旧金山联储研究报告称美国住房价格增幅 2024 年可能变为负值，你认为该国房地产行情会如何？

为什么美国房贷利率比中国低

“房地产是周期之母，十次危机有九次。”

01

16年来第一次

一直有一种说法：

美国摸着石头过河，中国摸着美国过河。

然而，今年以来，中美两国的政策出现了罕见的“倒挂”。

美国集水，我们放水；美国加息，我们降息，完全相反。

这一点在楼市表现得尤为明显。在太平洋的西边，当密集出台政策重新激活楼市的时候，美国的楼市正因为罕见的成交高潮而泡沫破灭。

今年上半年，中国的金融数据面临了历史上非常严峻的考验。许多地区的交通和经济受阻。

企业躺平，居民躺平。社会融资成为悬在GDP增长5.5%目标上方的“达摩克利斯之剑”。

如何拯救经济？降息！

自去年下半年以来，中国已经两次降息：

1.2021年12月20日，一年期LPR利率下调5个基点；

2.2023年1月20日，1年期LPR利率下调10个基点，5年期LPR利率下调5个基点。

但这还不够。5月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布最新贷款市场报价利率(LPR)为：

1年期LPR利率为3.7%，5年期LPR利率为4.45%。

此次调整后，按照之前的政策和最新的LPR计算，个人住房贷款利率最低可达首套房的4.25折。

意味着央行将房贷利率降到了近二十年来的最低价！与去年同期相比，最高点下降了200个基点！

大洋彼岸，美国的房贷利率正在疯狂上涨。

今年以来，美国30年期固定抵押贷款的利率一直在上升。1月初，美国30年期固定抵押贷款的平均利率为3.25%。

不久之后，它在快车道上突破了5%的关口。今年5月升至5.27%，为2009年以来的最高水平。这个时候国内大部分城市的房贷利率基本一致。

在突破历史极值之后，美国房贷的上涨趋势并没有停止，并且一路持续上涨。

目前已经飙升到惊人的6.13%，半年上涨近300个基点！比美联储半年加息150个基点快一倍！

在这一涨一跌之间，中美房贷利率走到了历史性的一刻。也就是美国的房贷利率超过中国。

上一次出现这种情况是在2006年。

短短一年时间，美国的房贷利率一直在稳步上升，几乎翻了一倍，这在这样一个经济发展稳定的发达国家已经非常夸张了。

02

美国房地产泡沫的破裂

美国的房贷利率超过中国，释放的信号非同一般。

为什么这么说？

首先，我们来看看疫情前主要经济体的房贷利率。

中国大陆：4.9%-6.37%

香港：2.02%

中国：1.92%

美国：3.69%

日本：1.41%

瑞士土壤：1.61%

法国：1.53%

德国：1.88%

比利时：1.87%

意大利：1.79%

此时中国的房贷利率远高于其他国家/地区。相比中国，美国3%的房贷利率简直就是白菜价。

利率的差异与不同经济体的发展程度有关，也与各国基础利率的差异密切相关。

然而，正是这种低利率给了美国楼市在疫情期间疯狂上涨的空间和动力。

疫情过后，美国房贷利率一度降至2.65%。在全球通货膨胀的大背景下，利用银行贷款购买房地产、大宗商品等与通货膨胀密切相关的资产，既是对冲通货膨胀的手段，也是致富的重要手段。

