广东清远发布关于进一步加强商品房预售资金监管的通知，如何看待此事？

防范“烂尾楼”风险！多地出台商品房预售资金监管新规，具体啥规定？

具体的规定是关于如何严格监管这些预售资金的使用问题。

我们可以尝试这样理解：虽然购房者已经支付了自己的购房款，但因为购房款本身在银行的监管资金账户，对于开发商来说，如果开发商没有达到相应的施工进度，开发商其实没有权利去取出相应的购房款。在这种情况之下，如果包括房建局和银行在内的多家机构提前把监管账户的资金打给开发商的话，这个行为只会导致开发商提前挪用相关资金。因为房地产行业的资金杠杆本身就非常大，所以这个行为会导致很多楼房成为烂尾楼，这也是为什么业主会对此如此愤怒的主要原因。

全国多个城市出台了商品房的预售资金监管的新规。

为了进一步保证各个地区的楼盘正常建设，同时为了有效降低烂尾楼的比例，全国多个城市相继出台了商品房的预售资金监管的新规。在此新规之下，每个楼盘的监管账户的资金将会划分出相应的责任方，当一个部门对相关资金进行审批的时候，这个部门就需要对这笔资金负责。

具体的规定是关于监管预售资金的使用问题。

在所有的规定当中，规定的一切目的都是为了有效监管这些预售资金的使用问题。在此之前，房管局可能会提前批复银行把监管账户的预售资金转给开发商，这个行为虽然可以缓解开发商短时间的资金压力，但却会把制定压力转移到今后，同时也会导致大量的烂尾楼出现。如果能够有效监管预售资金的话，烂尾楼的问题就会变得越来越少。

最后，我觉得很多烂尾楼的责任方确实需要明确划分出来，对于那些监管账户资金已经被动用的楼盘来说，这些楼盘需要进一步追究出相应的责任人。

预售监管资金是什么意思

预售监管资金，是指由房地产行政主管部门会同银行对商品房预售资金实施第三方监管，房产开发企业须将预售资金存入银行专用监管账户，只能用作本项目建设，不得随意支取、使用。
而商品房预售资金是指购房人按照商品房预售合同约定支付给开发商的购房款，一般包括定金、首付款、后续付款、银行按揭付款等，是商品房预售的全部销售收入，在商品房竣工交付前，属于房企预收账款性质的负债。
商品房预售资金监管制度有什么意义?
商品房预售资金监管制度的意义，如下：
1、加强商品房预售资金监管有利于促进原有项目的开工建设，保证项目质量，并如期交房，专款专用可以有效避免开发商因偷挪原有项目建设款项，去投拍新土地或用于其他项目，而影响现有项目的工程质量和交盘时间，从而保障购房人的权益。
2、加强商品房预售资金监管有利于促进开发商快建、快销，避免开发商囤地、捂盘惜售等行为。加强预售资金监管，使得开发商“七个锅盖盖九口锅”的时代不复存在了，开发商要想拍得新土地、建设新项目，就得加快老项目的开工建设、销售回款，从而有利于避免开发商囤地、捂盘惜售等行为。
3、加强商品房预售资金监管有利于增加房源供给，平抑房价。加强预售资金监管使得开发商的资金链收的更紧，在目前楼市宏观调控的大背景下，有可能促使开发商加大促销力度，从而有利于市场上低价房源的增加，有利于平抑房价。

什么是商品房预售资金监管，这个有什么作用

“烂尾楼”主要指被迫停工停建的房地产开发项目和棚户区改项目（市场化运作），其造成了大量的资源浪费，更严重损害了消费者权益。项目烂尾的原因错综复杂，包括资金链断裂、债权债务纠纷、涉法涉诉、建设手续不齐全、政府叫停等内外部原因。由于开发商资金不足在烂尾成因中占比最大，因此成为了各地政府的主要防范对象。

对于开发商资金不足，可以分3种情况看待：一是资金计划出现意外，且预售款垫付和施工方垫资皆无力解决；二是市场环境预判失败，导致预售不畅；三是开发商将数额巨大的预收款挪作他用。从根本上说，是开发商对项目未深入进行可行性研究、市场风险应变能力低和经营不善等自身因素造成的。

