多家房企开启保壳计划，这释放了什么信号？

为房企设立信用保护工具！三家民企融资释放什么信号？

5月16日，一则关于民企发债的消息，激发了地产股久违的热情。

今日市场消息称，龙湖、碧桂园、美的置业3家民营房企将从本周起陆续发行人民币债券，且创设机构将同时发行包括信用违约掉期（私募CDS）或信用风险缓释凭证（CRMW）在内的信用保护工具,以帮助民营房企逐步恢复公开市场的融资功能。

上述三家房企均对第一财经表示，公司拟发行融资工具的消息属实。

同日深交所官网显示，市场首单民营房企信用保护凭证业务今天落地，由中证运用自有资金与中信证券联合创设，将支持以重庆龙湖作为核心企业的供应链ABS发行。

业内人士认为，探索市场化的信用保护工具，有助于引导市场修复对民企债券的投资信心，改善民营企业融资环境，助力民营企业健康发展。

三家房企率先试水

低迷许久的房企融资市场，突然传来利好消息。

记者从碧桂园方面获悉，在中央高层指导和证监会推动下，交易所积极推进优质民营地产企业公开市场融资，本期拟发债券为碧桂园地产集团有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期），发行规模不超过5亿元，发行期限1 1 1年期。

据悉，该债券将由中信建投证券、中证金融公司共同进行增信，预计增信额度2亿人民币。同时，这笔公司债预计于5月17日在交易所挂网，不晚于5月20号进行簿记，将推动主承券商尽快完成CDS（信用保护工具）的设立工作。

龙湖方面，今日落地的市场首单民营房企信用保护凭证业务，由中证金融运用自有资金与中信证券联合创设，将支持以重庆龙湖作为核心企业的供应链ABS发行，服务上游供应商融资。本期凭证拟创设不超过4000万元，支持参考债务发行规模4亿元。

美的置业方面未透露具体发债额度、发行时间等细节。截至发稿，碧桂园大涨10.41%，报4.88港元；美的置业涨7.89%，报15.04港元；龙湖集团涨4.83%，报38港元。

与以往有所不同，设立信用保护工具，成为本次房企融资的亮点。

此前，交易所一直在积极探索信用保护工具试点工作。4月上旬，在沪深证券交易所召开的一场座谈会上，交易所相关人士表示，将通过市场化的信用保护工具，引导市场修复对民企债券的投资信心，改善民营企业融资环境，助力民营企业健康发展。

国泰君安证券人士在会上表示，随着中国经济进入转型期，信用违约事件渐增，部分企业尤其是民营企业出现融资困难、融资成本高企的情况，发债企业对于承销商为其提供信用增进服务有着切实需求。同时，债券投资者除了在二级市场卖出持仓外，缺乏有效的信用衍生工具进行信用风险管控，一定程度上限制了民营企业融资。

而通过“债券发行 信用保护”的模式，企业债券发行效率可明显提升，融资成本也得到不同程度的优化。交易所信用保护工具业务，能较好促进民营企业债券融资。

5月11日，中国证监会在官网发文称，交易所债券市场推出民营企业债券融资专项支持计划，以稳定和促进民营企业债券融资。

据悉，民营企业债券融资专项支持计划由中国证券金融股份有限公司运用自有资金负责实施，通过与债券承销机构合作创设信用保护工具等方式，增信支持有市场、有前景、有技术竞争力、符合国家产业政策和战略方向的民营企业债券融资。

提振民企融资信心

在信用保护工具加持下，三家房企流出融资计划，再次反映出监管对民营房企融资的重视、对疏通民企融资渠道的切实推动。

自去年8月以来，房企融资环境出现大幅降温。受多部门加大对经营贷和通道类融资业务管理、多家房企爆雷影响，地产行业的信用评级受到影响，海外融资和境内融资都同时收紧，更有银行怕房企出现债券违约提前抽贷。

据天风证券统计，2021年7月份，尚有华宇、融信、万通、阳光城、新希望、新力、中南建设等发行债券。进入8月后，中尾部民营房企发债明显减少，仅有珠江投资等一般民企发债，以及滨江、龙湖、旭辉、碧桂园等优质民企发债。

去年11月，银行间交易商协会曾举行房企座谈会，称相关企业主体可重启中票和短融等融资工具。此后，多家央企、国企和城投公司，以及龙湖、碧桂园等优质民企获准注册发行中票，龙光、新希望、旭辉等房企也出现融资动作。