一时间，美国的楼市“疯”了，抢了，疯了。

2020年初，就在新冠肺炎疫情爆发后，华尔街金融人士强烈唱衰美国房市。在大多数人恐惧的时候，下半年房价意外上涨。几十个人排队买套房，他们

甚至那些破旧的房子也成了抢劫的目标。现房价格的大幅上涨也吓跑了一些买家。

以去年5月美国楼市最疯狂的时期为例。现房价格中位数同比上涨23.6%。

一个月涨了23.6%！比中国棚改货币化的繁荣时期还要可怕。

在2023年的前六周，约有6000套房屋以比卖方报价高出至少10万美元的价格售出。相比之下，去年前六周有2200套房子，几乎是2021年同期售出房屋数量的三倍！

许多美国从业者表示：在过去的50年里，他们从未见过房价如此上涨！

众所周知，疫情期间，美国经济不景气，但在数字上却非常繁荣。背后的主要原因是激烈的抢房子热潮。

狂欢结束，泡沫终将破灭。

为了抑制40年来的最高通胀水平，美联储正大举加息25个基点、50个基点和75个基点，每次幅度都更大。

基础利率的提高和火热的楼市也使得美国的房贷利率稳步上升。

房贷利率短时间内如此大幅上涨，并不是一件好事，而且会加速美国房地产泡沫的破灭。

模。

疯抢下，美国住房库存被迅速消耗，库存连跌5个月，整个楼市供不应求。3月11日，美国房地产网站Zillow报告称，美国2月的待售房屋数量已经降至72.9万套，同比下降25%，较2020年2月下降了48%。

可以说，美国的地产行情基本要到顶了。

可是，任何一次泡沫本质上玩的就是一套击鼓传花的游戏，谁接最后一棒，谁倒霉。并且，一旦出现了“最后一棒”，立马就是整个市场恐慌式坍缩。

现在这个前兆越来越明显。

美国房贷利率达到了6.28%，明显高于中国目前的4.25%。再加上房地产税以及物业费，一年持有的资金成本至少在8%以上。

一年8%的持有成本，有多少人扛得住？

美国的抵押贷款银行家协会6月8日的数据显示，上周抵押贷款申请人数下降了7%，比一年前的同一周下降了21%。

买房的人少了，房子流动性变差，尤其是用了杠杆去投资房产的，收益面临大幅压缩， 严重时甚至会导致债务违约率飙升。

这说明在日益攀高的房贷利率下，愿意接盘楼市的人越来越少了，在疫情中造出的巨大泡沫只怕即将破灭。

03

地产——周期之母

我们常说世界有三大泡沫：

中国的楼市、美国的股市、欧日的债市。

到今天，还要再加一个——美国的楼市。

就以美国这房贷利率上涨的趋势，只怕在我们楼市进入萧条之前，美国的地产泡沫会率先破裂。

其实这对中国来说是件好事，起码又能摸着美国过一次河，在他们泡沫幻灭之中总结经验教训。

房地产常被称作“经济周期之母”，根源就在于其内在的供需矛盾：

一方面，银行可以通过按揭创造几乎无限的新购买力；而另一方面，不可再生的城市土地供给却有限。这对矛盾常常会导致资产泡沫与破裂的周期循环，是金融和房地产不稳定的核心矛盾。