针对其中的垫资施工问题，2019年7月1日起施行的《政府投资条例》已立法禁止了政府投资项目中的施工单位垫资施工行为。在这一法律背景下，运用行政手段和金融手段实现对于烂尾风险的长效转移是各地的主要做法。

1、重点监管预售资金

12月13日，西安市住建局发布《西安市商品房预售资金监督管理办法（征求意见稿）》。办法拟对用于支付工程建设等费用的预售资金实施重点监管，重点监管资金额度为商品房开发项目达到竣工交付条件，取得《建筑工程竣工验收备案表》所需工程建设资金总额的1.2倍。

西安的做法主要针对《城市房地产管理法》虽明确要求“开发商必须将预售款用于房屋建设中，不得挪作他用”，但未对由谁监管、怎样监管、监管范围做出说明的法律空白，致力于保证建设工程按期竣工交付，防止资金挪用形成新的烂尾工程。

与西安市采取了相似思路的是今年4月大庆市住建局联合银保监局等部门印发的《关于开展全市房地产“烂尾楼”专项整治的工作方案》，方案要求“严格落实商品房预售资金监管制度，房地产开发企业须将预售资金全部缴入银行专用监管账户，只能用作本项目建设，不得随意支取、另作他用”。将预售资金存入监管账户后，资金收存、支取、使用将处于政府的实时监管之下，违规行为能够得到有效约束。

除了以行政手段保证工程款支付外，金融手段也是多地转移欠款风险的主要措施，包括金融信贷支持力度的加大，以及工程款支付保证保险的应用。

2、信贷支持工程建设

同样在大庆市《关于开展全市房地产“烂尾楼”专项整治的工作方案》中，方案还赞成金融部门在风险可控、商业可持续的前提下，加大金融信贷支持力度，通过信用担保等方式帮助企业解决资金难题。

这主要针对实践中开发商出现资金短缺后个别银行或供应商申请诉讼保全措施，而引起连锁反应最终导致项目烂尾的现象，也与2018年《中国银保监会办公厅关于进一步做好信贷工作 提升服务实体经济质效的通知》提出的“对符合授信条件但遇到暂时经营困难的企业，要继续予以资金支持，不应盲目抽贷、断贷”、“对必要的在建项目要避免资金断供、工程烂尾”一脉相承。

其中，信用担保是保障债权实现、促进资金融通的金融支持工具，主要通过第三方转移信用风险、有效解决中小企业融资成本高的问题。同样在工程建设中，以工程款支付为保证对象的工程合同款支付保证保险也是地方政府预防“烂尾楼”常用的金融手段。

3、保险转移欠款风险

四川省住建厅联合四川银保监局于2019年11月发布的《关于深入推进建设工程保证保险工作的通知》明确要深入推进工程合同款支付保证保险工作，致力于运用建设工程保证保险机制防范和化解工程烂尾风险。

工程合同款支付保证保险，通过引入保险公司作为第三人，确保在开发商未如期向施工方支付工程款时，由保险公司代为偿付、保证工程项目如期开展；也保证在工程建设全过程中，有保险公司对欠款风险进行动态监管并及时预警，通过第一时间转移、分担、防范和化解欠款风险，斩断工程款拖欠带来的债务链。

与四川省采取了同样思路的是同月湖南省住建厅联合省人社厅和银保监会湖南监管局两部门发布的《关于在房屋建筑和市政基础设施工程领域开展建设工程保证保险试点的通知》，通知也提出要试点发包人合同款支付保证保险，推动政府职能转变，充分发挥市场配置资源作用。

这也与各地政府运用行政手段、金融手段防范“烂尾楼”思路一致，都旨在遵循政府与市场、政治运作与社会运行的内在逻辑，把握政府与市场、政府与社会的治理边界。

防范“烂尾楼”问题发生，建立长效机制并实施常态化管理才是长远之计。政府作为宏观调控的主体，用其“无形的手”在预防和复活烂尾楼方面可发挥重要作用；市场作为资源配置的基础性方式和主要手段，也应充分发挥信贷和保险的力量，为工程建设提供资金支持、转移烂尾风险。

