为什么要保楼市？

多城松绑政策全力“保楼市”，背后的深意是什么？

又一重点城市加入到楼市松绑的行列中！

4月11日，苏州将二手房限售时间从5年调整为3年，新房转让年限不变。今日，南京六合区随即跟进调整限购，外地户籍购房者可购一套房。文轩财经不完全统计，今年以来，全国超过65个城市出台楼市松绑政策，内容主要涉及到放松限购、取消/放松限售、降低首付比例，降贷款利率、公积金贷款优惠、购房补贴、房企资金支持等。这些城市中，既包括郑州、兰州、哈尔滨等省会城市，也有青岛、秦皇岛、衢州等二三线城市。

全国城市松绑政策一览：

为何全国多个城市频现楼市松绑？释放出什么信号？

多城市相继松绑，可从三个层面找出原因。在宏观层面，中国经济受到疫情防控和俄乌冲突的内外影响，保持经济稳定增长的压力很大。历史上看，楼市可以成为经济增长的压舱石。在中观层面，房地产行业多年来一直受到各种政策的调控，其中不乏收缩性政策，在一定程度上限制了房地产业的正常发展。去年底中央经济工作会议要求慎重出台收缩性政策，多个城市此轮调整楼市政策也算是对于楼市正常政策的理性回归。在微观层面，购房刚需一直存在。具体到二手房，首次置业的购房者，在包括深圳这样新房供应偏低的城市，二手房就是首选。对于改善型需求的购房者，新增成员的小房户家庭换购大户型，以及子女成年离家另居后的大房空巢家庭换购小户型，也是正常的刚需。松绑之后我认为会对市场产生三种主要影响：一是促升成交量，因为买卖双方参与者数量将增加；

二是带动上下游的装修、家电、家居等的增长；

三是增加社会福祉，企业或原业主得到销售收入，售楼人员或中介人员得到工资和奖金，政府得到交易相关的税费。楼市松绑可以提振楼市信心，提振幅度大小取决于两个因素：一是楼市政策促进效应滞后期（一般为三个月到半年）的长短，二是购房者对于未来经济大势的悲喜预期和自己未来收入多少的预判（决定购房者是否出手）。去年底以来，尤其是今年第一季度，从中央到地方各级政府，一方面紧抓抗疫，另一方面确保经济，相继出台了一系列力度较大的促进政策。具体到楼市，我认为房地产行业整体上还没有系统风险（全面崩盘），只有结构风险（城市错进、产品错配）、企业风险（少数企业暴雷）和个人风险（断贷断供）。在谨遵“房住不炒”总原则的基础上，未来还会出台促进楼市理性健康发展的利市政策。”

各地纷纷松绑楼市调控全力“保楼市”，为什么不效仿“日本”刺破泡沫？

受到疫情的影响，很多地方松绑了楼市，但是要调控权力保楼市，之所以不会效仿日本去刺破泡沫，主要有以下几个原因：

房地产欠债往往很多，所以房价不会跌。很多的房地产在建造房子时并没有足够的资金去建造，所以很多都采用杠杆的经济原理，拿到更多的贷款去建房，如果房价降低以后，这些房地产的负债将会增加到80%，如果房价降低到整体的30%以下，很多房地产会选择不还银行钱。不还银行钱的后果是造成银行的资金链条发生熔断，甚至产生国内的经济危机。

已经买房的人不希望房价降低。中国作为一个14亿人口的大国，买房的人超过数亿人，这些人会按照当年的房价来还清接下来30年的贷款本金加利息，如果在以后的某个时间段出现了，房价降低就意味着老百姓需要付更多的钱来买原本不值那么多钱的房子。例如1栋100万的房子，过两年降到80万，但是省去的这20万已经买房的人仍然需要还。因此大多数的人都不希望房价降低，除了还没有买房的人希望房价降低之外。