今年1月17日，龙湖集团公告称，公司间接附属公司重庆龙湖企业拓展有限公司，向专业投资者公开发行2022年公司债券(第一期)，发行规模不超过28亿元。

5月16日，龙湖再次发布2022年公司债券（第二期）募集说明书，发行规模不超5亿元，附第3年末投资者回售选择权和发行人票面利率调整选择权。

但整体而言，能发债成功的房企多为少数优质民企，房企整体融资情况仍不乐观。据远东资信统计，4月份房地产行业共发行债券602.24亿元，偿还债券909.23亿元，房地产行业通过债券市场净融资额为-306.99亿元。

克而瑞也表示，当前行业风险未出清，叠加疫情影响等多重原因，政策传导不及预期，企业融资恢复仍较为缓慢，房企融资量同比2021年仍有较大下滑。

“本次三家民营房企公开发债，对当前房企融资信心有提振作用。”诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱认为，在当前需求端政策刺激下，市场恢复不及预期，很多房企未完全走出资金困境，官方对民企的融资支持，对业内其他房企及行业信心均有改善。

亿翰智库研究总监于小雨表示，这个政策更像释放积极信号，企业足够安全、稳健优质，才可能获得政策倾斜。这三家房企自身基本面比较好、安全边际较高，如果企业自身问题比较大，在当下很难享受到政策面的支持，只能等待市场好转，然后有所受益。

郑州“保交楼”放大招！召集多家房企开会，要求10月6日前实现问题楼盘全面复工

在“保交楼”方面，郑州又向前迈进了一步，准备“大干30天”。

2022年9月7日，坊间流传一份《关于印发郑州市“大干30天，确保全市停工楼盘全面复工”保交楼专项行动实施方案的通知》（以下简称：《通知》）。

《通知》显示，该份文件由郑州市安置房建设和问题楼盘攻坚化解工作领导小组印发。通过实施“压实企业主体责任、政府全力纾困、做好破产重组、严肃追究责任”等种种举措，10月6日前，要实现郑州市所有停工问题楼盘项目全面持续实质性复工。

多家房企均向时代周报记者确认了该《通知》的真实性，并向记者提供了上述《通知》的原文。不仅如此，多家房企相关负责人还向时代周报记者表示，《通知》发布的第二天，郑州市又召开了一次会议。

会议于9月8日下午召开，名称为“房地产开发企业瘦身自救行动”（以下简称：会议），会议主要内容是解读上述《通知》，并对各家房企进行动员，要求郑州市所有停工问题楼盘项目要在30天内实现全面实质性复工。

据悉，郑州对目前台账上停工烂尾的72个项目，要“一楼一策一专班一银行”，通过第三方审计、核算企业资金、厘清项目资产负债、提供资金筹措方案等举措，来盘活保全资金资产，确保“10月上旬停工、半停工项目全面实质性复工”。对未化解的19个不动产办证类项目，确保9月上旬要全部化解完毕。

某参会房企相关人士向时代周报记者表示，参加会议的房企包括建业、融创、正商、康桥、绿地等。

本次《通知》加会议，夯实了郑州“保交楼”的决心。

针对于郑州此次举动，诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪向时代周报记者表示，郑州是首个针对“保交楼”问题制定治理方案的城市，且方案明确高效。这体现出，对促进楼市恢复、化解房企风险、保障购房群体消费权益等方面，郑州的决心不容小觑。另外，此举对市场信心的提振，有很大的助力作用。

“对其他存在交付压力的城市，此举亦具有一定的借鉴意义。同时，从方案本身来看，郑州提出的分类处理原则备受市场关注，反映出方案具有较强的可操作性与可实施性，这说明郑州在推进保交楼工作上做足了准备。预计随着本次治理工作取得一定成效，市场信心将获明显提升，对郑州楼市销售端也将起到一定的积极影响。”关荣雪表示。

图片来源：图虫创意

百亿纾困基金推进，将下发50亿专项借款

为解决问题楼盘，郑州采取了诸多举措，时代周报记者注意到，其中最重要的一条为——政府全力纾困，其中主要涉及到了各类资金帮助，而这也是本次《通知》中的要点之一。

上述《通知》显示，各开发区、区县（市）要会同相关单位，积极争取商业银行资金，做好专项借款配套融资、纾困资金配套融资以及购买公寓作为人才房的配套融资。用好“4 1”模式，并积极动员停工问题楼盘项目或开发企业梳理提供更多优质资产，与纾困基金和并购贷银行做好对接。

上述提到的“4 1”模式，源于7月末郑州市有关部门召开的“项目汇报会”，该会议提到“统贷统还、政府回购、项目并购、破产重组”4种模式，而8月份出台的《郑州市房地产纾困基金设立运作方案》中则提到了“100亿规模地产纾困基金”。彼时，纾困基金成为各大房企最为关心的解决方案，而该基金落地的第一个项目为郑州北龙湖金融岛写字楼项目。