商品房预售资金监管调整将缓解房企“困境风暴”？

2月10日晚间，一则全国性商品房预售资金监督管理办法于近日制定出台的消息，一时成为房地产行业关注热点。

消息称，商品房预售金监管办法明确对预售资金规定进行了全国统一，要求预售资金必须全程全额监管，但分为一般监管额度和重点监管额度，其中重点监管额度比例将由市县一级住建部门根据工程造价合同等核定，当账户内资金达到监管额度之后，剩余资金则可以由房企提取使用。

一时间，关于房地产行业将迎来实质性利好的言论甚嚣尘上。那么，预售金监管办法的出台是否意味着全国预售资金监管将大幅放松？房企现金流能否缓解？对此，我们邀请华泰证券地产首席分析师陈慎、广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉、中指研究院指数事业部研究副总监陈文静、易居研究院智库中心研究总监严跃进就相关话题进行了探讨。

中国房地产报：长期以来，部分城市商品房预售资金监管的缺位被社会诟病，也制约着房地产行业的稳定健康发展。此次，预售金监管办法的出台您认为有何意义？这次改革的逻辑是什么？

陈慎： 这次预售资金监管办法出台背景在于，由于房地产行业景气度下行以及房企融资面临严厉监管下，越来越多房企出现现金流风险，这也使得各地出现烂尾楼问题的可能性加大，会造成潜在民生问题。

由于过去商品房预售资金监管并没有全国性文件，制定权都在于地方，则容易造成两个极端：一是持续缺位，部分城市在面临烂尾风险前反应不及时；二是过严监管，部分地方过度升级当地资金监管政策，反而会造成次生的房企现金流问题。此次全国性文件出台，核心逻辑在于给各个地方政府有了统一参考的监管细则标准，一则有助于弥补部分城市缺位，二则有助于修正部分城市过严政策，给予房企合理的预售资金提取空间。

李宇嘉： 我国商品房预售管理办法对预售资金监管的规定，具体由各地制定本地的预售资金管理办法。但是，从近期风险案例看，普遍违规挪用预售资金，地方监管的有效性需提高。

近年来，商品房风险不断发生，各地烂尾楼明显增加。未来，房地产大量竣工交付，前期加杠杆、挪用预售资金的现象很普遍，可能还会出现烂尾、交付难问题，需要专门对预售资金监管进行重新设计。另外，现在地价比较高，开发商资金链比较紧张，如果还沿用过去的监管模式，加上各地资金监管普遍加强，可能不利于防风险，也不利于房地产企业良性循环。

严跃进： 商品房预售资金监管政策的推出与房企资金回笼和去年市场情况相关。近年来根据房企预售环节暴露出的问题也进行了进一步考虑。现在推出商品房预售金监管办法有两个目的，一是规范银行行为，将资金更好的用于开发商；二是从开发商和政策推出方的角度来看，金融政策、发债政策宽松的同时，适当放松预售资金的使用政策，为房企创造更好的营商环境，支持商品房市场以更好满足购房者合理住房需求。

中国房地产报：当前商品房预售资金监管存在哪些痛点和难点？容易出现哪些问题？

陈慎： 自从部分知名房企发生流动性风险后，各地普遍升级预售资金监管政策，我们认为难点在于如何平衡好监管尺度。部分城市过度升级商品房预售资金监管政策后，使得预售制度变相成为了现房销售制度，使得所在城市房企现金流进一步吃紧，反而造成更多现金流风险，如何保证当地项目顺利交付，又不给当地房企多大压力，这是很多地方政府需要优化和思考的命题。

陈文静： 主要痛点和难点在于，商品房预售资金监管力度和范围如何更加合理地设定，确保项目顺利竣工的同时，提高预售资金的使用效率。

部分城市过于宽松的商品房预售资金监管或者资金监管缺位下，一旦开发企业资金出现问题，项目顺利完工将受到严重挑战，购房者合法权益无法得到保障，上下游供应商合法权益亦无法保障，房地产上下游资金链将受影响；另一个角度看，购房者置业情绪将受到拖累，入市节奏亦将明显放缓，进一步加剧企业的经营性现金流回笼压力。

