如何看待"降存量房贷利率"政策？

首套房贷利率下限下调20个基点，业内人士对此是如何解读的？

5月15日，中国人民银行宣布下调商业性房贷利率，其中首套不低于相应期限贷款市场报价利率——LPR利率下降20个基点（即下降0.2%）。该通知主要针对新发放贷款，存量贷款仍按原合同利率执行。

一、下调首套房贷利率下限的原因及央行的表态

央行表示：个人住房贷款利率政策是房地产长效机制和差别化住房信贷政策的重要内容。为坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实房地产长效机制，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善型住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，按照国务院有关部署，人民银行、银保监会联合发布通知，明确商业性个人住房贷款利率政策下限调整有关事项。

二、一个误区：贷款利率下限下降不等于贷款利率下降。

需要特别注意的是，此次下调的是首套商业住房贷款的利率下限，下限代表着最低的贷款利率，贷款利率下限降低20个bp，并不等于贷款利率下降20bp。

事实上，央妈对全国各地银行贷款利率做出相应的约束，以限定每家银行最高、最低的贷款利率，而在这个利率区间内，各家银行可以根据自己的资本金实力和资产负债状态进行差异化定价。但是这并不意味着，所有银行的当前贷款利率都会下降20个基点，这要结合市场资金面状况、银行房贷额度和每家银行的实力来。

三、影响几何？

假设某家银行贷款利率下降了20bp（0.2%），以商贷100万、期限30年、等额本息为例进行还款估算，利率下调20个基点，平均每月可减少月供支出约120元；

四、有何意义？

降低住房贷款利率反映了刺激房地产市场需求的意图，笔者认为，有以下几点意义：

（1）刺激地产需求边际改善，防止房地产市场硬着陆。4月29日中央政治局会议提出，要“促进房地产市场平稳健康发展”，现阶段房地产市场需求相对偏弱，通过降低住房贷款利率，有利于降低住房购房成本，也有利于防止房地产市场出现恐慌、抛售、硬着陆等现象；

（2）有利于消除贷款体系的“利率剪刀差”，降低个人购房成本。在贷款利率体系中，有住房贷款利率、一般贷款利率等指标，其中个人住房贷款利率仍然明显高于一般企业贷款，但风险却比企业贷款要小，个人在住房领域承担了较高的风险溢价，这与“资本资产定价模型”相违背；本次调减下限，有助于消除各大贷款利率体系的剪刀差；

（3）有助于刺激经济发展，推动年度5.5%GDP增速目标的实现。在我国历史的经济结构体系中，地产从来都是很重要的一环，尽管未来经济发展的中心转向智能制造、人工智能等高新技术行业；但在疫情背景当下，消费低迷、经济滞涨、内生动力不足、外部局势动荡，通货膨胀的压力也存在，此次降低首套房贷利率下限，在一定程度上也有助于刺激经济增长，提振经济信心。

亲爱的读者们，本次首套房贷利率下限下降后，你们会有买房的念头吗？

如何看待房贷利率的下调？

下行的经济周期背景下，房子是消费品还是投资品 ‍️16，17年的周期性繁荣是房地产泡沫形成的，那么在衰退和萧条阶段，国家要促使经济恢复繁荣，处理不良债务的过程至关重要。 ️️从长远来看，我们国家的决策者必须做出的最重要的决定是，他们是要进行体制改革，解决造成债务问题的根本原因，还是只进行债务重组，避免暂时的债务危机。 不要以为房贷利率下调了就认为市场又要蠢蠢欲动了，而我看到的是，国家仍然在坚定不移地执行房地产去金融化。贷款是要放给实体经济实现产业升级的，而不是全部涌入房地产的。 而且是铁了心要将房地产占用的大部分金融资源剥离出来，坚决避免一个地方摔倒两次。 降低房贷利率其实是减轻偿债负担，从而

如何看待房贷利率持续下行？对住房需求将产生哪些影响？

住房问题一直以来就是国民关注重点话题，根据资料显示，2022年7月份，全国有很多个城市的首套购房贷款率居然占到了4.35%，二套房到贷款利率仅为5.07%。这样的房贷利率是2019年以来的最低利率，这样的情形让很多想要买房的居民仿佛看到了市场处于低潮的情境，但是低房贷利率对于住房需求也会产生很多的影响。

首先，房贷利率下降对于资本市场会产生剧烈的影响，因为无论是首套住房的贷款利率还是5年期的LPR，这些对于房地产都具有超强的刺激作用，会引起很大的市场炒作。尤其是对于一些房地产上市公司来说，房地产相关政策的颁布已经迎来了拐点，这这样的举措对于可能会发生爆雷或者已经爆雷的房地产企业来说，能否笑到最后仍然是一个未知数。但是房子仍然具有炒作的可能，毕竟房子作为一种长期资产，其对于居民来说无疑是一剂良药，拥有一套房子对农民来说就仿佛拥有了新世界。政策颁布之后期对资本市场的影响，所带来的余波肯定会涉及到住房需求，进而出现很多烂尾楼的情况。

