万科集团郁亮称「目前楼市如同马拉松撞墙阶段」，目前我国房地产行业是什么发展水平？

万科郁亮说房地产进入“黑铁时代”，这意味着什么？

万科郁亮在万科集团2022年年会上发言表示，万科已经要进行背水一战，房地产行业已经到黑铁时代。黑铁时代意味着房地产市场规模将会萎缩，万科也将会进入到背水一战的状态，要么死，要么活，要解决过去沉重的包袱，甩掉包袱，同时国家也将会对房地产行业进行去金融化。不会允许房地产行业占用太多的社会资源，金融资源。这对房地产行业来说将会是一个痛苦的过程。

一，万科的黑铁时代

郁亮在2022年年会中明确表示，万科在接下来将会节衣缩食，要花小钱办大事，以前的金钱激励的方法也要做出改变。同时要更加注重绩效，要拿成绩说话。然后之前一些事情包办出去，做事大手大脚，做二传手，层层转包，这样的方式是不对的，以后都要改正。以后管理人员要身先士卒，要到第一线去，要从能打胜仗的队伍中选择管理人员。这个是万科的黑铁时代。说明万科会觉得以后的日子将会更加艰难，已经做好了面对困难的准备。

二，房地产行业的冬天

对于房地产行业来说，之前的红利时代已经过去，拿地就无脑盖房的时候已经不在了，国家已经更加注重实体经济的发展，更加注重高新技术。以前房地产占用的大量的金融资源，社会资源国家都会慢慢的回收。整个房产行业都将慢慢的萎缩。这对别的行业来说是个好事，对一些高新技术，科技公司将会是一个福利，但是对所有的房产公司和房产工作人员都是一次严峻的考验。整个行业也将会越来越难，最终会淘汰掉很多不合格，不符合社会发展，没有与时俱进的企业。这对房产行业来说就是冬天降临了。

全国多地楼市松绑，楼市目前的现状如何？

首先是房地产市场惨淡。一方面，由于龙头企业尚未走出欧债危机，对行业信心的影响并未消退。就像股市的“追涨追跌”一样，楼市的买兴也将因投资者入市减少、炒房人减少，甚至刚需的购房者开始犹豫。等着瞧。另一方面，去年经济复苏放缓，加上部分行业整合，也削弱了买家的购买力。

然后是继去年受疫情影响，我国实体产业经济发展一直处于相对低迷的状态。能够为了缓解这种情况，我国政府今年也陆续出台了各种利好经济政策，支持实体产业市场的发展。从我国目前的经济发展水平来看，这些政策无疑取得了很大的成效。在这样的背景下，一些行业受到了很大的影响，比如房地产行业。

其次是房地产公司遭到袭击。事实上，房地产行业的所有公司都在三条红线的限制下受到了重创。就万科集团而言，他们在发展中举步维艰。从万科集团近日发布的上半年财报来看，我们也可以看到，万科集团整体净利润同比下降约12个百分点。.这也是万科集团发展史上第二次出现收入和利润下滑的情况。与其它的高位相比，万科股价已跌逾30%。

再者就是人口流动。要查看房价的长期趋势，必须查看人口。调查显示，杭州市常住人口近10年增加323.6万人，增长率为37.2%，仅次于深圳、广州、成都、西安、郑州。一是楼市销售出现下跌，从人口走势来看，今年我国人口极有可能呈负增长趋势。一线城市买房压力大，越来越多的人关注新一线城市。不得不说，大家都可以知道人口的原因，人口的原因也是导致房价暴涨的必然结果。