部分城市在“保交付”压力下，过度收紧预售资金监管政策，一定程度上加剧了企业的资金压力，预售资金循环使用效率降低，亦不利于行业循环发展。

李宇嘉： 当前预售资金监管主要容易出现以下三个方面的问题：

一是挪用预售资金扩大投资，相当于“加杠杆”，对扩大卖地卖房、提高地价房价、增加贷款收益都有好处，有的地方强监管积极性不高，挪用预售资金扩大投资有利于银行存贷款业务，施工和监理单位比较弱势，也会配合开发商套取预售资金。

二是开发商融资渠道多元化，包括商票、供应链融资等，且相互之间没有信息共享，每一个融资渠道都拿预售资金作为还款担保，导致预售资金覆盖不了。当出现问题，大家都来查封预售资金账户，这时由于账户在银行那里，住建部门相对弱势，最后就导致交付难、烂尾现象。

三是容易出现忽左忽右现象，即希望地产投资增长，卖地增加时，就忽视预售资金监管，导致套取和挪用现象普遍；当担心交付难的时候（比如当下各地重视保交楼），就超额监管，正常的提取也无法实现。

中国房地产报：有消息称，商品房预售金监管办法将统一对预售监管资金监管额度等基本标准进行明确，并提及在达到监管额度后，剩余资金可由房企提取使用。您如何看待这一要求？

李宇嘉： 本来也应该这样。哪些能提、哪些不能提，什么时候能提，什么时候不能提，有哪些例外提取的情况等，这些都应该以规范的文件确定下来。比如，重点监管资金（含农民工工资的工程款）严格按节点提取，资金按流程就可以提取；到了节点就能提取，不到节点就不能提取，拖欠工程款、农民工工资的就不能提取。

未来，商品房预售资金监管的原则是规范和透明、“既管好又不管死”。管好，就是严格专用账户，专款专用，资金闭环运营，不能挪用、套取，严格按节点使用，确保交付、房屋质量，这是本源。“不管死”，就是到了提取节点、超过监管额度的、有银行保函保证的、企业信用优质的（比如三A信用等级的），都能提。但本质上，预售资金优先保障项目竣工交付及与此相关的一切资金支出。

陈文静： 对商品房预售监管资金监管额度等基本标准进行明确，有利于地方政府责任落位，对基本的内容统一要求后，亦给各地政府因城施策预留了空间。另外，这一办法提出在达到监管额度后，剩余资金可由房企提取自由使用，一定程度上将对当前部分城市过度收紧的监管政策进行纠偏，有利于提高资金使用效率。

中国房地产报：最近，多个城市先后发布了升级版商品房预售资金监管的相关规定，其中有城市选择加强监管，也有城市选择放松预售资金规则。结合商品房预售金监管办法，您认为未来地方政府该如何参与其中，促进房地产业健康发展？

李宇嘉： 对商品房预售资金监管要正本清源，还是要回到我们为什么要搞商品房预售制度（而不是选择现售）本源上。搞预售目的是“降低房屋成本、增加住房供应”，但在这很大程度上是从开发商利益考虑的，怎么保障小业主的利益呢？那就“专用账户，专款专用”，既不能因噎废食，取消预售制度；也不能不好好监管，而是两个方面都要结合起来。

做到这些，一是完善预售资金监管办法，把规则搞清楚，哪些资金要监管、什么时候监管，什么时候提取，提交什么材料才能提取，谁来监管等；二是加强与监管账户银行的合作和分工，二者目标应该统一，房子烂尾了，对银行债权保护也不利；三是预售资金监管与预售申请结合起来，预售门槛不能放松，否则就是纵容开发商挪用预售资金。

