广东酝酿一支 300 亿母基金，这对相关市场带来哪些影响？

建行宣布成立300亿基金，投向楼市，将会给房地产市场带来哪些利好？

进一步缩小空房面积，房地产市场迎来新转机，存量住宅开始变成租赁房间后，有利于房地产商寻找新出路。

建设银行发展至今，曾多次提出优质项目和优质方式，其中包括在房地产行业投资300亿元。建设银行提出该项目的目标非常准确，市场化租赁环境得到大改善后，将会增加各大小区中的实际住房面积。租赁不等同于房地产公司失去对房屋的决定权，而是以另外一种方式和建设银行展开合作。

第一个好处：房地产公司寻找新出路

以目前的情况来看，多地房地产公司推出优惠政策，但是大部分房地产公司还处于被动的状态中。一是公司缺乏稳定客源，二是降低房屋价格或将影响公司收入。现如今，房地产公司只能不断寻找新的出路，其中包括与银行建立合作关系。建设银行与房地产公司签订合约后，将会在各大城市增加租赁房屋面积。

第二个好处：优化租赁市场房屋环境

租赁市场中，房屋质量参差不齐，房屋面积有大有小。可是，消费者更加喜欢质量更好的租赁环境，无论是大城市租房者，还是小城市房间居住者。建设银行提出该投资项目后，将释放出良好信号。房地产公司为其提供稳定房源，进一步丰富租户选择，增加租赁房屋环境优势。

总的来说，当房屋销售遇到瓶颈时，房屋租赁或将成为房地产商的一大前进方向。此处指的是官方统一向外出售房屋，并不会影响房屋产权和房屋完整性。只不过官方与公司进行合作，从而将空置房间实现最大使用化。久而久之，租户面对多重选择，更能遵从本心，从而获得质量上乘的新房租赁机会。

建设银行拟出资设立住房租赁基金，对房产和租房市场有何影响？

就这种存量资产改租房的做法，实际逻辑不难理解。
现在的房地产市场，需求少了，供给多了，房子不好卖了，要跌价，但不能跌，所以银行出手买一
点，稳住房价，吸引购房者再跟一波低情商事成之后，银行的钱如数奉还，购房者的钱三七分成。
高情商稳住房价就是稳住信心，地方当买方又当卖方，左进右出就把房给卖了。
但现在有个问题是什么呢银行当买方，买谁的？

这里面会不会出现各种不该买的买，该买的不买的情况呢这里面的价格，如果参照市场价，那卖方卖给谁不是卖，为什么要卖给银行，如果高于市场价，那
银行为什么要套高价买呢。
信息还是要透明一些会好点。
但话又说回来，即使就算这样，我也不觉得这能稳住。
一个是钱不够，300多亿看上去不少，但分一分没多少，提振信心可以，但真让购房者拿出真金白
银跟投，我看也很难做到。

一、租金的问题，如果目的是为了拿出租赁，那么天然就会冲击租金市场，但现在问题在于，
如果租金再跟着下降，那么房产价格还能稳住嘛 归根到底，房地产还是一个看人口问题。
没有人，就没有需求，没有需求，就维持不动价格。对房地产市场而言，该租赁基金通过并购房企存量资产主要是现金流压力较大的房企存量资
产，帮助问题房企相对平稳地退出市场，将房企风险向整个住房体系和金融体系的传导链条斩断。

此外，从新房供给角度来看，这部分供给退出一手房市场，将降低新房供给，有助于在短期内稳定
当地一手房房价，便于其他稳健经营的房企的存量项目顺利退出。但从中长期来看，随着未来大量
的优质廉价租赁房产入市，将有效压制当地租金价格，也会降低刚需购房需求，反过来对二手房价
格产生压制。所以，从中长期来看，上述区域的房价大概率长期处于低位。
当然，我们要关注区域分化问题。

