2023 年一季度全国网上零售额 32863 亿元，增长 8.6%，如何解读这一数据？

我国农产品网络销售为什么增势较好

A: 我国农产品网络销售的增势较好有以下几个原因： 1. 支持政策日趋完善：政府出台了多项政策，支持农产品的网络销售，帮助农业企业实现跨越式发展。 2. 农业供应链日趋完善：我国在农村各级实现了农产业供应链的平台建设，利用网上购物平台和农村商店，促进了农户与农后市场的桥梁建设，拉动了农产品网络销售的大获成功。 3. 消费群体的扩张：我国农产品网络销售的消费群体逐步扩大，消费者通过网络交易可以全方位的了解农产品信息，满足自身的消费需求。 4. 品牌建设的加快：品牌建设是推动农产品网络销售发展的重要因素，网络零售是品牌宣传的重要渠道，一方面发挥品牌影响，另一方面为企业累积流量，占领消费者，构建牢固

阿里营业额2021

5月26日晚间，阿里巴巴集团公布了2021财年第四季度(对应2023年第一季度)和2022财年(对应2021年4月1日至2023年3月31日)的业绩。

2022财年，阿里巴巴集团总营收8530.62亿元，同比增长19%，非美国通用会计准则净利润1363.88亿元，同比下降21%。2022财年第四季度营收为人民币2040.52亿元，同比增长9%，非美国通用会计准则净利润为人民币197.99亿元，同比下降24%。

在用户方面，在截至2023年3月31日的12个月中，阿里巴巴集团在全球拥有约13.1亿活跃消费者，每年净增1.77亿，其中中国消费者1.13亿，海外消费者6400万。

财报公布后，阿里巴巴美股上涨近8%。

“本季度，集团圆满完成了服务中国10亿活跃消费者的既定目标，实现全球商品年度交易额8.317万亿元人民币。虽然宏观环境挑战对供应链和消费者欲望有一定影响，但集团一直专注于通过能力建设为客户创造价值。”阿里巴巴集团董事局主席兼首席执行官张勇表示，展望未来，我们将继续坚定实施多引擎增长战略，加强数字化商业基础设施建设，聚焦高质量增长。

中国零售业务的直销和其他收入增长了43%

从营收部门来看，2022财年全年营收占比最高的是中国业务。2022财年，阿里中国业务收入为人民币5927.05亿元，同比增长18%，占总收入的37%。

2021财年第四季度(2023年第一季度)，中国零售业务收入为人民币1359.47亿元，同比增长7%。其中，客户管理收入同比保持稳定，主要是由于淘宝和天猫的线上实物商品GMV(不含未付款订单)同比下降。财报显示，本季度，GMV 1月和2月总增长持平，但3月GMV受新冠肺炎疫情影响出现下滑。

关于GMV在4月和5月的变化，张勇在财报会议上回答分析师提问时表示，今年4月GMV有10%的下降。从5月的最后一两周开始，随着快递的恢复和沪上疫情的缓解，GMV开始逐渐复苏，但整体消化之前的(下滑)仍需要时间。同时，商家已经在为618做准备，所以5月份会有好转的迹象。

(第四季度主要业务板块业绩)

稳定的物流和供应链是业务复苏的关键。

在张勇举行的分析师电话会议上，有人说消费的复苏和增长主要取决于两种力量。一方面，业务继续运营，包括稳定的物流、商品和供应链；另一方面，消费需求和信心的恢复，包括用户对未来收入的预期，可支配收入的稳步增长等。特别是除基本生活、必需食品、家庭日用品以外的非必需物品能否恢复到原来的消费状况。

谈及如何促进消费尽快恢复，张勇说：“在疫情形势下，企业经营的持续稳定是所有企业共同的核心关切。在疫情不确定的情况下，可以有确定性地保证供应链和物流的稳定和顺畅，使业务稳定运行，更好地恢复消费者的情绪和意愿。”

张勇表示，目前，消费者在平台上的访问和活跃度仍然稳定，但在不同类别中，消费意向发生了明显变化。其中，时尚服装和消费电子产品需求下降；食品、快餐等基本生活必需品消费意愿明显增强；健康、健身服装、户外等新兴品类增长迅速。

