按租售比来判断房价泡沫，中国一线城市泡沫是不是全球最高的？

买房为投资或者投机是危险的，房地产泡沫有多大？

从1998年开始，中国房地产进行了市场化改革，国内房价已经连续涨了二十年，要说没有泡沫，没人会相信。只是不同的城市，泡沫的程度不同而已，大城市泡沫深重，多数百姓买不起房，而中小城市房价泡沫并没有想象中那么大，但与几年前相比，房价也有翻倍涨幅。中国房地产肯定有泡沫，只是泡沫有多少的问题。

国内现阶段房地产有没有泡沫，主要有几个标准来判断：第一，中国的房地产总规模达到65万亿美元（相当于450万亿人民币），而欧美日房地产市值统统加起来，也只有60万亿美元。如果国内房价再涨下去，国内房地产的市值会与世界房地产市值相媲美。当年，日本房地产泡沫被吹起时，仅是东京一个区的市值，就相当于整个美国。当时，日本人也相信房价只涨不跌的神话，结果房地产泡沫破裂后，经济发生长期停滞不前。

第二，从租售比来判断，这在一线城市情况特别明显。像在上海市中心房价都在6.5万元/平米左右，新房总价都在600-800万之间，而拿这套房产出租出去的租金在8000多元/月，一年下来差不多10万元左右。这就意味着，房东投资买房的话，靠出租需要60-80年才能收回成本，这个投资回报率实在太低。所以，很多人觉得，在一线城市买房不如租房划算，因为房价是可以通过杠杆推动，而房租是与当地人收入挂钩，没什么太大的泡沫。

第三，房子跟居民收入相比。上海房价现在是6万多/平米，而多数居民的月收入在3-6000元之间，好一些的白领阶层是万元以上（占比不超过20%），以目前这样的工资购买高房价简直是不可能的，这也意味着，即使是一个10000元月薪的职工，要买一个平方的房子，也要不吃不喝干上半年时间。一年也只能买二个平方米，这么高的房价让很多年轻人看不到希望。房价应该与当地民众收入挂钩，而不应该由炒房者通过高杠杆的手段推上去。

第四，中国的房地产空置率也很高，官方没有公布过数据。不过，民间的机构通过小区亮灯率、电表使用情况，可以判断出大城市商品房的空置率在20%至30%之间，而中小城市房产空置在30%以上。很多人通过杠杆买房之后并不出租，想要待价而沽，所以国内有大量房子被空置着。这导致了需要房产的年轻人没钱买房，而拥有多套房产的人，就直接将房产空置着。这是社会资源的严重浪费。较高的空置率就说明中国房地产泡沫还是很大的。

无论从租售比、房价与收入比、房地产总市值、各地的房产空置率等指标来看，中国现阶段肯定存在着较大的泡沫。此外，有观点认为，幸亏有房地产吸纳了国内这么多超发货币，否则国内物价涨势还要凶猛。实际上，这些人把方向搞反了，应该先有房贷需求，才会推动M2上涨，并不是M2上涨，才通过高房价吸纳的。如果没有房地产泡沫，我们国家的M2的规模绝不可能突破200万亿以上。

新泡沫之夏(探索中国房地产市场的真相与未来)

探索中国房地产市场的真相与未来

一、前言

自2000年代以来，中国的房地产市场一直处于高速发展的阶段。随着城市化进程的加快，房价也在不断攀升。然而，随着房价的不断上涨，越来越多的人开始担心是否已经进入了“泡沫”时代。本文将探讨中国房地产市场的真相与未来，帮助读者更好地理解当前的房地产市场。

二、中国房地产市场的现状

中国的房地产市场可以说是全球最大的房地产市场之一。根据国家统计局的数据，2019年中国的房地产销售额达到了15.9万亿元，同比增长了9.9%。房地产业不仅是中国经济的支柱产业，也是中国政府的主要财政来源之一。

