首套房贷利率下限降低 20 个基点，贷款 50 万未来 30 年可节省利息两万元，这意味着什么？

央行下调利息，50万房贷30年可省2万，如何看待这一政策？

央行下调了房贷的利率，平均计算下来50万，在30年的情况下，可以节省2万多块钱的利息，这个钱平均到30年上面一年是700块钱左右，一个月是60块钱左右。也就是大家正常买房子，正常做贷款，每个月可以少还这么多钱。

这次下调之后个人首套商业住房贷款利率最低下降到4.4%，这个利率水平是真的很低很低了，因为大家去做公积金贷款第1套住房也不过就是3.25而已。而且他还有贷款的利率上限，很多地方都是60万，能超过60万的不多在一个小县城里面，买套房子这个钱可能是够了，但是在一个三线城市乃至说二线城市肯定是不够，更不要说北上广了。商业贷款仍然是非常重要的组成部分，它的贷款利率下降了，大家贷款的成本就下降了。

这只是一种粗略的计算方法而已，严格来说，最高的房子贷款利率到现在下降的点已经得有一个点到1.5个点这样的程度了。因为三年前房子贷款利率比较高的时候达到5.8是完全能做到的，现在已经下降到4.5左右了，不要小看这一个点多一点的程度，20年30年贷100万呢，200万呢，在30年的情况下，50万省了2万块钱，200万呢？省了将近10万块钱，这个钱可不能小看啊。

现在那些已经选择了浮动利率的人们应该很高兴，因为之前LPR利率推出来的时候，很多人都对这个持怀疑态度都是担心房子贷款，这东西怎么可能越来越便宜呢？但有一些人选了这东西现在就看，出来了房子贷款利率平均下降了很多啊。选择这个浮动利率就意味着市场的利率报价低了，那他们每个月还款的利息也会下降，还款的负担也会减少，这对他们来说当然是个好消息啊。

下调首套房贷的利率，究竟有何意义？

央行、银保监会联合发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》下调房贷利率下限 首套不低于LPR利率减20个基点。据专家估算，按贷款金额50万元、期限30年、等额本息还款估算，利率下调20个基点，平均每月可减少月供支出约60元，未来30年内共减少利息支出约2万元。

对房地产市场的影响

1、银行有下调利率的空间

按照新政，实际上就是在5年期LPR基础上可以下调20个基点。这相当于银行有下调利率的空间。当然实际过程中是否会做到4.4%也看银行和各地情况。

目前各地主流的贷款利率基本上还是在5%左右的水平。贝壳研究院4月20日发布的重点城市主流房贷利率最新数据显示，其监测的103个重点城市主流首套房贷利率为5.17%，二套利率为5.45%，平均放款周期为29天，较前一月缩短5天。

2、提振房地产市场需求

中泰证券研究所政策专题组负责人、首席分析师杨畅指出，降低住房贷款利率反映了提振房地产市场需求的意图。

杨畅指出，该政策重点对首套房贷款利率进行调整，根据5年期LPR4.6%计算，下限在5年期LPR基础上减20个基点。而该政策强调，“二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行”，拉大了首套房与二套房贷款利差，在提振首套房需求释放的同时，有利于避免加大投资投机性需求。

3、因城施策有利于精准调控

该政策强调“各城市自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限”，对于部分人口流入数量较大，住房具有刚性需求的城市，可以结合自身情况采取不同的加点方式，有利于对需求释放进行精准调控，防止产生房价快速上行的压力。

总结

从经济性或收益性的角度考虑，央行或商业银行都没有理由把LPR调低，LPR调低是为了吸引增量贷款，可是LPR调低之后存量贷款利息也会减少，除非增量贷款规模显著超过存量贷款，不然这样子很明显是不划算的。

在增量方面，LPR降低了，会吸引更多接盘侠，房价又会开始涨，这样子同时也加强了存量调控的效果。净效应就是缓冲银行断供潮的风险，防止银行体系崩盘，防范系统性风险。

个人首套房商贷利率下限调整，贷款50万利息可省多少？

央行、银保监会15日公布的《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》明确提出，针对贷款购买一般自住房的农村居民，首套房住房商业性本人住房借款利率下限调节为不低于相对应限期借款市场报价利率减20个基点。

央行网址表明，为坚持不懈房屋是拿来住的、并不是用于炒的精准定位，贯彻落实房地产业常态化，适用全国各地从本地具体考虑健全房地产新政策，适用刚度和改进性住房要求，推动房地产业稳定建康发展趋势，依照国务院相关布署，公布差异化住房贷款政策相关事宜。

