美国抵押贷款服务公司 Better.com 解雇了房地产团队，从商业角度如何看待这一布局？

房地产货币化是如何推高房价的？

房地产货币化在当今世界为普遍现象。房地产货币化，并没有明确定义，可理解为以信贷扩张刺激的房地产价格上涨。即房价上涨为货币现象，是一种资产泡沫现象。

房地产金融化，包括资本化、证券化及货币化三个层次。

以美国为例。

一、资本化阶段：地产抵押贷款。

大萧条期间，为了促进房地产复苏，美国国会出台了《住房贷款银行法》。根据这一法令，联邦政府成立了联邦住房贷款银行。这家专门负责住房贷款的国有银行可以直接从财政部获得资金，并向非银行机构提供贷款。

接着，国会又通过了《国家住宅法》。根据这个法令，联邦政府成立了联邦住房管理局。这个机构的主要任务是，为低收入者尤其是只能承担低首付比例的个人及家庭提供抵押贷款保险，以稳定抵押贷款市场。

联邦住房管理局实际上是通过透支国家信用的方式，支持低收入者买房，以提升市场的购买力。这一举措，加大了房地产市场的杠杆率，直接推动了低首付比、分期付款的出现。

二、证券化阶段：抵押贷款支持证券。

虽然联邦住房管理局提供了抵押贷款担保，但是商业银行依然惧怕风险，不愿意给低收入者提供贷款。

1938年，联邦政府成立了联邦国民抵押贷款协会。最开始这是一个政府机构，主要任务是购买经过联邦住房管理局担保的抵押贷款，以刺激银行放心给低收入者放贷，增加市场的流动性。

此举相当于创造了一种新型的金融市场——抵押贷款交易市场。这就开启了房地产证券化之路。

美国房地产证券化加速在六十年代。

1968年，联邦国民抵押贷款协会被私有化，成为了一家私人公司——大名鼎鼎的房利美。两年后，联邦住房抵押贷款公司房地美成立。

国会授权两房（房利美、房地美）可以购买普通抵押贷款，即购买未经联邦住宅管理局担保的抵押贷款。此举刺激了贷款发行机构大规模放贷，抵押贷款支持证券（MBS）市场规模迅速扩大。

1968年，美国诞生了第一份抵押贷款支持证券。1970年第一季度，美国抵押贷款证券化规模为460亿美元。70年代随着投资银行兴起，MBS快速加速。到了1974年第三季度这一数据突破千亿，1988年第二季度破万亿。截至2008年金融危机爆发之前，机构MBS的债务规模达到了近8万亿美元。

三、货币化阶段：大规模信贷、次级贷款及相关衍生品。

从资本化到证券化，是地产金融化的正常路径。但是，到了货币化阶段，就容易引发房地产泡沫及债务危机。

证券化与货币化之间并没有严格的界限。房地产货币化有比较明显的三个特征：

一是房地产信贷中出现大规模的次级贷款。

在美国，通常将借款人的信用等级划分为“优级”、“次优级”、“次级”三类。次级抵押贷款市场面向收入证明缺失、偿债能力低的客户，其贷款利率通常比一般抵押贷款高出2%至3%。

小布什政府时期，次级贷款发放逐渐失控，很多低收入者轻而易举地获得了次级贷款。到2006年，“次级”占比达25%，“次优级”为21%、合计46%。

二是基于抵押贷款证券相关的金融衍生品膨胀。

衍生品，是抵押贷款等资产证券化的金融产品。但是，大规模的衍生品膨胀，是一种货币化现象。

在住房抵押贷款基础上，房地美、房利美及非机构开发了大规模的抵押支持证券（MBS）。投资银行又在抵押支持债券的基础上，使用高杠杆创造了大规模、高风险的金融衍生品（如CDS、CDO等）。

根据国际清算银行的报告，全球2004年共发行了1570亿美元的CDO（担保债务凭证），2005年发行2490亿美元，2006年发行4890亿美元，2007年第1季度发行规模高达2500亿美元。

次贷危机前，次级抵押贷款总价值大概7万亿美元。上面是金融衍生品，其中CDS（信用违约掉期合约），全球市值高达62万亿美元，远超过当年美国GDP总量的14.48万亿美元。

