上海城投租赁房品牌城投宽庭计划年内发行上海国资首单保租房公募 REITs 产品，如何看待企业此举？

保租房REITs正式起航，监管发文严禁变相规避房地产调控要求

不动产投资信托基金（REITs）再迎重磅文件，保障性租赁住房（下称“保租房”）REITs试点正式起航。

5月27日，中国证监会办公厅、国家发展改革委办公厅联合发布《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通知》（下称《通知》），加快推动保租房REITs发展。

《通知》提出，在发起主体、回收资金用途等方面构建隔离机制，压实参与机构责任，切实防范REITs回收资金违规流入商品住宅和商业地产开发领域。

“发起人（原始权益人）应当为开展保障性租赁住房业务的独立法人主体，不得开展商品住宅和商业地产开发业务。项目应当权属清晰、运营模式成熟、具有可持续的市场化收益，并经有关部门认定为保障性租赁住房项目。”《通知》明确称，严禁以租赁住房等名义，为非租赁住房等房地产开发项目变相融资，或变相规避房地产调控要求。

首单已申报

自2021年7月《国家发展改革委关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》（即958号文）发布以来，相关试点逐步推进。

据不完全统计，自958号文发布以来，全市场已公告招标或者启动的公募REITs项目超过50个，总规模超过800亿元，且在行业类别上基本覆盖了文件鼓励的九大试点行业，原始权益人及资产区域也逐渐覆盖全国。

从已发行的REITs项目来看，交通基础设施（高速公路）行业及园区基础设施行业的项目最为丰富，不过，保租房REITs也备受期待。

今年4月，深圳市人才安居集团保障房项目上报国家发展改革委，成为国内首个保租房REITs试点项目。

受国际环境复杂严峻和国内疫情冲击影响，经济下行压力进一步加大，4月经济数据全面回落。进入5月以来，在“稳住经济大盘”的目标之下，推动REITs发展的重磅文件不断出台。

5月25日，国务院办公厅印发《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》(国办发〔2022〕19号)，要求推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）健康发展。

5月27日，《通知》发布，进一步从四个方面对保租房REITs提出具体要求，推动相关业务规范有序开展。

一是明确了发起主体应当为开展保障性租赁住房业务的独立法人；二是强调了回收资金用途的严格闭环管理机制，确保净回收资金优先用于新的保障性租赁住房项目建设，或用于其他基础设施补短板重点领域；三是压实机构主体责任，要求发起人的控股股东、实际控制人不得挪用回收资金；四是加强沟通协作，证监会和国家发展改革委将指导沪深证券交易所、证监局和地方发展改革委做好推荐、审核和日常监管工作。

重要试点行业

第一财经从投行了解到，目前交通基础设施（高速公路）行业及园区基础设施行业的REITs试点比较受市场欢迎。

中金公司投资银行部固定收益组联席执行负责人贾舟祺此前接受记者采访时曾表示，交通基础设施项目及园区基础设施项目已发行案例更多，具有较强的可参考性；同时，由这类项目的行业特性所决定，具体而言，交通基础设施项目业态和运营情况较为明晰，园区基础设施项目则不动产属性更强，与国外目前以不动产作为REITs有一定类似；此外，交通基础设施及园区基础设施类资产持有主体也有较强的盘活资产需求和意愿。

不过她也提出，在985号文提出的九大试点行业中，保障性租赁住房也是REITs重点发展行业之一。

“租赁住房作为’十四五’期间中国城镇化背景下房地产发展的重点领域，亟须REITs作为重资产的退出渠道和形成投融资闭环。”贾舟祺对记者表示，目前包括北京、上海、深圳等直辖市及人口净流入大城市的保障性租赁住房项目，都在陆续探索推进REITs。

在她看来，租赁住房REITs的市场潜力很大，未来将成为中国REITs的重点领域。不过，她也提到，目前各地保障性租赁住房项目在租金收益、法律合规、财政支持、资质认定等方面情况不一，在实操推动中也存在一定难点，还需要在实践中逐步推动解决。

《通知》指出，发展保租房REITs，有利于盘活存量资产，回收资金用于新的保障性租赁住房项目建设，促进形成投融资良性循环；有利于更好吸引社会资本参与，拓宽保障性租赁住房建设资金来源；有利于加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举住房制度，推动实现全体人民住有所居；有利于防范化解重大风险，保持房地产市场平稳健康发展。