针对贷款购买一般自住房的农村居民，首套房住房商业性本人住房借款利率下限调节为不低于相对应限期借款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性本人住房借款利率现行政策下限按现行标准要求实行。

在全国各地统一的借款利率下限基本上，人民银行、银保监会各派出机构依照“因城强化措施”的标准，具体指导各省部级销售市场利率标价自我约束体制，依据管辖区内各城市房地产业局势转变及城市政府部门管控规定，独立明确管辖区内各城市首套房和二套住房商业性本人住房借款利率加一点下限。

易居研究院中国智库核心科学研究主管严妖进对中新经纬表明，利率下限容许进一步下降，这促使商业银行贷款的室内空间更高，有利于后面能够更好地推动住房贷款具体借款利率下降。

他觉得，本次现行政策有利于正确引导当地政府和银行业组织进一步调节房贷政策，尤其是在住房贷款利率层面，能降则降、能低则低，充足为成本低买房贯彻落实政策优惠；有利于进一步减少买房者的成本费，与此同时融合最近全国各地现行政策不断释放压力的工作中，客观性上可以进一步推动买房者买房工作压力的降低，将为5月下旬及其后面交易市场的活跃性造就更佳标准。

按贷款金额50万余元(RMB，相同)、限期30年、等额本息估计，利率下降20个基点，均值每个月可降低按揭开支约60元，将来30年之内共降低利息费用约2万余元。

中泰证券研究所总裁投资分析师杨畅告知中新经纬，该现行政策关键对首套房贷款利率开展调节，依据5年限LPR4.6%测算，下限在5年限LPR基础上减20个基点，与3月末首套销售市场均值利率的室内空间进一步增加，室内空间超出80个基点。该现行政策注重，“二套住房商业性本人住房借款利率现行政策下限按现行标准要求实行”，放大了首套与二套房贷款价差，在刺激性首套要求施放的与此同时，有益于防止增加项目投资外汇投机要求。

杨畅觉得，该现行政策注重“各城市独立明确管辖区内各城市首套房和二套住房商业性本人住房借款利率加一点下限”，针对一部分人口数量注入总数比较大，住房具备硬性需求的城市，可以融合自己状况采用不一样的加一点方法，有益于对要求释放出来开展精确管控，避免造成房子价格迅速上涨的工作压力。

张大伟与此同时也提及，从单独的制度危害看，并不是立即央行降息，必须等候全国各地落地式实施方案来实行。“从以前最少4.6%看，也非常少城市能运行这一规范，并且并不是所有实行，仅仅对于首套房贷。”

首套房贷利率下调，未来买房能省多少利息？

为了坚持房住不炒的理念，政府下调了首套房的房贷利率，调整为不低于相应期限LPR减20个基点，这也就意味着，购房者申请首套普通住房的时候贷款利息相较之前有所减少，如果按照贷款50万，贷款年限30年，等额本息的方式来估算，将贷款利率萧条20个点之后，平均每个月的房贷月供减少大概60元左右，未来30年一共减少利息支出大概在2万左右。

政府下调贷款利率也利好楼市，按揭的贷款少了，自然会刺激市民的购房欲望，现在房地产开发公司的日子并不好过，由于疫情的影响，现在很多地产公司的资金链都出现问题，甚至很多大的开发商有破产倒闭的风险，所以政府不得不采取一些刺激性的调控措施，让楼市重新回暖，及能帮助开发商度过难关，也能增加土地税收。

其实贷款利率下降的弧度并不大，对于买房者来说每个月也只能省下几十块钱，有点无关痛痒，但我觉得这是政府释放出的一个积极信号，在后续可能还会继续下调房贷利率，而且很多城市都已经放开的购房限制，积极的为楼市松绑，能维持区域房地产市场的稳定性，各个银行根据自身的经营情况，合理的确定每笔贷款的具体加点数值，有助于更好的维持房地产市场的稳定性。

政府也在逐渐完善房地产政策，支持刚需购房，维持整个房地产市场的平稳发展，现在的经济发展出现了阻碍，很多市民纷纷取消了自己的购房计划，新房和二手房的交易量持续下跌，政府为了保证房地产市场的稳定性也会推出更多优惠的措施，也希望市民购房的时候一定要理性，到时候不仅不会赚钱，反而会把自己套牢。