中国房市发展现状

房价的变化情况一直受到全国人民的关注。最近几年，我们国家的房价上涨得非常快，很多人表示奋斗了一辈子也买不起一套房子。房价的上涨对于大部分人来说不是一件好事，但是对于一些投资者来说，房价上涨是一件不错的事。根据专家的统计报告指出，目前，人均财富中，房产的价值可以占到总资产的70%，也就是说，绝大多数国人喜欢将自己的资金投入到房地产市场当中。这些投资房地产的人认为，房价上涨，自己手中的资产就有了一定的上升空间，这也导致房价越来越高。目前，我们国家的房市发展状况是怎样的呢?就跟着小编一起来看一看。
中国房市现状
最近，中国经济研究员发布了最新的中国家庭财富调查报告，报告显示了我们国家人均财富值已经超过了16万元，相比前几年都有了很大的上涨趋势，但是城乡差距还非常明显。家庭财富值显著上升的因素非常多，一方面跟收入的积累有关，另一方面和财产的市场价值提高有关。房地产市场在其中起到了非常重要的作用，很多人民在房地产市场获得了相应的利益。
中国房地产发展新模式
中国房价越来越高和国内的有关专家的言论也有很大的关系。前段时间，国内知名的经济学家发表的言论就引起了轩然大波。张教授认为房价上涨是一件有利的事，因为房价上涨代表人民的财富值显著上升，也代表了人民收入的上升，如果高房价不是炒作起来的，那么房价的抬高和人民经济实力的上涨有很大的关系。这番言论受到了很多人的反对。目前，我们国家的贫富差距还比较大，有的人拥有数套房产，有的人一套房产也没有，计算平均值得出的数据可信度本来就不高。因此，张教授关于房价的言论可以认为是一种不负责的言论，因为没有考虑到国内大多数的人民。认为房价上涨有利的人群大多数都是一些炒房客，他们认为房子的买卖可以改善自己的财富值，他们名下的房产并不是用来居住的而是用来投资的。但是，对于大多数人民来说，房子是用来住的不是用来炒的，很多人一辈子都在为银行打工，为的就是一套房子，这也是大多数中国人的生活现状。张教授的言论代表的只是一部分利益群体，他们的财富值和资金力都是普通群众不能比的。
中国房价未来趋势
虽然我们的高房价还没有得到很好的解决，但是国家已经出台了很多调控政策，这些调控政策有的属于长效机制，有的属于短效机制，不管是哪一种调控政策，只要能将我们国家的房价降下来，那就是有利于民生的好政策。房地产市场的稳定不是一朝一夕就可以实现，需要很多人的共同努力。

如何看待万科集团董事长郁亮称房地产市场仍是个10万亿市场？

万科集团董事、总裁、首席执行官祝九胜表示，万科在年初对于市场下行有预估，但没想过这么严重。短期来看，万科会用更积极的销售、更具体的应对来兑现今年实现业绩止跌企稳的承诺。 如果看得更长远一点，从两三年的时间跨度来看，万科大体上想实现三个目标，业绩一定 要止跌回稳，开发要继续维持在行业第一阵营，第三个是率先从房地产开发转向不动产 开发、经营、服务并重。 看到没，第一个是根本点，也是我强调烂了的核心——人口老龄化（面对负增长吧）、城镇化见 顶、居民负债率、收入增长速度放缓等等。

一、最近房地产有趣新闻应该是碧桂园，比如碧桂园总裁莫斌喊：相信所有地产企业都会检讨和反思。市场调整作为管理层我们预判到了，但剧烈程度超出了预期。对于业绩下滑，我和我的管理
层对投资者表示深深歉意，我和我的管理层也在做深刻的检讨和反思。碧桂园神经反应有些迟钝啊，都这个点才喊超出了预期。对投资者表示深深歉意这句话很恶心啊，只对投资者表达歉意，那些购房者呢，甚至烂尾楼呢。

二、怎么不表达歉意，一句道歉都没有，倒是对资本家很殷勤。“新业务方面，博智林 机器人业务是唯一的重点业务，其他新业务都已经暂缓。”这说明碧桂园
和华为类似，在战略收缩，而且可以看出除了建筑机器人产业，碧桂园转型基本上“无成功”。
让我想起来股东大会郁亮喊：从短期来看，楼市已经触底，但恢复是一个缓慢而温和的过程。那次报告会，最重要的信息如下：

三、与此同时，郁亮也表示，尽管环比明显上升，但预计同比仍然会有不小的跌幅，底部回暖需
要时间。他强调，当前房地产市场所处环境已与过去不同，如今，人口状况和结构、收入水平、
房地产市场运行的指导原则都已发生变化，行业已进入新的发展阶段，所以不能再沿着过去的逻
辑，期待回到过去高峰时的数据和规模。 万科实现合同销售金额1681.1亿元，同比2021年同期的2868.1亿元下降
41.39%。已公布数据的14家TOP20房企前5月累计销售金额同比下降45.2%。这么说万科也
没有好到哪里去，属于泥沙俱下状态。

四、看起来很吓人，但实际上它的影响力已经大幅下降（未来股市会占很大比重），会从经济的超级支柱沦为支柱之一，而且会逐渐 离开舞台中央。 届时，数字经济、新能源产业、医药医疗健康乃至大飞机产业都可能超过房地产对GDP的贡献。 比如数字经济：国家正式发布了《数字经济“十四五”发展规划》。 根据规划，到2025年，数字经济将进入全面扩张期，数字经济核心产业增加值占GDP比重达到10%。 业内人士分析，假设2025年GDP总量为130万亿元，这意味着数字经济核心产业增加值将达到13万亿元。 2020年，这个数字只有7.8万亿元左右。