然而，中国房地产市场也存在着一些问题。首先是房价过高。尤其是一线城市，房价已经超过了很多发达国家的水平。其次是房地产市场的投机炒作现象比较严重。很多人购买房产的目的并不是为了自住，而是为了炒作房价，这种现象对房地产市场的稳定性带来了很大的影响。此外，房地产市场的供需关系也存在问题。很多城市的房产库存较高，但是房价仍然居高不下。

三、房地产泡沫的定义

房地产泡沫是指房地产市场价格在短时间内出现大幅上涨，而这种上涨并不能被市场基本面所支撑，最终导致价格崩溃的现象。在泡沫破灭之后，房地产市场的价格会迅速下跌，很多购房者会陷入负资产的境地。

四、中国房地产市场是否存在泡沫

中国房地产市场是否存在泡沫一直是一个备受争议的话题。有人认为，中国房地产市场的价格已经超过了市场基本面所支撑的水平，存在泡沫风险。而另一些人则认为，中国房地产市场的价格上涨是由于供需关系的失衡所导致，不存在泡沫风险。

五、如何判断房地产泡沫

判断房地产泡沫的方法有很多种，其中比较常用的方法有以下几种：

1.房价收入比

房价收入比是指一个家庭购买一套房子所需的年收入与房价之间的比率。如果房价收入比超过了一定的范围，就说明房地产市场存在泡沫风险。

2.房价租金比

房价租金比是指一个房子的价格与租金之间的比率。如果房价租金比超过了一定的范围，就说明房地产市场存在泡沫风险。

3.房地产投资占GDP比重

如果一个国家的房地产投资占GDP比重过高，就说明该国房地产市场存在泡沫风险。

六、中国房地产市场的未来

中国房地产市场的未来如何，目前还没有一个明确的答案。不过，有一些趋势是比较明显的：

1.房地产市场的调控将会越来越严格。随着房价的不断上涨，政府将会出台更多的政策来控制房价的上涨。

2.房地产市场的投资热情将会降温。随着房价的不断上涨，很多人开始认识到房地产市场的投机炒作风险，因此投资热情将会降温。

3.房地产市场将会更加注重品质和服务。随着人们对生活质量的要求越来越高，房地产市场也将会更加注重品质和服务，推出更多高品质的房产项目。

当前的楼市是否存在泡沫呢？

当前的楼市存在泡沫风险。下面是几点说明：

1. 房价上涨过快：最近几年来，房价涨幅远远高于经济增长和居民收入增长，特别是一线城市的房价已达到世界范围内最高水平之一，这引发了普遍的担忧。

2. 供需关系偏离：为了限制房价上涨，政府采取了一系列的调控政策，尤其是限制房地产开发的政策，这导致供给偏紧，需求过剩的现象，尤其在城市中心地区更加显著。

3. 银行贷款泛滥：银行为了放贷，低首付、高贷款额已经成为了普遍情况，部分购房者利用贷款资金炒房，导致房价进一步上涨。

这些因素加在一起，表明当前的楼市泡沫风险已经非常高。

中国房产泡沫有多严重?

中国房产泡沫有多严重如下：

中国的房价这几年出现较大幅度的上涨，很多人都说国内的楼市存在很严重的泡沫，今天我们就一起来说一说中国房产泡沫有多严重的相关问题。

中国的“房产泡沫”到底有多严重？看下面5组数据：

1、中国房地产市值高达450万亿元，超过全球GDP总和。

2、中国城镇商品房达2.7亿套，空置商品房达6500万套，至少可住2亿人，空置商品房供占用贷款资源超过10亿。

3、截止2017年底，中国房屋空置率达21.5%，超过国际警戒值20%。

4、据调查，多地二手房的成交率不超过5%，大部分房源没有市场。

5、7成住房的“房屋租售比”不足2%，远低于银行存款利率。

如果2020年房价再出现暴涨的情况，很可能把泡沫吹破，后果会非常严重！所以，限购、限售等手段不能松懈，保持房价平稳回归，缓慢挤掉泡沫，才是大家希望看到的。

房价泡沫

房地产泡沫是指由于虚拟需求的过度膨胀导致价格水平相对于理论价格的非平稳性上涨。很多人都说国内的楼市存在很严重的房产泡沫，今天我们就一起来看一看中国房产泡沫有多严重，中国为何不敢刺破房地产泡沫以及日本泡沫后什么最保值等相关问题。