此外，张勇还表示，近期，国家通过多种方式释放了稳经济、稳就业、保民生的强烈信号，包括昨天全国稳定经济市场电视电话会议确定的6个方面33条稳定经济的政策措施。提到的促进消费，打通物流和供应链，和阿里巴巴的业务有很大关系。“作为平台企业，作为实体经济的一部分，我们在为稳经济、促就业、保民生做出努力。

阿里云13年来首次年度盈利。

数据显示，阿里云的营收规模从2015财年的12.71亿增长到2022财年(2021年4月至2023年3月底)的745.68亿，8年增长了57倍。

2023年第一季度，在抵消跨板块交易影响后，云业务收入为人民币189.71亿元，同比增长12%。增速放缓，主要反映经济活动放缓，中国互联网行业客户需求疲软，以及新冠肺炎疫情导致部分混合云项目延迟交付。

对于最近一个季度云业务增速放缓，张勇在分析师电话会议上表示，近期确实面临挑战，但从未来云计算对经济发展的作用来看，它仍然是各行各业走向数字化运营的技术设施，行业前景非常广阔。张勇强调，抓住这个增长机会的关键是如何与这个行业融合。阿里必须与所有行业的SaaS服务提供商和生态伙伴合作，探索这样的行业机会，并形成基于行业的云产品和解决方案。

除了中国业务和阿里云，2022财年阿里巴巴集团第三大业务板块是国际业务板块，同比增长25%至人民币610.78亿元，占总收入的7%。

(2022财年主要业务板块业绩)

其中，2008年国际零售业务收入为人民币426.68亿元，较2021财年增长24%，主要来自Lazada的收入增长；批发业务收入为人民币184.1亿元，同比增长28%，主要由于Alibaba.com平台付费会员平均收入增加，付费会员数量增加，跨境业务相关增值服务收入增加。

此外，本地生活服务收入434.91亿元，同比增长23%，占总收入的5%。本地生活服务主要包括基于位置的服务，如饿了么、高德、飞猪、淘鲜达等。

新秀收入461.07。

亿元人民币，同比增长24%，占总收入比例为5%；数字媒体及娱乐业务收入为人民币322.72，同比增长3%，占总收入比例为4%；创业业务及其他收入为28.41亿元人民币，占总收入比例1%。

相关问答：

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首先年费，全国年费6688元/年，过往有2300，2800，1688，3688，在2016年7月份全部调整为6688元/年

2：保证金，3000元

3：推广费，P4P广告费，3000元充值（站外推广，还会涉及到一个站外推广费，做搜索推广，行业网站推广，软文推广）

4：代运营费用a-仅仅店铺装修类型，4000-5000元较多，服务有些差异化，整体在10000元以下b-全年代运营类型，10000-60000这个区间，以26800，29800，36800，39800为最多c-收取提成点，3-5%

5：拍照费用按款拍照，一个款拍6-8张图片，收费40-60元外景，模特，视频另算费用

6：种菜每单5-12块成本

7：招人费用美工：3500-4000元，运营5000-8000元，售后3000-4000元，客服售前售后加起来最少2个不能再少了，最多8个够用了吧？按均价底薪3500（含社保1000支出）就是7000—28000；一年就是84000—336000.

8：阿里巴巴平台活动押金比如伙拼：10000元，活动结束可退回

9：实力商家费用36800元/年，保证金16000元

10：工业品牌站费用36800元/年，保证金16000元

11：KA商家充值50W，100W，或100W以上。

12：厂货通，收取商家8%提成点，渠道3%，阿里5%

13：天天特卖工厂店，收取商家8%提成点，渠道3%，阿里5%

14：深度验厂 8800元

15：直播卖货，收取10-30%抽佣不等

16：阿里企业采购数字化解决方案售价：38W/年

最后：上面的预算当然并不一定全部投入进去才能把店铺做好，基础的年费和买家保障是很有必要的，这笔钱是必须要花的，如果希望能够在平台发展越来越好的话，就需要花费一定的钱

