为什么日本房地产泡沫都破裂了，东京的房子还这么贵？

泡沫破裂后的日本房产为什么值得投资

我们时时都在讨论，在日本的东京、大阪选购房屋，那么可以降低你的预算，设置到10万左右即可。这放眼全球，对于其他体系健全、法律有保障的发达国家来说，都是冰山一角。
那么到底值得投资吗，主要在于您对投资房产的期望值，想炒房捞一笔的话，日本是最没必要选择的国家，但是想通过出租获得长久稳定收益，那么学姐认为日本房产在全球范围内来说，是很有投资意义的。【日本值得投资的楼盘】
大略看来，日本房产值得投资的有以下几点原因：
一、 日本住房需求旺盛
在人口方面，全球范围内都市圈人口数量排名第一的是东京圈，除了疫情时期，东京已经经历了50年的人口增长，每一年会流入的人口数大约在十万左右，北京、上海都没有那么多。所以，需求是能够靠人口拉动的，东京稳定住房需求是肯定的。
二、日本房产投资回报率高
纽约的GDP是全球最高的，而东京的GDP可以排到全球第二。需求高，房价就不容易跌。截止到2020年，东京的二手房价已经连涨七年，新房房价连涨八年，房地产行情一片向好。不少人还想拿日本房产泡沫破裂来说事，那可真就大错特错了，自从房产泡沫受日本政府的影响破裂以来，慢慢的，房价处于稳步上升的状态，很多比较优质的房产在最近三年内涨幅达到了20%~30%，5-8%的租房收益就更是不在话下了（即便在我们国家的一些一线城市内也只有2%）。
三、持有日元资产避险抗通胀
日元在世界之中，是大家最为认同的避险资产，我们再看近年，像是2018年中美贸易战和2019年的美股股灾，日元都不贬反涨。一旦全球经过了特别严重的经济危机的话，日元基本会表现出逆势增长的趋势。
当你买下一个东京、大阪的房产，它就不断地在给你赚取日元。这些投资房到手的收益能在4%-6%差不多。前不久工商银行的4.1%理财产品暴雷的新闻爆红网络，这时拿这钱去购买东京房产来投资，恐怕还更香。
四、日本房贷利率低
在日本想按揭贷款买房，有稳定工作就十分简单，一般来讲，贷款利率在1-2%，有的人以至0首付买房，与国内的做个比较，房贷利率都快破6%了，内心是不是很痛苦？咋们作为一名中国居民，要如何才能够享受到日本的低息贷款，点击链接咨询了解外国人如何在日本贷款买房【免费咨询日本房产投资】
既然有投资，那么就会面临着风险，既然选择投资日本房地产，那么就面临有哪些风险？篇幅长短有规定，好奇的小伙伴不妨看一下这篇有关日本房产面临的风险。【投资日本房产不得不知的5点】
如果小白计划首次购买日本房地产投资，特别是在了解日本房地产投资的初期，首次我们难免会遇到一些误区，走很多弯路。在这里，让我来给大家简单梳理一下在日本买房的基本逻辑：
一、投资日本房产，一般指投资什么样的房？
选择京都作为感觉，选择东京作为长期租金（公寓），选择大阪作为家庭住宿（建筑）。别的地方不用考虑。从广义上来说，日本除了两三个主要城市的外，其他地方确实投资不理想 ，回报也不见得有多高。即便是地价涨得很疯的北海道、冲绳，也不能说没有坑，对于日本房产投资，要追求稳定和安全，东京23区的长租公寓就是最佳投资对象。同时呢，这确实也是日本房产投资中我们常能见到的一种投资方式。
二、在东京买房，一定要制定好选房的标准
在东京买房需要考虑地段的话，主要选择的是（千代田、港区、中央区、新宿区和涩谷区）这五个核心地区的房子，但是最近，无空房和因空房而烦恼的房产混杂在这些区域，“多极化”趋势逐渐升高。因此，选好房必须达到的条件便是要事先制定好自己想要的投资标准。比如房产购入价格、回报率、地理位置、到车站的距离、总户数、管理费、修缮储备金的金额等，这些标准越事无巨细，搜索到优质房产的几率就会很高。相反地，假如选择范围比较大 ，找到优质房产的机会可能就会很少 。因而，我们给小型投资公寓拟订了一个“好房标准”，大家能够按照自己的投资意愿来调剂。
三、 要注意“表面收益率”不是真实收益。
这句话要反复说三次：“表面收益率”并不是真实收益！
表面如何定义？简单的说就是我们国内说的“毛”、没有扣除成本的粗算收益。如若一个中介指着一个“表面收益率”在那边大放厥词，这个房子收益率达到了10%！千万别相信。日本的盖房产税（固都税）、托管房产的费用都属于持房成本，还有每个月要交的修缮金和物业费（这与托管费不同），杂七碎八的费用减下来估计会砍掉1%-2.5%的收益。
四、 要注意日本房价是否虚高
要注意你买的房子的价格是不是比周围的房价要高。东京确实有谎报房价的现象在发生 (虽然很少 )，因此 ，在买房前你可以了解一下周边的房屋价格 ，比一比价格 。比价的方法五花八门 ，对于首次提出向日本房产投资的朋友 ，建议找专业人士进行咨询 ，避免跌进“陷阱 ”。
五、咱们外国人在东京投资买房，不要选新房。
在东京，新房的价格是二手房价格的一倍左右，最近这几年，房价连续上涨，有不少日本刚需们的首套房都选择舍弃购买新房，把二手房当作了自己的首套房。因为2020年东京奥运会的结束，有价无市的新房房价也会因此更容易下跌。要是他知道你只是投资，还一定推荐你买东京的新房，千万别掉进陷阱里。
上文就是我对首次尝试日本房产投资朋友，买房时要掌握的知识点。

