乎翻了一倍。

圣迭戈的房价在次贷危机后跌到145.38，2017年回升到了240.08，增长了65.1%。

今年一月，湾区的房价再度迎来新一波的暴涨，同比增长了14.88%，这是自次贷危机以来的最高水平，创30多年最大涨幅。

结合目前中国楼市下行的形势，在产业强劲、人口流入的城市拥有房产的朋友不应该惊慌，以更为宏观的视角看，你们名下的产业大概率是能保值的。而对于想今年买房的朋友，目前的下探趋势还在继续，不应盲目上车，等待底部机会捡便宜更合适。

相关问答：

相关问答：听说美国的银行存款利率只有年0.25%，美国人都是把钱存在哪里呢？

美国银行的利率

美国银行的平均利率差不多是这个数，根据Bankrate的数据显示，美国排名前三的储蓄率分别是花旗银行、高盛马库斯银行及美国运通，利率差不多在1.5%

这个利率勉强还可以接受，但是美国最大的银行富国银行及美国银行利率却是低到令人发指了，一个0.01%，两一个0.03%，基本跟没有似的。

既然美国存款利率这么低，难道美国居民不存钱吗？这确实是真事的情况，美国人存钱的意识确实不强。数据显示，最近几十年来，最高的年份，居民储蓄率还不到20%，最低时，只有2%左右，相反，我国的居民储蓄率却达到了60%以上。

美国人都是把钱存在哪里呢？

美国人的钱主要用在两大方面：一是消费，一是保险。

美国一直以来的传统就是一个消费型国家，再加上社会保障制度较为完善，因此美国没有向我们一样需要储蓄来满足未来医疗、教育、养老等需求。现实社会中美国人只要有钱，都会按需消费，甚至借钱消费，信用卡就是起源于美国。

另一个重要方面，美国人的保险意识很浓，任何方面都会投入很多保险，都会用保险把自己裹得严严实实，当问题发生后，不会给自己的生活带来明显影响。这也是为什么美国人生活水准一直比较高、质量比较好的主要原因之一。

总结

除了上述两部分，购房、购买金融理财（比如基金、股票），也是美国人比较多的一种行为，比如：美国开立证券交易账户的比例大概25%，而我国的证券交易账户比例大概为8%，是我国的三倍不止。总体上讲，美国人不太愿意存钱。所以，存款利率高低对美国人的影响不是很大。

投资的主要工具有哪些

1、流动性投资工具：活期储蓄、短期定期储蓄、通知存款、短期国债、货币市场基金、短期保本型的银行理财产品。
2、风险性投资工具：股票、股票型基金、房地产、黄金、外汇、非保本型的银行理财产品、非保本型的信托产品。
3、安全性投资工具：中期储蓄、债券型基金、储蓄型的商业养老保险、中期保本型的银行理财产品、信托产品、社会养老保险。
4、保障型投资工具：定期寿险、人身意外伤害保险、医疗保险、疾病保险、收入保险、失业保险。
扩展资料
投资工具的特征：
1、偿还期限性：指债务人必须全部归还本金之前所经历的时间。
2、流动性;指金融工具迅速变为货币而不致遭受损失的能力。
3、风险性：指投资金融工具的本金有否遭受损失的可能。
投资回报率（ROI）是指通过投资而应返回的价值，即企业从一项投资活动中得到的经济回报。它涵盖了企业的获利目标。利润和投入经营所必备的财产相关，因为管理人员必须通过投资和现有财产获得利润。投资可分为实业投资和金融投资两大类，人们平常所说的金融投资主要是指证券投资。
投资报酬率能反映投资中心的综合盈利能力，且由于剔除了因投资额不同而导致的利润差异的不可比因素，因而具有横向可比性，有利于判断各投资中心经营业绩的优劣；此外，投资利润率可以作为选择投资机会的依据，有利于优化资源配置
这一评价指标的不足之处是缺乏全局观念。当一个投资项目的投资报酬率低于某投资中心的投资报酬率而高于整个企业的投资报酬率时，虽然企业希望接受这个投资项目，但该投资中心可能拒绝它；当一个投资项目的投资报酬率高于该投资中心的投资报酬率而低于整个企业的投资报酬率时，该投资中心可能只考虑自己的利益而接受它，而不顾企业整体利益是否受到损害。