房企风险持续爆发，浙江房企佳源创盛 10 亿元中期票据违约，此轮地产行业「违约潮」还将持续吗？

2022年是不是买房的好时机？你有买房的打算吗？

2022年是不是买房的好时机？

其实对于需要买房的刚需人来说，不管是高价，还会低价，到了需要的时候不管时机你都得买，只不过你买房的时候是不是遇到了好政策，实属运气，其实2022年就是一个买房好时机。

先来回忆一下2021楼市。

一、2021年的楼市动荡

2021年上半年楼市快速增长，到了下半年直接腰斩。

原因是由于疫情后货币环境较宽松，经营贷等各种投机投资资金流向楼市，叠加一线城市“学区房”热，全国一线及核心二线城市的新房和二手房价同步飞涨，尤其是珠三角和长三角更为明显。

2021年大城市的楼房成交量并不理想，特别是二手房这块业务的保费量直接比腰斩还惨，一降再降，从2万套左右，直接降到1万套左右，甚至月成交量低于一万，更别说二三线城市的二手房成交了，个别区更是半年没一个。

当然做最主要的还是银行杠杆率太高，而超八成杠杆全部流入房地产行业，更可怕的是，购房需求的放缓迹象已经开始显现，一旦后期居民购房需求跟不上，资产价格在上涨到难以承受的程度时，那么开发商和银行手中的杠杆就会雪崩式崩塌，必然会发生暴跌，仿佛气泡破灭，经济开始由繁荣转向衰退，人称“泡沫经济”(Foam Economy)。

这也是为什么二手房速冻，新房降温，房企资金无法回笼，房企债务危机立刻到来的原因，现金流枯竭，无法良性循环，某大就是例子。

住建部开始严控炒楼，哄抬价格，约谈炒房客、房企、银行，银行不得不踩急刹车了。

二、2022楼市将是平稳的一年

为什么这样说？

虽然出台了“限涨“政策，但是很多地方也推出“限跌”政策，以确保楼市的稳定，经过了2021的动荡，稳定持续性是必然的。

2月24日，国务院新闻办公室举行发布会。

住建部部长王蒙徽对2022楼市重磅定调，主要为两个方面：

第一，就是保持调控政策的连续性和稳定性，增强调控政策的精确性和协调性。

第二，就是继续稳妥实施房地产长效机制，保障住房的刚需，同时满足合理的改善性需求，促进房地产良性循环和健康发展，不把房地产作为短期刺激经济的工具和手段，努力地稳地价，稳房价，稳预期。

以“保交楼、保民生、保稳定”为首要目标，稳是重点，坚决有力处置个别房地产企业因债务违约所引发的房地产项目逾期交付风险。

而且新年开始，也有一些政策，楼市政策、信贷环境无一释放出松动的信号，许多城市已经出现了降首付、降利率。

跌是很难再跌的了，这种平稳不涨，有政策的的时候不就是入手的好时机吗？

2022年首套买房新政策：

贷款买房首付规定：公积金贷款首付比例为首套房90㎡(含)以下的公积金贷款首付比例不得低于20%，90㎡以上的住房公积金贷款首付款比例不得低于30%。首套房商业贷款首付比例为30%，使用商业贷款买房利率将会上浮。

契税规定：家庭首套房购房面积90平米及以下，契税为1%;购房面积90平米以上，契税为1.5%。

当然刚需的时候，不管是农村自建房房，还是城市里买房，不管是高价还是低价，该建还得建，该买还是得买。

百度百科-房地产泡沫

世茂集团10亿美元债违约冲上热搜，你会抄底地产股吗？

我不会选择抄底地产股。

当世茂集团出现债务违约的新闻后，很多网友认为这是抄底地产股的一次好机会，然而在我看来，如果在这个阶段抄底地产股的话，那么必然会让自己的资产处于极大的风险之中，所以我希望大家能够在这个阶段保持足够的冷静。

一、我不会选择抄底地产股。

由于有关地产行业的政策出台之后，地产行业的发展也受到了严重的打击，在地产行业发展不景气的情况下，地产股的业绩自然不太理想。如果在这个阶段选择抄底地产股的话，那么必然会导致自己的资产被股市套牢，所以我希望大家能够放弃抄底地产股的想法。