国内经济发展不可能让房价降低。房地产的价格虽高，但是仍然给国内提供了大量的工作岗位，并且经济的GDP很大一部分都是由房地产支撑的。如果此时的房地产降价之后，整个国家的GDP经济发展就会受到影响，很多行业很多产业的需求都会发生不同程度的萎缩现象，因此经济也会慢慢的进入萧条期，严重时还可能引来经济危机。

银行受不了房价降低，因为很多人买房都是从银行贷款，当从银行贷款以后，这些房价降低了，很多人一冲动会选择拒绝还款。造成了很多法拍房和闲置房，银行也不会拿那么多房子去做抵押，因此，房价不会降低的。

当年美国和日本要挤破房地产泡沫，不惜一切代价保房价，这是为什么？

在上世纪七十年代到九十年代之间，日本国内的房地产发展得非常迅猛。

房价就如同那飞向太空的火箭一般一路不停地攀升，很多城市的房价在90年代之前就已经达到了一个非常恐怖的数值。

在日本房价最巅峰的时候，有人估测，如果把日本东京各个区的房子全部折算成金钱的话，那么可以买下整个美国的国土。

另外还有人开玩笑，说如果把日本皇宫周围的那一块土地卖出去的话，可以买下整个加拿大。

由此可见，日本当年房价上涨的恐怖。

而日本的房价之所以能上涨得如此恐怖，跟日本人当时所存在的一个共识有关，这个共识就是：房地产是最安全、最赚钱的投资，只可能涨，不可能跌。

在这种共识下，很多日本的有钱人就纷纷把自己手头里的钱都拿去购买了房子，然后什么都不想，坐着就等着房子涨价。

除了有钱人之外，日本很多普通工薪阶层或者穷人也开始大步踏进了飞速发展的房地产行业中。

由于他们手头的钱不够，所以他们就选择了向银行贷款买房。

和那些有钱人一样，他们买房子大多数不是为了住，而是为了投资，基本都是买了房子之后等着房价上升赚取差价，用这其中赚到的钱购买更多的房子来投资。

在当时，甚至有一些付不起首付的人借了高利贷也要付首付向银行贷款。

正是因为如此，日本的房价才会一轮轮上升，最终达到了那种一个东京的房价可以买下整个美国的恐怖程度。

而看到房子这么好卖，日本的很多公司也开始把目光瞄向了房地产行业，开始动用自己手头的钱或者向银行贷巨款开发起了房地产。

由于大城市的土地资源有限，这些房地产公司就把发展步伐扩散到了一些郊区地区，在很多大城市的郊区地区起了不少房子。

在这个过程中，那些原本的土地拥有者自然大发特发，在房子卖给了房地产公司后，纷纷成为了百万富翁、千万富翁甚至是亿万富翁。

不过当时的房地产行业虽然看起来异样的繁荣，但内地里却潜藏着不小的危机，日本政府为了防止危机最终发展成一种无法控制的地步，他们从1987年开始就严格管控起了日本的房地产行业。

在1989年的时候，日本政府突然取消了原本给予民众们投资房地产行业的福利，把银行贷款利率从2.5%上调到了6%。

这个举动对于日本过分虚假繁荣的楼市震动非常巨大，很快就把日本房地产行业的虚假泡沫给戳破了，让原本被认为永远不可能会跌的楼市如同那开阐放出的洪水一样一泻千里而无法挽回。

而在房地产泡沫破碎之后，日本全国各地的房价开始疯狂暴跌，渐渐回归了经济泡沫到来之前的水平。

从大方向来说，日本政府的做法是没有错的，让那虚假的房价回归到了正常的价值、让更多的人都拥有了买得起房子的能力。

但房价下跌造成的后果却也非常巨大，很多贷款买房来投资的人在房价跌落后，因为房子无法以贷款价值卖出去、因为还不起那么高额的贷款，所以他们的人生就开始步入了昏暗时刻，除了房子被银行低价收回之外，身上还背负起了因为房价下跌而产生的高额债务。