三是大规模的信贷支持。

从2001年开始，房地产价格上涨，抵押贷款、抵押支持证券及相关衍生品的膨胀，都源自大规模的信贷供应。

2001年“9·11”事件后，美联储连续13次降息，将联邦基准利率从6%下降到1%，并长期维持这一低利率水平。低利率释放了大量的信贷，刺激了房地产及金融市场的过度繁荣。

所以，房地产货币化的根本动力源自大规模信贷扩张。

1971年布雷顿森林体系崩溃后，信用货币的出现为房地产货币化创造了条件，美国房地产货币化从1983年（摆脱了滞胀危机）开始。此后30多年，总体上，货币持续扩张，房价持续上涨，抵押支持证券及衍生品持续膨胀，最终崩盘于次贷危机。

中国金融市场不发达，很少抵押支持证券及相关衍生品，不过房地产货币化现象依然存在。

如何确定中国房地产是否存在货币化现象？

可以从货币增速、房地产价格增速与其它资产增速相比较。

2020年中国广义货币已经超过了200万亿。从2008年到2018年，广义货币增加了4倍。

这十年，不仅GDP、居民可支配收入，还有消费品、大宗商品、工业品、股票、黄金，都跑输了广义货币增速。

钱都去哪里了？

只有深圳房价、北上广核心地段的房价、教育培训服务价格以及大型房地产的营收和资产跑赢了广义货币。我这里引用泽平宏观的调研数据：

2018年，深圳均价为5.4万元/平方，涨幅为4.5倍（较2008年），超过广义货币增幅；上海为5万元/平方，涨幅接近3倍；北京为6万元/平方，涨幅为3.5倍；广州为3.3万元/平方，涨幅为3.6倍。北上广核心地段的房价涨幅都超过广义货币。

中国房地产是货币蓄水池。从2008年到2017年，国内房地产投资从2.53万亿升至11万亿，涨幅超过4倍，累计总投资高达74万亿元。仅2017年的投资额就相当于加拿大当年的GDP总额。这十年房地产投资规模增幅与广义货币增幅相当。

棚改货币化是房地产货币化的非典型案例。

我这里引用天风宏观的调研数据。2015年到2017年是棚改货币化的高峰期。这三年，全国超过1400万套棚户区住房改造，货币化安置比例从30%提高到60%，一线城市达80%，每年总投资1.5万亿左右。

棚改货币化的安置资金来自哪里？

2014年央行创设了抵押补充贷款（PSL），棚改资金主要来自PSL。央行通过PSL向政策性银行如国开行、农发行贷款，国开行、农发行再通过专项贷款向地方政府贷款。仅2016年，棚改总投资达1.48万亿，其中国开行棚改专项贷款9725亿，农发行棚改专项贷款3000亿元左右。

最后看大型房地产商。

商业银行是信贷供给方，大型地产商是主要需求方。在大量的信贷支持下，大型地产商攻城略地，制造一个个地王，囤积大规模土地，同时营收与资产暴增。

以恒大为例。2006年到2018年，恒大销售额由17亿增长到5800亿，增340倍。从2006年到2016年，恒大现金余额由20亿增长到3043亿，增152倍；总资产由78亿增长到一万亿，超过150倍。营收、现金及总资产增速，均远超过广义货币增速。

货币市场，并不是一个自由市场。当今世界，各国的货币供给都是由央行垄断的。金融资产货币化现象极为普遍，货币垄断长期扭曲金融资产价格。当房地产货币化后，货币垄断权对房地产价格的控制极强。

过去20年，不管是美国房地产价格暴涨暴跌，还是中国房地产价格居高不下，都不完全是自由市场的“锅”，很大程度上是房地产货币化的结果，即货币垄断权对市场的控制。

文 | 智本社

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万通发展为什么这么多人少钱？万通发展2021业绩大涨原因？万通发展股票吧 新浪网？

中央继续坚持“房住不炒、因城施策”政策主基调，在政策对房地产的高压和精准调控的当下，那么房地产企业未来的发展走势是怎么样的？今天带大家了解一下房地产一家知名企业--万通发展。

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一、从公司角度来看

公司介绍：万通发展的主营业务为房地产开发与销售、自有商品房的租赁以及资产管理服务以及智慧城市、大数据服务等。主要产品为商业地产、住宅、物业出租、资产管理。目前，万通发展已停止新房地产项目开发全力转型，自持商业地产租金足以覆盖借款利息，整体财务健康，且基本完成"城市更新+产业消费升级"的多元业务发展布局。