近期地方在推动REIT试点方面的动作也在加快。

5月20日，深圳证监局指导深圳市投资基金同业公会举办深圳辖区基础设施REITs培训会，辖区近百家拟参与基础设施REITs试点的上市公司、拟上市企业、开展基础设施REITs相关业务的证券基金经营机构线上参会。据悉，参会人数达500余人，会上对基础设施REITs项目入库、申报流程及要求等予以进一步明确。

首单住房租赁类REITs发行

日前，公募REITs(房地产投资信托基金)市场加码，华夏北京保障房中心租赁住房REIT(以下简称华夏北京保障房REIT)获得中国证监会注册批准，成为国内公租房领域首只公募REITs产品。

从最初的工业园区、高速公路、仓储物流，到最近获批的保障性租赁房，公募基础设施类REITs涵盖的资产范围更加广泛。多位业内人士认为，保障性租赁房REITs项目的陆续落地，是“住而不炒”定位的具体实践，将有效帮助盘活存量资产，支持保障性住房新增投资，同时有望推动公募REITs市场的进一步发展。

租赁房地产投资信托加速扩张

近年来，我国不断推进保障性租赁房制度建设。在业内人士看来，建设保障性租赁房是我国新形势下住房制度改革的又一新探索，是解决大城市住房结构性问题的重点，是优化房地产租赁供需平衡、促进房地产行业健康稳定发展的有效手段。

推出保障房REITs，有利于盘活存量资产，回收资金用于新建保障房项目建设，促进形成投融资良性循环，对保持房地产市场平稳健康发展具有重要作用。

具体来看，此次获批的华夏北京保障房REITs是由北京保障房中心有限公司作为原始所有人，中信证券作为专项计划(ABS)管理人，华夏基金作为基金管理人发起设立的公共基础设施类REITs。项目标的资产为北京市海淀区龙文家园和北京市朝阳区西岳上郡两个公租房项目。

据悉，龙文家园项目和熙悦尚军项目分别于2015年和2018年投入使用。它们是北京具有代表性的公租房项目，楼龄短，物业质量好，小区生活配套齐全，交房标准高，入住率高。经过多年的培育和完善的管理，两个项目已进入稳定运营期，总估值约为11.51亿元。该项目的回收资金将主要用于北京焦化厂剩余地块的住房项目建设。

此前，首批两只保障性租赁房REITs于7月29日率先获批，分别是红土创新深人才安珠REIT和金钟厦安珠REIT。因此，华夏北京保障房REITs成为国内第三个租赁住房的REITs产品。

更重要的是，由于华夏北京保障房REITs的底层资产是两个公租房项目，这意味着公租房首次被纳入公募REITs，对于进一步盘活存量资产具有重要意义。

华夏基金基础设施与房地产投资部行政主管莫一凡表示，保障房租赁REITs的落地符合“房住不炒”的长期政策，是金融支持解决新市民、年轻人等群体住房困难的重要举措。通过盘活保障性租赁房的存量资产，可以更好地支持住房保障体系建设，形成投资的良性循环，增加保障性租赁房的市场供给，更好地解决民生问题。

“此外，公募REITs作为国内资本市场的重要创新产品，吸引社会资本积极参与保障性租赁房成熟资产投资，帮助保障性租赁房相关投资运营主体盘活存量资产，加快保障性租赁房建设，提高保障性租赁房有效供给；也有助于国内保障性租赁房形成市场化的定价基准；也有助于推动保障性租赁房服务模式的市场化、专业化转型。”莫一凡说。

政策供给为发展奠定坚实基础。

在酒吧稳步推广的背景下

今年以来，租房类REITs正式进入发展快车道。5月25日，国务院办公厅发布《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》，提出促进基础设施领域房地产投资信托基金(REITs)健康发展；进一步提高推荐和审核效率，鼓励更多符合条件的基础设施REITs发行上市。

随后，5月27日，证监会、发改委联合发布《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通知》号文，推动出租房REITs业务规范有序发展。《通知》提到，鼓励使用净回收资金投资于短期内明确、成熟、能够形成有效投资的新项目，促进投资良性循环的形成；项目应权属清晰，运营模式成熟，市场化收益可持续，被相关部门认定为保障性租赁房项目。