此外，很多房地产公司和银行也因此受到牵连而破产。

房地产公司之所以会破产，是因为房价崩塌，实属没有办法的事情。

而银行之所以破产，主要是他们向房地产公司以及房屋投资者借出钱后收不回来，因此在连锁反应下，不少日本银行也陷入了破产危机。

说到这里，其实我们也要注意一个问题，那就是日本政府其实并没有想完全戳破房地产泡沫的想法，他们最开始只是想抑制一下房地产的不良发展汛头，没想到会引发如此之大的危机。

至于美国的房地产泡沫破碎跟日本差不多，主要也是无心之下引发的经济危机。

政治局罕见提及"保交楼"，这样可以应对哪些问题呢？

受到疫情的影响，全世界的经济发展受阻，而房地产市场开发商的日子更不好过，有不少开发商面临资金链破裂的风险，这样就会导致让温柔的产生，从而引发更多的社会矛盾，所以政府一直在强调保交楼，明确房住不潮，而且也强调了房地产的重要性，将会支持刚性和改善性住房需求，房地产相关政策将会进一步放松，将有益的解决业主停贷和开发商融资困难的问题，促进楼市逐渐的回暖。

可以有效解决现在烂尾楼的问题，现在有不少开发商资金链出现了问题导致房子建了一半就没有钱继续建了，所以处于停工的状态，那么这些业主交了首付，每个月还要偿还贷款，但是这次不能拿到房子，导致很多业主选择了强制停贷，政府强力贯彻保交楼，将给开发商提供一个更好的融资环境，把这些让我的项目继续修建下去，才能让市民及时拿到属于自己的房子。

可以有效的解决现在房地产市场冷淡的处境。现在很多开发商建造的房子都卖不出去，特别是楼市的交易量一直处于下跌的状态，而且三四线的城市有价无市，将保教楼政策贯彻到底，这样能给购房者提供更多的信心，这样也会刺激大家购房的欲望，那些处于观望状态的市民也敢再去购房，不怕担心买到烂尾楼。

能让房地产更快的回归正常的轨道，特别是国内经济的下行，对房地产市场造成了猛烈的冲击，市民也逐渐对房地产市场充满信心，很多人买房就是看的房子的未来，如果这个地段房子没有任何的升值空间，不会有人购买房子，政府也推出了一系列的优惠政策，房价也没有再继续上涨，我相信楼市回暖只是一个时间上的问题。

日本房地产泡沫时代，为何要不惜一切代价保住房价？

关于这个问题，我们必须要明确，所谓“美国和日本当年选择挤破房地产泡沫”的说法是错误的。这种说法，意味着无论是上世纪90年代的日本还是2008年的美国，都是主动“挤破”房地产泡沫，这是有悖历史事实的。

事实上，这两个国家都是属于“被刺破”。

【概述】

美国雷曼兄弟破产，次贷危机的爆发，给全世界造成了巨大的金融风暴，严重冲击了世界经济。这个问题，根本原因是由于雷曼兄弟银行对次级贷的管理和无度发行金融衍生产品造成，是美国金融体系内问题造成的蝴蝶效应。此事件距离我们较近，大家会有比较切身的感受，我们不必赘述。

而日本的房地产泡沫，无论由生至死，都是由于外部压力催生、催大。最终刺破泡沫，不是不保，而是“有心杀贼,无力回天”的一声叹息后的无奈。

看到有说“美国和日本挤破房地产泡沫是明智的”的说法，不禁令人哑然，真是“月亮都是外国的圆”了，多么可笑且可悲的理论！

那么，日本的房地产危机的本质是什么？是谁催生了日本房地产的泡沫，是谁害了日本？

日本房地产泡沫的前世与背景

大家都知道，每一次战争都催生无数的新科技。战后的日本，迅速倒向美国，成为美国埋在东亚的一颗战略棋子。利用二战期间发明的若干新科技，日本迅速在纺织、钢铁行业占领市场，尤其是对美贸易中，逐级形成了极大的贸易顺差。之后，在家用电器、汽车、半导体、精密仪器等行业又大大挤占了美国的市场份额。

