25 万亿存量房贷降息 9 月 25 日起正式实施，将会给借款人带来哪些实惠？购房者到底能省多少钱？

光大银行确认「固定利率房贷也可申请降低」，将带来哪些影响？

观点网讯：9月4日，中国光大银行官微发布存量住房贷款业务利率调整问答。 光大银行表示，固定利率客户可以向光大银行申请降低首套房贷款利率。调整后，利率类型仍为固定利率。光大银行称，正在抓紧制定具体实施细则和准备工作，将按人民银行要求在9月25日可提供服务。 据悉，2019年8月，央行发布房贷利率新规，房贷利率正式挂钩LPR。

9月25日起实施！两部门发布通知：降低存量首套住房贷款利率

8月31日晚间，中国人民银行、国家金融监督管理总局两部门连发两条重磅通知。一是9月25日起可申请降低存量首套住房贷款利率，二是统一全国商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限：首套20%，二套30%，并将二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率加20个基点。

新政一出反响热烈，不少高利率购房业主都激动的询问执行细则。工商银行、农业银行、建设银行等多家银行也相继发布公告，表示“将依法合规开展好利率调整工作。”

商贷最低首付款比例调整为首套房20%

8月31日晚，调整信贷政策、明确降低存量首套住房贷款利率等信息发布后，立即引发了购房者广泛讨论。而青岛早在6月初，非限购区域商贷首付比例已经调整为首套20%，二套30%。因此，降低存量首套住房贷款利率，对于还在还贷的青岛购房者是实实在在的好消息。

就调整优化住房信贷政策有关问题，下面来划重点。

问：此次差别化住房信贷政策调整优化的重点是什么？

答：一是统一全国商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限。不再区分实施“限购”城市和不实施“限购”城市，首套住房和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限统一为不低于20%和30%。

二是将二套住房利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）加20个基点。首套住房利率政策下限仍为不低于相应期限LPR减20个基点。

各地可按照因城施策原则，根据当地房地产市场形势和调控需要，自主确定辖区内首套和二套住房最低首付款比例和利率下限。

问：哪些存量首套住房贷款可以申请降低利率？

答：一个关键词，那就是首套房房贷利率。符合条件的存量首套住房贷款是指，2023年8月31日前金融机构已发放，已签订合同但未发放的，以及借款人实际住房情况符合所在城市首套住房标准的存量住房商业性个人住房贷款。

也就是说无论是你贷款的时候是首套房房贷，还是你贷款的时候，按照当时“认房又认贷”的政策属于二套房房贷。按照新的认房不认贷的政策，可以符合首套房房贷标准的，都可以向银行申请去下调房贷利率。

问：如何跟银行协商降低利率呢？

答：有两种方式，一种是直接去申请调整房贷利率水平，第二种就是去申请一个新房贷，去置换之前利率比较高的房贷。具体下降多少要和银行的协商决定，但是调整之后的利率，不能低于原来贷款发放城市首套房住房贷款利率政策的下限。新发放贷款只能用于偿还存量贷款，仍纳入商业性个人住房贷款管理。

多家银行发公告“将依法合规调整”

随着央行政策出台，农业银行、工商银行、建设银行、平安银行等多家银行相继发布公告，表示“将依法合规开展好利率调整工作。”

工商银行南京路贵都支行的工作人员表示，现阶段咨询存量首套房贷款利率的客户较多，但目前还没有具体的实施细则。“对于“存量首套”中“首套”的定义，该工作人员表示，“就是看当时办贷款的时是否按照‘首套’来办理的，具体的界定方式还是以实施细则为准。”

对于执行细则，建设银行青岛南京路支行的工作人员同样表示，“正在紧急制定政策。”对于央行等发布通知——“在贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。“中提到的“贷款利率下限”，该工作人员坦言“还在等通知。”而据了解，在此前的政策调整中，青岛首套房贷利率已经下调为4%。

多位银行工作人员都建议，“请大家多关注手机银行、微信公众号等，届时可以按照指导操作。”

存量房固定利率如何调整

固定利率贷款也可按要求转换为LPR定价的浮动利率贷款，再进行存量房贷利率调整。

根据《通知》自9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，协商变更合同约定的利率水平。

在此次实施细则中，多家银行也明确将于9月25日进行调整，调整后于当日起按新的利率水平执行。值得一提的是，为提高效率，多家银行原则上均采用统一批量的方式主动调整存量贷款利率。

而对于“二套转首套”的存量房贷，或不良贷款归还积欠本息的存量房贷，则需由借款人向银行主动申请利率调整，审批通过后再进行集中调整。

此外，固定利率贷款也可按要求转换为LPR定价的浮动利率贷款，再进行存量房贷利率调整。例如，农业银行明确符合首套住房贷款利率政策，且未以LPR为定价基准的固定利率贷款或参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款客户，需申请转换为以LPR为定价基准后，再进行利率调整。