二、出问题的项目多集中于二三线及以下城市，所以300亿住房租赁
基金也主要对二三线及以下城市的房地产市场带来影响。
对于需求一直坚挺、房价一直坚挺的一线城市而言，烂尾项目本来就很少，自然也不受住房租赁基
金的影响。
未来，国内房地产市场的分化趋势将进一步加剧，不同区域的地产项目保值增值效果将有很大的差
异。

大概率会成为托市的手段，
托市也不要紧，但千万别拿储户的真金白银去接盘，
比如购买本行有贷款的楼盘，不用计提坏账，还能增加拨备覆盖率，银行的指标更好看了，
再搞点骚操作，比如
租赁基金的底层资产虽然是固定资产，但不折旧，反而按可出售金融资产算估值。而供给长期不足，住房金融有不断的在利率低的环境下，借钱成本低廉！

三、甚至贷款的灵活程度让人
发指，所以这就造成了居民不断加杠杆的诱因，而房地产税收又是重交易轻保有的环境，嘴上说的
是抑制炒房。但财政收入严重依赖地产，而住房保障制度是租金低廉，但是供给是完全
跟不上的，住房租赁口径就仅仅为公房为辅，个人出租为主的形式。基金管钱没问题，投资也没问题，但改造这件事干不了，谁来干，谁来把存量资产改造成可
租赁的住房，基金的架构设计根本就没有这种功能和能力。改造完之后谁来运营，基金也根本没有
这种功能和能力。

应该说，相较于其他银行，建行起码是已经在尝试深入房产租赁这个市场了，他们确实进入了租房
产业链，而不是仅仅在金融端提供支持。
而且由于背后的银行板块支持，所以他们在房源、资金等方面比传统的租房平台具有优势。
包括这次的300 亿住房租赁基金也是如此。
房源是所有租房平台绕不过去的坎。
拿不到稳定低价的房源，你就做不下去，最后只能变成拆东墙补西墙，击鼓传花。

四、直到跑路走人异
地鸡毛。
而建银就不太存在这方面的问题。但是，相较于其他专业的租房平台，他们在房子的运营管理方面仍有很大欠缺。
给我的感觉的是，他们依然是在玩金融，只不过是套了一层租赁的皮肤。
当然这不怪建行，毕竟他们最熟悉的领域就是这块。
说白了，租房市场是个投入大、细节多、回报慢的行业，对日常运营管理和资金投入都有很高的要
求。
而搞租赁的，不太会搞金融；
搞金融的，不太会搞租赁。

在各方共同努力下，各地保交楼工作取得积极进展，但仍然存在资金压力，目前看专项借款能
用的范围相对有限，主要用于资金能够平衡的优质项目。不过，专项借款的落地释放了积极信号，
将促使各地加快政策落地速度，后续有关部门应发挥合力进一步加大资金支持规模，保障项目复工
复产，及时交付。
对于本次投资对建行的影响。

公告称，通过出资设立基金，深入推进住房租赁战略实施，以市场
化、法治化、专业化运作，收购房企存量资产，与有关方面加强协作，助力探索房地产发展新模
式，促进房地产业平稳健康发展。同时，建行将充分发挥集团优势，推动住房金融业务向覆盖租购
两端、服务存量转型升级的模式发展，形成集股权投资、资产并购、信贷支持、租赁运营、REITs发
行等为一体的全方位住房金融服务体系，持续巩固建行在住房金融领域的差异化竞争力。

建设银行拟设立300亿住房租赁基金，这释放出了怎样的信号？

这释放出的信号就是建设银行要加大与房地产行业的深入合作，这样能够保障民生。

截至目前，全国已有25个城市推出了租赁住房，合计提供房源近60万套。这25个城市分别是：上海、北京、深圳、南京、杭州（含青浦和萧山）、广州、天津、重庆（含渝北和万州）。随着这些热点城市政策的不断加码，住房租赁市场的发展也成为了中国房地产市场中最受关注的问题。