各省gdp增长率排名

在浙江省金华市新能源汽车小镇零跑汽车有限公司的车间里，新能源汽车有序下线。新华社

4月18日，国家统计局公布，2023年一季度，国内生产总值270178亿元，按可比价格计算，同比增长4.8%。近日来，内地31个省区市陆续公布了今年一季度经济增长的主要指标。

从数据分析可以看出，各地正在积极克服国内外形势变化带来的多重压力，实现经济平稳开局。

在疫情防控常态化的形势下，各省经济结构发生了哪些新变化？哪些省份一季度GDP增速跑赢全国？哪些省份有新亮点？

经济总量

江苏和山东位列前三。

广东经济总量破2万亿。

从经济总量来看，广东、江苏、山东占据前三的格局仍在延续。

一季度GDP，广东排名第一，一季度GDP超过2.84万亿元，增速3.3%；另一个2万亿的省份——江苏紧随其后，为2.78万亿，增速为4.6%。这两个省的消费受到疫情的严重影响。值得一提的是，由于今年广东受疫情影响更大，广东与苏联的GDP差距缩小，从去年同期的1300多亿元缩小到600多亿元。

广东和江苏也是全国仅有的一季度经济总量突破2万亿元的省份。

排名第三的山东为1.99万亿元，距离2万亿元大关仅一步之遥，相差约73亿元，其一季度GDP增速为5.2%，是前三名中唯一超过全国增速的。

4月18日，山东省委常委会召开扩大会议，分析研究一季度经济形势。3月以来，山东省多地出现局部疫情，防控形势骤然严峻。“做好疫情防控是一项政治任务。稳定经济运行的基本盘，既是经济问题，也是政治问题。抓疫情防控和抓经济运行是相互支持、相辅相成的，必须做好、做足。”会议强调，继续实施“十大产业”、“十大扩大需求”、“十大创新”行动计划，二季度攻坚，打赢上半年攻坚战。

国内生产总值增长率

23个省份增速跑赢全国。

吉林是唯一负增长的省份。

一季度，中国各地GDP数据陆续出炉，23个省份增速“跑赢”全国。总体而言，当地经济稳定，但疫情的影响不容忽视。

今年一季度，中国国内生产总值同比增长4.8%。地方层面，新疆一季度GDP同比增长7%，全国领先；江西增长6.9%，排名第二；湖北和福建均增长6.7%，排名第三。其他增速超过6%的省份还有贵州(6.6%)、山西(6.5%)、西藏(6.4%)、湖南(6%)和海南(6%)。

榜单的另一端，吉林一季度GDP同比下降7.9%，成为唯一负增长的省份。天津经济运行保持增长，但同比增速仅为0.1%。其次是辽宁，GDP同比增长2.7%。两大经济中心上海和广东的GDP增速分别降至3.1%和3.3%。这些省份大多明显受到当前疫情反弹的影响。

分析

A

一些省份的经济受到突发疫情的影响。

从GDP等核心数据看，大部分省份一季度开局总体平稳，但压力正在显现。

【上海】之前有过企稳，然后下滑，企稳，放缓。

由于3月份疫情突发，上海经济运行前稳后降，一季度有所放缓。上海是第一个城市

京津冀三地，天津一季度GDP 3538.52亿元；增速仅为0.1%，在公布的31个省份中倒数第二。今年年初，天津成为中国第一个直面奥米克隆变异人的城市。一季度固定投资(不含农户)和消费为负，分别下降4.5%和3.9%。随着疫情得到控制，工业生产降幅收窄。一季度，规模以上工业增加值下降0.6%，比1-2月负增长回落0.9个百分点。

【吉林】中国唯一负增长的省份

3月疫情严重的吉林省成为全国唯一负增长的省份。4月28日，吉林省统计局公布，一季度吉林地区生产总值2576.23亿元，按不变价格计算，同比下降7.9%。其中，第一产业增加值175.4亿元，同比增长2.8%；第二产业增加值841.37亿元，同比下降11.6%；第三产业增加值1559.46亿元，同比下降7.5%。