二、我不会选择抄底地产股，是因为地产行业已经属于夕阳产业。

虽然地产行业曾有过非常辉煌的阶段，但是随着经济发展速度的放缓，地产行业的发展也受到了严重的冲击，再加上政策的调整，使得地产行业已经失去了足够的发展潜力。因此我认为盲目抄底地产股的话，必然会让自己面临损失惨重的局面，所以我希望大家能够在这个阶段保持足够的冷静。

三、我不会抄底地产股，是因为地产行业风险极大。

由于地产行业频频出现债务违约新闻，这使得地产股的表现一直处于非常不理想的状态。要知道地产公司如果想要平息债务违约所带来的负面影响，是一件很困难的事情，所以地产股在短时间内根本不会出现好转的迹象，如果在此时选择抄底地产股的话，那么必然会导致自己的资产被套牢很长一段时间。

虽然这个阶段是抄底地产股的好机会，但是大家如果对地产行业没有充分了解的话，那么也很容易导致自己出现资金亏损的问题，所以我还是希望大家能够对地产行业保持足够了解之后，再决定是否对地产股进行抄底。

某房企爆发债务危机,谈一谈流动性风险对企业的影响,以及如何管理？

流动性风险是指企业在短期内无法满足支付债务和其他短期负债的能力，从而导致企业的财务困境。对于房地产企业来说，流动性风险是一个非常重要的风险因素，因为房地产企业通常需要大量的资金来购置土地、开发项目和销售房产。

当房地产企业面临流动性风险时，可能会出现以下影响：

1.债务违约：如果企业无法及时偿还债务，可能会导致债务违约，从而损害企业信用。

2.资金紧张：企业可能会面临资金紧张的问题，无法继续开发项目，从而影响企业的盈利和发展。

3.股价下跌：流动性风险会引起投资者的关注和担忧，可能导致股价下跌，从而影响企业的市值和融资能力。

如何管理流动性风险呢？以下是一些建议：

1.加强资金管理：企业应该加强资金管理，合理安排资金使用，避免资金紧张。

2.降低负债：企业可以通过增加自有资金、降低负债率、延长债务到期日等方式来降低负债，从而减少流动性风险。

3.多元化融资：企业可以通过多元化融资方式来降低流动性风险。例如，发行债券、增加股本、融资租赁等。

4.加强风险管理：企业应该加强风险管理，对可能导致流动性风险的因素进行分析和评估，制定相应的风险控制措施。

总之，流动性风险对房地产企业的影响非常大，企业应该加强资金管理、降低负债、多元化融资和加强风险管理来管理流动性风险。

千亿世茂10亿美元债违约，被列入爆雷房企，该公司是否能挺过至暗时刻？

这个情况其实很难说，因为类似世茂集团的房地产企业非常多，很多房地产企业本身的资金压力也非常大。

在世茂集团出现债务违约的情况之后，很多人开始把目光放到世茂集团这家企业上。从某种程度上来说，世茂集团本身属于千亿级别的大型房地产企业，很难想象一家这样的企业竟然连10亿美元的债务都会违约。世茂集团的创始人曾经是胡润财富榜的前20名，在短短的两年之间，创始人的身价也缩水了90%以上，没有人知道世茂集团是否能够扛住这样的危机。

这个事情是怎么回事？

这是关于世茂集团的新闻，世茂集团的一个10亿美元的债务出现了违约的情况。虽然债权人并没有明确要求世茂集团加速还款，但对于世茂集团来说，世茂集团的去年业务量已经缩水了80%左右，这也意味着世茂集团的现金流非常紧张，所以世茂集团的状况确实比较艰巨。

没有人知道世茂集团是否能够挺过至暗时刻。

之所以这样说，主要是因为世茂集团的业务量下滑情况非常明显，在此之前，世茂集团的债务规模已经达到了4,000亿元左右，所以类似这样的债务违约的情况可能会越来越多。虽然世茂集团已经开始积极自救，并且变卖自己的各类核心资产，但因为世茂集团的房产销售情况并不理想，所以世茂集团可能会继续出现债务违约的问题。

世茂集团需要尽快解决房产的销售问题。

因为世茂集团我是有着庞大的债务杠杆规模，如果不能从房产的销售方面解决问题的话，世茂集团的很多行为其实属于拆东墙补西墙，这也意味着世茂集团很难真正扛过债务危机，企业的经营情况也会因此而受到严重影响。