整体来看，各家银行调整规则基本一致，均作出了批量调整安排。对于符合调整范围的首套房贷利率，无需借款人提出申请，将由银行按照调整规则统一批量调整，并变更合同利率。

首套房贷款客户无需提供相关材料，但符合要求的二套房贷借款人，需要提供比如当地房屋管理部门出具的房屋套数查询证明等。

多家银行表示，符合调整范围但有拖欠的贷款，原则上还清拖欠前暂不调整，还清拖欠后可以调整。实际执行需根据具体情况判断，可咨询贷款经办机构。

调存量的原因

居民提前还贷潮仍在持续，存量房贷降成本或是“破局”关键。居民资产端和负债端的利率“倒挂”是引发居民提前还贷潮的重要背景。

实际上从去年2月开始，就首次出现了居民中长贷单月负增长的情况。居民提前还贷的现象依然“高温难降”，对银行的收益和稳定性持续造成影响。随着资产端收益率的回落，负债端成本却相对刚性，使得居民倾向于重构资产负债表、提前偿还贷款。

作为居民部门资产端的最大组成，房地产资产的价格预期已发生了调整，近两年70大中城市的房价同比也进入了负区间。同时，随着市场化利率的走低，其他的金融产品提供的回报率相比往年也要偏弱，典型的例如余额宝的年化收益率已长时间低于2%、无风险的存款利率也接连下调。

在负债端，我们主要考虑占比接近8成的房贷成本。我国的房贷利率是有管理的，尽管市场利率已经回落，房贷利率的调整幅度却较为有限，尤其是存量部分的房贷。2021年底，新发放的个人抵押贷款利率高达5.63%。

去年以来，新发放的房贷利率已经有了比较明显的回落，截至今年3月，新发放的平均利率相比21年底下行149bp。但存量房贷方面，点差是固定的，因此仅跟随5年以上LPR利率调整了45bp（截至7月）。

因此，要减缓提前还贷的趋势、稳定融资需求，有必要同步调整居民负债端融资成本，尤其是存量房贷利率存在明显的调整空间。另一方面，房地产政策也在“调整优化”。近月，30大中城市商品房成交数据显示地产市场依然偏弱运行。

而7月政治局会议新增表述“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策”。对房地产的定调已在积极变化，存量房贷利率的调整也能够降低居民购房成本及利息负担，有助于稳定地产市场。

央行再降息：百万房贷月供再降近百元，对购房者会有什么样的影响？

其实降低房贷利息对于购房人的影响都是好的，毕竟降低了利息以后还贷款的时候压力也会少很多，而且对于刚需买房的人来说也算是一个福音，毕竟现阶段能够全款买房的人还是少之又少的。具体如下细说：

一，降低贷款利息，对于买房子的人是好事儿，这样利率低以后还款也少一些。

这次降低利息其实对于购房者来说是个福音，因为这就说明买房子后还的贷款会少很多，虽然贷款的利率还是一样的多，但是对比之前的利率，却有了很大的不同，对于那些工资本身不太多，但是还想买房的刚需人群来说，如今买房还的贷款是比前几年少了好几十万的，算是将一些压力都分散了，之前买一套房子的钱，如今都能够将装修和家电添置上了，也算是国家为了让那些没有房子居住的人找了一个实惠的解决办法。

二，利率降低后每个月还款的数额也就少了，也能够侧面降低一些生活的压力。

虽然这次降息很多人都不理解，但是对于想买房子的人来说是真的很实惠了，因为房贷只要签订了，那么后续基本上都不会变动，如今的利率是多少等于未来几十年还贷款都是用这个利率，所以不仅是这次买房子的时候便宜了很多，后续还贷款的压力也会少了很多，对于那些靠着死工资过日子的人来说，这种利息就等于是投资赚到了钱一样的高兴，毕竟利息降低后每个月还的钱就变少了，这样家里也就能够多添几个菜，孩子也能够多报两个补习班了。

最后：

其实最重要的是降低房子的总价，否则就算是利率降得再低也于事无补，毕竟这本金的数额就够我们普通人喝一壶的了。

央行降息，对已经按揭买房的人有啥影响？

央行降息降准对已贷款买房的房贷影响主要在于房贷基准贷款利率的变化。随着房贷基准利率的变化，在下一个年度，购房人每月所交还的月供金额可能会相应地减少。 购房的利率是在基准利率的基础之上进行上浮和下浮的。当政府希望对房市进行调控，减少购房者的购房数量时，就会上浮利率；当政府希望通过房地产市场来刺激需求拉动消费时，就会对基准利率进行下调，从而刺激购房者购买房屋。 央行降准降息就是希望原来银行的存款准备金能够流动到市场当中去，使经济能够运转起来，为经济进入活力。因此，央行的降准降息将会直接影响到包含四大行和商业银行在内的手中资金数量的增加，而四大行和商业银行也会相应的降低存款利率，推动这部分资金注入到