租售比是什么？到大城市买房租出去划算么？

最近有朋友聊天，说手里有些钱，感觉房地产市场不错，准备投资，但是也不懂怎么投资，不如找个大城市随便买套房，然后租出去，拿租金养房贷，应该也蛮划算的。
购房指南告诉他，买房再出租，拿租金还房贷，有可能导致你连房贷都还不上，绝对是最差的投资方式。为什么这么说呢？我们可以从租售比开始说起。
什么是租售比？
租售比，一般情况下指普通消费者都把它归纳为房屋租金与售价的比例，通常我们所说的租售比，是指每平方米建筑面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值，也有一种说法认为是每个月的月租与房屋总价的比值。
租售比有什么用处？
租售比很好的解决了供求关系的干扰，成为判断炒作程度的试金石，因为没有任何开发商会去炒作租金水平的。根据市场经济发达国家或地区房地产市场的一般规律，正常的房地产市场中，售价与租金之间存在一个较为固定的比例关系，在发达国家成熟的房地产市场中，正常的租售比一般在1比300到1比200之间。如果低于这个比例区间，说明存在着房产泡沫，如果高于这个区间，说明该地区房产具有投资价值。
中国的房地产市场租售比情况如何呢？
我们从房价开始暴涨的北京奥运那一年说起。在2008年，发改委对于全国70个城市抽样调查结显示：国内平均的房屋租售比为1比400，即使当时租金较高的北京也是1比325，均超过了国际警戒的底线。
从2008年至今，中国房屋租售比这些年来越来越严重的偏离了国际的警戒线标准。据统计，年租售比偏离值全国最高的城市深圳，其租售比为1比732，北京为1比625，上海为1比607。这些年下来，房租增加的速度远远赶不上房价增加的速度。
比如，北京海淀黄庄的一套一居室，房租从当年的2500元涨到现在的7500元，看起来比原来增加了2倍，但同样一套房子的每平单价已从当年的2万出头涨到了现在的8万左右，增加了约3倍。也就是说，在相同的时期内，房价基本上比房租多涨了一倍。
为什么会出现这样的情况？
简单的说，买房的永远是高收入者，租房的永远是低收入者。
你不信？
我们可以从买房和租房两头去分析：
先说买房。
买房者的心态是一直追涨，并且有一线城市买房实力的人一般都不差钱，于是房价上涨毫无阻力，而且是越是靠近核心地区的上涨越快。假如没有限购的政策限制房价过热，中国的房地产市场现在的租售比或许不是1比700，而是1比超过1000。
再说租房。
房租一涨，低收入者对此比较敏感，于是选择搬走，去更偏的地方租便宜的房屋。
以北京为例，北京租房市场交易量上升最快的是回龙观、上地、北苑等等偏远的地区，而在中心城区的租房交易量却连续多年持续走低。搬远的人一多，原地租房的人就变少了，市场供给相对变得更多，房租自然无法过快上涨。
于是，租售比只能是上涨乏力的分子比上越涨越快的分母，这样的情况下，买房时你可能要准备大量的首付，月供可能也不低，而出租时也租不来多少钱。
举个例子：
比如你此刻在北京海淀黄庄附近买一套普通的老旧居室，60平米，单价8万左右，总价到达480万，商业贷款按揭7成20年，意味着每月还款接近22000元，此为月供。
而这个房子按照目前市场价格，只能租到5000-7000元/月，此为租金。
扣除租金收益，每月最少都要倒亏1万5左右。这还不算首付要支付的一百四十多万。总的来看，这是一个前期投入巨大，回本周期极慢的投资。