B

在国际形势下，商品价格猛涨。

今年一季度，除了疫情，国际形势下，能源、食品等大宗商品价格飙升也影响了经济运行。

【山西】产煤大省首次达到2万亿元。

作为产煤大省，山西2021年GDP首次达到2万亿元，位居全国前20。今年一季度GDP超过5500亿元。

此外，内蒙古一季度GDP增速为5.8%，是2018年以来一季度增速首次超过全国平均水平，全区GDP也突破5000亿元。4月22日，自治区党委常委会议强调，加强重大项目建设跟踪调度和后续服务，全力推动各类新项目尽快开工，续建项目尽快建成投产，促进制造业高端化、智能化。

能化、绿色化改造，持续释放投资潜力。要加紧抢占新能源发展制高点，以新能源全产业链发展牵引整个产业结构优化升级。

[黑龙江] 近9年首次超平均增幅

东北的能源和粮食大省黑龙江也迎来好消息，一季度GDP增速5.4%，这也是黑龙江自2013年第三季度以来，近9年共计34个季度来首次超过全国平均增幅。黑龙江省发展和改革委员会副主任芦玉春在4月25日召开的新闻发布会上表示，一季度黑龙江经济持续恢复性增长，总体呈现稳中有进、稳中向好、好于预期的态势，主要特点是“晋位明显”、“结构优化”。

芦玉春介绍，“晋位明显”的主要标志，除了一季度GDP增速外，规模以上工业增加值增长8.1%，居全国第14位，比上年同期前进16位；固定资产投资增长13.2%，居全国第12位，前进8位。

措施

积极扩大有效投资 打开政策“工具箱”

[内蒙古] 基础设施投资超前布局

早在年初，许多省份就为今年设定了高于GDP增速的投资增长目标。一季度，各地力拼投资“开门红”，超过20个省份固定资产投资同比增速达到两位数。其中，内蒙古投资同比增长59.6%，全国领先。内蒙古自治区统计局表示，基础设施投资超前布局，对全区经济发展起到引领作用。

[海南] 出台减免税收、房租等“礼包”

加大纾困扶持力度稳住市场主体，亦是眼下各地应对下行压力，积累经济增长动能的重要举措。

以服务业为经济增长主动力的海南出台措施，进一步促进服务业领域困难行业恢复发展，提出减免税收、减免房屋租金、加大信贷融资支持力度等政策“礼包”。针对中小微企业现金流紧张、流动性弱等问题，民营经济大省浙江积极落实大规模增值税留抵退税政策，在退税进度上优先安排小微企业，直接为市场主体提供现金流。

亮点

江西等中部地区增速亮眼 投资、消费、出口协同拉动

一季度GDP增速全国第二、中部第一的是江西，为6.9%，并有多项细分数据跑赢全国，发展强劲。

以需求为例，投资、消费、出口“三驾马车”协同拉动。春节期间“两不停”、省市县三级重大项目协同联动开工有力推动了投资规模扩大、进度加快，固定资产投资增长15.6%，居全国第5位，高于全国6.3个百分点。江西各地陆续出台政策促消费稳消费，社会消费品零售总额增长8.9%，居全国第1位，高于全国5.6个百分点；进出口总值增长29%，高于全国18.3个百分点，较上年扩大16个百分点。

4月22日江西省一季度经济运行分析会暨“强攻二季度、确保双过半”动员视频会上，江西省委书记易炼红提出了“八个强攻”的要求，强攻惠企纾困、项目建设、促进消费等。

在促销费方面，据“江西发布”消息，4月28日江西商务厅发出20亿“红包”，开展汽车、家电促销费活动以及推动成品油促销等。

新疆一季度增速全国第一 挖掘机指数反映基建火热

与天津增速低迷相反，去年GDP总量超越天津的新疆，今年一季度GDP为3975.3亿元，增速为7%，高居全国第一。这个数字也是新疆2021年的GDP增速。

4月25日新疆维吾尔自治区2023年第一季度经济运行分析电视电话会议强调，要全力以赴把“开门红”变成“全年红”。要突出抓好工业稳增长，积极推动工业强基增效；要突出抓好重大项目建设，掀起新一轮“大抓项目、抓大项目”工作热潮。