既然作为“经济周期之母”，那么楼市有升自然也有降，中国的楼市在近二十多年完整经历过两个小周期，分别是2007、2011、2015年，现在差不多要进入第四个周期。

而美国近几十年也走过几轮比较大的地产周期，就拿最近一次发生的地产泡沫与崩塌来说吧——2008年次贷危机。

美国在2001年科技股泡沫破灭，股市损失惨重。又加上911本拉登 发动的恐怖袭击，沉重地打击了美国人的信心，人人自危。

双料打击之下，当务之急一个是加强安全防御，一个就是提振经济。所以美国发动了阿富汗战争，同时进入了降息周期。

降息最利好的就是房地产业，美国地产行业获得了迅速发展。

美国人买房同样是会到银行贷款，银行贷款流程和咱们差不多，由银行评估贷款人的信用，合格了就可以办理住房抵押贷款。

这就相当于给银行写了一张欠条，如果还不上钱银行就会把房子收走。当然啦，银行的目的肯定不是要你的房子，而是想赚利息

很多的人贷款买房，银行就收到了很多很多的欠条，并且房贷都是慢慢还的，所以这时候产生了两个问题。

第一，如果贷款人还不上钱怎么办？这是一个风险。第二，银行的钱也不是取之不尽用之不竭的，手里拿着欠条，没有钱也不行。

但华尔街那帮聪明绝顶的人，创造出了一种快速回款，转嫁风险的衍生工具。他们把住房贷款，打包成了一种可出售的证券化产品。（次级贷款）

举个例子：

张三借了房贷 250w，30 年一共还款 500w；

李四借了房贷 500w，30 年一共还款 1000w。

银行把张三和李四的房贷合同打包在一起（MBS），作价 800w，卖给了投行。一转手，银行获利 50w，而张三和李四不还钱的风险，也被转移给了接手的下家。

利润可观，而且不再承担违约风险，银行大受激励。

于是，泡沫越吹越大、风险越积越多，终于在2008年的某一天爆了......直接造成三千万人失业，五千万人掉到贫困线以下，还波及欧洲和中东，引发了欧债危机和阿拉伯世界的革命。

这场由地产泡沫引发的危机，也让美国所有城市房价无一例外全部下跌，不少城市的房价还经历了一波腰斩。在2006年7月的时候，全美房价达到了历史峰值：184.6，次贷危机后在2012年触底到134.01，下跌30%左右。

但是我们前面说了，地产是个周期性的东西，是“经济周期之母”，十次危机中有九次与地产有关。

既然有周期，那么有跌就有涨。

到了2018年的时候，全美主要20城房价走势，已经超过泡沫时的最高点，在次贷危机地产泡沫破灭后，经历一波低谷后用十年的时间回到高点，并在本次疫情中达到了新的历史高位。

这也给中国带来几点启示：

一是房地产作为有周期的行业，有涨就有跌，涨多了自然要调整。从2021年到现在的楼市交易情况和全国均价走势看，中国楼市的整体行情已经进入新一轮调整区间，楼市继续下行是板上钉钉的事。

二是在楼市进入周期性的衰退区间，主动降息确实可以起到稳楼市的作用，这点我们现在并没有做错，毕竟房价背后是全体国民的资产总值，猛烈下跌对谁都没有好处。事缓则圆，辅以货币手段让楼市尽可能平稳地驶入下行区间，这样大势上就有转圜的余地，后续的政策空间也会更广阔。

三是像中美这种体量的经济体，虽然楼市不可避免地会遭遇周期性波动，但拉长时间线看，在经历一轮调整后，仍有上行空间，不可能是一路跌跌跌。尤其是一些核心城市的房产，虽然短期价格陷入波动，但内在价值没有变化，这点在美国近十年的楼市走势中得到体现。

美国大部分地方的房价被打回原形，但经济增长强势的地方，房价在危机过后一路猛涨。

其中最典型的是美国的湾区。

洛杉矶的房价指数在次贷危机后，从低谷的159.84，在2017年回升到了261.25，增长了63.4%。

旧金山的房价指数在次贷危机后，曾经一度跌到119.87，2017年房价指数回升到了237.5，相比低谷时期增长了98.1%，几乎翻了一倍。

圣迭戈的房价在次贷危机后跌到145.38，2017年回升到了240.08，增长了65.1%。

今年一月，湾区的房价再度迎来新一波的暴涨，同比增长了14.88%，这是自次贷危机以来的最高水平，创30多年最大涨幅。

结合目前中国楼市下行的形势，在产业强劲、人口流入的城市拥有房产的朋友不应该惊慌，以更为宏观的视角看，你们名下的产业大概率是能保值的。而对于想今年买房的朋友，目前的下探趋势还在继续，不应盲目上车，等待底部机会捡便宜更合适。

相关问答：

相关问答：听说美国的银行存款利率只有年0.25%，美国人都是把钱存在哪里呢？

美国银行的利率

美国银行的平均利率差不多是这个数，根据Bankrate的数据显示，美国排名前三的储蓄率分别是花旗银行、高盛马库斯银行及美国运通，利率差不多在1.5%

这个利率勉强还可以接受，但是美国最大的银行富国银行及美国银行利率却是低到令人发指了，一个0.01%，两一个0.03%，基本跟没有似的。

既然美国存款利率这么低，难道美国居民不存钱吗？这确实是真事的情况，美国人存钱的意识确实不强。数据显示，最近几十年来，最高的年份，居民储蓄率还不到20%，最低时，只有2%左右，相反，我国的居民储蓄率却达到了60%以上。