房地调控从严信号！考验开发商的时候到了

最近两则消息引起了大家的关注：
7月初，针对部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司，银保监会开展了约谈警示，要求这些信托公司控制业务增速，提高风险管控水平。还具体提出了五点监管要求。
随后的7月12日，国家发改委发布《关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》。《通知》明确指出，房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。
很明显，这是地产调控的延续！
众所周知，中国的房地产行业其实是资金密集型行业。房地产企业具有高杠杆、投资规模大、运营周期长的特点。开发商用于土地开发的资金主要通过自筹资金和其他融资渠道资金来解决。其中的自筹资金主要是购房者的定金和购房款，而其他融资渠道主要靠银行信贷、股权融资、境内外发行债券、以及非标融资。（非标，即非标准化债权资产，是指未在银行间市场及证券交易所市场交易的债权性资产，包括但不限于信贷资产、信托贷款、委托贷款、承兑汇票、信用证、应收账款、各类受（收）益权、带回购条款的股权性融资等。）
由于此轮楼市调控严格且持续时间长，开发商从银行得到贷款要看自身规模和资质，而股权融资渠道则早已名存实亡。银行贷款方面，现在的银行对于房地产行业早就不是“雨露均沾”了，如果不是排名靠前的规模房企或者国企，基本无法获得银行的大额度“粮草”支援。而资本市场的直接融资更是受到监管层的严重关注，很长一段时间内没有房企在A股IPO成功过，哪怕如绿地这样的地产巨头也只能在遥远的完成A股借壳上市。在年9月30日之后A股中的房企定向增发再融资也实质性暂停。随后的年10月，上交所、深交所发布《关于实行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函》，房企在境内发行债券也受到了管控。
信托和海外发债成为房企优选
在此背景下，非标融资中的房地产信托和境外发债成了房企最信赖的融资渠道，毕竟相较于境外IPO，这两种融资方式耗时更短，材料审查也较为容易。
中国信托业协会在5月30日发布的报告中指出，国内信托资金投向房地产领域的信托资金占比有所上升，-间此比例一直维持在10%左右。而自开始此比例持续攀升。
图片来源：中国信托业协会
根据银保监会有关部门负责人7月6日的谈话显示，截至5月末，房地产信托资产余额3.15万亿元，占全部信托资产余额的14%，较年初增加1665.97亿元，同比增长15.15%。
海外发债方面，开始房企在海外发债规模大幅飙升，海外发债已经成为房企一个重要的融资渠道。
根据中金公司7月12日的报告，房企境外发债用途主要为再融资（还债）和业务发展。至今，再融资（还债）用途的发行金额占比为59%，为海外发债募资最主要的用途。而12日的政策明确表明房企发外债只能还外债，外债融资既不能用于还内债也不能用于地产业务，这无疑更加考验房企的融资能力和运营能力。
开发商融资渠道持续收紧
实际上，针对房企融资端政策的收紧可以向前追溯到5月份。今年5月17日，银保监会下发《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》。随后的一个多月，房企融资端收紧的消息不断更新。
据不完全统计，2019以来，监管部门在公开场合至少有5次提及房地产金融风险。在房地产市场交易端的调控政策已经较为严格的背景下，进一步收紧融资端可能是未来的调控手段。在这个趋势下，龙头房企将继续享受融资渠道多样化（银行信贷+低成本发债为主），以及融资成本低廉化带来的优势，加速房地产行业内部的优胜劣汰，部分房企可能陷入流动性危机。
还记得去年下半年开发商的苦日子吗？正是由于6月底，国家发展改革委、财政部联合印发了《国家发展改革委财政部关于完善市场约束机制严格防范外债风险和地方债务风险的通知》。彼时的《通知》指出，房地产企业境外发债主要用于偿还到期债务，避免产生债务违约。要限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目、补充运营资金等，并要求企业提交资金用途承诺。有人会问了，既然去年就已经收紧了，为何今年还要收紧？其实，在今年年初开发商的融资环境有了明显改善，原因就是融资阀门自年初开启，只不过没有文件明文下发而已。现在，全国土地市场持续火爆，深圳惊现“史诗级”土拍的大环境下，一心要楼市稳定的高层只能又祭出这些手段来调控。所以，快死了就松一点，又出来疯狂的时候就要戴上“紧箍咒”了。这种张弛的调控节奏都是为了平稳，既不能过热也不能死。