有一项指标反映新疆项目建设的热潮。4月19日央视财经发布的挖掘机指数中，一季度宁夏、新疆、青海等西部地区成绩亮眼。抢抓国家适度超前开展基础设施投资的“窗口期”，在“东数西算”的带动下，新旧基建叠加，基建投资增速明显加快。其中，新疆压路机平均作业量同比增长27.8%，拖泵同比增长5%，分列全国第二、第三。今年一季度交通基础设施完成投资40.93亿元，同比增长53.1%。据悉，挖掘机是基础设施建设的“标配”，是反映基础设施建设、观察固定资产投资等经济变化的风向标。

部分省份GDP增速

从同比增速看，有30个省份实现了正增长，吉林受疫情影响较为明显，同比下降了7.9%。有23个省份增速高于全国增速，北京一季度GDP为9413.4亿元，同比增长4.8%，与全国增速持平。

其中，新疆、江西、福建、湖北、贵州、山西、西藏、湖南、海南等省份增速亮眼，均高于或等于6%。

相关问答：全国个省经济排名

广东第一名！ 2006年上半年中国各省、市、自治区GDP排名 国家发改委7日公布的报告显示，上半年，31个省份经济增长速度保持在两位数，其中，23个省份增速在12%以上。 权威人士指出，当前经济形势的基本面良好，但经济增长偏快，必须采取措施防止经济增长由偏快转向过热。 报告显示，上半年，全国大部分省份经济增长速度快于上年同期。内蒙古增速高达18.2%，江苏15.4%、山东15.3%、天津和广东均14.4%、浙江14.1%、河南13.9%、广西13.6%、河北13.5%、四川13.3%。 与上年同期相比，有24个省份经济增速有不同程度提高，其中吉林、上海、浙江、海南、云南增幅提高超过2个百分点。 2006上半年省市区GDP数据排名(不包括台湾省) 地区上半年GDP(亿元) 增幅 全国91443.0 10.9% 广东11416.8 14.4% 山东10206.4 15.3% 江苏9871.2 15.4% 浙江7123.0 14.1% 河南5506.9 13.9% 河北5146.9 13.5% 上海4781.9 12.6% 四川3726.5 13.3% 辽宁3672.1 12.9% 北京3538.0 12.3% 湖北3288.3 12.4% 湖南3206.2 12.2% 福建3157.2 12.8% 安徽2886.1 11.9% 黑龙江2575.0 11.4% 山西2112.3 12.1% 广西2012.5 13.6% 天津1986.0 14.4% 陕西1858.1 12.4% 江西1839.8 12.6% 内蒙古1776.1 18.2% 云南1670.1 10.6% 吉林1550.6 12.1% 重庆1468.1 12.6% 新疆1052.0 11.2% 贵州930(预计) 11.8% 甘肃897.9 10.5% 海南491.6 11.6% 宁夏285.0 10.6% 青海275.1 12.2% 西藏113.4 12.5% 总计： 99491.1 12%

电子商务前景怎么样？

行业主要上市公司：南京新百(600682);国联股份(603613);上海钢联(300226);卓尔集团(02098);焦点科技(002315);冠福股份(002102);生意宝(002095);科通芯城(00400.HK);慧聪网(02280.
HK);欧浦智网(002711)等。

本文核心数据：中国电子商务交易额;网上零售交易总额;农村网络零售额

电子商务交易额逐年增长

2011-2021年我国电子商务交易额逐年增长。2021年，全国电子商务交易额达到42.3万亿元，同比增长19.6%，恢复高速增长。其中商品类交易额31.3万亿元，服务类交易达到11万亿元。

网上零售额超过13万亿元

2021年全国网上零售额达到13.09万亿元，同比增长14.1%，其中实物商品网上零售额是10.8万亿元，占社销零总额比重为24.5%。

电子商务加速赋能农村产业化、数字化发展，有力推动脱贫攻坚和乡村振兴。根据商务部数据显示，2021年中国农村网络零售额达到2.05万亿元，同比增长11.3%，农产品网络零售额达到4221亿元，同比增长2.8%。