7月29日，证监会在2023年系统年中监管工作会议暨巡视整改常态化长效动员部署会上也提到，稳步扩大REITs试点范围，加快常态化发行，盘活存量资产。

公开发行REITs，被称为“资产IPO”，是一种有效盘活存量资产的金融工具，可以使庞大的“沉睡”的基建资产获得流动性溢价，然后将回收的资金用于新的基建项目。业内人士指出，保障房建设需要大量资金投入，公募租赁房REITs可以成为拓宽直接融资渠道的有效工具，这也是当前基建类REITs受到政策大力支持的重要原因。

除了政策的铺垫，公募租房REITs的接连落地，与其产品特性的高度适配性有直接关系。中信证券分析师明明在研究报告中指出，从租赁住房的角度来看，REITs在拓宽融资渠道、盘活存量资产、促进有效投资方面作用明显。相关企业有动机尝试保障性租赁房资产证券化；从REITs市场来看，长期运营目标、租金相对稳定、出租率高等特点。与REITs对基础资产的要求高度匹配。两者的结合不仅可以扩大中国REITs市场的规模，而且有助于投资。

资者带来一定的收益。

具备长期投资价值

除了让庞大的房地产资产“转动”起来，推进保租房市场的平稳健康发展外，业内人士还指出，作为产权类公募REITs，保障性租赁住房REITs项目通常具有经营期限长、出租率稳定、抗周期属性强等特点，有较好的长期投资价值，还可以进一步满足我国居民日益增长的财富管理需求。

值得一提的是，首批两只保租房REITs吸引了各类机构投资者的积极认购。8月8日，红土创新深圳人才安居REIT发布的《基金份额发售公告》中显示，本次询价共收到83家网下投资者管理的252个配售对象的询价报价信息，全部配售对象拟认购数量总和为186.241亿份，为初始网下发售份额数量的133.03倍，创目前业内已发行公募REITs的行业纪录，投资者对于保租房REITs的热情可见一斑。

莫一帆认为，保租房REITs的投资价值主要体现在两点：一是来自政策的多方面支持，该投资领域具有一定政策红利；二是各地保障性租赁住房项目进入快速发展期，为保障性租赁住房REITs提供了优质投资标的。“保租房REITs底层资产具有长期、稳定现金流，适合追求长期稳定投资收益的稳健型投资者，例如保险资金、养老金等投资者。”他同时提到。

相关问答：2023年reits基金发行时间有哪些？

reits基金2021年5月31日在国内上市，5月31日共有九只reits基金，分别是华安张江光大园REIT（508000）、沪杭甬杭徽REIT（508001）、富国首创水务封闭式REIT（508006...

相关问答：如何评价深交所批准发行的国内首单长租公寓资产类REITs？

房地产信托投资基金（REITs）是房地产证券化的重要手段。房地产证券化就是把流动性较低、非证券形态的房地产投资，转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程，主要包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种形式。2014年至今，上交所、深交所和报价系统共发行涉及酒店、写字楼、商场和出租房等的REITs产品21只，如魔方公寓以租约证券化的方式在2016年获得了首单3.5亿元的ABS（资产担保证券）和2017年8月链家自如发行了5亿元的房屋租金分期类ABS产品等。长租公寓与此类资产类似，但由于我国租房市场上租房服务以短期为主，导致我国长租公寓资产类REITs的缺乏。

2017年10月11日，国内首单长租公寓资产类REITs——“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”正式获批发行，拟发行金额为2.7亿。该项目从正式立项到批准只用了不到20天的时间，在资产证券化领域创造了极高的推进效率。新派公寓权益型类REITs项目的成功推出，贯彻了用长租公寓模式盘活住宅资产价值并有效践行“房子是用来住的”理念，这将为中国开发商在自持物业未来通过品牌化租赁运营及资产证券化获得更大收益提供积极的借鉴作用。

（1）项目的成功落地，标志着在顺应供应侧结构性改革号召以及国家不断出台鼓励住房租赁市场政策环境下，对持有型物业进行资产证券化的一次“破冰”式的创新尝试，为国内住房租赁市场开展资产证券化和REITs的全面启动起到重要的示范作用。

（2）REITs作为一种成熟的房地产金融产品，在国外运行了很多年，表现一直很稳定。中国的REITs起步晚，以后类似项目也会越来越多，面临的问题也有很多。大力发展REITs，不仅能够填补房地产金融领域空白、丰富金融市场，还能在一定程度上通过发展REITs提高房价控制能力。但其快速发展也需要解决相关难题：如何在目标城市以最低的成本、最短的时间觅得最合适的物业，如何实现规模化和精细化运营等？