五、另一个就是可以窥探未来发展趋势是指标：最核心出生人口（供需关系核心）、城镇化、经济转型
升级、化解土地财政困境、空置率等。
最核心的出生人口无需多言，我从18年强调到现在，现实情况人口也和我此前分析一致。
城镇化呢，已经到顶了，后续城镇化会随着人口自然更迭（农老龄人口去世）而被动上升。
一个社会，理性的声音很重要，不要做沉默者。
一生二、二生三，三生万物，通过影响身边人，身边人影响他们的身边人，如此循环，就会产生磅
礴的理性力量，就可以战胜非理性，不要等悲剧发生才冷静，那就晚了！
我们都可以作为理性力量发生源，我从18年开始慢慢影响了，现在也影响了一批人，大家加油。

据说中国房地产总市值有400多万亿，虽然经过21年底和22年的持续萎缩，但10万的市场目前还是
有的，但过了今年就不好说了。
郁亮说了一句很有意思的话，就是存量住房每年要淘汰10亿-11亿平方米，简单的理解一下就是房
子会折旧的，会没人住的，会淘汰的，指望囤房子涨上天际的炒房客们，好好算算房子的折旧，特
别是30层左右的高层。

六、以我国的建筑设计质量，电梯和电路水路也就15年左右，外墙二十年，房子能住30年算质量很好的
啦，而且这还是标准的。若是按照这几年烂尾楼开发商的尿性，嘿嘿，我都倒吸一口凉气，开发商
都已经抠到把草坪换成沙地，至于购买的房子钢筋数量够不够，实在不好说。
前段时间烂尾事件，个人认为保交楼但没有保质保量的话，没有任何意义。有钱的时候，开发商建
房子况且可以四年掉外墙，建筑用海沙，3年时间阳台护栏全部生锈。要是没钱的开发商能做出什么
事，真不敢想。

现在大家明白为啥二手房5-10年要套现走人了吗，要是超过10年二手房，任谁接盘都很可能是最后
一手，哪怕你吹上天际，但二手就是二手，就是在不断折损，就是不如一手房。房子其实是个消耗
品，作为地产行业相关人员，我见过很多房子，其实不管是多贵的房子，楼龄超过15年或者20年以
上的，都会显得非常老旧。
10年前的开发商还算有良心的，但这几年起的房子，那些高周转一年半建起来的，各种违规偷面积
扩阳台，用海沙建房子返碱的，要说能住三十年，我说你都不信。

有没有可能30年前掏空积蓄买房子，30年后掏空积蓄修房子为啥要用修这个字眼呢，因为现在高层是拆不起的，把你们30层的高层住宅拆掉要赔多少钱，还不
如另外找个空地去建个新城。中国那么大，你们不会那么天真以为会没有地，要拆你家的高层吧，就把话放这里，绝大多数人花了一辈子积蓄，也就是租了30年房子而已，要是现在还有人把商品房
当成传家宝，传一代又一代，那是你想多了。
能传一代一代的，那是宅基地！老房子危楼了，能推到自己重新再建的，也是宅基地。跟你买的商
品房没啥关系，商品房是消耗品。

多地出台稳楼市政策，2022年房地产市场现状如何呢？

我觉得2022年房地产市场发展不容乐观，将会继续萎靡下去，可能楼市将更加的不景气，房价会持续的跌落，开发商的房子很难卖出去。特别是受到疫情的影响，国内经济发展受阻，房地产商的日子并不好过，甚至有不少小的开发商资金链出现断裂，导致产生了很多的烂尾楼，很多购房者交了首付，但却迟迟拿不到房子，也引发了一系列的社会矛盾。

为了维持房地产市场的平稳发展，多地也出台了稳楼市的政策。在江苏泰州，湖南浏阳等地都发布了购房补贴政策，而且还鼓励房企自行制定让利政策，减轻这些购房者的压力，提高他们购房的积极性，但是我觉得仍然很难取得一个好的效果，因为现在的房价处于高位，而且市民对楼市充满一种悲观的情绪，很多人都处于观望的状态，而不会轻易的下手。

还有不少市民担心自己购买到的房子变成烂尾楼，所以纷纷取消了自己的购房计划，由于经济的下滑不少，企业倒闭很多员工被迫失业，连日常生活开支都存在问题，就更别提拿钱够买房子了，越是经济发展不景气的时候楼市也会受到相应的影响，毕竟市民的口袋里没钱，不管政府推出多好的楼市政策，也不会取得一个好的效果。

国内的出生率在不断的下降，但是很多开发商仍然在新建房子，这就势必会出现人少防多的局面，房子会变得越来越不好卖，将成为一种趋势，所以房地产市场的现状会遭受到重创，特别是今年的开发商日子尤其不好过，我觉得政府当务之急就是要让楼市回暖，不要让房地产市场出现崩溃，到时候会引发一系列的负面影响。