从用户群体看，中国互联网络信息中心(CNNIC)数据显示，截至2022年6月，我国网络购物用户规模达8.41亿，较2021年12月下降153万，占网民整体的80.0%。

电子商务服务业营收规模突破6万亿元

电子商务服务业属于电子商务生态系统中的重要组成部分，经过近十年的迅猛发展，在物流快递、在线支付和电子认证等服务业发展推动下，电子商务服务业快速发展。2021年我国电子商务服务业营收规模突破6万亿元，达到6.4万亿元，同比增长17.4%。

以上数据参考前瞻产业研究院《中国电子商务行业市场前瞻与投资战略规划分析报告》。

2023年房地产市场分析及前景

房地产行业主要上市公司：万科A(000002)、保利地产(600048)、新城控股(601155)、招商蛇口(001979)、绿地控股(600606)、华侨城A(000069)、龙湖集团(00960.HK)

本文核心数据：中国房地产行业发展历程、中国房地产行业重点政策汇总、全国商品房销售面积与销售金额、产业链各环节市场份额占比

行业概况

1、定义

房地产业是指以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。根据用途的不同，主要分为住宅房地产、商业房地产及产业房地产。住宅房地产是指用以居住的地产，包括普通住宅、公寓、别墅等房地产形式;商业地产通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式;产业房地产是指以产业为依托，地产为载体，实现土地的整体开发与运营，打造产、学、研产业集群，帮助政府改善区域环境、提升区域竞争力的新型房地产形式。

2、产业链剖析：产业链环节市场庞大

随着我国房地产行业的快速发展，在带动一个城市GDP增长的基础上，房地产产业链上相关产业也随之壮大。产业链主要分为上中下三个阶段，房地产上游主要包括土地供应、建筑材料、工程机械三个环节;中游产业链包括工程咨询(规划、勘察、设计等)、施工建设、房地产开发三个环节;下游主要包括装饰装修、物业管理两个环节。其中，上游的土地供应环节由政府部门主导。

行业发展历程：行业正处于规范调整期

1998年住房市场化改革完全推开了我国房地产市场发展的大门，房地产业迅速崛起，随着住房建设的快速发展，其对经济的影响愈发不容忽视。我国房地产市场自发展以来主要经历以下几个阶段：

(1)萌芽阶段(1978-1998年)。在改革开放前二十年的时间里，房地产市场的发展停滞不前，虽然政府当时进行了多方面的尝试，但是效果不大。

(2)起步发展阶段(1998-2002年)。1998年标志着我国福利化分房制度的彻底结束和住房制度改革市场化的正式开始，至此，我国住房制度发生本质性变化。金融业改革和国外资本介入为房地产行业带来资金支持，同时外资流入带来对写字楼和办公楼的需求，房地产市场的供给和需求进一步扩大。

(3)快速发展阶段(2002-2009年)。2003年房地产业被列为我国经济性支柱产业，房地产投资大幅增加，房价上涨。同时，针对房地产市场在此时期的一些表现，国家逐渐加强房地产信贷控制，灵活调整房贷利率等促进和规范房地产市场发展。

(4)频繁调控阶段(2009-2013年)。针对不断上涨的房价，国家频繁出台相关调控政策，进一步强化差异化住房信贷政策，严格控制对非首套房的信贷政策，抑制投资、投机性购房需求。国八条和新国五条出台，各大城市相继颁布限购限贷政策，企图控制房价过快上涨。

(5)调整规范阶段(2013年至今)。2013年房地产市场长效机制的提出为房地产市场的调控指明方向。2016年提出“房住不炒”定位。2018年强调综合运用金融财税等手段“加快构建多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。2021年楼市“新禁令”提出严格控制房地产信贷供需双方规模，避免炒房行为抬高房价。一系列政策表明，未来长期的一段时间内，我国的房地产行业将进入调整规范阶段，将是一个长期的国家策略，也是未来很多年的一个长期的制度顶层设计。