（3）国内首单长租公寓资产类REITs就是针对住房租赁市场。REITs能帮助长租公寓提供商盘活沉淀资金，但不能解决其收益的问题；国外典型的成功的REITs产品内容里，商业地产是绝对绕不开的，因为用商业地产做的REITs的投资回报要远高于住房市场；这需要提供商的产品创新、需要政策的进一步引导、需要我们对房子的观念的更新、更需要等这块市场的力量进一步博弈。

——南京大学经济学博士生闫东升

首单过审！保租房REITs破冰，租赁行业或轻装上阵谋发展

7月11日，首单保障性租赁住房（简称“保租房”）基础设施公募REITs（即不动产投资信托基金）项目——红土创新深圳人才安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（简称“红土创新基金”）项目获深交所通过，引起业界广泛关注。

这是自2021年6月29日国家发改委发文将保租房纳入基础设施公募REITs一年多以后，第一只获得交易所正式批准的保租房公募REITs。对于租赁行业而言，其将带来哪些影响？又有哪些问题需要厘清？

7月11日，市场上首单保障性租赁住房REITs获得交易所正式批准。 图/IC photo

首单保租房REITs获深交所通过

深交所信息显示，红土创新基金项目已于7月11日获深交所审核通过。这也是市场上首单通过的保租房REITs项目。

资料显示，红土创新基金的主要原始权益人为深圳市人才安居集团有限公司，专项计划名称为“深创投-深圳人才安居保障性租赁住房资产支持专项计划”。据悉，此次深圳市人才安居集团报送的保租房公募REITs项目，分布于深圳市福田区、罗湖区、大鹏新区和坪山区，4个项目建筑面积合计13.43万平方米，共1830套保障性租赁住房。

对此，ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然分析，旺盛的市场需求是支撑保租房公募REITs成功发行的基础，首获通过的该单REITs选取了4个位于深圳核心区域或核心地段的项目，既体现了底层资产布局、类型、规模，作为运营保租房公募REITs表现的前置因素，亦是旺盛、长期持续的市场需求的表现。

出租及续约方面，资料显示，上述4个项目运营时间虽未满3年，但已具备产生持续、稳定现金流的能力。从出租率看，4个项目均已达到较高出租率，截至2022年3月31日，其保租房的出租率分别为99%、99%、100%和98%。从现有租约租赁期限看，4个项目租约期限较长，3年期租约的占比高达98%。

“保租房项目基本均能够在短期内达到稳定运营。”赵然指出，此单保租房公募REITs的成功发行，对于保租房稳定性、增长潜力的问询进行了有力释疑。事实上，根据住房租赁行业特性，项目实际开业后3-6个月即可完成70%以上的房源招租（即出租率达到70%以上），运营1年后基本可以达到出租率稳定的状态。

除了项目租约稳定外，赵然还表示，保租房的运营管理机构能力，也是保证REITs收益率的关键。一般来说，基金管理人都会聘请外部或内部运营管理机构，由其提供标的项目的运营管理服务；而运营管理能力，主要是指收益率的创造和提升能力，具体包括市场定位能力、收益管理能力、运营成本管控能力等指标。

政策暖风频吹，保租房REITs破冰

发展保租房是我国住房制度建设的重中之重。来自住房和城乡建设部数据显示，截至今年1月中旬，全国已有近30个省区市出台了加快发展保租房的实施意见；“十四五”期间，40个重点城市计划新增保租房650万套（间）。

而保租房的发展，离不开金融领域的支持。在明确了保租房的发展规划目标后，政策层面早已显现出对于保租房市场的支持意图，尤其加大了金融支持力度，以促进形成住房租赁市场的长效机制。

今年5月27日，中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通知》（简称《通知》）。《通知》提出，保租房发行基础设施REITs有利于盘活存量资产，回收资金用于新的保障性租赁住房项目建设，促进形成投融资良性循环，有利于更好吸引社会资本参与，拓宽保租房建设资金来源；有利于加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举住房制度，推动实现全体人民住有所居。

《通知》发布当日，首批两只保租房REITs率先上报，中金厦门安居保租房封闭式基础设施证券投资基金、红土创新基金分别于上交所、深交所报送申请材料。7月7日，上交所信息显示，中金厦门安居保租房封闭式基础设施证券投资基金处于“已反馈”状态。