美国人都是把钱存在哪里呢？

美国人的钱主要用在两大方面：一是消费，一是保险。

美国一直以来的传统就是一个消费型国家，再加上社会保障制度较为完善，因此美国没有向我们一样需要储蓄来满足未来医疗、教育、养老等需求。现实社会中美国人只要有钱，都会按需消费，甚至借钱消费，信用卡就是起源于美国。

另一个重要方面，美国人的保险意识很浓，任何方面都会投入很多保险，都会用保险把自己裹得严严实实，当问题发生后，不会给自己的生活带来明显影响。这也是为什么美国人生活水准一直比较高、质量比较好的主要原因之一。

总结

除了上述两部分，购房、购买金融理财（比如基金、股票），也是美国人比较多的一种行为，比如：美国开立证券交易账户的比例大概25%，而我国的证券交易账户比例大概为8%，是我国的三倍不止。总体上讲，美国人不太愿意存钱。所以，存款利率高低对美国人的影响不是很大。

鲍威尔：房地产市场或需要经历调整，美国的楼市将会发生什么变化？

美国的楼市行情会因此而降温，很多地方的楼盘也会因此而降价。

从某种程度上来说，当全球范围内出现一定的通货膨胀的现象之后，这个现象不仅会导致很多人的生活必需品的价格上涨，同时也会导致很多国家和地区的楼盘价格上涨。但是之前，因为美国存在严重的通货膨胀，所以美国的很多地方的楼盘价格已经暴涨了30%以上，这个情况也导致了年轻人越来越买不起房子。当美联储开始选择主动加息的时候，美国当地的房地产市场也因此而出现了暴跌行情，很多地方的楼盘价值相应缩水。

这个事情是怎么回事？

这是关于美联储加息对房地产市场的影响的新闻，在美联储加息的时候，美联储的鲍威尔表示房地产市场需要经历调整，所以加息行为会遏制房地产市场无序发展。在此之后，美国当地的房地产行情会变得越来越差，这地方的房价甚至会在短时间内贬值50%。

美国的楼市行情会变得越来越差。

你可以尝试这样理解，因为美联储的消息称为会主动控制通货膨胀，所以这个方式一定会导致美国的楼市行情相应缩水，同时也会将为人们炒作房地产行情的信心。对于那些炒房客来说，炒房客会因此而出现不同程度的亏损。但对于普通购房者来说，楼市降温的现象反而会有利于普通购房者的购房行为。

最后，虽然美联储的加息行为并不是为了针对美国的房地产市场，但因为房地产市场本身会有相应的炒作成分，所以当地的楼市行情确实非常火爆，这也意味着当地的楼市行情需要通过不同的方式来主动降温，同时也需要避免当地的高房价现象重新出现。

谁能给系统的解释下美国次贷风波是怎么回事？

美国次贷风波 危机在爆发的时候往往显得十分突然,但是引发危机的线索,却往往是在蕴含着风险的繁荣阶段就积累下来的,美国的次贷风波就是如此。 从上世纪80年代末、90年代初以来，美国房地产经历了长达十几年的繁荣。住房销售量不断创下新纪录，房价也以每年增幅超过10%的速度攀升。从经济增长的动力看,2000年美国纳斯达克股市泡沫破灭之后，美联储一直保持相对宽松的货币环境,刺激了房地产市场的繁荣,现在看来,也常常被批评为“用一个泡沫,替代了另一个泡沫”。正由于此,在主流的金融机构都对次贷风波不以为然的时候,在任期间一直保持宽松货币政策的格林斯潘,则一直强调次贷风波很可能演化扩大为更大范围的金融危机,可见

房地产货币化是如何推高房价的？

房地产货币化在当今世界为普遍现象。房地产货币化，并没有明确定义，可理解为以信贷扩张刺激的房地产价格上涨。即房价上涨为货币现象，是一种资产泡沫现象。

房地产金融化，包括资本化、证券化及货币化三个层次。

以美国为例。

一、资本化阶段：地产抵押贷款。

大萧条期间，为了促进房地产复苏，美国国会出台了《住房贷款银行法》。根据这一法令，联邦政府成立了联邦住房贷款银行。这家专门负责住房贷款的国有银行可以直接从财政部获得资金，并向非银行机构提供贷款。