行业政策背景：频繁调控，保证健康发展

自20世纪90年代土地使用权出让制度的确立以来，我国房地产行业历经了多次重大政策调控。总体来讲，房地产刺激与打压政策对房地产投资相应地形成激励与遏制的作用，即房地产的供给与房地产调控政策的方向一致。

1998年7月，国务院颁布《关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》(简称“23号”文件)，明确提出“促使住宅业成为新的经济增长点”，并拉开了以取消福利分房为特征的中国住房制度改革。调控效果激活了低迷数年的房地产市场，推动了房地产业的高速发展，我国房地产市场和房地产业进入发展新时期。

2003年，国务院发布了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，将房地产业定位为拉动国家经济发展的支柱产业之一，明确提出要保持房地产业的持续健康发展。该政策极大的推动了房地产业的迅速发展。同时，为抑制房价的快速上涨，国务院等部门出台了《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》，又称“老国八条”等政策，以促进房地产市场健康发展。在各类政策下，我国房地产行业处于频繁调控期。

2016年年底的中央经济工作会议首次提出，“房子是用来住的，不是用来炒的”，此后，与房地产相关的部门陆续出台了与之相配套的政策，涉及到房企融资、购房者信贷等方面。国家、地区的各项规划与政策中也在强调要“房住不炒”的定位。

2021年，央行、银保监会等机构针对房企提出三道红线政策，开始在全国实施。三道红线即剔除预收款项后资产负债率不超过70%、净负债率不超过100%、现金短债比大于1。按照监管要求，到2023年6月底，12家试点房企的“三道红线”指标必须全部达标，2023年底所有房企实现达标。

行业发展现状

1、房地产行业开发投资规模增速有所减缓

由于国家对房地产行业的严格调控，从开发投资规模的增速上来看，2010-2015年期间，增速总体呈现连续下降的趋势;2016年房地产开发投资增速开始反弹，2016-2019年期间，增速有所回升;由于疫情及房地产行业整体下行等原因，2020年及2021年增速开始下降。截至2022年8月份，2022年房地产行业开发投资规模为9.1万亿元。

在开发投资规模增速减缓的背景下，房企也面临较大销售和资金压力，加之“保交付”等政策影响，房企新开工意愿持续下降。2022年1月至8月，房企新开工面积规模为8.51亿平方米，同比大幅下降37%，与2020年同时期相比下降39.2%。

2、全国商品房销售面积与销售金额规模上升减慢

总体来看，我国商品房销售面积与销售金额在2010-2021年期间呈现上升态势。2017年我国商品房销售面积突破16亿平方米，销售金额突破13万亿元。2017
-2021年期间销售面积与销售金额均维持在较高区间，其中销售面积的上升幅度较小，销售金额保持一定的上升规模。截至2022年8月份，我国商品房销售面积为8.79亿平方米，销售金额为8.6亿元。

3、房地产开发企业资产负债率呈现逐年上升的趋势

2014-2020年期间，我国房地产开发企业资产规模呈现逐年上升的趋势，2018年突破80万亿元，与此同时，资产负债率也处于持续上升的态势之中，由2014年77%的负债率上升至2020年80.7%。

4、房地产景气指数有所下降

从房地产行业总体景气度来看，2016-2019年，全国房地产总体景气指数呈现上升趋势，2020Q1由于新冠疫情的影响，行业总体景气指数有所下降。随着疫情逐渐得到控制，全国房地产总体景气指数不断回升，2020Q4为118.2%。2021年第二季度开始，全国房地产总体景气指数有所下降，2022Q2为98.5%。

5、2022年共10家房企暴雷

在近几年政府宏观调控收紧的背景下，房地产企业依旧处于高速扩张之中，没有及时调整好经营规模与扩张速度，不少企业陷入资金链断裂的局面，宣告暴雷。目前共有30家房企宣告暴雷，其中，2021年9月恒大出现危机拉开了房企集体暴雷的序幕，2021年共有15家房企暴雷，其中包括恒大、正荣、富力等上市房企;截至2022年10月，2022年共10家房企暴雷，包括世贸、融创等龙头房企。