在日本买房子是需要一定经济条件的,日本房产为什么那么贵？

在日本买房子是需要一定经济条件的,日本房产为什么那么贵？

日本跟中国特别像，只不过是她们先走了一步，首先兴起，首先投资房产，首先炒股票，首先被打伤……如今你来日本，你看一下东京的土地价格，房子价格似乎并不贵，大部分400-500万元人民币一套100平方米的房子还是有很多的，

这个价位与北京上海那样的一线城市对比，基本已经低价位，但日本人收益，要远远超过大家，乃至就是我们4-7倍，也就是说如果将收益要素考虑在内，那样日本人们在东京买套100平方米的房子，跟你一直在北京，上海花100万买一套100平方米的房子体会是一样的。可是1万每平方米的价钱，早已整整过去8年的时间。

东京上涨更快最大

大约当初日本人也相信，日本只有一个东京，东京掌管文化教育、诊疗、金融业、工作这些网络资源，因此东京房子价格不容易跌。东京没钱买了就去买东京圈，东京圈没钱买了，便开始买6大都市，接着再买十八线小县城，从上涨幅度上来说，乃至6大重点城市的上涨幅度远超东京圈和东京中心城市的房价涨幅(有数量缘故)，这就是一种跟风蹭热点，但是潮涨潮落，潮汐终究要褪去。

90年代初，鱼龙混杂。无论哪些一线城市或是二线城市或是东京核心圈，价钱同是狂跌。只不过是跌到最后，一线城市还可以活血，而二三线城市根本没有隐私功能。目前还在跌!有个朋友家里的祖辈买了一套大阪的房子，当初倾尽全力，如今跌了一半，每一年还要交着沉重的地方税。压根卖不出去。

日本好朋友提及现今房子，全是龇牙咧嘴，有一部分人彻底被房子绑架了，她们迫不得已继续上班，只为房子里的压力，因为在日本征收了房地产税，大概每一年的房产税率是5%上下，这样算下来一套500万房子，你一年要交的钱是25万，尽管日本人工资高，但是面对那样一笔钱，也是十分的烦恼。日本还明确了，房子交易需交重税，赠予也需要缴税。这与我们非常像，因此日本人完全疯掉，房子完完全全的砸在了手上，从此卖不出去了。

在日本购房大概要多少钱，是应该根据房地产实际情况去进行确立的

并没有一个实质的范畴，危害房子价格的重要因素包含的房产总面积尺寸，房地产所在地和区域，房地产附近交通条件和基础设施建设情况，楼龄这些。种种因素对房子价格形成了综合性危害，在东京，几十万元到几百万元房产全是存有的，其他地区也都是一样。

对比中国来讲，日本房地产在面积的计算方法跟中国也有很大差别，日本房地产仅测算室内面积，乃至不包含阳台总面积，因此日本房子价格看上去每平成本较高，但是需要乘于70%上下再与中国房子价格进行对比。东京中心地带的房价，与北京的五环六环房子价格类似，日本的别的地方还需要更低一些，乃至可达到中国二三线城市的水准。

日本房产在售卖时均为精装房且按采用面积换算，以东京比较合适区域内的80平方米一户建为例子，一般价格在5000-6000万日元，折合300-400万元人民币。房地产选购税金累计，许多人对购房所形成的税金等具体优化算法不是很了解，特别简单的优化算法便是：购房的价钱多多5%上下就能。例如1000万房子多支付5%，1050万就能。