接着，国会又通过了《国家住宅法》。根据这个法令，联邦政府成立了联邦住房管理局。这个机构的主要任务是，为低收入者尤其是只能承担低首付比例的个人及家庭提供抵押贷款保险，以稳定抵押贷款市场。

联邦住房管理局实际上是通过透支国家信用的方式，支持低收入者买房，以提升市场的购买力。这一举措，加大了房地产市场的杠杆率，直接推动了低首付比、分期付款的出现。

二、证券化阶段：抵押贷款支持证券。

虽然联邦住房管理局提供了抵押贷款担保，但是商业银行依然惧怕风险，不愿意给低收入者提供贷款。

1938年，联邦政府成立了联邦国民抵押贷款协会。最开始这是一个政府机构，主要任务是购买经过联邦住房管理局担保的抵押贷款，以刺激银行放心给低收入者放贷，增加市场的流动性。

此举相当于创造了一种新型的金融市场——抵押贷款交易市场。这就开启了房地产证券化之路。

美国房地产证券化加速在六十年代。

1968年，联邦国民抵押贷款协会被私有化，成为了一家私人公司——大名鼎鼎的房利美。两年后，联邦住房抵押贷款公司房地美成立。

国会授权两房（房利美、房地美）可以购买普通抵押贷款，即购买未经联邦住宅管理局担保的抵押贷款。此举刺激了贷款发行机构大规模放贷，抵押贷款支持证券（MBS）市场规模迅速扩大。

1968年，美国诞生了第一份抵押贷款支持证券。1970年第一季度，美国抵押贷款证券化规模为460亿美元。70年代随着投资银行兴起，MBS快速加速。到了1974年第三季度这一数据突破千亿，1988年第二季度破万亿。截至2008年金融危机爆发之前，机构MBS的债务规模达到了近8万亿美元。

三、货币化阶段：大规模信贷、次级贷款及相关衍生品。

从资本化到证券化，是地产金融化的正常路径。但是，到了货币化阶段，就容易引发房地产泡沫及债务危机。

证券化与货币化之间并没有严格的界限。房地产货币化有比较明显的三个特征：

一是房地产信贷中出现大规模的次级贷款。

在美国，通常将借款人的信用等级划分为“优级”、“次优级”、“次级”三类。次级抵押贷款市场面向收入证明缺失、偿债能力低的客户，其贷款利率通常比一般抵押贷款高出2%至3%。

小布什政府时期，次级贷款发放逐渐失控，很多低收入者轻而易举地获得了次级贷款。到2006年，“次级”占比达25%，“次优级”为21%、合计46%。

二是基于抵押贷款证券相关的金融衍生品膨胀。

衍生品，是抵押贷款等资产证券化的金融产品。但是，大规模的衍生品膨胀，是一种货币化现象。

在住房抵押贷款基础上，房地美、房利美及非机构开发了大规模的抵押支持证券（MBS）。投资银行又在抵押支持债券的基础上，使用高杠杆创造了大规模、高风险的金融衍生品（如CDS、CDO等）。

根据国际清算银行的报告，全球2004年共发行了1570亿美元的CDO（担保债务凭证），2005年发行2490亿美元，2006年发行4890亿美元，2007年第1季度发行规模高达2500亿美元。

次贷危机前，次级抵押贷款总价值大概7万亿美元。上面是金融衍生品，其中CDS（信用违约掉期合约），全球市值高达62万亿美元，远超过当年美国GDP总量的14.48万亿美元。

三是大规模的信贷支持。

从2001年开始，房地产价格上涨，抵押贷款、抵押支持证券及相关衍生品的膨胀，都源自大规模的信贷供应。

2001年“9·11”事件后，美联储连续13次降息，将联邦基准利率从6%下降到1%，并长期维持这一低利率水平。低利率释放了大量的信贷，刺激了房地产及金融市场的过度繁荣。