此外这样的政策对于房地产的销售市场也有很消极的影响，尤其是从2021年的7月以来，房子在销售过程中就一直呈负增长的态势，而且受疫情的影响，这样的跌涨幅度仍然在不断加大，甚至降幅达到了30%。这样的巨大波动，如果子里面能够抓准时机购买一套房子的话可以说使能够起到万无一失的效果，让自己能够买到安心买到放心。

最后房贷利率的下降，对于一些正在还房贷的人来说无疑是严重的打击，毕竟房贷利率的下行会使房子变得越来越不值钱，这对于一些高价买房的人来说是雪上加霜的举措。同样的价钱，5年前所买到的房子与2022年买到的房子的面积存在着很大的区别，因此会让这些还贷的人出现心理不平衡的现象，进而对购房需求也会产生很大的落差，久而久之就对房地产这一行业失去了信心也就没有了购房需求。因此房贷利率的下降仍然需谨慎，避免对不同的人群产生不同的打击进而出现房地产泡沫的情形，对全国的经济带来当头一棒的打击。

央行下调利息，50万房贷30年可省2万，如何看待这一政策？

央行下调了房贷的利率，平均计算下来50万，在30年的情况下，可以节省2万多块钱的利息，这个钱平均到30年上面一年是700块钱左右，一个月是60块钱左右。也就是大家正常买房子，正常做贷款，每个月可以少还这么多钱。

这次下调之后个人首套商业住房贷款利率最低下降到4.4%，这个利率水平是真的很低很低了，因为大家去做公积金贷款第1套住房也不过就是3.25而已。而且他还有贷款的利率上限，很多地方都是60万，能超过60万的不多在一个小县城里面，买套房子这个钱可能是够了，但是在一个三线城市乃至说二线城市肯定是不够，更不要说北上广了。商业贷款仍然是非常重要的组成部分，它的贷款利率下降了，大家贷款的成本就下降了。

这只是一种粗略的计算方法而已，严格来说，最高的房子贷款利率到现在下降的点已经得有一个点到1.5个点这样的程度了。因为三年前房子贷款利率比较高的时候达到5.8是完全能做到的，现在已经下降到4.5左右了，不要小看这一个点多一点的程度，20年30年贷100万呢，200万呢，在30年的情况下，50万省了2万块钱，200万呢？省了将近10万块钱，这个钱可不能小看啊。

现在那些已经选择了浮动利率的人们应该很高兴，因为之前LPR利率推出来的时候，很多人都对这个持怀疑态度都是担心房子贷款，这东西怎么可能越来越便宜呢？但有一些人选了这东西现在就看，出来了房子贷款利率平均下降了很多啊。选择这个浮动利率就意味着市场的利率报价低了，那他们每个月还款的利息也会下降，还款的负担也会减少，这对他们来说当然是个好消息啊。

下调首套房贷的利率，究竟有何意义？

央行、银保监会联合发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》下调房贷利率下限 首套不低于LPR利率减20个基点。据专家估算，按贷款金额50万元、期限30年、等额本息还款估算，利率下调20个基点，平均每月可减少月供支出约60元，未来30年内共减少利息支出约2万元。

对房地产市场的影响

1、银行有下调利率的空间

按照新政，实际上就是在5年期LPR基础上可以下调20个基点。这相当于银行有下调利率的空间。当然实际过程中是否会做到4.4%也看银行和各地情况。

目前各地主流的贷款利率基本上还是在5%左右的水平。贝壳研究院4月20日发布的重点城市主流房贷利率最新数据显示，其监测的103个重点城市主流首套房贷利率为5.17%，二套利率为5.45%，平均放款周期为29天，较前一月缩短5天。

2、提振房地产市场需求

中泰证券研究所政策专题组负责人、首席分析师杨畅指出，降低住房贷款利率反映了提振房地产市场需求的意图。

杨畅指出，该政策重点对首套房贷款利率进行调整，根据5年期LPR4.6%计算，下限在5年期LPR基础上减20个基点。而该政策强调，“二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行”，拉大了首套房与二套房贷款利差，在提振首套房需求释放的同时，有利于避免加大投资投机性需求。

3、因城施策有利于精准调控

该政策强调“各城市自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限”，对于部分人口流入数量较大，住房具有刚性需求的城市，可以结合自身情况采取不同的加点方式，有利于对需求释放进行精准调控，防止产生房价快速上行的压力。

总结

从经济性或收益性的角度考虑，央行或商业银行都没有理由把LPR调低，LPR调低是为了吸引增量贷款，可是LPR调低之后存量贷款利息也会减少，除非增量贷款规模显著超过存量贷款，不然这样子很明显是不划算的。

在增量方面，LPR降低了，会吸引更多接盘侠，房价又会开始涨，这样子同时也加强了存量调控的效果。净效应就是缓冲银行断供潮的风险，防止银行体系崩盘，防范系统性风险。