日本产品强大的市场竞争力，几乎使当时的美国毫无还手之力，美国贸易逆差不断扩大。1968年，日本在与德国结束了胶着10年的西方国家老二争夺战，坐稳了亚军并直逼威胁美国老大宝座。

卧榻之侧，岂容他人酣睡？日本的野心让美国感受到了浓浓的威胁味道。

利用日本金融、信息和知识产业等发展滞后，经济结构扭曲，高度依赖制造业且内需不足、市场严重依赖出口的致命缺陷。贸易战从美日的钢铁贸易开打，直至1983年双方签订《日美特殊钢贸易协定》，日本妥协认输而挥刀自宫，实行特殊钢资源自主限制。

但美国对日本的打压不会因为日本的自缚而休止，“趁你病要你命”才是美利坚的处事法则。钢铁贸易战之后而来的是：彩电贸易战、半导体贸易战、汽车贸易战、电信贸易战等等的轮番轰炸。

在一场场的贸易战背景下，美国掀起“日本威胁论”，联合德、法、英三国与日本谈判，最终签署了世界闻名的“广场协议”，五国联合干预外汇市场，使美元对主要货币有序贬值，以解决美国巨额贸易赤字问题。

【小结】日本房地产泡沫形成的前世，是其经济高速发展，使美国感受到严重威胁时的打压。各种贸易战之后，金融体系脆弱的严重问题被美国充分利用，并成为了击垮日本的导火索。

“广场协议”的恶果

“广场协议”签订后，10年间日元币值平均每年上升5%以上。日元的升值，点燃了日本经济结构性问题的炸药包。大量资本流入，冲击日本相对脆弱的金融体系。资本迅速推高日本的股市与地价，股市暴涨、地价节节攀高，经济迅速泡沫化。

从以上1955-1991年的地价走势图（日本实行土地私有制，可以自购土地自建房屋，故不宜以房价为考量标准）中，我们可以看到，日本的地价在1985年广场协议签订之前，呈30度左右的仰角速率跟随经济增长而上涨。但1985年之后，上涨速度陡然加快，仰角达到45度+。

与地价相对应的是房价暴涨：

1989年的东京银座5丁目，当年的土地公示价格1.1亿日元/平米（97万美元/平）。

这一点让我们不得不相信，所谓“一个东京可以把美国买下”绝非妄言，当时的日本土地和房地产价格已经到了令人诧舌的地步。

但这时的日本没有采取相应的管控，而是：

坐视日经指数每年以30%、日本地价每年以15%的幅度增长，容忍同期日本名义GDP的年增幅只有5%，旁观泡沫膨胀并对资本过度投机不闻不问。不仅如此，日本还在1987年实施降息，将实际利率降到2.5%，试图以泡沫、通胀来维持经济高增长。

大家可以想象，地价以每年15%的增长是一个什么样的概念。

最终，资本堆积在股市和楼市中，形成了巨大的泡沫，在日本政府的放任中，到达了一个世人难以想象的地步。日元持续升值5年后，世界资本疯狂流出日本，股市、楼市一片狼藉，哀鸿遍野，好比一颗经济原子弹在整个日本国土爆炸，严重影响了日本经济发展。看下图：

可见，1993年以后直至2018年统计时点，日本的国内生产总值GDP一直在4.4万亿美元上方高位震荡，以往高速发展的趋势在打压下被扭转。

【小结】日本的房地产泡沫，根本上是一场金融的战争。是日本外汇管理过度自由化、放任国际资本进出国门横行无忌的恶果。

一切都源于美国的打压，和日本对《广场协议》的错误估计，由它诱发了日本经济先天缺陷疾病，以及日本当时错误的经济政策，最终导致失控。

回天无力的日本，泡沫因国际资本而吹大，也因国际资本而破灭，这才是本质。日本国民当时的疯狂，是由国际资本而点燃，也由其而被浇灭。

【总结】他山之石 可以攻玉

当年的日本，与中国的现在何其相似。同样是经济高速发展，让美国感受到了地位的威胁；同样是从贸易战开始，到科技封锁。

一样的境况，不一样的国家，将是不一样的结果。