所以，房地产货币化的根本动力源自大规模信贷扩张。

1971年布雷顿森林体系崩溃后，信用货币的出现为房地产货币化创造了条件，美国房地产货币化从1983年（摆脱了滞胀危机）开始。此后30多年，总体上，货币持续扩张，房价持续上涨，抵押支持证券及衍生品持续膨胀，最终崩盘于次贷危机。

中国金融市场不发达，很少抵押支持证券及相关衍生品，不过房地产货币化现象依然存在。

如何确定中国房地产是否存在货币化现象？

可以从货币增速、房地产价格增速与其它资产增速相比较。

2020年中国广义货币已经超过了200万亿。从2008年到2018年，广义货币增加了4倍。

这十年，不仅GDP、居民可支配收入，还有消费品、大宗商品、工业品、股票、黄金，都跑输了广义货币增速。

钱都去哪里了？

只有深圳房价、北上广核心地段的房价、教育培训服务价格以及大型房地产的营收和资产跑赢了广义货币。我这里引用泽平宏观的调研数据：

2018年，深圳均价为5.4万元/平方，涨幅为4.5倍（较2008年），超过广义货币增幅；上海为5万元/平方，涨幅接近3倍；北京为6万元/平方，涨幅为3.5倍；广州为3.3万元/平方，涨幅为3.6倍。北上广核心地段的房价涨幅都超过广义货币。

中国房地产是货币蓄水池。从2008年到2017年，国内房地产投资从2.53万亿升至11万亿，涨幅超过4倍，累计总投资高达74万亿元。仅2017年的投资额就相当于加拿大当年的GDP总额。这十年房地产投资规模增幅与广义货币增幅相当。

棚改货币化是房地产货币化的非典型案例。

我这里引用天风宏观的调研数据。2015年到2017年是棚改货币化的高峰期。这三年，全国超过1400万套棚户区住房改造，货币化安置比例从30%提高到60%，一线城市达80%，每年总投资1.5万亿左右。

棚改货币化的安置资金来自哪里？

2014年央行创设了抵押补充贷款（PSL），棚改资金主要来自PSL。央行通过PSL向政策性银行如国开行、农发行贷款，国开行、农发行再通过专项贷款向地方政府贷款。仅2016年，棚改总投资达1.48万亿，其中国开行棚改专项贷款9725亿，农发行棚改专项贷款3000亿元左右。

最后看大型房地产商。

商业银行是信贷供给方，大型地产商是主要需求方。在大量的信贷支持下，大型地产商攻城略地，制造一个个地王，囤积大规模土地，同时营收与资产暴增。

以恒大为例。2006年到2018年，恒大销售额由17亿增长到5800亿，增340倍。从2006年到2016年，恒大现金余额由20亿增长到3043亿，增152倍；总资产由78亿增长到一万亿，超过150倍。营收、现金及总资产增速，均远超过广义货币增速。

货币市场，并不是一个自由市场。当今世界，各国的货币供给都是由央行垄断的。金融资产货币化现象极为普遍，货币垄断长期扭曲金融资产价格。当房地产货币化后，货币垄断权对房地产价格的控制极强。

过去20年，不管是美国房地产价格暴涨暴跌，还是中国房地产价格居高不下，都不完全是自由市场的“锅”，很大程度上是房地产货币化的结果，即货币垄断权对市场的控制。

文 | 智本社

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问一些美国金融危机的问题

先来回顾短短1年多内的一系列“震撼人心”的消息： HSBC罕见地发布预警－new century finance倒闭－Bear Stearn告破被廉价收购－ IndyMac等10多家银行破产倒闭－房利美，房地美告破，美政府弃资300亿美元拯救－150年历史的雷曼破产－美林被BOA收购－AIG告破，美政府弃资850亿拯救－高盛，摩根斯坦利转为商业银行－最大储蓄银行Wa-Mu破产－然后就是正在紧张激烈摩擦中的bailout plan。。。。没“赶上”01年的9.11，但在来到美国的第二个年头，现在确确实实感受到了一场金融和经济的9.11――美国次贷危机！感受着房市的哀鸿遍野，华尔街的分崩离析，股市