详尽如下所示：一次性税费：房地产获得税：4%、登陆免许税：房地产点评额的2%、印纸税：1000万日币之上房地产需要缴纳1万日币的印纸税，1000万日币以内的房屋交易为5000日币一次性费用：房产登记费，一般5万日币到10万日币上下，备案花费跟【登陆免许税】一起征缴；中介服务费：介绍费服务费由日本国家规定利率去执行，200万日币下列房产按5%收费；200万至400日币房产按4%收费；

400万以上房地产按3%+6万日元+（所得税）收费。管理费用、修缮费：公寓楼有，一购房申请，一栋楼也没有。保险费用：选购一栋楼时产生费用，能够不缴。每一年应缴的税费：固定资产税。按固定资产税课税规范额的1.7%，在其中含都市计划税0.3%。可是单一的在日本购房无法获得居留权，需办理长期签证的。

请问香港，日本等地方出现过炒房潮，然后90年代出现泡沫，为什么现在房价还那么高

日本不知道，之前看了一个香港那边的新闻，大意是说让大陆人滚出香港，因为大陆人去那边的太多，买房的、投资的、生孩子的，拉动物价上涨，好多香港本地人都买不起房。不知道有没有关系。 至于你说的建房问题，大城市建房供不应求，而且并不是所有家庭都只买一套房的，旧房子想换新的、子女上学买学区房就近照顾的、给子女结婚买的、有余钱想投资的，另外也要看地段，好地段买的就快，供不应求的也是这一块；差地段不是没人买，但如果是你的话，你是会选一个交通不方便、孩子上学不方便、你上班不方便、老人活动不方便的便宜一点的房子，还是选一个不错的贵一点房子？我的想法是：反正都要花这么多钱了，何不再添点钱住的舒服一些。 还有价格，

日本房地产泡沫时代，为何要不惜一切代价保住房价？

关于这个问题，我们必须要明确，所谓“美国和日本当年选择挤破房地产泡沫”的说法是错误的。这种说法，意味着无论是上世纪90年代的日本还是2008年的美国，都是主动“挤破”房地产泡沫，这是有悖历史事实的。

事实上，这两个国家都是属于“被刺破”。

【概述】

美国雷曼兄弟破产，次贷危机的爆发，给全世界造成了巨大的金融风暴，严重冲击了世界经济。这个问题，根本原因是由于雷曼兄弟银行对次级贷的管理和无度发行金融衍生产品造成，是美国金融体系内问题造成的蝴蝶效应。此事件距离我们较近，大家会有比较切身的感受，我们不必赘述。

而日本的房地产泡沫，无论由生至死，都是由于外部压力催生、催大。最终刺破泡沫，不是不保，而是“有心杀贼,无力回天”的一声叹息后的无奈。

看到有说“美国和日本挤破房地产泡沫是明智的”的说法，不禁令人哑然，真是“月亮都是外国的圆”了，多么可笑且可悲的理论！

那么，日本的房地产危机的本质是什么？是谁催生了日本房地产的泡沫，是谁害了日本？

日本房地产泡沫的前世与背景

大家都知道，每一次战争都催生无数的新科技。战后的日本，迅速倒向美国，成为美国埋在东亚的一颗战略棋子。利用二战期间发明的若干新科技，日本迅速在纺织、钢铁行业占领市场，尤其是对美贸易中，逐级形成了极大的贸易顺差。之后，在家用电器、汽车、半导体、精密仪器等行业又大大挤占了美国的市场份额。

日本产品强大的市场竞争力，几乎使当时的美国毫无还手之力，美国贸易逆差不断扩大。1968年，日本在与德国结束了胶着10年的西方国家老二争夺战，坐稳了亚军并直逼威胁美国老大宝座。

卧榻之侧，岂容他人酣睡？日本的野心让美国感受到了浓浓的威胁味道。

利用日本金融、信息和知识产业等发展滞后，经济结构扭曲，高度依赖制造业且内需不足、市场严重依赖出口的致命缺陷。贸易战从美日的钢铁贸易开打，直至1983年双方签订《日美特殊钢贸易协定》，日本妥协认输而挥刀自宫，实行特殊钢资源自主限制。

但美国对日本的打压不会因为日本的自缚而休止，“趁你病要你命”才是美利坚的处事法则。钢铁贸易战之后而来的是：彩电贸易战、半导体贸易战、汽车贸易战、电信贸易战等等的轮番轰炸。