而在此背景下，建行和万科共同设立300亿规模的住房租赁基金，为其提供资金支持，这在国内其他银行与房企之间尚属首次。据了解，此次建信房地产信托投资基金公司与万科共同设立300亿住房租赁基金是建行与万科在“住房租赁”领域合作上的又一重要举措。一方面，为了助力万科等地产企业积极参与“双万亿计划”，推动存量房屋盘活存量资产；另一方面是为了提高资金使用效率和资产质量，建行和万科双方也在积极探索多种模式。比如建行就率先提出了“两个合作机制，一个是银团贷款机制”；万科则要求通过银团贷款方式为“租购并举”做好服务；同时还和光大银行及中银国际进行了合作。

总的来说，建行作为大型国有银行之一非常重视“两个合作机制”的落地工作。去年9月末，建行就曾表示将与光大银行于10月底前开展一项银团贷款业务。建设银行一直希望与国有企业合作成立一家专门从事住房租赁项目融资的金融机构。对于此次建行和万科合作投资建信房地产信托投资基金公司300亿资金而言，也是如此。在未来建信房地产信托股份有限公司将更好地发挥建信资金优势、建设银行强大品牌和住房租赁业务优势等方面的作用，助力国家建设“双万亿计划”顺利实施。

投资分级基金A应该注意什么？

对于分级A，可遵循四个原则来把握。流动性对于分级A类份额投资者而言，一定要选择流动性好、交投活跃的分级A。大调整以来，尽管分级A的投资价值逐渐被小伙们所挖掘，但由于分级基金合并后的套利空间不大，套利盘买A类基金的动力减弱，分级A类基金的成交额骤降，前期分级A类基金动辄上百亿的日成交规模已不复存在。分级A的流动性不断萎缩，目前分级A每日整体成交额仅为前期高点的十分之一左右，日成交额超过千万的投资品种所占比例仅占20%左右。

因此尽量回避类似于上述诺德300A这样的品种，因为其走势已经完全脱离了基本面，选择日成交量在千万之上的品种。隐含收益率在流动性无忧的情况下，自然是要选择收益高的分级A，就目前市场的情况而言，主流的分级A可以分成一年期定期存款利率3、3.2、3.5和4等几个品种。近期大盘一步三回头，3000点岌岌可危。买入分级A“对冲”也要注意很多问题。买入分级A合并赎回止损，并不一定能有效挽回损失。对于濒临下折分级B份额的持有者而言，如果想买入分级A合并止损，最好是A份额和母基金均处于高折价状态，才能达到合并赎回止损的效果。从目前情况来看，近期市场濒临下折的几只分级基金，无论是A份额和母基金整体溢价率，均处于小幅折价状态。因此，买分级A并不一定能起到止损的效果。股市强弱股市走势是影响分级A表现的最大不确定性因素。分级的A价格受母基金与B价格的影响，而母基金与B价格又与股市走势密切相关。由于折溢价套利的存在，母基金较高的折溢价水平不可持续，A折价率与B溢价率大致接近，因而分级A与分级B呈现“你强我弱”的格局。

关于基金的问题

设您有一笔钱想投资债券、股票啦这类证券进行增值，但自己又一无精力二无专业知识，三呢钱也不算多，就想到与其他10个人合伙出资，雇一个投资高手（理论上比我还高点的），操作大家合出的资产进行投资增值。但这里面，如果10多个投资人都与投资高手随时交涉，那事还不乱套，于是就推举其中一个最懂行的牵头办这事。定期从大伙合出的资产中按一定比例提成给他，由他代为付给高手劳务费报酬，当然，他自己牵头出力张罗大大小小的事，包括挨家跑腿，有关风险的事向高手随时提醒着点，定期向大伙公布投资盈亏情况等等，不可白忙，提成中的钱也有他的劳务费。上面这些事就叫作合伙投资。 将这种合伙投资的模式放大100倍、1000倍，就是基金