行业竞争格局

1、区域竞争：广东与江苏商品房销售面积领先

国家统计局数据显示，2021年全国31省市商品房销售面积排在前五位的分别是江苏省、广东省、山东省、四川省、河南省。其中，江苏省、山东省、四川省、安徽省、福建省、湖北省、上海同比增长为正，2021年江苏省商品房销售面积同比增长7.2%，安徽省商品房销售面积同比增长9.7%;广东省、河南省、浙江省同比增长为负，2021年广东省商品房销售面积同比增长-6%，河南省商品房销售面积同比增长-5%。同时可以观察得到，城市之间商品房销售面积梯级分布较为明显，如2021年排名第十的上海商品房销售面积为1880万平方米，与江苏省相差14671万平方米。

2、企业竞争：各环节竞争者众多

房地产行业拥有着复杂的产业环节，市场参与者众多，每个领域的优势竞争者各不相同。通过计算该环节企业2021年营收占该环节所有上市企业的营收总和来得到市场份额占比。中游环节中，在工程咨询方面，太极实业占据了主导地位，市场份额接近三分之一，其次是华建集团，为11%;在建设施工方面，中国建筑占据了绝对的市场地位，市场份额占比接近四分之三，其次是上海建工与陕西建工;在房地产开发方面，由于该环节市场竞争者众多，因此龙头企业的绝对地位不明显，前三名分别是绿地控股、碧桂园与万科A，其中绿地控股市场份额为8%。

行业发展前景及趋势预测

1、坚持“房住不炒”的定位与转型升级

自2016年第一次提出“房住不炒”的理念以来，国家层面及各省市陆续出台了相关房地产调控政策，以促进房地产市场的健康持续发展。《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》提出要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居、职住平衡。目前，全国31个省、自治区和直辖市均对“十四五”期间房地产市场提出了发展目标及方向。其中，有部分地区对“十四五”期间房地产行业规划了具体目标，例如江西省在《江西省“十四五”住房城乡建设发展规划》中指出完成房地产开发投资12500亿元，江西指出在“十四五”期间完成房地产开发投资12500亿元，黑龙江提出城镇人均居住面积达到385平方米;部分地区对房地产行业的规划了发展方向，例如福建省在《福建省“十四五”规划和二〇三五年远景目标的建议》指出要坚持房住不炒，加快形成多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房体系。

另外一方面，随着中国进入碳达峰碳中和关键窗口期，低碳经济将成为各行各业未来重要的发展机遇之一。而房地产行业作为绿色减碳的关键领域，尤其是目前正面临着发展模式转型的“阵痛期”，低碳发展无疑是房地产行业重要的经济发展长线逻辑，更将成为突破行业困局的全新机遇。在“双碳”政策的助推下，借助数字化技术向低碳发展转型，无疑将成为房地产行业转型的新风口，是实现告别“高杠杆、高负债、高风险”的“旧三高”模式，迈向“高质量、高品质、高效益”的“新三高”发展关键所在。

2、预期2022年房地产市场逐渐修复

2022年，受宏观经济下行、新一轮新冠肺炎疫情反弹以及前期调控政策对市场传导作用的滞后显现等因素影响，国内房地产市场景气度继续下行。在市场景气度加速下行背景下，为防范行业出现系统性风险、保持房地产市场平稳健康发展，2022年以来中央多次释放维稳信号，将“保交楼”作为下半年工作重点之一，具体措施包括设立“地产纾困基金”，通过资产处置、资源整合和重组等方式，参与问题楼盘盘活及困难房企救助等纾困工作等，但“房住不炒”仍为政策主基调。

在房地产政策相对平稳的条件下，《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告(No.19·2022)》预计，全年商品房销售面积将增速回落，增长1.7%;房地产开发投资增速下降，增长0.8%，住宅开发投资由正转负，下降0.2%;在土地价格上涨的情况下，销售均价将保持小幅上涨，全年增长2.8%。

更多行业相关数据请参考前瞻产业研究院《中国房地产行业市场需求预测与投资战略规划分析报告》。