现在，纾困基金又有了新的进展，会议同步也通报了这一情况。据正观新闻报道，截至目前，郑州市纾困基金工作专班组建了项目库，初步确定了永威西郡、富田九鼎公馆等8个项目作为首批意向项目，预计投资43亿元。确保9月底前投放不低于50亿，10月中旬前全部放款到位，快速缓解房地产企业和项目资金压力，确保资金真正用于问题楼盘项目，推动实质性复工复产。

另据中原网报道，9月8日又有金水区锦艺金水湾、管城区永威滟澜庭、中原区永威西郡等3个支持项目落地，还有5个项目进入洽谈最后阶段，省纾困基金还正在对接目标项目。落地的3个项目涉及资金金额超10亿元。目前，基金相关协议已签订，近期项目将全面复工，相关资金将根据工程进度支付，持续助力郑州市保交楼保民生。

“郑州各个项目情况都不一样，有确实存在资金短缺的，也有存在一些纠纷的，以及情况更为复杂的，肯定得用不同的方法去化解，所以纾困基金的审核很严格。”某参会房企相关人士向时代周报记者表示。

“能通过纾困基金盘活的项目，都是一些存在资金短缺的项目，像资不抵债的项目不在纾困基金考虑的范围内。我们已经申报通过纾困基金来解决的问题项目，据我了解应该快轮到我们了。”另一房企参会人士告诉时代周报记者。

除纾困基金外，时代周报记者了解到，在会议上，郑州市还将发放首批50亿元保交楼专项借款，郑州市问题楼盘专班、地产集团正在与住建部、国开行对接，确保专项借款抓紧发放。同时，为了加强资金监管，确保项目顺利实施和资金使用安全，凡是使用专项借款的房地产企业，需要将有效资产抵押给辖区平台公司。

此外，政府部门还要尽快将欠款还给房企。据正观新闻报道，郑州市财政局要抓紧与郑州银行、中原银行对接，尽快确定平台公司承接50亿元专项贷款，各有关县（市）区要抓紧对接，确保对建业、康桥、正商等5家头部房企已经确认的53亿元政府欠款于9月9日之前发放到位。

上述参会企业相关人士向时代周报记者确认了该消息的准确性，“政府欠款包括退税、安置费用等。”

不配合房企进行偷漏税核查

除资金方面的问题，郑州还从多方面发力，积极推进问题楼盘复工。

首先，是企业自身方面。《通知》明确，要压实企业主体责任。出险房企要切实承担自救主体责任，千方百计承担或配合“保交楼”任务，通过处置未开发土地、在建项目和资产、公司股权等方式，多渠道筹集资金，加快资金回笼进度，降低杠杆率，归还挪用资金，回归主业。

其次，是政府方面。《通知》强调，要严肃追究责任。郑州市各开发区、区县（市）要组织审计、财政、住房和城乡建设等有关部分对停工逾期问题楼盘原有预售资金使用情况进行专项审计，制定处置方案。值得一提的是，税务部门将对不配合复工的房地产企业进行偷漏税核查。

同时，郑州还提出了领导分包，主官兜底。《通知》显示，各开发区、区县(市)党政主要领导要亲自带头，亲自分包 1-2 个重大停工问题楼盘项目；对于其他较为复杂的停工楼盘，明确分包领导后，属地党委政府主要领导要履行兜底责任。

总而言之，郑州这次将围绕停工问题楼盘项目不能按期交房、停工烂尾的原因，集中全部力量和有效资源攻坚克难，全力化解停工问题楼盘项目中存在的突出矛盾和主要问题。

而针对于此次郑州市的行动，各家房企也展现出了不一样的看法。

“有办法总比没办法强，我们也正在积极配合保交楼的工作。”某房企内部人士向时代周报记者表示。

在58安居客房产研究院分院院长张波看来，通过快速推进实质性复工，预计对市场信心的恢复效果将大于以往，但由于涉及项目数量多，并资金问题复杂，预计整体解决还需要一定时间，问题项目的大面积复工将有望快速开展。

多地楼市信贷松绑，银行放款可望提速，这释放出了什么信号？

多地楼市信贷松绑，银行放款可望提速，这释放的信号依旧是以鼓励买房松绑日益严峻的房地产市场。

楼市现如今依然如同身处寒冬。虽说“房住不炒”是原则，但是楼市京极不乐观也不是政府和相关单位看到的。从去年的银行放贷政策缩紧之后，再加上疫情以及大环境影响，房价下跌似乎在许多城市成为了不争的事实。大型房企如恒大、正荣府等先后爆出了财务危机，更甚者面临着破产清算，这一系列的原因都跟房价不稳有着千丝万缕的联系。但今年各大银行又开放了新的放款政策，不管是央行利率下调，还是首付比例降低，无疑都是在释放一个信号：鼓励买房以缓解楼市危机。