严跃进： 在实际操作过程中，政策的松紧要依据实际情况来判断。松主要体现在，这些资金需要尽可能流入到房企，让房企能够更好的用于工程建设，防范账户封锁、司法拍卖、查封预售资金监管账户等行为。同时，紧的方面也会继续延续，继续防范开放商资金违规挪用等行为。

按照地方政府角度去理解，政策制定相对更严格也是合理的，其主要目的是为了防范各地出现烂尾风险。根据去年出台的预售资金监管政策的主流基调来看，主要是以收紧为主，结果导致企业资金更加紧张，因此政策应该与市场的周期相吻合，与房地产行情更加吻合。政策原文中也提及要“改变原有各地商品房预售资金监管责任不清的情况，督促和检查预售资金监管的实施情况”，这一方面也与银行密切相关，部分银行没有及时将开发商资金纳入监管账户，同时也随意克扣预售监管资金，从这一角度来看需要政策进行纠偏，这也与前文所提到的明确真正的监管者相联系。

中国房地产报：有说法认为随着商品房预售金监管办法的出台，将给房地产市场带来大量流动资金，房地产行业将迎来转机，也会在一定程度上改善房企资金状况。对此如何看？

陈慎： 我们认为必须认清当前房地产行业的大势，首先，景气度仍未改善，房企去化依然低迷，房企现金流风险依然未能解除，所以全国预售资金监管是不会大幅放松；其次，全国政策下发后，还得看各个地方政策细则执行，因此带来大量流动资金的说法我们持保留态度。

但房企现金流出现边际改善的趋势是一定的，与此同时我们认为更需要重视其信号意义：一是房地产改善政策正从金融端迈向需求端；二是此次政策酝酿于1月份，落实在开年，也说明监管层稳增长的迫切性，后续可以期待更多的房地产稳增长政策。

李宇嘉： 此次政策的推出是正本清源，建立长效机制，完善监管制度，加强制度和政策的执行，推进信息透明，加强监管合作。该提的提，不该提的就不能提，并不是为了给开发商纾困。

陈文静： 商品房预售资金监管办法的出台一定程度上有利于缓解企业资金压力，但去年下半年以来部分房企违约导致地方政府对房企的信任度明显减弱，对于资金压力较大或者负债较高的企业来说，政府预售资金监管或难有明显改善。“保交付”的目标不仅仅局限在一个楼栋，项目相关配套建设的顺利完成同样重要，因此，预售资金监管范围很难大幅放松。对于经营稳健企业，本次政策的出台或有利于企业资金循环使用。因此，在地方因城施策下，本次政策出台对监管资金释放的额度或有限。

另外，近年来房地产合作开发项目较多，合作方风险导致部分项目受到影响，当前合作开发企业之间信任度偏弱，各方对共管账户下的资金监管要求提升，本次政策出台对这部分监管资金的释放亦有限。

综合来看，本次政策意在推动行业监管回归理性，结合当前时点来看，有利于稳定市场及企业预期。但合理的预售资金监管是保障项目顺利竣工的关键，政策仍明确各地资金监管要“保交付”，维护购房者合法权益，预计在各地政府因城施策下，基于房企流动性风险尚未完全出清等情况，本次政策对企业资金压力的缓解或将相对有限，对于各地执行尺度及实际政策效果仍需理性看待。

防范烂尾楼风险！多地出台商品房预售资金监管新规

因楼盘停工、交房延期，近期多地出现由购房者发起的“强制停贷”现象，引发各方关注。近日多地也已出台相关措施，防范商品房延期交房等问题。

7月14日晚间，西安市住建局等五部门联合出台13项措施，旨在有效防范商品房延期交房增量问题；汕头市住建局发文，强调“商品房预售款专款专用”，购房者需按照合同将资金打入监管账户。

此前的7月11日和12日，深圳龙岗和汕头也分别分发文，进一步加强对商品房预售资金监管、以及房地产项目全周期监管。

“各地对于此类预售工作的规范和管理具有积极作用，有助于防范一些违规楼盘进入楼市，导致风险传导到购房者。此类做法也是对后续房企销售方面的规范，有助于堵住违规的楼盘入市，防范形成烂尾后风险的转移。”7月14日晚间，易居研究院智库中心研究总监严跃进接受《每日经济新闻》记者微信采访时表示。