在此背景下，红土创新基金项目于7月11日获深交所通过，这是自去年6月29日国家发改委发文将保租房纳入基础设施公募REITs一年多以后，第一只获得交易所正式批准的保租房公募REITs。

景晖智库首席经济学家胡景晖点评称，如果没有大的意外，红土创新基金的这只公募REITs，也将成为国内首只成功发行的保租房公募REITs，对行业影响深远；希望未来有更多的保租房进入到公募REITs的市场，同时，为了能够促进长租房行业的发展，也希望市场化租赁住房能进入到公募REITs发行。

有望形成可持续商业闭环模式

值得一提的是，作为ABS（资产证券化）的一种形态，一段时间内，我国的REITs都被赋能于商业地产领域，而如今REITs将进入住房租赁市场，这背后有着不同寻常的意义。住房租赁模式是否会在资本市场大放异彩？与此同时，对于轻资产公寓运营企业来说，一条新的融资渠道摆在眼前，它们又将如何布局？还有哪些问题需要厘清？

“从国外的经验来看，房地产领域很多自持的、运营型的物业，包括酒店、养老、文旅、商业、写字楼等，都可以进入公募REITs领域，实现资产证券化。这也是很多开发企业和投资机构的退出路径，希望未来中国的公募REITs能够向房地产更多领域开放，实现开发、投资、运营、退出的一个完整的行业闭环。”胡景晖如是说。

赵然指出，保租房公募REITs对于我国住房租赁行业发展来说，能够使住房租赁企业“轻装上阵”，真正意义上实现“开发、运营、金融退出”的可持续发展的商业闭环模式；同时，公募REITs执行长期投资策略，具备专业的、主动的资产管理水平，有助于住房租赁市场的专业化发展，从而有效缓解整个房地产市场的波动。除此之外，公募REITs的扩募机制，也将形成良性循环，有利于行业规模的持续发展壮大。

“随着公募REITs的陆续落地，资产持有方及基金都会越来越意识到运营能力的重要。而轻资产管理公司的核心模式就是输出运营能力。因此，公募REITs或将进一步拓宽轻资产模式的输出面。”赵然分析称。

不过，在房东东公寓学院创始人全雳看来，尽管很多长租企业将一些租赁住房申请为保租房，或者已经成为保租房，但真正能达到发行保租房REITs门槛的却很少。因此，全雳建议，在稳房价、稳预期、保民生前提下，开发建设运营保租房是非常关键的一个举措。对于从事租赁住房的运营机构而言，建议给予更多资金和政策扶持。

保障性租赁住房REITs陆续落地，企业如何转换经营逻辑？

业内人士认为，保障性租赁住房REITs的上市，拉开行业金融化的大幕。 今年以来，我国住房租赁行业再迎实质性拐点。保障性租赁住房试点40城建设提速，多地陆续公布筹建进度，供给增量迅速扩充。更受业内关注的是，保障性租赁住房REITs（房地产投资信托基金）陆续落地，华夏北京保障房中心租赁住房REITs获批，而之前的红土创新深圳人才安居REITs、中金厦门安居REITs，已完成询价，即将上市。 那么，这是否意味着我国保障性租赁住房REITs将迎来发行潮？市场化的长租房参与主体该如何拥抱公募REITs？从盈利方面分析，公募REITs收益率突破4%的着力点是什么？ 业内人士认为，保障性租赁住房REITs的

存量房改建、长租房“纳保” 保租房或成租赁市场“生力军”

近期，保障性住房租赁市场利好消息不断。 11月8日，建设银行举行住房租赁基金成立发布暨合作签约仪式，300亿住房租赁基金正式落地，将助力长租房市场，增加保障性租赁住房（以下简称“保租房”）供给。与此同时，保租房REITs持续扩容，华润有巢保租房REIT也于11月1日正式获批；各地政策层面也再度传出利好，11月2日，上海市人大常委会对《上海市住房租赁条例（草案）》公开征求意见，对保租房方面亦提出相关规定。 在此背景下，值得关注的是，保租房供给增量持续扩充，未来会否成为租赁市场的主流？哪些区域将是其重点布局之地？又有哪些存量房屋有机会改造成保租房，前景如何？ 机构统计数据显示，截至9月末，旗下房源