其实对于刚需而言，不管政府鼓励还是如何，都依旧逃不过上车的命运。刚需在城市需要拥有一个家，最直观有效的方式便是买房，可是房价不稳定也让大家开始观望。对于经济市场而言，房价的涨跌影响了投资者，刚需则属于夹缝中生存。如今过多的存量让房地产企业压力巨大，同时期二手房市场似乎也不容乐观，所以甚至有地区出台了更加宽松的购房政府，如郑州已经将首付比例降低至两成，这是房价飞升这些年来已经没有见过的景象。可是作为有购房需求的人而言，不管是两成首付还是三成，后续的还贷压力才是最值得思考的问题。

当然，因为楼市信贷松绑，银行放款可望提速是否会让房价回升甚至再涨我们并不能提前知晓，这一点需要时间去验证。只是对于刚需者而言，可能目前是一个比较好的购房节点，毕竟刚需才应该是购房的主力军。

合肥15家房产企业、中介被约谈，这释放出什么信号？

这释放出了，未来合肥市政府可能会加强对本地房地产市场的调控。合肥媒体报道，日前当地有15家房地产相关企业被约谈，约谈主要涉及，合肥市部分区域出现的炒房事件。监管单位指出，中介人员必须严守房住不炒的政策，禁止哄抬房价，造成恐慌情绪。据悉，这是合肥市今年第一次对房企进行集中约谈，释放出来的信号十分明显，就是会加大对炒房现象的打压，同时对中介人员也会加强监督，一旦违反了相关规定可能会遭到监管单位的处罚。

其实今年以来，全国多个城市都加强了房地产的调控，尤其是一线城市，无论是购房资格还是房贷申请，被审查得死死的，不给炒房人群留下一丝机会。部分城市甚至传出，暂停房贷的消息。虽然该消息很快就被澄清，但房贷申请门槛确实变高了，部分银行甚至要求客户证明其首付来源是合规的，避免购房者用企业信贷来买房。

如今调控蔓延到了中部城市，预计未来其他中部省会，也会加强房价的调控。尤其是房贷上，可能连刚需人群都会受到影响，申请房贷时，等待的时间可能更加久了。

参考资料：

近日，合肥市住房保障和房产管理局、市场监督管理局联合召开房地产开发企业、房地产经纪机构约谈会，要求各房地产企业坚持“房住不炒”的定位，严格执行房地产市场调控政策，依法、规范、诚信经营，共同维护我市房地产市场秩序。市住房保障和房产管理局、市场监督管理局相关领导和处室负责人、11家重点房地产开发企业及4家重点房地产经纪机构负责人参加约谈会。

针对以上问题，有关主管部门正在开展专项检查，并约谈了部分参与炒作房价的个人、自媒体，同时作出相应处理。对近期在检查中发现的有关涉嫌加外加价等违规销售线索正在履行调查处理程序。

前4个月中国TOP3房企同比少卖了3000亿，这一现象释放了哪些信号？

前4个月中国TOP3房企同比少卖了3000亿，这一现象释放了哪些信号？

信号一、我们的前一百强房企比去年同期利润下滑，销售额下降对半：经过资料我们可以知道不单单是前三甲的房企销售额缩水明显，截止到现在我们的百强房企累计销售额每月逐步下滑。从我们的年初直接下滑了对半。在今年截止到4月为止我们的排行前100的房企数据情况我们可以看到 1-4月份TOP100房企销售额均值两百壹拾多亿元，同比直接销售额下降对半。在我们的房企单月销售额均值也比年初1月份时有较大幅度下跌。我们全国多个城市直接损失惨重，而且在我们的楼市新政执行中也没有好转。尤其目前我们疫情的反复下，房地产市场销售压力加剧，销售额跌幅逐渐增大。

信号二、我们每个的房企销售门槛值直接中断：我们其实根据网上的数据可以以看出百强房企在我们各系的行业销售额下降期的时候，只有我们的领头羊前端的房企情况还算稳定。在我们行业的排在五十到一百期间的企业销售门槛下降的最快的。从我们的各种销售额的各阵营房企数量来看，我们的房企销售门槛在不同阵营下的企业数量都有明显的变动。在我们的一至四月这段时间内超千亿房企只有三家，跟去年同期相比之间缩减了六家，而我们超百亿的房企跟去年同期相比直接减少四十六家。导致我们的我们每个的房企销售门槛值直接中断，不得不重新评估。

信号三、我们的百强房企拿地规模跟去年相比之间下降对半：要知道我们的销售市场是跟我们的投资力度成对比，之间的关系是密不可分的。在我们的数据可以看出截止4月我们的前一百房企的拿地总额是三千六百多亿元，跟去年的规模相比直接下降一半。