在一场场的贸易战背景下，美国掀起“日本威胁论”，联合德、法、英三国与日本谈判，最终签署了世界闻名的“广场协议”，五国联合干预外汇市场，使美元对主要货币有序贬值，以解决美国巨额贸易赤字问题。

【小结】日本房地产泡沫形成的前世，是其经济高速发展，使美国感受到严重威胁时的打压。各种贸易战之后，金融体系脆弱的严重问题被美国充分利用，并成为了击垮日本的导火索。

“广场协议”的恶果

“广场协议”签订后，10年间日元币值平均每年上升5%以上。日元的升值，点燃了日本经济结构性问题的炸药包。大量资本流入，冲击日本相对脆弱的金融体系。资本迅速推高日本的股市与地价，股市暴涨、地价节节攀高，经济迅速泡沫化。

从以上1955-1991年的地价走势图（日本实行土地私有制，可以自购土地自建房屋，故不宜以房价为考量标准）中，我们可以看到，日本的地价在1985年广场协议签订之前，呈30度左右的仰角速率跟随经济增长而上涨。但1985年之后，上涨速度陡然加快，仰角达到45度+。

与地价相对应的是房价暴涨：

1989年的东京银座5丁目，当年的土地公示价格1.1亿日元/平米（97万美元/平）。

这一点让我们不得不相信，所谓“一个东京可以把美国买下”绝非妄言，当时的日本土地和房地产价格已经到了令人诧舌的地步。

但这时的日本没有采取相应的管控，而是：

坐视日经指数每年以30%、日本地价每年以15%的幅度增长，容忍同期日本名义GDP的年增幅只有5%，旁观泡沫膨胀并对资本过度投机不闻不问。不仅如此，日本还在1987年实施降息，将实际利率降到2.5%，试图以泡沫、通胀来维持经济高增长。

大家可以想象，地价以每年15%的增长是一个什么样的概念。

最终，资本堆积在股市和楼市中，形成了巨大的泡沫，在日本政府的放任中，到达了一个世人难以想象的地步。日元持续升值5年后，世界资本疯狂流出日本，股市、楼市一片狼藉，哀鸿遍野，好比一颗经济原子弹在整个日本国土爆炸，严重影响了日本经济发展。看下图：

可见，1993年以后直至2018年统计时点，日本的国内生产总值GDP一直在4.4万亿美元上方高位震荡，以往高速发展的趋势在打压下被扭转。

【小结】日本的房地产泡沫，根本上是一场金融的战争。是日本外汇管理过度自由化、放任国际资本进出国门横行无忌的恶果。

一切都源于美国的打压，和日本对《广场协议》的错误估计，由它诱发了日本经济先天缺陷疾病，以及日本当时错误的经济政策，最终导致失控。

回天无力的日本，泡沫因国际资本而吹大，也因国际资本而破灭，这才是本质。日本国民当时的疯狂，是由国际资本而点燃，也由其而被浇灭。

【总结】他山之石 可以攻玉

当年的日本，与中国的现在何其相似。同样是经济高速发展，让美国感受到了地位的威胁；同样是从贸易战开始，到科技封锁。

一样的境况，不一样的国家，将是不一样的结果。

在日本失去的20年期间，东京城市圈的房价表现怎样？

日本经济泡沫在90年代破裂后，东京和六大城市并没有那么幸运的躲过暴跌。无论是一线城市还是二线城市还是东京圈，房价都是出于暴跌的状态。直到后来，一线城市还能自己缓解暴跌的状态，但是二三线城市一直下跌，没有缓和的余地。

上世纪80年代，日本房地产价格上涨，房价飙升，这与中国没有什么不同。日本人还认为，他们只有一个东京，它拥有教育、医疗、金融、就业等资源，所以东京的房价一定不会下跌。但华尔街发现，自房地产泡沫破裂以来，包括东京在内的六大城市和全国住房市场都在下跌。

但是近几年来，东京的房价恢复了上升趋势。从下面的数字不难看出，在2005年至2012年的7年里，尽管有轻微的波动，东京的新房和二手房的平均价格仍在稳步增长。自2013年以来，东京的平均房价已经飙升到103万日元/平方米，二手房的平均价格从550000日元/平方米上升到740000日元/平方米。

1990年，日本人均国内生产总值就已经达到了25000美元，高于美国。27年后，即使我们去深圳，人均国内生产总值也不到2万美元。但是日本政府不希望房价大幅上涨，也不希望房价暴跌。一方面，政府要依靠土地融资来赚钱。其次，我们大家也不能承受房价暴跌的后果。