首套房降息，那已经买了房，而且只有一套房的，利息有变化吗？

利息有变化。国家宣布正式下调房贷利率下限20个基点，这意味着各大银行在办理房贷过程当中，最多可以在LPR的基础上下调20个基点。而目前5年期LPR是4.6%，这意味着房贷利率最低可以下调到4.4%。大家不要小看这20个基点的下调空间，假如大家在买房的时候，房贷利率比LPR低20个基点，那20年、30年下来，累积减少的房贷可不是小数目。

我们来对比一下按LPR定价以及在LPR基础上下调20个基点的房贷利息。我们就以贷款100万，30年等额本息为例。如果利率是按LPR定价，按照当前4.6%的LPR来计算，30年时间累计要还的利息总额是84.55万，月供是5124.44元。如果利率在LPR的基础上下调20个基点，30年时间累计还的利息总额是80.27万，月供是5007.61万。

相当于LPR下降20个基点之后，总利息要比正常利息少5.3万块钱左右，月供少120块钱左右。当然，这个数据并不是固定的，未来随着LPR的变动，这个利息有可能上升也有可能下降，但不管利息上涨到什么水平，房贷利率始终会在LPR的基础上下调20个基点来计算利息。

所以整体算下来，30年时间LPR下降20个基点至少会少4~5万块钱的利息。4万块钱利息对于有钱人来说可能不算什么，有可能他们一个月的收入就这么多了，但是对于广大刚需人群来说，能省一分钱就是一分，省四五万块钱说不定都够大家装修了。所以在房贷利率下降之后，我相信有些人肯定会有买房的冲动。

看到这，估计那些已经买房而且已经办理完按揭贷款的人也会有疑问，现在既然房贷利率下降了，那自己已经办理的按揭贷款利息是否也会跟着减少呢？在这可以肯定地告诉大家，不管银行当前的房贷利率政策是什么，不管房贷利率下降到什么水平，跟存量房贷都没有任何关系。

现在的LPR下降20个基点，只针对新办理的按揭贷款，也就是在央行公布这个消息之后办理的按揭贷款，如果银行愿意下调20个基点，那用户房贷利率就可以按照这个规定来执行。但是对于已经办理完按揭贷款的用户来说，不管大家按揭贷款已经还了几年，大家都只能按照之前的利率定价方式来还款。以前办理的按揭贷款有两种定价方式。

第一种、按照固定利率计息。从2021年开始，银行就开始批量将房贷定价模式转化为LPR，但在转换LPR之前，很多银行都发布了通告，让用户做出选择，当时如果用户选择固定利率这种模式，那利率就不会改变。比如有人是在2019年办理的按揭贷款，当时房贷利率是5.39%，如果用户不愿意转化到LPR定价模式，那剩余的期限用户的贷款利率全部按照5.39%来计算，不管银行利率出现什么变化，也不管LPR出现什么变化，跟用户都没有任何关系。

第2种是按照LPR定价模式来。从2021年开始，如果大家没有自动选择按固定利率模式来定价，那银行就会将存量客户自动转化为LPR定价模式。转换为LPR定价模式之后，大家的房贷利率只跟两个因素有关。

第1个是差点。银行在将存量房贷转化为LPR的时候，会按照转化日的实际利率减去2019年12月份的LPR(4.8%)得出一个差值，这个差值会一直保持不变，直到房贷还清为止。比如某一个人是在2021年1月份统一转化为LPR定价模式，当时如果一个人的房贷利率是5.39%，对应的差值就是5.39-4.8=59个基点。这59个基点的差值是不会变化的。

第2个是LPR。在计算出差值之后，最终的房贷利率就是LPR加上差值或者减去差值，其中LPR是实行动态利率，每个月央行会发布一次。但是真正跟大家房贷利率有关的是重新定价日的LPR水平，至于重新定价日是什么时候，要看大家跟银行进行的约定，不过从目前各大银行实际情况来看，很多银行都将1月份作为重新定价月。

比如一个人在2022年1月1日重新定价，他参考的是2021年12月份的LPR，当时LPR是4.65%，加59个基点之后，真实的房贷利率是5.24%，这个利率在整个2022年之内都是不会改变的，哪怕目前LPR下降到4.6%，或者央行宣布下调20个基点了，但利率下跌都跟大家没有任何关系。所以大家不要想着央行下调房贷利率20个基点之后大家的房贷利息会减少，这是不太现实的问题，还是洗洗睡吧。

当然，如果从明年开始，LPR继续下降，那到时大家的房贷利率确实有可能会跟着减少。