简单介绍了万通发展的公司情况后，再来看一下公司的优势有哪些？

优势一、核心区域优质资产，品牌影响力强

万通发展眼下所持有的经营性物业均是位于北京、上海、天津、杭州等区域中心城市的优质资产，公司所具备了比较稳定的现金流，以后可以保障公司在未来进行转型。

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万通发展的专业团队从事商用物业运营有近20年。多项高品质“万通中心”商业项目均具备突出的区位优势和良好的运营业绩，获得了国际通行的绿色建筑最高评价标准美国 LEED 金级，并且得到了以上认证或预认证。在商用物业管控方面，公司所具备的体系得到了业内外的高度认可。公司对行业相关科技的发展与应用进行不断探索，期望具备为未来城市发展的各个场景，同时也可以提供全流程数字化和智慧化运营服务的核心能力。

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二、从行业角度来看

在调控加码这一因素下，房地产行业供给侧改革正在加快进程，在这之前，门槛较高的激进房企融资也会受到严格控制，退出行业或者是放缓扩张的可能相当大。对万通来说，它在融资的通道上没有什么阻碍，具备在合规要求的基础下，进一步扩充的空间，未来市场份额很有可能扩大。

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总而言之，在我看来万通发展公司作为房地产行业的佼佼者，有希望在行业变革阶段，挑战自己，再登上更高山峰。可是文章发出时间比较滞后，若是想进一步认清万通发展未来行情，点击链接即可查看，会有专业的投顾来帮你诊断股票，看下万通发展现在行情是否到买入或卖出的好时机：【免费】测一测万通发展还有机会吗？

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这次金融危机是怎么回事

本次金融危机是美国病态生活方式的反应。说好听点，是“美国梦”惹的祸，说不好听是贪婪。阿里，CNN资深财经记者在奥普拉主持的节目中对美国观众说：美国人一直相信房子、工资、股市会不断上升，因此，个人、公司、政府、国家都超前消费，都靠借贷，靠信用过日子。 阿里举了一个例子：比如，一个普通美国人叫安妮。她本来没钱买房，但银行为了贷款赚钱，鼓励安妮贷款买房，用零首付、甚至做假账的办法给安妮贷款。然后，银行把部分利息留下，剩下的都打包以债券形式卖给“两房”，（一个半官方的房屋贷款机构）“两房”再通过华尔街把这些债务以债券形式卖给全世界各大金融机构和各国政府，包括中国政府。 本来，这是一个设计得不错的金钱梦

美国次贷危机为什么会从虚拟经济扩展到实体经济

美国次贷危机从虚拟经济扩展到实体经济的原因有以下几点： 一、虚拟经济和实体经济脱节 “实体经济”是指各种物质的、精神的产品和服务的生产和流通等经济活动。包括农业、工业、交通通信业、商业服务业、建筑业等物质生产和服务部门，也包括教育、文化、知识、信息、艺术、体育等精神产品的生产和服务部门。 “虚拟经济”是近年来才出现的一个新词语，是相对实体经济而言的，是经济虚拟化（西方称之为“金融深化”）的产物。目前国内对虚拟经济的研究方兴未艾，还处在百家争鸣的阶段。成思危的定义是：“虚拟经济是指与虚拟资本以金融系统为主要依托的循环运动有关的经济活动，简单地说就是直接以钱生钱的活动”。我个人认为虚拟经济通俗一

请问谁能解释一下这个美国次贷危机形成过程图解？

在美国，贷款是非常普遍的现象，从房子到汽车，从信用卡到电话账单，贷款无处不在。当地人很少全款买房，通常都是长时间贷款。可是我们也知道，在这里失业和再就业是很常见的现象。这些收入并不稳定甚至根本没有收入的人，他们怎么买房呢？因为信用等级达不到标准，他们就被定义为次级贷款者。 大约从10年前开始，那个时候贷款公司漫天的广告就出现在电视上、报纸上、街头，抑或在你的信箱里塞满诱人的传单： “你想过中产阶级的生活吗？买房吧！” “积蓄不够吗？贷款吧！” “没有收入吗？找阿牛贷款公司吧！” “首付也付不起？我们提供零首付！” “担心利息太高？头两年我们提供3％的优惠利率！” “每个月还是付不起？没关系，