多地加强预售资金监管

记者梳理发现，在各地近日出台的商品房预售资金监管新规中，大多对资金的入账及提取作出了明确要求。

如西安发布的《关于印发防范商品房延期交房增量问题工作措施的通知》要求，商品房预售资金（包括定金、首付款、购房贷款及其他形式的全部房款）应全部直接存入专用监管账户进行监管，开发企业不得直接收取或另设账户收存购房人的购房款。

同时严格拨付标准。商品房项目完成主体结构验收前，累计使用重点监管资金不得超过总额的50%；完成竣工验收前，不得超过95%；完成竣工验收备案前，不得超过99%；不动产首次登记后，可以提取剩余1%。其中，7层以上的建筑，总层数达到1/3、2/3前，累计使用重点监管资金分别不超过总额的20%和35%。

此外还提到，银行若擅自拨付预售监管资金，将负责追回；不能按期交房并造成严重社会影响的企业将被列为信用差企业公示。

来源：西安市住建局网站

而汕头市住建局则在《商品房预售款监督管理暂行办法》中提到，在开发商取得《商品房预售许可证》前，不得收取预售款；商品房取得《商品房预售许可证》后，才能将监管账户用于收取预售款。

同时对于开发商可提取的具体额度也作出明确要求。其中，项目预售批准后至完成三分之二结构工程时的楼栋，最高提取额度为楼栋总造价的50%；完成三分之二结构工程后至封顶的楼栋，最高提取额度为楼栋总造价的65%；封顶后至完成外墙工程的楼栋，最高提取额度为楼栋总价的85%；外墙工程完成后至竣工备案后，最高提取额为楼栋总造价的95%。

来源：汕头市住建局网站

7月12日，河北省沧州市住建局发布《关于征求（征求意见稿）意见的公告》指出，设立监管账户后，在商品房买卖合同中须注明“购房款不进入监管账号，此合同无效，买售双方可随时解除”字样；未设立监管账户的项目，相关部门不得办理商品房预售许可和商品房网签备案。

此外，上述意见稿还指出，商品房预售资金应全部存入监管账户，由监管银行对监管账户中用于建筑施工、设备安装、材料购置、配套建设工程等费用的资金额度进行重点监管。

7月11日，深圳市龙岗区发布《关于进一步加强房地产项目全周期监管的指导意见》，对加强土地使用源头管理、强化产业项目监管和同步共享预售许可信息等方面均作出了明确要求。

专家建议：谁审批谁负责

对于各地加强商品房预售资金监管的消息，7月15日下午，中原地产首席分析师张大伟在接受《每日经济新闻》记者微信采访时表示，加强预售资金监管其实是一个老生常谈的话题，早在2003年央行出台的【121号文件】中就明确表示，“只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款”“企业将贷款挪作他用的，经办银行应限期追回挪用资金”。

在张大伟看来，如果按照上述政策执行，是很难有烂尾楼的。“预售资金的提取必须符合建设进度，因为建设到什么程度是一目了然的事情。比如建设到30%才允许提一部分钱，而不是用这个监管账户的钱先提出来去建设30%的开房屋进度，应采用谁审批谁负责的原则。在这个游戏规则里面，需要防止银行既做裁判员又做运动员，这才是问题的关键。”

严跃进则表示，从各地对于商品房预售资金监管的各项内容中，对于预售资金监管的表述是最多的，这也反映出政策的核心点。此外，部分城市对资金全额入账、严格拨付标准、强化技术支撑、加强财务核对、夯实银行责任也作出了要求，这其实也是一个比较新的和全面的预售资金监管政策内容。

“其中，资金全额入账、严格拨付标准、夯实银行责任是对购房者提出的要求，在部分城市的监管要求中也被写入了相关内容。而强化技术支撑、加强财务核对是创新内容，说明管理层当前对于此类预售资金监管方面提出了创新要求，有助于更好落实资金监管的工作。”严跃进续称。